【地点】：深圳大中华交易广场喜来登酒店六楼宋三厅

　　【现场文字实录如下】

　　【张玉玲】大家早上好！请各位嘉宾就坐，我们今天11：30有一个大约30分钟的澳洲地产投资分析，大家可能都去过澳大利亚旅游，真正澳大利亚过去房地产在几年的发展状况和未来澳洲地产的走势大家可能比较关心，我们就宏观的一些数据给大家作一个介绍，等大家心目当中有一个概念能够明白为什么我们要推介澳大利亚这个展销会。

　　主办今天展会的主办单位是美亚置业集团，我们1988年成立，有18年的经营历史了。我们本来就是做美国房地产起家的，当时是因为1997香港回归，香港人投资海外的热潮出现了，当时在香港卖海外的房产是一窝蜂地把这个行业发展起来了。到现今为止因为市场的变化，很多的同行业已经淘汰了，美亚依然给客户服务，为什么我们能够在这个行业当中发展起来呢？刚才有一个客户好奇地问“小张这个房子能不能赚钱”？我们就是凭借我们的专业和宏观的视野对全球地产的关注，帮客户在每一个阶段的上涨周期把握住时机，投资全球的地产，所以我们客户不断地跟我们买全球的地产。我们的口号是“美亚携手置业全球”，这是我们对客户的一个服务。

　　我们公司为什么要把澳大利亚地产引进中国，是因为澳大利亚过去30年房地产的平均回报都很稳健，06—07年过去一年的投资回报别墅在15.47%，公寓在14.48%左右。跟中国近两年的房地产回报是没有办法比的，好多客户跟我说“小张澳大利亚的回报跟我中国的房地产回报没有办法比”，确实我承认，所以我从来没有叫你们把中国的房产卖掉跟我投资澳大利亚，不是这个概念。你可以把你中国一部分获利的房地产投资在海外，做一个平稳的、合理的个人资产的组合。

　　澳大利亚好多的客户也会问买别墅好还是买公寓好，其实各有所好，如果在香港市场投资客户都喜欢公寓，公寓的租赁市场非常稳健，他在市中心的2平方公里的土地共用公寓，公寓的土地是2、3万一平方米，这是最基本的了。别墅方面，我们现在代理的墨尔本的西区的别墅按地的价值是200多万乘以400多平米才合5千每平米，是永久的产权，是世代相传的。你要知道这两个项目的平均价格，根据自己的需要，两个项目都不错。

　　中国客户基本上都喜欢别墅，因为他喜欢有一块地，买再多的方自在中国70年的产权，但是投资海外可以永久产权。虽然国外的公寓是永久产权，但是到你这个业权的手下的均摊的数据采几分之几，不是这块地都是你的。

　　这个数据可以看到澳大利亚的房产升幅非常平稳，不会大起大落。短线都是有调整的时候，但是要长线来看。这是公寓的投资回报和增值的情况，这两个图表（PPT）的对比，你会发掘公寓的租金回报高过别墅1%左右。升值别墅快过公寓，所以你看你的算法，中国客户很聪明，他觉得升值大比租金回报好，我们接待的客户90%的客户都是投资别墅，10%的人是因为孩子要读书，买一个大别墅他一个人住也害怕，他觉得孩子读书离学校近比较方便，公寓离学校比较近，交通比较方便，地铁线和上午中心旁边吃饭出行都很方便的，这是中国投资客户的一个需求。

　　所以你看我们今天三个项目都有，有公寓、连体别墅和独立别墅，无论你喜欢那一种类型在我们这儿都能够找到合适的项目。这都是一个回报，你看他们两个差别不大，买公寓或者是别墅只要你把握住市场的升值阶段快速进入市场，都有一个不俗的回报，只要你去投资。

