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有关部门有意将二手房首付比例提高至40%，但另一种声音认为，提高首付比例不仅不利于平抑房价，还有可能将二级市场的自住需求转移至一级市场，导致整体市场房价持续上扬。
21世纪不动产监测数据显示，8月北京二手商品住房买卖挂牌价格持续上涨。挂牌均价达到9825元/平方米，环比上涨5.1%。同期二手商品住房买卖挂牌量和成交量均大幅上涨，分别比7月份上涨了14.6%和15.3%。
据此，有业内人士分析指出，为抑制二级市场投机需求，10月，有关部门有意将二手房首付比例提高至40%，但另一种声音认为，提高首付比例不仅不利于平抑房价，还有可能将二级市场的自住需求转移至一级市场，导致整体市场房价持续上扬。
万元二手房 刺痛自住人群的心
家住清河的周老先生对记者表示：“2001年我购买了位于德胜门外人定湖西里一套原属于石油部的央产房，当时购买的价格不到7万元，按照2001年市场价格，那套面积仅为56平方米的小两居能卖到26万左右，但是出于种种原因一直没有出手。今年8月，我去中介公司办理继续出租该房屋的手续时，业务员告诉我，那套房子现在可以卖到11500元/平方米，也就是说，总价能达到64.4万，比6年前高出一倍还要多，可是我怎么觉得这价格卖不出去啊？”
周老先生对市场的担忧源于自有物业价格的飞涨，然而现实却是，二手房的确卖得出高价。据21世纪不动产监测数据显示，8月北京二手商品住房买卖挂牌价格持续上涨。挂牌均价达到9825元/平方米，环比上涨5.1%。同期二手商品住房买卖挂牌量和成交量均大幅上涨，分别比7月份上涨了14.6%和15.3%。
此消息一出，立刻引起了众多想要购买二手住宅人群的反应。“很难想象北京二手房的价格竟然都已经逼近1万元/平方米了！本来我打算明年春节前后在北京买一套二手房给老家的父母养老用的，可是看了网上最新的数据，实在不敢拖了，要是‘十一’以后能找到差不多的我就马上买下来！”就职于北京社会科学院的刘女士在安贞桥附近一二手房中介机构对记者感慨道。
对此，链家房地产安贞分部营销经理（应被采访者要求隐去姓名）对记者表示，就目前北京市场二手房价格来看，近半年来涨幅较快，部分买房人为了避免后市房价继续上涨，往往选择在这个夏天成交，因此，近一个季度以来，二手房成交量呈上升趋势。
同时他指出：“北京二手房购买人群中，自住需求占相当大的比例，与投资需求看涨的一手房市场不同，二手房市场的买家多以自住为最终目标，而且随着北京今年新房（一手房）供应量的减少，使一些期房买家转投二手市场，刚性需求的增加，使二手房价格上涨进入最快期。但是随着二手房价格逼近1万元/平方米，也会令一些中低收入人群——二手市场的购买主力人群退出。”
刚刚来北京工作2年的湖南妹子蔺潇潇日前在北京秋季房展会上，面对众多的二手房信息，无奈地对记者说：“我月收入2500元左右，家里给我准备了10万元首付款，本来以为这些钱可以买一套通州附近的新房子，结果一算账付不起月供，就想来看看二手房信息，没想到我的收入，要想支付一套四、五环附近面积在80平方米左右的二手房月供一样承受不起！看来，我在北京安家置业的理想就要破灭了。”
京二手房首付将提高至40%？
对于房价的飞涨，政府从来都没有漠视过，二手房也不例外。2006年同期，北京市有关部门针对二手房价快速上涨，以及二手房市场存在的投机行为出台了将二手房首付款比例由20%提高至30%的相应措施。无独有偶，当今年“金九银十”到来之际，有消息称北京二手房首付款比例将随深圳之后也上调至40%。
对此说法，《楼市》记者从不同部门了解到了截然不同的答案。
据中信银行介绍，到目前为止，尚未接到央行关于提高首付款比例的通知。“首付款比例的提高无论是在一级市场还是二级市场，都属于金融调控手段之一，因此，如果北京二手房首付款比例要提高至40%，那么，这一调控的主体应该是央行，而最先获此消息的应该就是银行个贷部，但是到目前为止，我们没有收到任何通知。”北京商业银行同样给出了这样的答复。
但当记者致电北京市建委交易管理中心时，对方却表示，二手房首付款比例提高至四成，以及个人购买的第二套新房首付款比例提高至四成一事正在研讨中，择日将颁布实施。当记者问及提高首付比例原因时，接听电话的工作人员表示：“二手房价格的上涨一定程度上是由于炒房现象所致，为了打击这种行为，规范市场秩序，适当地提高首付款比例在所难免。”
对此，刚刚进军二手房市场的北京思源房地产经纪总公司副总经理罗涵秋在接受《楼市》专访时表示，从长远来看，提高首付款比例有利于通过拉高入市门槛的方式来抑制二手房市场中存在的个别投机行为，但是不可否认的是，这样一来也确实会打压一部分以自住为目标的中低收入人群的购买热情。随着二手房价格的进一步上涨，这些人群可能会选择位置较偏远、总价较低的新房。
