那么对于这些影响市场的政策，如何来评估呢？焦点房地产网在此间举办论坛，试图探讨土地引发的种种话题。我们将邀请中国税网税收专家剖析土地增值税，以及业内知名学者和企业家总结和反思“8·31”。

　　【张春平】：各位网友好！首先我想把大家从刚才孟总所谈论的这样一个土地政策的沉重话题当中暂时的闲带出来，我们谈一下现在涉及到房地产和土地在经营过程当中的一些税收问题。

　　社会上很多人对于我们现在涉及到土地使用权，以及房地产的存量和销售过程当中涉及到的一些税收还不是很清楚，我们也受托向广大的网友做一个简单的介绍。

　　我们在土地的使用过程当中第一个环节，我们按环节来说，第一个环节应该是国家出让土地使用权的环节，这个环节我们很清楚，国家作为出让房是不涉及到任何税金的，但是获得土地使用权的这一方又涉及到契税的问题。就是我获得了土地使用权，这方要有契税的问题。

　　第二个环节，也就是我获得了土地的使用权以后，我把这个土地使用个权再转让，在转让过程中也会涉及到一些税收问题，在转让过程当中就是土地的转让环节，在这个环节当中涉及到一些税收，首先是无形资产的使用权，你转让了，转让资产无形资产有一个营业税，这个营业税的税率应该是5%，这里有土地增值，就涉及到一个土地增值税的问题。就是我获得了国家的土地，再将土地转让出去。当然在企业当中如果交纳营业税的话，一定要交纳附加税，就是城建税和教育费附加，这个时候获得了转让土地使用权的这方同样还涉及到一个契税的问题。

　　第三个环节，我获得了已经转让的这土地开发利用，销售房地产，开发出房产以后如果说这个房产销售了，这个时候会涉及到一个是营业税，也是根据我们房屋建筑物销售时候也是交5%的营业税，同时我刚刚谈到只要交纳营业税还要交纳城建税和教育费附加。销售房屋的过程中和销售土地过程中有增值，同时交纳土地增值税。如果说开发这个房产没有销售，比方自用了，包括自己使用或者出租，这个时候也要涉及到一个营业税的问题。实际上这个房子是房地产公司的产品，只要这部分产权没有分割出去，出租这个时候还是要交纳营业税的，同时又城建税、教育费附加，因为没有销售部会涉及到土地增值税的问题。

　　拿我们个人来说，比方说我们买房子，这个时候会涉及到一个契税的问题，因为契税本身有一个公正的作用，也就是你购买了房屋以后应该会涉及到这样一个税种。如果说我把这个房子卖出去了，先一段时间我记得也是在这个地方，很多网友也是非常关注，说我们现在关于房产的税收政策，我们这里也谈到，我们现在的政策也就是你购买房屋是从什么时候开始算起，应该是从交纳契税开始。因为我们是交完税以后才获得这样的产权，有了这个税以后再有这个产权。这之后五年之内，如果你再销售的话，这是要交全额营业税的，同时又城建税和教育费附加。

　　当然土地增值税是不分任何纳税人、不分任何情况的，只要是有土地增值都应该交纳土地增值税。如果说超过了5年，这个时候我们个人是不交纳营业税的，但是单位要根据差额交纳营业税。这是整个关于房地产涉及到的税收问题，今天主要谈的是土地增值税，我再把土地增值税重点给大家介绍一下。

　　土地增值税这个政策实际上早在1995年的时候国家已经出台了相关的条例，税务总局关于征收土地增值税的条例当中，已经非常明确地规定了我们如下的一下计算方法。首先第一，我们应该谈论什么叫土地增值，土地增值是一个什么样的情况。其实简单来讲，如果最简单的，用我们平时能够理解到的，就是我购买这块土地、开发这块土地，相应的一些税费，这些是我的整个开发成本和费用，同时如果我有销售，取得了销售收入，销售收入和成本费用之间的差额就是我们的增值，但是是不是有增值就一定要交纳土地增值税，这是不一定的，这也是跟我们的一些房产政策相联系的。从来我们的税收，只要都是国家宏观的经济政策、产业政策一个具体的反映。

