售楼员算的出租回报率水分大

　　“您要是考虑投资的话，咱们项目的房子出租回报率应该在8%以上，这样，您12年左右就能收回成本，12年后就等于白得一套房子；另外，今后房价肯定还会上涨，您的房子还能升值……目前，市场上，对于想投资的客户来说，售楼员基本都是这样算账的。这些充满诱惑的话，在现在房价一个劲儿猛涨的前提下，10个购房人中8个都会信，购房人自己根本不算。其实这里面是有很大水分的。”

　　近日，一位从事多年销售的房地产业内人士向记者透了一下开发商给购房人算出租回报率的底儿。真是不算不知道，一算吓一跳。

　　这位业内人士说：“目前，开发商算出租回报率，一般是用年租金除以房屋总价，现在通用的说法是8%。实际上，这个8%是两年前就一直用的数字，虽然现在房价涨了，租金没涨，但这个数基本没变，如果你让售楼员现场给你算，她也算得过来，怎么回事儿呢？这里面的猫儿腻主要在年租金的选取上，销售员算账时，选取的基本都是广告上周边房源租金报价最高的，说月租金3000元也行，4000元也行，购房人也没人细问。”

　　这位业内人士还透露：“即使是这个租金选取的真实性没问题，开发商算账时也很不靠谱，第一，开发商在算年租金时，基本都按一年两个月的空置期算，实际出租时，你会发现，除非租价低，否则一年的平均空置期都会超过两个月，另外，算租金时基本都不会扣除你的物业费、供暖费等成本；第二，算房屋总价时，都按购房的实际总价款算，不会加上你的相关税费、装修成本，公共维修基金、利息成本等。这样粗粗算出来的账基本都是虚高的，实际要细算，目前一套房子的真实出租回报率能达到5%就非常不错了，许多房子也就达到3%左右，也就是说，30年左右你才能收回成本，而不像售楼员所说的12年。”

　　二手房市场出租行情不理想

　　北京中原三级市场部研究中心的分析人员给记者举了一个例子，望京地区慧谷阳光一套88平方米的两居室，市场单价为每平方米13000元，总价为114.4万元，目前这套房的实际租金行情在每月4000元左右，即使按开发商的算法，按理想的一年10个出租状态，用年租金除以房屋总价，即4万元除以114.4万元，回报率也仅为3.5%左右。如果按实际的净租金和总成本算，租金中除去物业费、供暖费、中介费等成本，净月租金在3500元左右；而房价加上1.5%的契税、2%的公共维修基金和装修费等，实际支出达到125万元左右，回报率更低。

　　之所以回报率低，主要是本市房价在明显上涨的同时，而租金却基本没涨。我爱我家市场研究中心今年7月的租赁分析报告显示：与去年同期相比，普通房屋租赁价格在一年内上涨了10%以上，而高端市场房屋租赁价格同比增幅仅为1.8%，也就是说房屋租赁价格上涨主要是普通租赁市场，高端租赁基本持平，甚至有些区域高档公寓还出现了租金持续走低的现象。以高档公寓比较集中的CBD区域为例，从去年年初至现在，一居室的租金每平方米下滑了500至1000元，如阳光100从以前的每月4500元下降到了每月3500至4000元，现代城则从每月5000元下降到了每月4000元。高档公寓大户型的租金下滑趋势更加明显，月租金降幅达到1000至1500元。

　　高档公寓在租金下滑的同时，空置期也在延长。21世纪不动产统计显示，现在交通方便或热点区域的中小户型空置期还比较短，高档公寓出租空置期在3至4个月，部分高档公寓比较扎堆的地区空置期更长，如朝阳公园、燕莎等地区。

　　21世纪不动产最新的分析报告显示，目前，本市住宅的年平均回报率在4%左右，即25年左右收回成本。我爱我家副总胡景晖说：“对于投资房产来说，10至15年收回成本是比较理想的，20年还可以，25年甚至30年就要掂量掂量了。”

　　投资房产不应回避两笔账

　　现在许多投资客买房的账不是这样算的：我不管出租回报率高低，哪怕房子空着，只要房价涨了，我买的房子就值。

　　但业内人士韩涛给记者算了另外一笔账：如果光算房子升值回报，现在买一套房除了房款本身，还要缴1.5%或3%的契税，2%的公共维修金和0.05%的印花税；出售时，如果5年之内要缴5.5%的营业税，0.05%的印花税，收益部分20%的个税以及1%的土地增值税。这一买一卖，相关税费就要在11%至13%左右，如果算上中介费、物业费等其他成本，5年内，房产升值13%才不亏钱。

　　韩涛还提示：额外的还要考虑装修费和贷款利率，相对来说，卖房时装修费按一半折价就不错了。贷款利率对于投资客来说是一笔比较大的支出，目前5年期房贷的优惠利率为6.27%，也就是说至少房产升值20%才不亏。

　　现在业内人士在媒体上对买房人建议时，比较流行的说法是，“买房自住什么时候都合适”，至于投资就不提了。另外，目前市场上，即使同一区域、不同小区、不同面积，房价落差也很大。

　　韩涛说：“对于投资的人来说，对出租回报率和出售回报率，你可以不在乎，但不能不算。此外，作为投资型行为，银行利率和其他投资机会成本也应该是必须考虑的因素。”我爱我家副总胡景晖也提醒投资者：“房产本身是一种保值性较强、变现能力较差的长期稳定型投资产品，不适合短期投资。”编辑fridaya

　　相关资料

　　租售比对中国楼市“失灵”？

　　今年4月，由中国社会科学院城市发展与环境研究中心编撰的2007年房地产蓝皮书《中国房地产发展报告No.4》中发出警报，北京、上海、深圳、杭州等城市中心城区的租售比已经达1比270至1比400左右，房价虚高倾向明显。

　　所谓“租售比”是指每平方米使用面积的月租金与每平方米建筑面积房价之间的比值。从发达国家或地区的房地产市场规律来看，一般房屋租售比的警戒线是1比200。

　　对于租售比对中国楼市失灵的问题，中国社会科学院城市发展与环境研究中心主任牛凤瑞这样认为：“不同国家、不同城市的不同时期，租售比高或低是不能用同一指标套用的。”

　　21世纪不动产北京区域市场分析人士认为，租售比更多的是作为判断房产市场投资过热的辅助手段，仅仅根据租售比判断房地产有泡沫是非常武断的。（李海霞）

　　北京市典型区域目前二手房市场二居室户型租售比

　　区域 月平均租金 平均售价 租售比

　　东部 朝青 2500元/月 70万左右 1比280

　　八通沿线 1800元/月 56万左右 1比311

　　西部 万柳 3500元/月 110万左右 1比314

　　石景山 1800元/月 56万左右 1比311

　　南部 马家堡 2200元/月 70万左右 1比318

　　北部 安贞 3000元/月 100万左右 1比333

　　亚运村 2800元/月 100万左右 1比357

　　（21世纪不动产北京区域市场部提供）