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就在8月31日前夕，A股和H股几家大型地产上市公司在中报里面披露了他们的土地储备面积：万科2157万平方米，富力2092万平方米，碧桂园5400万平米。
而在土地价格上，各项记录也被逐次刷新：8月24日，上海黄浦区163号街坊地块被苏宁摘得，楼面地价为6.69万元，创造楼面成本的新记录；至于地块总价的记录，则被长沙新河三角洲经营性用地刷新，北辰和城开联合为此花了92亿！【相关阅读：城开、北辰92亿长沙拿中国地王 拍价翻番】【新江湾城地价翻倍 绿城以12.6亿高价抢拿D1地块】
“8·31”三周年前夕，市场用这种几近癫狂的方式以做庆典：三年前的今天，2004年8月31日，是“71号令”的最后期限，在此之后所有土地转让都必须通过招拍挂的形式公开竞价出让，且两年不开发将被收回。在一种难以名状的复杂社会心理和判断中，这项注定要改变房地产运行轨迹和游戏规则的政策在喝采和质疑中运行了三年，而也让市场困惑了三年。
反思“8·31”，除了房地产层面的种种现象之外，更深层面还投射出决策的前瞻缺失和利益集团牵扯进去的行政干预——在充分肯定土地招拍挂制度进步同时，我们不得不把视角聚焦于该制度之后发生的一连串值得深思的现象。
现象一：房价随地价狂飙
土地招牌挂实行的三年，也是房价在政府严厉调控政策之下狂澜突进的三年。【相关阅读：专题：土地招拍挂催生地产寡头】
“6.69万元的楼面地价，那成本不得到9万吗？这样看来，汤臣一品卖12万一平不算过分。”在焦点房地产网主办的“反思三周年”论坛上，湘江伟业董事长方明理(方明理博客,方明理新闻,方明理说吧)在谈到上海黄浦区163号街坊地块时如是说。在他看来，这几年房价突飞猛进，天价地块功不可没。【相关阅读：反思8·31土地大限三周年论坛】
“不是说土地招拍挂制度不好，而是因为没有做好充分准备就进行招拍挂，对市场的负面影响太大：由于招拍挂土地和协议出让同时存在市场上，因此某一地域的房价便一定会参照新拍出的土地价格。”方明理如是说。
这一观点不算新鲜：“8·31”之前过关的协议出让土地，价格和“8·31”之后的价格相比肯定是便宜，但是当协议土地和招拍挂土地上建造的同一区域房子同时出现在市场上时，在终端的价格上不会有任何变化。但是就是这样不算新鲜的观点之下，市场交易的每一次破记录却让人更加触目惊心：在2007年7月30日，重庆市三钢厂地块的307亩余地被拍出41.8亿元的天价（底价12亿），一位知情人士告诉笔者，“这块地拍完之后，所有再售楼盘马上封盘不卖，开发商紧急聚集开会，研究的核心问题就是：涨价。”
重庆可谓是这一论次级城市涨价的急先锋，郎咸平(郎咸平博客,郎咸平新闻,郎咸平说吧)在不久前的博鳌曾讥讽地说，在“城乡统筹”概念刺激下，重庆房价狂涨。概念推广的结果，是城市土地价格的进一步炒高，然后是带动房价的狂涨。一位重庆人坏着无比懊悔的心情告诉笔者，6月初的时候他看中了市中心一处富力的房子，精装修，套内面积单价6000多元每平，犹犹豫豫没买。到了8月底，单价涨到接近一万，还被一抢而空。
这样的故事在过去几年间的北京、上海随处可见，再举例：2005年的北京清河毛纺厂地块，华润置地斥资25.65亿摘得，楼面地价接近4000元每平，当时清河区域的房价处在5000元--6000元区间。当2006年华润橡树湾项目入市的时候，起价超过8300元，最新的二期开盘，价格已经涨到了1.4万。
现象二：大企业囤地，市场呈寡头趋势
招拍挂的三年，也是房地产市场逐步趋向寡头市场的三年。【相关阅读：房企争相做“地王” 中国楼市进入寡头霸权时代】
招拍挂之后，各地都出现的一个奇怪现象是，大块土地成为供应主流。很难剖析这种约定俗成形成的原因，但其结果是大企业的疯狂囤地：2007年中报显示，万科储备土地2157万平方米，富力2092万平方米，碧桂园5400万平米！在各大开发商的代言人纷纷谴责“土地供应不足，‘地荒’造成‘房荒’”的时候，各大航母级的地产企业带有炫耀意味的土地储备披露让人倍感震惊。
一面是企业缺地，一面是航母们囤地，两种看似自相矛盾的现象共存在当下的房地产市场中。“大企业能够囤得起，地拿到以后不一定盖房子挣钱，炒股票就行了，我今天买了多少土地股票就三个涨停版，最后盖出来的房子亏点钱也没有关系。”方明理一针见血地指出，土地已经和资本市场的运作互为呼应，强者恒强，在当下政府推出地块都为大地块的情况下，弱小的企业生存空间逐步萎缩：“在招拍挂的政策下为什么不切割地推出大地块，为什么不加快拆迁一级开发的力度提供更多的土地供应解决地方的问题？”方明理的反问，相信完全用地方财政的短期视角解释清楚。