　　这些数据跟前面都差不多了（PPT）我就不再重复了。

　　为什么在这个时候我们来推澳大利亚的房子呢？前几年我们是在推新西兰，当时可以移民，汇率也低，新西兰的房价也在不断地上涨，最近几年房价经过上涨以后进入一个调整期，移民停顿了，留学市场因为去的人多了以后造成管理的问题了，有些学校也出现骗钱的问题等等，新西兰的移民人口减少了，留学的人数减少了，房价经过一轮的涨幅进入一个调整期了，所以我们这个时候把澳大利亚的房产带来作一个投资，你看06—07年的数据，他的租金价格进入了一个快速涨幅超过你供楼的数据了，你供楼都不用付这么多钱付，租金要付这么多，为什么？市场出现了供应的短缺。03—06年因为他的房价在奥运期间的过渡快速涨幅，进入了一个调整期，所以发展商不会暂压资金去过渡开发，他会消化他手里的建筑存货。03—06年最高峰的供应量一个月达到4500套房子，现在降低到1千套房子，墨尔本跟悉尼的空置率接近1%，租金的价格一路飙升了。现在刺激这些租房的客户进入市场了，我说的是本地的居民，他们由租转为买房。大家知道中国人是勤劳勇敢，我们有钱了，我就会置房子和置地，把我们的财产不断地增值，老外不一样，他们的福利高，他们祖代传下来的钱是自己的，18岁要自己创业了，父亲再有钱也不关我的事。当地人让他买房是很难的事情，对于中国人来说30%的首付真是一个小数目，很多客户跟我说“30%的首付不用，我一次性付。”对于老外来说一次性付款对于他们来说是不可想象的，30%更是一个非常大的压力，他能够拿出首付的话。

　　这样的情况下他知道如果再不买房，第一租不到，第二每个月的租金和每年都在上涨，不合适的，要去买房子了。当地的需求量也在大增。

　　你们今天看到的只是我们深圳市场占整个澳洲市场1%都不到，只是一小部分，这是墨尔本跟悉尼的别墅租金上涨的情况，你知道当地的租金价格超出供楼，刺激当地的居民进入买房市场，转租房进入购房阶段。这是墨尔本30年的走势，他的总体趋势是向上的，有调整，没有大的跌幅，这是海外地产一个鲜明的特色，跟中国的市场完全不一样，他非常成熟，他也不会暴涨。进入经济的调整期，经济发展缓慢了，失业率增高了，移民随着政策的加紧，移民人口少了，留学的政策收紧，留学人口也少了，房价不会大跌，这是你财富当中必须有的稳健那一部分，你20岁可以将所有的钱放在中国的房地产和股票市场里面去，40岁还敢这样投资理财吗？除非你没有接触我们的稳健产品，没有一个专业的顾问建议你，如果有一天接触到了你就应该明白40岁的时候一定要调整你的投资组合。

　　海外地产就是将这个投资理财产品代入中国的最终的目的，其实他不用再去赚很多的钱，他说第一我们的中国富裕起来了，我们扬威世界，要让中国人去全世界拥有自己的物业。第二中国的投资理财产品太狭隘了，除了股票就是房地产，现在一调整就是调整这两个市场，大家也紧张，你们手里抓着房子也不少，大家也紧张。为什么我们会紧张？因为我们的投资理财的产品太狭隘了，一旦有大的震荡我们的财富会大幅度下跌。如果遇到97的香港经济危机的时候，一旦有震荡会有一批人将自己的财产放在稳健的市场当中。当然海外投资并不是唯一的选择，还有其他的一些选择，这个我就不介绍了。

咨询者

　　这是中价位房产的增幅，04—06年每年都在递增，房屋的消化掉了，原有的供应量不足以给投资者买房了，他的房价在逐年的递增，上涨率在递增。07年1—6月这半年已经涨了5%，我们今年预计10%几的增幅，这是墨尔本周边的房地产的空置率，空置率接近1%基本上就是没有房子供应了，这种情况下你们想象租金也在上涨，房子的价格肯定会因为大批的买家需求入市，房子的价格也会稳步上升。

　　这是当地的一些经济数据，如果你们有需要可以发给你们，你们成为我们的美亚登记客户以后，我们会定期发一些数据给你们学习了解，可能你们刚了解这个市场没有这么快吸收完，但是我们会不间断地将全球的地产资讯随时发给你们。

　　第二个带动房地产的增长是人口的增长，跟中国没办法比，他才2千万人口，中国不能移民，但是澳大利亚能够移民，他的人口也趋于老龄化，福利比较高，当地人也不愿意生孩子，人口增长是刺激移民的一个重要的因素，他移民也不是随便能够去的，技术移民年年调整，根据人才的紧缺调整会调整他技术的移民的需求，这是IT跟会计比较多。其他的商业移民的类别他要选你是不是一个成功的经商人员，光有钱也不行，不可以的，他们不缺钱，他们缺的是有智慧的成功的商业人士，这批人带去的不单单是他的财富，他带去他的头脑，带去他经商的经验，帮当地创造更多的创业机会，带动当地的工资的增长。