　　土地增值税在95年开征以后，也经历了这么样一个起伏的过程。开始的时候我们非常强调，说土地开发增值以后房地产开发公司就会获得相应的利益，但是我们知道税收归根到底就是一种分配活动，国家有权利参与这样的一个分配，在这个背景之下出台这样一个税种应该说是对宏观控制土地和土地的开发利用，并且我们的城镇土地是国有，在这个政策之下国家依靠他的所有权、依靠政治权利，两个权利共同运用，取得这样的一个利益分配，我们认为这个政策的出台也是非常实时的。

　　但是紧接着由于房产开发政策本身经历了一个符合国家宏观政策的演化过程，在96年的时候我们也看到，国家的政策充分考虑到房产开发作为一个支柱产业的客观性，这个时候土地增值税又进行了一些政策的微调，在这个政策的微调下各地方都采取了一些简便的征收办法。我们知道土地的开发周期是比较长的，一般来说三年开发周期，从开始，甚至取得销售证以后，三年期就能够全国售罄，并且全部达到清算。按三年来说，这个周期已经是比较快的，甚至很多房产比这个时间更长一些，这样就涉及到土地增值税在计算过程中就比较困难，于是各地方纷纷采取根据国家税务总局的相关文件采取的征收率的方式，比如1%增收率的这种计算方式，就是根据你的收入确定一个征收率，这种征收率简化到了一个什么程度呢？就是说有一些地区已经非常不关注这个项目完成以后的土地增值税的清算了，已经不关注这个问题了，就是说我经过预征就可以了。

　　有的同志通过计算可能会发现这样的问题，说我预征1%，但是如果我清算根据我的计算我发现连1%还不到，这时候还涉及到一个退库的问题，就是退给纳税人税收，涉及到这样一个问题的话就会势必影响当地财政税收的收入。有的人经过这样的测算，所以也不大注意土地增值税的清算。

　　事实上我们也知道，在90年代的中期，整个房产的利润实事求是地讲和我们今天房产的一些利润相比较来讲也没有这么高，应该说还没有回归自然，当时国家税务总局的政策就是，在94年1月1日之前如果立项的项目就可以不征一这个税了，可以免征了。94年1月1日以后的这个项目可以免征，这个免征期非常长，从95年咱们立法以后开始，给你免征到了98年，到98年应该说理论上讲这些房产已经项目结清了，应该进行清算了，但是事实上这个政策又进行了延续，到了2000年，也就是实际上在2000年之前，在我们各地几乎土地增值税是一个尚待开征的税种。这里不涉及其他的一些行业，但是我自己遇到这样的情况，有些人给我推荐保险的时候说，你可以省这个税、可以省那个税，我听了很好笑，包括遗产税、赠与税，实际上这个税种是存在的，但是是没有开征的，这样以此为基础算出的数字可靠性、真实性我自己还是比较怀疑的，个别的推销员采取这种说法，可能也有一些不太妥当的地方，我们当时的土地增值税就是很近似的一个现状。

　　到了2000年之后，各地方对土地增值税的预征工作都开展起来，但是土地增值税不仅在税务机关作为很重要的税种，同时在我们普通老百姓的眼睛里，我们也没有觉得这个税种对于我们整个房地产的开发成本费用会有一个什么样的影响。大家当时体会不到的，在土地增值税，就是在06年，国家税务总局关于土地增值税的清算令公布之后，我们大家突然好像发现了这么一个税种。我记得当时就是在这里，当时我们谈到这个税种的时候，当时我记得我说了一句话，我说其实土地增值税在95年就已经开征了，当时我的观点非常强烈的一点，我就说很多房地产开发说想利用土地增值税的清算令，为自己的房价提升做一个理论根据，当时我就想抓住这一点来驳斥这一点，其实因为当时我记得因为我头天晚上知道PK一个正方、反方，头天晚上我就知道我是一个反方，当时我是从那个角度入手的。当时我强调95年就已经开征了，但实际上95年是有了这个税法，不过我自己比较侥幸的是，后来直到现在没有人跟我叫这个真儿，那个时候实际上是有这个税法，开征了，但是实际上没有实际的进行征收，也延缓了很多年。

