销售下降导致趋向平淡

　　数据显示，“金九”开局的前三周，新开盘项目个数就达到了50余个，市场预计，在“十一”前的最近一周还将有10余新盘放量。因此9月份，北京新开盘项目个数、新增供应面积有望达到今年的最高峰，截至9月23日，已开盘项目的供应面积接近100万平米。

　　但是楼市供应量的增加并未带来销售的上扬，截至9月23日，北京商品住宅日均销售套数仍延续了8月的回落态势，并进一步下降。相比7月、8月日均销售498、456套，9月仅为423套，环比下降了15%和7%。受此影响，“银十”放量将趋于缓和，预计将有46个项目开盘，不足9月开盘项目个数的七成。

　　这些项目中，有23个为公寓项目，其中3个为酒店式公寓，而普通住宅预计将有19个。如果这些项目如期开盘，那么今年将首次出现单月公寓放量高于普通住宅项目。统计显示，这23个公寓项目，在各个环线区间均有所分布，其中五环外成为供应主力，预计有8个公寓项目开盘，占35%。此外，22个项目中还有4个位于远郊区，分别分布在昌平、密云、房山、通州四区。

　　中大恒基不动产营销总经理赵晨明认为，作为传统的销售旺季，9月和10月是开发商推出新盘的黄金时段，为了抢占更多的市场份额，开发商加大推盘力度，纷纷选择提前上市，导致了9月的上市量有所放大。但房价过高，市场的消化量有限，因此9月份销售情况并不理想。在这种情况下，开发商便减少上市项目以控制销售节奏，延长销售周期。他指出，去年同期也出现过类似现象，2006年9月开盘项目个数为59个，达到了去年的供应波峰；10月放量骤减，仅有31个项目入市。

　　小户型近四成为纯新盘

　　中大恒基统计数据显示，10月份，北京小户型项目供应稳步增加，预计将有16个中、小户型项目上市，四成为纯新盘首次开盘。其中包括位于宣武区的“锦上国际公寓 (论坛 像册 户型 样板间 新闻)”、密云的“至尊堡 (论坛 像册 户型 样板间 新闻)”等以70平米以下户型为主，设计为超小户型的项目上市。

　　业内专家指出，今年下半年小户型项目加大供应量已成市场常态，随着“90平米/70%”政策逐步落实，小户型项目的上市数量还将进一步增加，包括受政策要求调整规划的老项目后期也将出现更多的小户型产品。

　　据了解，上市的中、小户型项目多位于朝阳区，各个环线区间均有所分布，七成项目的物业类型为公寓，预计开盘的整体均价为15156元/平米，其中位于五环外的2个项目的均价预计将分别达到13000元/平米和18000元/平米；而宣武区预计开盘的“锦上国际公寓”项目位于二环内，开盘均价将达到18000元/平米左右。

　　对此赵晨明认为，目前，朝阳区房价明显偏高，主要是由于该区域具有浓厚的商务氛围，商务人士的大量集中导致对于区域内小户型公寓的需求较为旺盛。而亚奥板块作为朝阳区商务活动最活跃的地区之一，受奥运会的利好区域内的道路交通、居住环境、商务配套得到了完善和提升，相应地促进了区域楼市价值的提升。