　　你看他移民政策非常灵活，要有选择性地移进他所需要的人才。移民人口的增长我们这些客户去的话，中国人很聪明，不会等到移民再买房，等移民要2年以后才办好，我条件符合可能提前入市了，美亚一条龙服务，从租到贷款，再售转售、转按揭，第一套房子升值以后，我们将升值部分买第二套，首付都不用付了，提前理财。现阶段的时间入市，风险很低，回报率预计每年10%是稳健的。

　　第三个数据，贷款占收入的比例，中国好多的灰色收入根本不知道他有好多钱，他能够买得起2、3万一平米的房子，月供2、3万没问题的。但是澳大利亚每一分钟要保税，当地的经济发展，他的收入每年在大赠，现在的供房压力很小，8、9年占他收入的55%，现在是30%，还有25%的承受力，当地的人买房的经济能力也在提高。因为他的收入增长了，现在他供房比例占他的收入比例偏低，他还有潜力掏更多的钱置业再进入市场投资。我问一个澳大利亚的发展商觉得跟中国的人合作怎么样，他说中国人很勤劳，他是一个家族企业，他说我们家族企业一辈子做的项目跟你们中国人合作以后你们一年就能运作起来，这是你们中国人的智慧和高压承受能力。当地的人一看中国人置地和房子，我们有这个承受能力，这是互相带动的，也在进入市场的。

美亚置业讲堂现场

　　这是悉尼的空置率低于2%就没有空置了，有些房子比较远是根本没有人去租的。布里斯班的空置率偏新低。这是他的经济率，布里斯班跟我们的深圳是姊妹城市，每年市长都要带经贸合作伙伴来深圳跟我们的对接，05年我在五洲宾馆参加过他们的一次活动。他近几年的经济发展也受中国的经济高速发展，我们中国GDP是两位数字，我们的GDP经济发展和房地产的发展，财富效应，他对澳洲的矿产资源的需求量大赠，所以他的贸易盈余很多，天然气、铁矿、铜等等，他要供应这个市场，他资源很丰富。所以他的失业率创33年来的新低，失业率一地，雇主为了留住这些员工就要加薪，要不然人家就跳槽了。

　　这GDP的增长，中国是两位数的，跟中国没办法比，澳大利亚已经过了那个阶段了。

　　第五项指标是人口增长，中国和印度是澳洲的最大移民人口，印度去澳大利亚移民的是高技术人才，他们的收入也可想而知，他去到那儿不会租房子也会买房子，印度人也挺会理财的，不会说买一套房子知足了，也会不断地买房作投资。另外就是他的出口，450个亿，中国已经替代了日本跟美国，成为澳洲的最大的贸易伙伴。所以他的贸易赢余就可想而知他国家的财务收入。

　　05年在澳洲海外留学生是345000，比去年上涨了25%，大家知道去国外的留学的人不是普通的家庭，在中国肯定是有一定收入、私营企业主，他们也不会让孩子简单地去读书，有置业的很多，在座的可能也有留学生的家长。好多的客户问，那澳大利亚买房我怎么投资呢？确实是这样的，澳大利亚跟中国的投资考虑的因素不太一样，有些因素是一样的，位置、位置、还是位置，交通的便利，第三是周围的配套，第四如果你出租的话可能离学校近的租金回报出租市场比较活跃。

　　我还是有一点要跟大家交流的，好多的客户在我们这儿了解完以后第一时间是问他的朋友，这个项目怎么样。通常他的朋友告诉他，你不要在深圳买房子，你在这边看了再买。或者说那边不行，你到我这儿周边附近买。首先你们不能买旧房，第二个，你问的朋友你问问他，他对澳洲地产过去30年能详细地罗列出来吗？过去30年澳洲地产的发展情况吗？现在的经济数据、失业率、空置率、经济增长数据吗？他说不出来，我们能够说出来，我是这个行业的研究者，我们每天都要看这个数据，我们要保证我们的投资者把钱放在那儿有一个稳健的增长，你朋友话可以参考，专家的话才是考虑的因素之一。我们的项目都是上市公司的项目，我们会叫政府给我们未来十年一个城市规划的发展报告，因为在座的客户他都不会现阶段把这个房子拿来自己住，可能要一两年以后，我们更看重于这个房子的升值潜力，未来的一个增值空间。比较成熟的一个社区，你现在去买可能上涨的空间比较小了，租金回报相对低一些，因为你的总投资额大。这是我给深圳的买家的一个建议。