　　应该说从去年开始有了土地增值税的清算令开始，这个税种才被我们广大的，包括主要的网民关注它，其实每个人都非常关注，但是这个到底给我们带来什么，影响是多大，其实我觉得一个税种从它的演变过程来看，我们相信税种本身来讲，国家的税收政策本身来讲，无意去增加我们土地的价格，然后去影响我们房产的消费，我个人理解应该政府是无意识这样做的。

　　这个税种纠正怎么做，会对我们有什么影响，我们继续把这个问题向大家介绍一下。这个税种，第一，我们的收入怎么确认，这个税种当中主要说增值，增值就是增值收入和成本费用的问题，收入怎么确认呢？这个收入其实增值的部分无非就是收入减去成本费用，我们就看这个收入应该怎么确认，就是我们在销售我们的土地使用权、我们的房产，就是说我们的土地以及一切的土地附着物，在这个过程当中我们取得的一切货币的形式和非货币的形式，我们都叫收入。比方说我卖的这个放得，我取得了货币，这个收入是没有问题，但是如果我跟别人交换，交换过来的这部分房产也是一个收入，这个时候用公允价值确定也是收入。如果说把这个房子投入出去了，不动产投入是不交营业税的，不动产投资不涉及到收入问题，但是这时候是真实的投资。这个收入包括货币形式和非货币形式，包括你的各种形式，包括交换等等各种方式。

　　有的同志可能会说，说我把房子赠送出去了，如果赠送出去的话要看赠送给谁，说就是一个朋友之间赠送，不是一个公益性的捐赠，这个时候把房子赠送出去仍然是一个视同销售。这时候我们再看成本和费用，在我们土地增值税当中主要包括以下六个内容。

　　第一个内容，我们获得土地使用权的成本费用。如果大家不是做专业的同志，我们可以这样理解，就是说我买地的钱，买地以后付出的一切成本，这个时候允许你作为成本费用扣除的。买完地以后进行开发，这个开发我指的是盖房子。第二项开发是指我在上面比方盖了房子，要追加我的直接成本，我的三材费用，其他的比如利息、比如人工，这些费用在第二项当中也作为我们土地增值税的一个费用扣除的费用。第三个项目我们的一些期间费用，会计行业的人会理解这个概念，期间费用就包括管理费用、财务费用、销售费用。但是在这里头允许减掉的是管理费用和财务费用，但是大家要注意到房地产行业目前的现状，在这里头我也代表中国水网和代表搜狐网和焦点网特别谈到一个问题，我们无意去对我们现在房地产行业经营情况做一个评价，但是在我们所掌握的资料当中，我们能够认识到的是部分的一些房地产行业在这个过程当中不管是哪个项目或者说相关的一些项目核算还没有达到国家所规定的那样准确。就是说如果在第三项当中要求他严格准确的扣除他的管理费用和财务费用去计算的话，势必我们就会看到有一些是不能够准确认定的。在我们其他行业当中也有一些部能够准确认定的情况，比方说我今天过来打车，但是今天打车人家可能说我正好票用完了，这种情况下我就属于无票费用了，这是不予承认了，在房地产经营过程中这样的情况应该是存在的，而且比较多的存在，我们准确认定就比较困难，于是国家做了这样的规定，这个规定是什么呢？第三项管理费用和财务费用这两项加起来不能超过1+2的10%，现在基本用的都是10%，土地暂行条例当中规定的是不超过10%，具体的比例由各省局来确定，现在我们基本上采用的是10%这样的比例。这个10%是分配的，管理费用5%，财务费用5%，是这样的一个分配，这个分配是这样来确定的，管理费用这5%允许你1+2乘以5%，加扣就可以了，但是这个财务费用并不全是5%，如果说这个项目当中所有的借款都非常清楚，我的利息非常清楚，那你就去列支好了。

　　但是大家也注意到，其实我们现在的好多房地产开发商，他开发的过程中资金渠道是非常非常多的，甚至有一些房产的项目在开发过程当中可能还会涉及到一些私人借贷或者说企业资金拆借，企业资金拆借如果不通过国家有关的一些机构来讲，比较严格地说应该是无法的，违反《金融法》。企业有钱，你要开发房子把钱借给你，这是不可以的，如果双方之间有这样一个借贷关系，一定要通过金融机构，就是不能违反《金融法》，这属于金融机构的一个中间业务收入。我取得利息以后，金融机构还要代扣5%的营业税，这个程序应该说是非常严格的。但是我们也遗憾的看到，当然可能这不是全行业的一个很普遍的现象，即使不是很普遍的现象，我们认为这个现象也是在一些企业当中存在的，资金渠道很多，这时候在认定的时候就不是严重地说能够准确的按照这个分配了，怎么办，就是1+2乘以5%，这个是前三项。

