近26年房地产业发展迅速

　　建国以来房地产有了一定发展。

　　建设部原副部长杨慎在“2007博鳌房地产论坛”上介绍，从1980年到2006年的26年间，我国新增住房面积88.6亿平方米，如按90平方米一套计算，共盖了9430万套。

　　我国用这么短的时间，就基本解决了13亿人口的住房问题，使全国的人均住房水平大大超越一些国家。联华国际信托投资有限公司总裁李晓东介绍，10多年来房地产行业保持年均14%以上速度增长，房地产增加值占GDP的比重，近年来一直超过4.5%，预计到2010年，房地产增加值将占到GDP的8%。

　　“人口红利”使得购房动力大增

　　“人口红利”是指在一个时期内，生育率迅速下降，少儿与老年抚养负担均相对较轻，总人口中劳动适龄人口比重上升，从而在老年人口比例达到较高水平之前，形成一个劳动力资源相对比较丰富，对经济社会发展十分有利的黄金时期。

　　国际经验表明，所有的先行国家和地区，都曾经在一定的发展阶段上，或多或少地得益于“人口红利”。我国正处于收取“人口红利”的黄金时期。国际人口专家盼望了近半个世纪的“人口红利”现象，已在我国完整呈现，人力资源存量将成为经济社会发展的最大财富基础和持续动力。以海南为例，2005年的抽样调查显示，海南总人口828万人，其中15至64岁劳动力人口为559.69万人，占总人口的67.3%，比1990年提高6.58个百分点。这个劳动力人口比例在世界上是最高的。

　　在过年的20多年里，劳动力的充足供给和高储蓄率，为海南经济增长带来了可观的“人口红利”。即使没有岛外购房者进驻，未来岛内的购房需求和消费能力也会越来越强劲。今年7月份，海口市商业用房集中成交价格，已涨至4916元/平方米，是1993年房地产泡沫经济平均房价的2倍。清华大学经济管理学院金融系主任李稻葵认为，中国人的传统观念中，都希望有自己的房子，这一点比西方人重得多，“人口红利”的到来使得购房动力大增。

　　家庭规模“小型化”拉动购房大需求

　　我国家庭规模“小型化”成为常态，过去的四世同堂，如今越来越少。富裕起来的小家庭，都希望拥有一套称心的住宅，由此拉动了购房需求。

　　中国房地产业协会副会长兼秘书长朱中一(朱中一博客,朱中一新闻,朱中一说吧)介绍，我国商品房销售面积与竣工面积之比，去年为1.72，今年一季度1.71，上半年达到1.88。其中商品住宅销售面积与竣工面积之比达到2.08，高于去年同期的1.9，说明国民具备一定的购买力。

　　部分城市居民已拥有第二套住宅。中信证券股份有限公司研究咨询部总监王德勇通过对旧城改造敏感性分析、居民居住条件改善敏感性分析、保障性住房供给敏感性分析和城市化进程敏感性分析，得出的结论是，未来10年，我国商品房总需求约为99亿平方米。

　　未来十年房产供应依然偏紧

　　据了解，1996至2005年，我国商品房供应年平均增长为13.9%。要满足未来10年99亿平方米的住户需求，商品房供应年复合增长率必须达到13.2%，要实现这个供应速度，并不乐观。

　　主要原因是土地供应长期偏紧。我国保护18亿亩农田是底线，不容突破。统计数据显示，我国耕地面积已经减至18亿亩。保护农田已经到了“一分一厘算账，而不是一分一亩算”。土地供应偏紧，使得未来建设有地量、建设用地占有耕地比，都将大幅下降。

　　王德勇预测，在两年之内，我国建设用地供应处在严重的短缺状态。而购房需求巨大，而土地供应有限，这对矛盾的长期存在，使得我国房地产市场空间巨大。王德勇甚至认为，房地产业还将拥有20年的快速发展时期。中国经济发展进入高速期，社会结构进入转型期，居民购买力和购买意向增强，新的施政纲领等等，都为房地产行业发展提供强劲动力。

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