长沙92亿天价地，试问有多少企业有这个实力拍得？现行的土地招拍挂制度让“没穿泳裤”的开发商越来越多地曝光，为了生存，也是为了有实力拍地，所以任志强(任志强博客,任志强新闻,任志强说吧)的华远要借壳“sst幸福”，一向对资本市场不感冒的老潘也积极筹划上市：诸多中小开发商四处谋划上市筹资，目的都是为了土地。
然而土地和融资之间，已经达成某种程度的互动，你有地就投资给你钱，没地就没钱——强者恒强弱者恒弱，当前土地招拍挂制度之下的历史演进正在重复经济学史上的寡头形成过程，而教科书上已经完美地剖析过寡头对经济运行甚至社会政治的影响和干预：如果市场上所有的楼盘不是姓“万科”就是“和黄”，博弈的天平被破坏，那么平等对弈还有可能吗？
现象三：“钉子户”减缓土地入市速度
土地价格的暴涨，引发另一个吸引眼球的现象：最牛钉子户。
拆迁问题历来是房地产开发和城市改造当中的难点，而在地价狂升，房价暴涨的背景下，原住民作为博弈一方，打死不拆，是有其合理性的：拖上一天，可能就多挣几万。就是这样的背景下，史上最牛的“钉子户”粉墨登场。
又是重庆，“史上最牛比的钉子户”在媒体曝光之后家喻户晓。中房集团理事长孟晓苏评论说，拆迁问题历来是最头疼的，不仅仅在重庆，北京、上海各地都有，只不过重庆报道出来了。方明理甚至断言，天价地的出现，拆迁拆不动便是重要原因：一级开发本来是该政府做的，但是政府“没有钱做”，只好给开发商做，而北京还规定只能拿8%的利润。
这样操作的结果，是开发商不挣钱不愿意做，而拆迁的价格随行就市，所以就拆出天价地天价房来，于是土地的供应更加跟不上：“连续几年，北京的土地计划只完成50%多一点，这就是拆迁拆不动的结果。”
中原地产董事总经理李文杰(李文杰博客,李文杰新闻,李文杰说吧)认为，招拍挂以前的北京市土地供应，最高的开工面积有三四千万平米，消化量每年在两三千万平米；招拍挂以后现在每年土地供应都在下降，只能完成政府所公布的一半甚至更少。“招拍挂虽然让市场更加公开透明，但是深层次问题并没有解决。”
解构之后的建构：让农民带“地票”入城？
上述三点现象，尚不能完全描述清楚三周年之惑，篇幅所限，不再赘述。不过笔者坚信，土地狂飙的结果，是让房地产泡沫以连大企业也恐惧的速度膨胀：地价推高房价，高房价再推高地价，滚雪球似的“高市盈率”肯定让房价提前消化上百年的购买力。
那么，在解构之后，是否有更好的办法解决问题呢？
中房集团理事长孟晓苏提供了一种解决方案：让农民带地入城。【相关阅读：中房集团理事长孟晓苏：全面招拍挂得失分析】
他认为，招拍挂的确部分解决了土地寻租问题，但是带来了上述诸多问题。房价上涨的根本原因在于土地供应的政府垄断：只有政府才能提供土地，因此土地价格上涨也是必然的（对此，方明理认为，政府土地供应计划的不透明造成了土地供应的“僧多粥少”，天价地由此出现）。打破垄断，让农民带地入城，可以缓解土地供应的缺失。
“有人说在18亿亩耕地红线的底限下，我们现在的耕地只剩下18.3亿亩，这0.3亿亩还要分为14年花，那么城市怎么建设呢？其实他们忽略了，除了18亿亩耕地以外我们还有建设用地1.9亿呢。现在农民大量进城，可是家里还占着一块宅基地，其实浪费土地的重点还在农村。”
孟晓苏乐观地认为，如果在法律上让农民的“地票”合法化，那么建设用地的供不应求问题可以在一定程度上得到解决。而按照这个思路，所谓“小产权房”的问题，就根本不是问题。
笔者认为，在当前土地问题牵扯利益过多过复杂的情况下，让农民带地票入城虽具备理论上的合理性，但是实践层面的可操作性有待商榷：地方财政全靠垄断土地供应渠道以生财，土地当然要慢慢卖！你让农民来稀释土地增殖，让土地财神离我而去，这买卖能做吗？在当前中国地方政府的业绩考核体制中，这种方法一定会受到诸多利益集团的阻挠。不过，比起“限价地”这种头痛医头脚痛医脚，并肯定会引发寻租的方式，更具备理论上的合理性和建设性——后“8·31”的反思，集中在解决问题的方法，更集中在解决问题的决心。遗憾的是在这一点上，包括房地产开发商在内的很多人，无能为力。 | 
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