　　第四项是相关的一些税费，要交纳营业税，纳税人所在地如果在城市是在7%，在县城税率是5%，其他的地区是1%，我指的纳税人所在地是指方自在哪，因为我们的土地增值税是根据你房子在哪，是属地增收的，营业税也是属地增收的。如果我是上海某家房地产开发公司，在北京盖一个房子，这个是在北京完税的。

　　第五项，针对房地产开发的宽松政策。你是用第一项、第二项加起来乘以20%，是加扣20%。第六项，比如我卖的是使用过的房屋，成本费用主要包括这六项内容，收入减去成本就是我们的增值额了。在这个过程当中我们由收入、我们有成本费用，我刚刚介绍了以后不知道大家会不会发现这样的问题，土地增值税在设计上有一些缺陷，这个缺陷使得我们有一些房地产公司会钻一些空子，然后做一些避税的工作。

　　这里面我们非常强调的跟大家说一下，避税这样的事情应该说是不可做的，因为很多的避税行为是非法的，社会上有一种说法，偷税是非法的，避税是合法的，这句话本身就是错误的，很多避税是违法行为，大家要注意。当然在借助这样一些税收的缺陷去筹划，这个我们不去评价，但是确实会导致这样一些可能。土地增值税我们希望以后在完善过程当中要注意到这样的一些情况。这个是增值额的确认，增值额除以费用就是增值税了。

　　土地增值税到底给我们房产影响有多大，比方说对房屋价格到底影响有多大，应该说这个价格当中本身包括成本、费用和税金，任何相关的内容主要是增加了我们的税收，纳税人房产公司肯定会把它当作税收成本，如果以保持一定的利润率或者保持一定高利润率这么样一个销售政策的话，对价格的影响我们说是必然的。但是归根到底其实价格是一个交换，就是说实际上我们有一些房地产公司借助这样一个税种，以及这个税种对他利润的影响，来抬高这个价格。应该说这不是我们今天所讨论的范围了，确实有这样的现象。

　　我记得有的房地产公司的同志这么说，说我们的增值率很低了，我们才几个点，甚至十个点，我说如果符合国家普通住宅的政策的话，不到20个点根本涉及不到土地增值税的问题。其实归根到底土地增值税影响的是价格、影响的是房地产的利润，我同意观点，主要是影响房地产商的利益。就是说我们的土地增值税现在社会上有很多人这样认为，说国家如果不开征这个税种的话我们房价可能没有那么高，我个人是不同意这个观点的，我说实际上这个房屋的价格应该说是供求关系的体现，也是其他土地政策的体现，但是归根到底这个税种的主要目的是去参与到房产商的利益分配，我觉得我们应该抓住这个，这也是很重要的一个体现。

　　接着我们来看一下关于土地增值税的一些征收情况，应该说去年我们土地增值税的清算令公布以后，各个地方从纳税人的角度也非常紧张，觉得会不会影响到他的利益。从我们一些有购房欲望的普通群众的眼睛里头，有的人也觉得很心慌意乱，说价格会不会在短期内得到迅速攀升，会不会影响到我们的居民生活质量。当然从现象来看，我个人觉得确实我们的价格攀升的速度比较快的，但是税种带来的这个影响还是其他的一些相关的条件带来的影响，我个人认为这个税种的开征没有那么大的力量，就是他没有那么大的力量能够影响到我们的价格，不要说百分之几十了，甚至100%以上的去增长，我觉得短短两三年之内，我觉得部分地区的飞涨这个税种其实达不到这样的一个力量。

