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卖房，买房，房价每天日新月异。加息，加息，楼盘热销依然我行我素！降价，降价，楼市依然高调上涨。存在就是合理，市场就是准则，你走你的山路，我唱我的山歌，有多少人在叹息，有多少人在欢笑？给我一双慧眼吧！让我把这缤纷楼市看的明明白白，清清楚楚，真真切切……住宅楼盘一个个缤纷亮彩，商业地产精彩互动，旅游地产异军突起，房地产市场呈现一片“江山如此多娇”的繁荣景象。
今天焦点宁波房地产网邀请到了杭州湾房地产投资咨询（宁波）有限公司高层人士做客焦点宁波房地产网“高端访谈”直播室，和网友一起共同关注宁波与中国房地产的发展前景。
嘉宾：杭州湾房地产投资咨询（宁波）有限公司总经理沈富国 先生
主持人：焦点宁波房地产网新闻部 时辰
以下文字为高端访谈实录：
【主持人】：沈总，您好！非常感谢您在繁忙的工作中抽出时间走进焦点宁波房地产网“高端访谈”栏目接受我们的采访。
【沈总】：各位网友，主持人，大家好！很高兴走进“高端访谈”接受采访，谢谢！
【主持人】：沈总，您好！杭州湾房地产投资咨询有限公司作为宁波唯一一家比较大型的以代理咨询异地房产为主业的房产代理咨询公司，请您给我们的网友详细介绍一下贵公司好吗？
【沈总】：好的！杭州湾房地产投资咨询有限公司成立于宁波房地产业风生云起的2003年，经过几年的发展，我们目前确立了“推荐全国乃至全球的优质楼盘给有志于房地产投资与置业的人士与机构，共享中国与世界经济蓬勃发展带来的房地产繁荣与升值”的宗旨，为投资者搭建资本与财富的桥梁。本公司现拥有房地产行业经验丰富的专业精英团队，拥有国家注册房地产经纪人、策划师、会计师、估价师、建筑师等相关专业人士。
公司成立三年多来，在全国范围先后成功代理销售了以无锡惠泉花园（总建筑面积22万平方米）、嘉兴好一家家居广场（总建筑面积20万平方米）、苏州华东商业城（总规划面积100万平方米）等10多个以长江三角洲区域为代表的优质商业或住宅地产项目；以三亚天福源度假酒店（五星级产权酒店）、三亚亚太国际会议中心（五星级产权酒店）、琼海天来泉养生社区（总规划面积100万平方米）以及文昌森海湾海景花园总规划面积50万平方米）等10多个以海南为代表的优质旅游地产项目，上千名宁波客户通过我们投资或购买了他们心仪的房地产产品，并获得了可观的综合收益。
经过几年的发展与积累，我们无论市场调研、可行性分析、产品定位、规划建议、广告企划、营销推广、组织培训、案场销控、售后服务等环节，皆具备很强的专业水准。具有丰富的操案经验，高效的作业流程，专业的分工运转，不断建议规划更完美之建筑作品，开拓发掘更杰出之策划创意，提升突破更出色之营销方式，旨在更好的服务客户，帮业主创造更高的经济效益，帮开发商提升整体的企业品牌形象。
同时我们以本公司老客户为基础，专门成立了“杭州湾房地产投资俱乐部”，为老客户提供项目推荐、项目考察、售后服务以及投资理财、政策法规咨询等服务。
【主持人】：据说贵公司的发展趋势有向境外发展的计划？
【沈总】：是的，2007年，我们把视野放宽到国外，开始关注海外地产，并积极筹建相关的业务，目前已有澳大利亚等国的项目开始逐步合作。我们公司目前已经形成了以长三角区域为代表的商业地产板块与以海南为代表的旅游地产板块，以澳大利亚、加拿大等国为代表的海外地产将会是我们公司下一步开始着力打造的一个未来板块。如果说到长三角别的城市或海南去买房或投资是区域经济一体化的结果，那么今后到国外买房将是当今全球一体化的必然趋势，最典型的当数温州人，前几年就已踏足海外。
【主持人】：请问沈总，你们在异地拓展市场的同时，如何去把握异地市场的发展节奏？
【沈总】：我们在异地拓展房产市场主要分三大板块，一是大型的优质商业地产项目，如我们代理的嘉兴好一家家居购物广场，该项目是长三角近几年开发的最优质的商业地产项目之一；二是高品质的旅游地产项目，目前主要是两大类，一类是五星级的产权酒店，另一类是海南最有特色的大型度假公寓，如天来泉温泉度假社区与森海湾海景公寓，目前旅游地产已全面启动，旅游地产由原来的几个城市发展到现在沿海南整个东海岸的海口、三亚、文昌、琼海、万宁、五指山等。三也是着眼未来的海外这一块。我们的目标是要全力打造宁波异地购房服务的第一品牌。
【主持人】：您们在异地拓展房地产市场空间，这也是房产代理业的一个发展趋势，听说您们在海南已经有了良好的发展基点，您能谈谈房产营销代理异地发展的前景吗？
【沈总】：2000年以来，中国的房地产业蓬勃发展，处于长三角南翼的宁波房地产市场更是连续三年领跑全国。在市场整体发展中，我们宁波的大批人士有意或无意中尝到了房地产投资的甜头，几年间个人财富成倍上翻，同时亦更加坚定了房地产投资的信念。由于宁波近几年房价的快速上涨，宁波本地的年投资回报率已普遍下降（约为3%-5%左右）；同时，由于土地成本高居不下，宁波本地缺乏可供开发商与个人投资的大型商业地产项目与稀缺资源产品。因此，走出宁波，投资全国，成为宁波投资客做大做强、抓住商机、发展未来的必然。宁波人历来重商，既有温州人那种"涉山闯海"的气魄，又比温州人多一份儒雅与周密。在21世纪头20年中国的房产"大牛市"的历史机遇中，宁波人同样会创造与收获这一机遇所带来的财富。
