|
“物权法是调整财产关系，也是关系国计民生的基本法。物权法出台以后，在国内外引起了巨大反响。住房置业担保作为风险管理企业，应该熟知担保物权，并保证有效实施。”建设部房地产司房地产业处处长杨佳燕在第五届全国住房置业担保论坛上表示。杨佳燕处长还和全国住房置业担保的老总们一起讨论了与担保相关的几个重要问题。
《物权法》对抵押权制度的重大改进
动产浮动抵押权是《物权法》借鉴先进立法例而新规定的一类抵押权。经当事人书面协议，企业、个体工商户、农业生产经营者可以将现有的以及将有的生产设备、原材料、半成品、产品抵押，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就实现抵押权时的动产有优先权。
《物权法》对抵押权制度的改进中，极大地扩大了抵押财产的范围。对哪些财产可以抵押作了更为清晰的规定，即生产设备、原材料、半成品、产品以及交通运输工具，突破了原有的抵押范围，规定了一些正在建造的财产也可以抵押，比如，正在建造的建筑物、船舶、航空器。另外，《物权法》在对允许抵押的财产作兜底性规定时使用的是“法律、行政法规未禁止抵押的其他财产”的表述。
同时，废除了超额抵押的禁止性规定，在抵押权实现事由上更加尊重当事人的意思，并有效地降低了抵押权实现的成本。另外，对实践中迫切需要解决的问题作出了相应的规定。
与担保相关的重要问题
首先，不动产抵押权和以某些不动产物权设定的抵押权采取登记生效要件主义。我国《物权法》与《担保法》对于抵押登记原则上采取生效要件主义，例外采取登记对抗主义。依据《物权法》正在建造的建筑物抵押的，应当办理登记，抵押权自登记时设立。杨佳燕处长介绍道，抵押权自登记时设立是指，只有在办理登记之后当事人通过订立抵押合同旨在达到的法律效果方出现，即抵押权产生了，没有登记，则抵押权不产生，但是未办理抵押权登记不影响当事人之间订立的抵押合同本身的效力。其次，动产抵押权和动产浮动抵押权采取登记对抗要件主义。依据《物权法》财产或者正在建造的船舶、航空器抵押的，以及不动产抵押的，抵押权自抵押合同生效时设立。未经登记，不得对抗善意第三人。第三，正在建造的建筑物设定抵押权时抵押权的性质。“正在建造的建筑物”设定抵押，由于建筑物尚未建造完成，没有办理初始登记，因为作为他项权利的抵押权的登记成为无源之水、无本之木。“正在建造的建筑物”抵押的问题，一般采取两种方法：其一，登记机关在办理预售商品房或在建工程抵押登记时，不发给房地产他项权利证书，而只是发给预售商品房抵押登记备案证书、预售商品房贷款抵押登记证明或在建工程抵押证明。其二，以预售商品房或在建工程设定抵押的，应当办理预售商品抵押权预告登记或房屋建设工程抵押权预告登记。杨处长特别强调，预售房应该办理两个预告登记。第一个是预售商品房预告登记，第二个是房屋抵押预告登记。 >>浏览更多房地产热点新闻，了解更多楼盘资料，请点击进入焦点房地产网首页 | 
搜狐房产 