　　另外一个，我们美亚置业集团跟我们买这个房子，我们是一条龙服务，从你购房、贷款、出租、转售、转按揭、再售等等，这一系列的服务我们都可以给你做的。

　　今天的项目我给大家简单介绍一下，这是布里斯班的公寓，公寓的位置非常漂亮，在布里斯班河的北岸，这是一个商业的配套区，未来政府要打造一个类似于我们福田中心区一样，是一个非常旺的商业地带。现在这都是写字楼，这是唯一一栋公寓，旁边还有一栋，供应量非常少，周边的人都有需求买住宅投资或者是自住。公寓算是豪宅了。

　　另外是在市中心的一个连体别墅，你投资以后也可以出租出去，或者自己住也可以。墨尔本是独立别墅，现在在西区的卖得剩下不多了。你今天要了解的话可以在座的顾问马上可以给客户进行一个详细的介绍。谢谢大家！

　　（完）

　　现在由我们的移民专家徐先生给大家介绍一下澳洲移民的最新政策。

　　如果您本身移民了，可以在原移民公司做下去，如果我想一条龙服务，都想在美亚做，我们欢迎。但是你不投资房产单移民我们公司不接待，我们只给VIP客户一个移民服务。因为移民也提交你的全部资产给我们，有的客户不想太多的隐私被人知道，一条龙服务有这么一个好处。徐先生也成功做了500多个案例，他本身在澳洲长大的，也在澳洲大学毕业，现在在香港的总部负责移民这一块，他每个礼拜四会给我们客户做一个VIP的咨询活动。现在把话筒交给徐先生。

　　【徐先生】谢谢大家！我想讲一下过去一年移民澳大利亚有多少个人，过去06年一年去澳大利亚的人有23万多人，包括临居和永居，临时的居留权没有任何的福利，还是可以免费享受中小学的教育，但是永居可以享受当地所有的福利，包括免费的医疗和免费的养老金都可以享受。去悉尼的有8万4千多人。

　　第二，这是墨尔本的总共有5万6千人，在23.5万里面有2.2万多人从中国和香港移民过去的。留学我们中国比较厉害了，过去一年里面我们有8万1千多人去澳大利亚读书，是全球最多人去澳洲读书的国家，第二是马来西亚有2万2千多人。

　　去澳大利亚有三种不同的方式，一是商业移民，第二是技术移民，第三是团聚移民。我先讲一下商业移民，商业才能移民签证132类别是最困难的一种移民方法，但是是最好的，因为他是最好的，因为他是一步到位，从申请到批下来马上是永久居民，不用经过临时居民这一步。要申请132类别需要有成功的商业经验，过去4年中有2年公司超过40万澳元，还有10%公司的股份，公司的营业额超过300万奥币折合2千万人民币，个人的资产超过150万澳元大约1千万的人民币。省政府的担保，是你这个区的省，比如你去墨尔本的维多利亚省政府担保你，这个担保是我们帮你拿的，他的年龄为55岁以下。拿到永久居民签证，怎么样成为他们的公民呢？

　　拿到刚才的签证以后你有5年的永久居民，PR的资格，享受他们所有的福利了。在未来的5年里面你还需要累计住澳大利亚2年才可以取得公民的资格并获得护照，拿到护照以后就真正成为他们的移民了。如果拿到他们的永居以后就拿到他们的绿卡了。得到他们的公民就能够拿到他们的护照。

　　如果觉得刚才的移民比较困难，我们可以看这一种。这是中国90%的人都是用这个方式过去的，就是省政府担保，企业东主临时签证163类别，过去的4年和2年拥有公司的股份，公司的营业额超过30万澳元，大约200万人民币左右，如果没有股权，过去的5年有3年高级的管理经验，必须在澳大利亚投资房产和生意超过25万澳元，如果25万里面，用20万投资房产，投资5万就可以了。你55岁以上。现在的钱不是现金，也可以是股票和房产，带过去就可以了。