　　另外，我们现在有一些地区对这个政策的贯彻应该说是很不及时的，也就是这个清算令直到今天在部分的地区还没有得到体现，北京地区执行的比较早，今年上半年大家在网上可能已经看到这样的数字，北京地区通过土地增值税的清算应该说税收有了大幅度的增加，应该说这是一个可喜的现象，这只是从财政角度、从税收角度来讲这是可喜的现象。这个税种其实是对以往房产的清算，大家可以从这个清算当中发现，可以看到这么一个现象，因为这些都已经是在前几年销售过的房产了，国家现在把这些房地产的利益重新进行一次分配，实际上是这么一个过程。

　　对于刚刚我在小黑板中介绍的第一项、第二项，比如买地开发的成本，这些成本在一些地区都是直接认定的，比方说有些地区会规定不同的房子造价大概是多少钱，做这样的一些规定，做这样的规定也是我们征管的一种方式了，可能在清算令下来以后我也看到有些房地产公司经常跟我们做这样的联系，有一些会觉得自己相关的一些税收负担增加了很多，对原有的一些利润、对于进一步开发都会受到很大的影响，但是在这个时候我都会谈到，实际上这个税种还是我们强调的，早已有之，只不过我们征收方法各地方是不均衡，造成了我们现在这样的一些现象，但是我们也相信土地增值税的征收管理一定会摸索出一套更好的方法，它的计算也更能够符合到国家、企业和普通购房人三方利益的兼顾，我们相信这一定。但是这一点应该说在近一两年之内我个人觉得我看不到，因为我们现在税种的改革，就是一些内容的变化，大概集中在其他一些税种当中比较多，在土地增值税当中连续的会出台这样的一些文件影响土地增值税整个的计算情况，我觉得可能不大会出现，所以说它的这种改变目前可能没有。

　　但是今后从发展趋势上来看，我个人觉得，土地增值税应该说是一个长期存在的税种，毕竟我们对于房屋开发确实有相应的税种，比如营业税，土地增值反映出这个行业，如果这个行业本身来讲利润率持续高涨的话，而且利润比较高的话，国家参与分配这是必然的。

　　另外我想再说一下，关于土地房产，关于房产其他的今后可能开的税种的问题，财产税本身来讲争议是非常大的，在很多国家都开征了这样的一些财产税，但是也有一些国家是不开征财产税的，因为这里头涉及到一个很重要的观点，就是有一些人强烈的认为我在购买这个房产过程当中相应的税收负担都已经比较重了，这是对社会的一种积累，并且应该说是一种贡献，这个过程当中你还对我的保有继续克加税种这是不公平的体现。

　　当然也有很多人认为，财产税的开征是非常必要的，因为这样不管怎么说，可能他的税收负担确实加重了，咱们实事求是地讲，如果开征财产税有很多人是有既得利益的，比方现在有财产的人会有既得利益，可能会有损失，可能会以反对方出现。这个时候发现，其实财产能给我们带来很多潜在的利益，如果开财产税对这些人潜在的收益，比如出租房屋或者房屋的自然增值销售，这些都会受到很大的影响。

　　对房产的关注也体现出了对于提高我们个人生活质量的要求，但是社会当中还存在有不同的利益集团，也就是这个税种会不会能够在短期内开征，我个人觉得起码在今年，虽然说大家都谈到今年开征，但是我个人觉得时机不是很成熟，因为有一些细节我们需要讨论，比如你什么情况下免征额应该是多少、免征范围是多少，有一套房子的人征不征，两套房子征不征，两套房子在名下，可能是其他的因素，怎么征，这样的因素我觉得在讨论过程中还是比较困难的。当然我们认为财产税的开征，因为你现在征收的税种将来遗产税当中是不是会有一些体现，我们对相关税种的讨论就必须要进行延展，所以我觉得可能会有这样一些难度。

　　今天主要就介绍一下我们土地增值税的计算方法，如果说对于土地增值税和做一个展望的话，我觉得这个税种应该说从国家利益、从购房人的利益来讲都是一个好的税种，对于房地产开发商的利益确实是一个侵犯，但是有一些地方直到今天还没有按照国家税务总局按照相关的清算令进行严格的清算，对这个我首先不解，第二希望应该各地方均衡。我觉得我们从征管角度和从税务机关来讲，从税务机关的角度来讲应该是维护，否则会造成今后各地区房产价格这方面的因素，又增加了新的价格不平衡的因素，我觉得这样可能对有些地区纳税人也是不公平的。谢谢大家！