时间：2007年8月19日上午10：30－11：40

　　购房人：Tony

　　目标楼盘：望京区域配套完善楼盘

　　楼盘价格：15000元/平方米左右，总价控制在200

　　万元以内

　　物业类型：公寓

　　开盘时间：2007年8月13日

　　目标户型：120平方米两居至三居

　　40岁的Tony在十五年前因家庭变故举家迁至美国，获得了美国“户口”，但在内地生活已经习惯的他还是决定再回北京居住。之前在北京时，一家大小居住在望京，明年回京后，一家人仍打算在望京置业。Tony特意向公司请假一个星期，飞回北京选房。

　　为了满足Tony一家的置业需求，《楼市》购房纪实栏目记者推荐了位于望京产业开发区，处于望京北路和广顺北大街交汇处，8月13日刚开盘的华彩国际公寓项目。8月19日，Tony在记者的推荐下来到该楼盘，对其进行了实地考察。

　　时间：10：30－10：50 心情：愉快

　　社区配套完善，部分楼宇临街

　　上午10：30，记者如约在距离项目售楼中心最近的丽泽中街公交站与驱车前来的Tony见面。一见面，Tony便向记者表达了他对交通的满意。“从三元桥上机场高速，10分钟就到此地了。”

　　在进入售楼中心时，一位王姓销售人员即上前，告诉我们他就是接待我们的销售。Tony仍旧沉浸在一路上没有堵车的兴奋中，随即夸奖起项目的交通便利来。在沙盘上，项目交通示意一目了然：项目的东南西北分别临近朝科内部路，东湖路，广顺北大街，望京北路。同时记者也发现，在项目所有楼宇的分布中，1#楼紧挨着的马路对面是即将完工的六佰本商铺，所有上五环的车都会经过那，噪声问题会比较突出。据此，销售人员的解释为，本次开盘的7#楼，距离马路远，不存在噪声问题。

　　对项目的配套介绍，销售人员底气十足：“望京区域已经形成了成熟的居住氛围，项目周边分布有花家地小学、望京路小学、八十中、中国社科院研究学院，中医药大学东区等教育资源，惠兰医院、中日友好医院等医疗配套设施，沃尔玛、家乐福、旺角广场、望京购物中心等大型综合购物商场。而项目本身也配套有23000平方米的家乐福购物广场，中体倍力健康会所，足不出户也能满足所有业主的生活所需。”

　　对项目所在位置以及配套，Tony表示很满意。

　　纪实回眸：

　　项目周围配套：

　　教育：朝师附小望京分校，北京韩国国际学校，北京第八十中学，花家地小学，中国社科院研究学院，中医药大学东区，北京师范大学附属实验学校，培基双语幼儿园、花家地北里幼儿园、西坝河一幼

　　医院：北京惠兰医院，北京市老年活动中心、中日友好医院

　　娱乐场所：K8俱乐部、好莱坞影城、望京体育场、望京游泳馆、望京新城健身俱乐部

　　超市：沃尔玛、家乐福、旺角广场、望京购物中心

　　餐饮：福家铺子地方农家菜、肯德基、麦当劳

　　银行：工商银行、交通银行、中信银行

　　运动休闲：姜庄湖公园、南湖公园、望京公园、太阳宫公园

　　公交：606、939、404、406、422、707、710、717、827路等多条公交在项目设有丽泽中街站。

　　时间：10：50－11：20 心情：郁闷

　　在本地居住未满一年，不具备买房资格，办理按揭需提供相关手续

　　在得知Tony是美国人的身份时，销售人员表现出了异样神态，因为根据国家限制境外购房的规定，外籍人士必须在内地居住有一年以上才能购买一套房。据Tony介绍，他并不满足这个条件，因此，他并没有在大陆买房的资格。（非说不可：“限外令”威力不小。）

　　销售人员建议道：“可以借用其他如在北京居住的家人或者朋友的身份证，或外籍人士在京已经居住有一年以上的朋友护照，只要是在北京本地已经居住了满一年就可购买。”这让本来失去购买欲望的Tony又重新燃起了希望：“可以借用密友Grace的护照，他虽然是英国人，但是与北京女孩结婚已经有5年，结婚后也一直生活在北京。

　　据销售介绍，如果是持护照购房，还必须去外籍出入境管理处填写《外籍人在京购房审批单》。在办理按揭方面，外籍人士可以持居住证向中国的银行申请商业贷款，付款方式和按揭贷款的各项规定与中国公民基本相同。只不过在申请按揭贷款时，除了要提供学历证明、结婚证明（已婚）、收入证明，还要提供护照。

　　相比要回京定居的坚定信念，Tony决定再烦琐的程序他也愿意去办理。

　　专家马后炮：

　　境外个人在境内工作、学习时间超过一年，方可购买自用、自住商品房

　　在境内工作、学习时间超过一年的境外个人可以购买符合实际需要的自用、自住商品房，不得购买非自用、非自住商品房。在境内没有设立分支、代表机构的境外机构和在境内工作、学习时间一年以下的境外个人，不得购买商品房。

　　港澳台地区居民和华侨不属于外籍人士，因生活需要，可在境内限购一定面积的自住商品房，不受居住时间限制。 台湾居民投资买房，应受到《中华人民共和国台湾同胞投资保护法》《中华人民共和国台湾同胞投资保护法实施细则》的保护。外籍人士和港澳台居民以及华侨购房实行实名制，应当持有效证件办理产权登记手续。

