第二套房首付提高到4成，利率是同期贷款的1.1倍！一位银行行长对我说：“央行和银监会这次扔了颗重磅炸弹！影响太大了。”这位行长地处一房地产火爆的二级重点城市，他介绍说，现在买中高档楼盘的，基本都是第二套，“甚至是第三、四套”，比例大概占到40%左右。如果按照1.1倍利率放贷，50万的贷款30年下来，多付近25万元！

　　有意思的是，同样在昨天至少有6个人问我，是否和通州某即将开盘的开发商熟识，希望能通过我买到房子。因为他们在搜索引擎上找到的结果，是我曾经给这个项目做过专访。

　　托人买房只是房价“末日轮”的毛毛雨，这个几近癫狂的市场让所有人都疯了，包括开发商，包括政策制定者，更包括羊群示范效应下的购房人。与托我买房相关联的另外两个事情，一个是不久前北京立水桥的某楼盘，将近1万单价，提前三天大批购房人冒雨排队！当天销售一空，其销售总监对我说：“我都搞不明白！”一个就在上周末，亦庄某国内知名开发商开发的楼盘，不到1000套房子放出去至少5000个号，交2万定金的交50块的一起抽号，搞得现场乌烟瘴气：因为买不到房子，据传购房人把售楼处都砸了！

　　房价凶猛，可见一斑。

　　提高首付是遏制投资需求，而此次央行和银监会还针对开发过程的投资进行严控：自有资金必须超过35%，空置3年以上商品房不得作为抵押，特别是“商业银行不得向房地产开发企业发放专门用于缴交土地出让金的贷款”……

　　央行和银监会终于动真格的了！而政策制定者们此刻也因为此，被底下倍受打击的商业银行们“问候母亲”。骂归骂，业内人说的“调控房地产首先调控银行行长”看来是板上钉钉的事情了，银行家们此刻都如坐针毡。这项政策对房地产未来趋势影响，在此刻疯狂的市场层面，还有待观察，可能的逻辑发展结果，试分析如下：

　　第一，和过去两年的调控一样，市场逆反报复性上涨。此次首付提高4成针对的是第二套住房，也就是说投资性需求，对于无房的自住需求没用。而目前市场上，主要是自住性的刚性需求占到主导地位，因此没有影响。相反，市场会延续过去的走势，担心调控变“空调”，政策的负作用使得市场供给进一步萎缩，从而使得房价进入新一轮的报复性上涨通道。

　　第二，对高端楼盘影响不大，因为这些产品都是作为“藏品”，购买人都是所谓“成功人士”，不用在银行贷款。比如朝阳公园西门的公园15和玉渊潭南边的首创缘溪堂这样的，其产品都地处绝版黄金地段且动辄几百万上千万，购买者也不会通过银行贷款。而在世界经济进一步衰退预期和中国经济成为资本避风港的背景下，像北京、上海这样的核心城市的高端物业，是资本保值的最好方式。而政府对于类似别墅等高端产品的土地的出让“禁令”，在客观上催高了存量的价格，比如龙湖在北京的两个别墅，两个月之内价格涨了接近4成还一抢而光。

　　第三，对中端投资市场产生巨大影响。中原地产董事总经理李文杰(李文杰博客,李文杰新闻,李文杰说吧)就认为，这部分人是目前市场的购买主力，有房住又有一部分闲钱，在通货膨胀之下担心资产缩水，投资股市风险太大，所以选择买房还可以利用银行杠杆。虽然目前尚没有数据说明这一部分人群占到的比例，但是从相关部门统计的我国住房自有率全世界第一，可以得出微妙的结论：如果这一人群占到市场主流，那么很可能央行这枚炸弹将精确打击，让“房价号”特快减速。

　　对于市场主力的购房群体（也就是有闲钱希望买房投资的这群人）影响笔者认为，央行此次提高首付，除了上述可见的逻辑进程之外，更重要的是释放明确的调控预期：2005年是国八条，2006年是国六条，其间伴随着加息等信贷手段，2007年针对房地产的调控沉寂了太久，这也让这次释放的调控预期更加值得玩味。回到政策出台之后的总体效果问题，笔者认为很可能让疯狂房价走向穷途末路。剖析从98年开始的房价飙升过程，其重要根源之一是银行的按揭政策，2成按揭让购房人的购买力扩大到五倍！宽松的政策环境使得房地产行业一枝独秀。解铃尚需系铃人，提高首付是从源头抓起，这可能是最正确的一条调控之路，尽管这同时损害了银行的根本利益。

　　不过情况也不能这样简单归零，因为发生之后的纠错和一开始就不犯错是两回事。将来的政策趋势越来越严厉是明确的，而在过去10年间政策受惠者的示范效应下，人们都希望赶在稍显宽松的条件中挤上“有房族”的末班车，从而造成需求的提前释放，这是这一轮房价疯狂的根源，也是癫狂背后的理性基础。但从长期来看，总有一个临界点让向上的趋势倾于平稳甚至掉头向下，市场有其自身的运行轨迹，而央行很可能就坐在驾驶座上。