罗涵秋进一步分析指出：“一旦二手房首付比例提高，无论是四成还是五成，都会对投资性买家造成较大影响，因为对于投资者来说，作为利益追逐者，他们永远希望用最少的成本获取最大的利益，而首付款比例的加大无疑意味着他们投入的成本将加大。但由于投资者只是二手房市场中的一小部分，因此，首付款比例的提高与否对于整个二手房市场来说，其影响相对较小。”
他认为，首先，北京作为首都，独特的地位决定了其必须具备吸纳全国就业者在此置业的市场空间。随着北京可用于新房开发的土地面积的减少，二手房必定会成为解决这些外来人口住房问题的渠道，考虑到对于这些在京就业者来说，住房需求是刚性的，因此长远来看，二手房市场不会受到首付款比例提高与否的影响。
“其次，就消费观念而言，随着奥运会的临近、大量外籍人士的涌入，他们所倡导的‘新房不如老房’‘二手房已经过磨合期，质量更有保障’等观念也开始影响了其周边一同工作的中高收入人群，由此也使一些原本打算购买新房的白领人群转战二手房市场，打破了二手房市场原有的、以中低收入人群为主的格局。这一点也令首付款比例的提高与否对二手房整体市场的影响有所降低。”
二手房市场亟需规范
而非提高首付
“房价再涨也在预期之中，首付款比例提高也已经见怪不怪，但是这个二级市场的混乱何时才能解决呢？什么时候房屋也能像普通商品那样做到让人买得放心呢？”前文中的刘女士不无气愤地对记者说。
她举例，在来到这家中介机构之前，曾在另一不知名小中介购买过一套二手房。见到业主之前，刘女士与中介机构商定的购买价格是45万元整，但当其与业主张某签订三方协议时，合同上的价格却变成了51万余元，当刘女士询问多出的6万余元是何费用时，业务员竟称自己也不清楚。
而该公司经理的解释是：“不管这钱是做什么用了，反正您买这房子，就得交这么多钱，不然就退房，代理费还得按1.5%支付给我们。”“一气之下，我就把房子给退了，其实多交钱如果真是税费我们也会心甘情愿，但是他们自己都解释不清楚，这就让人很不舒服了。说白了，消费者图的无非就是一个明明白白消费，更何况房屋恐怕是人这一辈子花费最大的一件商品！”刘女士说。
正是针对二手房市场这种信息不透明、价格不公开、交易环节漏洞等问题，北京市建委已经于今年7月起，对二手房买卖实行网上签约，此前，也要求各二手房经纪机构设立独立账户，对房屋成交款项进行监管。
“虽然政府调控的意图和方向都十分正确，但是在政策实施效率上还有很大的提升空间。”罗涵秋认为，“以资金监管为例，此项措施的出台意在打击市场上的交易漏洞，防止中介机构在买卖房屋过程中收取差价牟利，但这样一来拖延了买卖流程，使原本可以在一周之内完成的交易不得不延长至一个月左右，虽然这样能够保证买家的利益不受侵害，但是却在实施过程中使卖家获得资金的时间延长，从而减少了部分二手房源，最终使二手房的市场价格进一步上涨。”
“同样的，首付款比例的提高也可能存在着类似效果不明显的问题，就拿2006年首付款比例提高至三成来说，确实在这项措施出台的一段时间内令二手房市场的成交量趋于平缓，价格略有小幅下调，但随着北京楼市整体价格的上扬，这种趋势仅仅维持了个把月，二手房价就再次回暖。因此，即使今年年内二手房首付款比例真的提高至四成，市场价格也不会因投机行为的减少而下降。”北京房地产交易中心李先生如是说。
对此观点，罗涵秋表示赞同，同时他以业内人士的身份中肯地指出，北京二手房市场的健康发展不仅要依靠政府部门的调控与监管，更要依靠行业自律。
他对《楼市》表示：“现在二手房市场的混乱在于市场机制的不健全，特别是中介公司主导了整个交易过程，买方在二手房交易过程中处于弱势。但是站在业内的角度看，应该说这些问题是‘存在的并不一定就是合理的’。如果想还给买房人一个透明、可信任的市场环境，业内首先就要做到信息的透明和真实，而不是一看到业主在网站上登出售房信息，就对外称这个房源是自己的；其次，在业务员的培训上也要下大力气，不能单纯以成交量去衡量业务员的业绩，要看业务员是否能真正做到了解所有二手房买卖的规范流程和相应的税费标准，以及是否能够提供一对一的理财性质的服务；第三，在选房过程中，中介机构应该能够让买房人更加全面和深入地了解房屋信息，并通过中介机构对物业整体进行准确的评估使房屋价格透明化，小到家用电器、装饰装修材料，大到楼盘周边配套设施的情况，都要了如指掌。只有做到这几点，北京的二手房市场才会健康、持续地发展下去。” | 
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