　　对于投资性用房，外国居民和港澳居民应当按照规定设立外商投资企业，注册资金应当符合有关规定。台湾居民应当办理台胞投资企业，并按照有关规定开展经营活动。

　　纪实回眸：

　　据记者事后调查了解到，有很多外籍购房者因为“限外令”而被挡在了购房大军外，他们或许继续租房，或许再等待些时间，在京工作生活满一年时间再行购买，或如游盈隆，借用其他朋友的身份证明，但如果是借用他人的身份证明，房屋所写的名字就是此人，而并非游盈隆。

　　在境内工作、学习时间超过一年的境外个人、港澳台地区居民和华侨因生活需要可以购买一套商品住宅。但必须经过北京市涉外审批办公室的审批，所需材料：

　　外籍人士：

　　1、护照

　　2、北京市公安局出入境管理处出具的《境外个人在境内居留状况证明》

　　3、涉外审批办公室出具的《涉外审批单》

　　4、相关管理部门核发的该境外机构在北京设立分支、代表机构的营业执照或登记证书；各国驻华大使馆、各国际组织驻华代表机构提交外交部同意其购房的照会。

　　北京涉外办地址：北京市东城区建国门内大街18号恒基中心办公室三座525室、电话：65170808、传真：65179665、邮编：100005。

　　时间：11：20－11：30 心情：郁闷

　　容积率、密度双高

　　根据Tony的总房款，销售人员推荐了7#楼的B4户型，总建筑面积117平方米的二室二厅二卫。记者观察发现，该户型最大的特点在于南北通透，明厨明卫设计。但销售员同时表示选择余地已经不大，只有5、13、14、17、20、21这6层共11套左右的房子供选择。记者疑惑道，项目刚开盘一个星期都不到，就卖了100多套？销售人员用热销解释了疑惑。（非说不可：相比有些开发商的开盘即售馨，华彩国际公寓的开发商很“仁慈”。）

　　经过思考，Tony选择了17层，单价14880元/平方米，总价174万元，首付30%为531128元，20年月供8071元。（非说不可：“限外令”并没有对外籍人士贷款年限有限制。）所有的预算都在Tony的计划之内。

　　而此时记者从楼书上了解到，项目总建筑面积17万平方米，占地面积52464平方米，楼座占地粗略计算，项目的容积率超过3以上，建筑密度32.3%，项目的容积率和密度是影响居住舒适度的重要指标，项目如此高的容积率和密度，会影响居住质量。对此，销售的解释为目前在市区寸金寸土的位置，楼盘的容积率很多为5。

　　专家马后炮：

　　容积率

　　容积率是建筑面积与土地面积的比率，容积率越低，人口密度就低，人均占有的土地和公共设施就多。至于舒适度，不同的人可能有不同的感受。应当说，容积率越低，会越舒服。

　　纪实回眸：

　　容积率是项目总建筑面积与占地面积之比，比如1000米的地盖了5000平方米的房容积率就是5，容积率越小居住越舒适。华彩国际公寓项目占地面积52464平方米。其中公寓面积100548平方米，会所2700平方米，容积率3.39，建筑密度32.3%，绿化率31.02%。

　　时间：11：30－11：40心情：郁闷

　　认购金需交纳10万

　　第一次在北京买房，对于购房流程，Tony表现得很生疏，于是询问起具体的购买流程。“选定了房子后，先交10万元的认购金，7天之内签定合同，交首付，办理按揭贷款手续。”“为什么是10万元的认购金？”记者提出了质疑。对此，销售表示此举为公司的规定，销售只是执行规定而已。

　　专家马后炮：

　　认购金不应超过价格的20%

　　认购金没有标准，双方协商确定。如果是交付定金，不应超过价格的20%。在缴纳认购金之前，应当对房屋和环境进行全面的考察，在尽可能多的了解有关信息后，再签订相关文件。

　　最后在参观了样板间后，Tony对记者表示：“房子比较满意，现在首要的问题是根据外籍人士在京购房的要求，办理相关手续，希望一切顺利！”

　　购房故事：记忆中的北京胡同

　　舅舅家在大雅宝胡同，离日坛公园不远。70年代还没有二环路，那时是条护城河，当时不知是修路还是修地铁，总之工地每周会放映露天电影，那时邻里间呼朋引伴，拿着小板凳去看电影。在国外有次与舅舅通电话得知，大雅宝胡同和金鱼胡同一并拆了，现在叫金宝路。“大雅宝胡同”也就仅存在我的记忆之中。

　　至今20多年没有回北京，此次回来已经对北京完全陌生了。一个个有着几百年历史的名字，如东总部胡同、西总部胡同、南小街……渐渐地淡漠在新北京翻天覆地的建设中。

　　精彩预告：时间：2007年9月

　　购房人：布先生一家

　　目标楼盘：燕莎区域某楼盘

　　目标单价：25000元/平方米

　　物业类型：公寓

　　专家链接：孟宪生

　　北京市仁和律师事务所合伙人、副主任，北京市律师协会物业管理专业委员会副主任，资深房地产律师。孟宪生律师以其扎实的专业基础、娴熟的专业技能、忠实于客户利益的职业操守赢得业界和客户的广泛赞誉。

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