【主持人】：目前在住宅楼盘持续高涨的同时，商业地产也开始出现暗潮涌动现象，您们在涉及这方面领域是一个比较早的专业机构，想请沈总谈谈这方面的市场分析。
【沈总】：在住宅市场十分红火，不断冲高的同时，房地产业这个大家庭中另一股房流却早已预见了市场即将遇到的问题；同时，亦预见了住宅产业与国民经济的整体发展将带给它巨大的商机与长久的可持续发展空间。它就是“商业地产”！一个着眼于整合市场资源，为社会商品、资金、信息、物流等要素创造综合交易平台的地产类型。如果说2005年是"住宅的磨难年"，在某些专业人士眼中，2005年却是“商业地产年”。这一说法，一方面展示了商业地产市场红红火火的投资热情；另一个角度反映了中国房地产市场的热点将从住宅转向商业地产。2006年以来，商业地产的投资热情不仅未见丝毫减弱,反而越发高涨。连地产巨头潘石屿也公开宣布，2006年公司将以开发商铺、写字楼等商业地产为主，这些日渐熟悉的商业形态与随处可见的招商广告，无不预示着商业地产火爆时代的到来。
上海、杭州、宁波等一线城市在前一轮的住宅市场中发展过快导致地价高昂，开发成本过高，相反嘉兴、苏州、无锡……这些浙北、苏南的二线城市在前一轮住宅市场中并不显头角，但却在这一轮“商业地产”市场中领军长三角。商业地产项目规模少至十万平方米以上，多至上百万平方米，整个长三角区域这类大型商业地产项目不下几十个，项目总投资数百亿元。
【主持人】：我们如何去判断商业地产的优质性？
【沈总】：我简单的谈一下我的经验，第一、看项目所在地的这个城市的经济、人口、人均收入及交通区位、发展规划、政府扶持政策等。前三项是商业地产项目本地消费者能力的评价，后三者则是针对周边更大区域的辐射能力与未来更大的发展空间。第二、看项目的规模、选址与产业定位。商业地产从理论上讲，规模越大，越能成市，所谓“店多隆市”。所有成功的大市场，无不具备超大规模。选址对于商业地产而言，尤为重要，不同的项目选址要求也不一样，但有一个共同点即交通要求便捷。产业定位自然是商业地产的核心。什么样的产业定位，取决于这个产业的成熟度，同类市场的竞争度，以及当地周边区域的需求度。第三、看开发商的实力、能力及对商业地产后期经营管理的态度。实力是最基本的问题，没有真正的实力，会让人对项目能否完工都会产生怀疑。能力自然是指开发商对市场资源的整合力度。商业地产并不像住宅造造房子那么简单，商业地产是个系统工程，牵涉到开发理念、策划能力、招商经营、品牌推广等一系列问题，能力自然是对开发商最大的考验。而开发商对商业地产后期经营管理的态度则体现了开发商的诚信、信心与决心，是一卖了之，还是与投资者同呼吸、共命运，共同长期培育、繁荣市场，是商业地产项目能否真正形成与兴旺的最大核心问题。一般来讲，具备以上三个层次的品质，该项目即可被列为优质商业地产项目，就是投资人优先选择与值得重点投资项目。当然，投资者在分析项目之前，首先要看项目是否符合国家法律规范，即项目用地是否为国有挂牌出让土地、用地性质是否为商业用地、是否具备五证，即《土地证》、《规划用地许可证》、《建设工程许可证》、《施工许可证》及《商品房预售许可证》，特别是《商品房预售许可证》，是判断一个项目是否具备完整的房地产开发特别是销售的国家法律程序。许多房地产纠纷或不成功的投资案例正是因为许多投资者忽略了这一点。
【主持人】：我们回过头来再谈谈宁波的房产市场，近期我在采访了解到，宁波的一处普通的拆迁安置房在二手交易中已突破10000元/平米，房价继续高调上扬，你作为业内人士如何看待这一现象？
【沈总】：进入21世纪以来，以长三角区域为代表的中国房地产业得到了蓬勃的发展，以上海、杭州、宁波等城市为代表的房地产市场特别是住宅市场发展速猛，房地产价格一路上扬。部分人群年年追着房价喊太高等降价，但房价年年涨，另一部分人群出自于自用及时购买，却一不小心在2、3年间成了百万富翁，还有另外一个群体,那就是先知先觉或跟着潮流走的人，在房市呈持续上涨态势后，就开始以投资的目的冲入房市。有句话说“存在就是合理”！无论有多高的价格，有人敢卖就有人敢买，这一切都有市场去决定的，人为是控制不了的，再加上我们的消费观念有买涨不买跌的心理因素，宁波房地产的个人投资才刚刚开始，持续高涨的银行储蓄（2006年3月底为160000亿）一旦被释放，对房价的冲击将是巨大的。因此，坚定不移投资房地产，是我们这代人命中注定的财运。
【主持人】：非常感谢沈总在百忙之中来到我们的“高端访谈”栏目接受我们的采访，也希望我们的“高端访谈”栏目成为专家和网友的桥梁，通过这个桥梁，能聆听到更多专家学者对房地产业发展前景的权威声音和科学的分析，各位网友，我们下期再见！
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