　　如果你公司里面没有股权，但是是公司里面比较高级的管理阶层可以申请省政府担保高级行政人员临时签证164类别，有成功的商业经验，过去4年有2年做首3层的管理阶层，公司营业额超过1千澳元，负责公司的政策发展，必须在澳洲投资房产和生意不少于25万澳元，还有足够的安家费和年龄为55上，这是给公司里面做总经理或者以上的人申请。

　　如果你在过去几年都没有做生意也不是管理阶层，但是过去几年里面你投资股票和房产赚了很多钱也可以移民的，就是给这些炒卖股票和房子的人过去，这是省政府担保投资者临时签证165，最少有3年管理生意和投资活动的经验，最少炒股票和房子超过3年，过去5年里面有1年你的生意超过10%的股权，出去你没有做生意就要直接管理75万澳元大约400多万的合资格投资项目，比如过去5年投资帐户里面超过400多万就可以申请。个人的资产要超过澳元112万5千，需要投资75万澳元投资省政府的基金4年不能动，这个基金有6%每年的回报，每半年给你一次利息，55岁以下。

　　拿到刚才的163、164、165就是拿到4年的临时居民而已，还没有享受他们的福利，你的孩子可以免费读中小学。你要成为他们的永久居民应该怎么做呢？拿到刚才的签证你拿到临居，我们现在办永居了，要取得以上的签证才可以达到永久的资格。

　　以下的签证，第一个是省政府担保，企业的东主移民签证892类别，拿到刚才的163、164以后要去澳大利亚管理生意做2年，做生意的2年第2年营业额要超过20万澳元，这个里面有3个条件要符合2个，通常复合量个，第一个是雇一个当地人，第二是澳大利亚的公司资产超过澳元7万5千，个人的房产跟澳大利亚的公司资产超过25万澳元。

　　最后就是你跟你的配偶在澳大利亚做生意的2年住满1年，其中一个也可以，两个一块住也可以。做两年的生意，但是住满1年。

　　如果刚才是拿165的签证过去，投资者炒卖股票的资产过去申请893，省政府担保要维护省政府的投资基金4年不能动，你要在4年的临居期住满2年，而且要在澳大利亚继续从事生意是投资活动。

　　我关于商业移民已经讲完了，有没有问题呢？

　　我有这些资料，我一会儿可以给你们，有些资料会写得比较清楚。

　　技术移民，这是不普遍的，因为他们要求比较严格。年龄要求45岁以下，赢余程度至少达到5分，学历跟专业资格，学历最少要本科毕业，工作经验最少要1年，申请人的职业必须在移民的表上榜上有名，比如你做会计，或者是做电脑的他们会很愿意让你过去。合格分数为120分，要打分的。

  家庭团聚移民，我们通常要留意的是父母，比方说你已经申请过去了，你的父母如果想跟你一块过去就比较麻烦的，现在要等很多年。每一年有限额，申请父母团聚，每一年全球只有1千个名额。现在如果你申请要等8年你的父母才可以申请过去，最快就要8年的时间。

  但是澳大利亚就非常懂做生意，如果给多一点钱让你快一点，现在他们每年有3500个名额这一个队，只要给他们多3万元的澳元，澳大利亚政府领事馆收3万元的澳元就可以排另外一个队3500个名额，等2年多你的父母就可以移民过去了。

  移民大约讲完了，有没有什么其他的问题？

  【现场提问】家庭团聚移民，有没有什么待遇？

  【许先生】可以享受福利的。

  【现场提问】我想问一下子女在那边读书，再申请我们过去的呢？

  【许先生】读书不可以，他是临时居住而已，你必须要申请到永久居民才可以申请，现在读书不可以。

  【现场提问】到那边买了他们的物业以后，可以申请移民吗？

  【许先生】买物业有什么帮助呢？90%的人都是申请163，必须在25万里面投资房产和生意，很少人会把所有的25万投资在生意里面，他们会投资一部分的钱买房产，你买房产能够满足其中的一个要求，我们每一个申请都需要省政府担保，你需要给他们一个商业计划书，还要证明你对这个省有贡献，你买了房对他们有贡献了，他就愿意给你这个省政府担保，买房有这个好处。

  【现场提问】有没有资料？

  【许先生】有的，我现在可以给你们。

  （发放资料）

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