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提到中小户型的话题，正中常自力下怀。作为伟业北京公司副总经理，常自力目前负责代理销售健翔国际公寓 (论坛 像册 户型 样板间 新闻)项目，并取得了较好的业绩。“245套房在一个月内几乎销售完毕”。位于北三环的健翔国际公寓，是一个典型的中小户型项目，主力户型为30～40平方米，辅以少量的60～70平方米的小套间。
不仅仅是健翔国际公寓这样地理位置优越的项目能够迅速清盘，即便是位于东南五环边、主力户型为60～80平方米的亦庄北岸也同样火热。8月初，亦庄北岸 (论坛 像册 户型 样板间 新闻)每平方米的销售均价还在6800元左右，一个月后，该项目每平方米销售均价已涨至7800元。“一期开盘时，3天便销售了328套。”亦庄北岸开发商北京力迅房地产开发有限公司营销总监裴涛说。
据北京市房地产交易管理网统计数据显示，截至今年9月7日，北京市期房可售住宅套数为70057套，套均面积为140.9平方米，楼市供应仍以大户型为主，中小户型供应量依然无法满足市场需求。而建设部也于近日明确表示，将在今年10月底前对各地的90平方米以下商品住房比例展开督察。
供小于求
供应的匮乏是目前中小户型项目销售业绩良好的重要原因之一。
“目前已经有400多位客户表达了对燕莎·CLASS的购买意向。”北京泰和基业房地产开发有限责任公司地产部副总经理秦大林说。由泰和基业开发的燕莎·CLASS，拥有155套精装修酒店式公寓，主力户型为48平方米，目前尚未正式开盘。
位于亚奥板块的中小户型项目旭辉·奥都，则已经实实在在地销售了1000多套，销售率达到75%。该项目共有2000多套房源，主力户型为40～90平方米，开盘时售价为每平方米7500元，目前已上涨至9500元。
据链家地产数据显示，从去年6月至今年7月，北京市住宅新开工面积为1601.9万平方米，如果严格按照“90/70”政策标准执行，理论上可以供应的90平方米以下中小户型数量至少为12.45万套。然而，今年上半年北京的新房供应中，面积在90平方米以下的房源仅为1.5万套左右，仅占上半年供应总量的35%；加上下半年预计市场将供应的2万套中小户型，今年中小户型供应量也只有3.5万套左右。
“政策实施才刚刚一年，不足以显现其效果，预计今年年底到明年年初会有明显表现。”裴涛认为，明年市场上将会有大量的中小户型产品出现。
由于中小户型产品的建造会增加墙体、相关配套等建工成本，因此与同地段的大户型产品相比，中小户型每平方米售价偏高。不过，对于中小户型较高的销售价格是否会推高市场房价， 旭辉·奥都营销总监郭文翎持否定态度。她认为，“90/70”政策使得中小户型产品增多，在市场供应量较大的情况下，整体价格会保持在较为合理的水平。
“恰恰相反，当中小户型产品大量出现时，会对整体房价的上涨起到一定的抑制作用，放量的预期也会促使购房者采取持币观望的态度。”北京金网络百城投资顾问有限公司副总经理汪雷对记者说道。
利益驱动
“因为小户型的利润比大户型低，所以开发商更愿意建造大户型的楼盘。”裴涛表示，中小户型除了成本偏高外，还需要建设更多的配套设施，比如车位，大户型则不仅提价相对容易，建安成本也相对较低。“‘90/70’政策的颁布，不仅令许多开发商临时修改项目规划，也对开发商追求高利润起到了一定的抑制作用。”
位于北京朝阳区东四环边的某房产项目，在“90/70”政策颁布后就曾临时调整开发计划。据了解，该项目一期均为大户型产品，面积在150平方米以上，一经推出便迅速销售完毕，开发商信心满怀地准备在二期开发更大户型的产品，但政策一出，不得不改变原来的规划，利润预期也大大降低。
为了追求更高的利润，一些开发商采取了相应的措施来规避“90/70”政策。“一些项目虽然以住宅产品面市，却非住宅立项，不受政策的限制。”汪雷表示，这类项目在市场中存量较大，如立水桥附近的某项目便是以写字楼立项的住宅产品，并没有受到政策的影响。
一些开发商则利用“阳台面积不计入套型建筑面积”的规定大打擦边球，延伸“阳台”概念，将餐厅和阳台设计为一体，这样购房者实际的房屋使用面积完全可以超过90平方米，同时又符合政策，售价自然相对较高。
常自力坦言，中小户型住宅产品容积率较高，居住舒适性自然会受到限制。
“对于‘90/70’政策，大多数开发商不得不严格执行。”裴涛说。于是，开发商们只能依靠产品客户的细分与精准定位来实现销售业绩。如亦庄北岸，该项目在规划之初便将客户定位于单身年轻白领，属于过渡性质的产品。
冲击代理行
中小户型住宅产品普遍销售压力较小，这对代理行无疑是一个巨大的冲击。“开盘后很快就能清盘，开发商很明显可以节约营销成本，不聘请代理行而自行销售。”一位业内人士说道。不过他也承认，由于代理行拥有更加丰富的销售经验，可能会把销售价格提得更高一些，给开发企业带来更多的利润。
由于利润趋窄，开发商便开始在销售环节节约成本。“目前有70%左右的开发商自己在做销售，这样可以节约0.8%左右的成本。”一位营销总监对记者透露。
“‘90/70’政策让很多代理行断了一条腿。”亚豪机构董事长兼总经理王佩民(王佩民博客,王佩民新闻,王佩民说吧)表示，中小户型产品本身定位较窄，一些开发商便不再聘请具备前期产品定位优势的代理行。
然而，常自力认为，中小户型项目的增多不会对经纪行业产生较大的影响，因为小户型项目客户量较大，如果开发商来操作的话，就需要培训大量的销售人员，增加相应的成本。“除投资人群外，大多中小户型项目的购买人群是第一次置业，对各种服务要求更高，而只有经验丰富的代理行才能够提供相关的服务。”
“目前中小户型项目的入市对代理行其实影响不大，真正会受到影响的是未来社会保障性住房的大量推出。”汪雷表示，大量保障性住房的入市，将导致商品房市场空间越来越小，从而促使代理行之间的竞争更加激烈。 | 
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