上东假日自2007年7月面世以来，短短3个月间，销售率已经达到65%以上，创造了别墅市场的一个辉煌战绩。为答谢一直以来关注上东别墅的准业主们，重阳佳节之际，上东假日又推出了 “重阳九九折上折答礼活动”。11月8日，焦点别墅网特别邀请了项目代表、总经理张萍、副总经理王栋(王栋博客,王栋新闻,王栋说吧)将做客焦点，为广大网友介绍项目的最新动态，并和大家分享对别墅市场的一些看法。

　　时间：2007年11月8日下午13:30－14:30

　　地点：北京海淀区中关村东路1号院威新国际大厦（查看地图）12层 嘉宾聊天室

　　嘉宾：　

　　北京大正梅花工贸有限公司总经理  张萍

　　北京大正梅花工贸有限公司副总经理 王栋

　　主持人：焦点别墅网 陈萍丽

上东别墅(上东假日)外观楼座实景图

▲以下为访谈图文实录

　　【主持人】：各位搜狐网、焦点房地产网的网友，大家下午好，欢迎光临嘉宾聊天室，今天到聊天室来的两位嘉宾是北京大正梅花工贸有限公司总经理张萍女士和北京大正梅花工贸有限公司副总经理王栋先生。这两位嘉宾给我们带来的项目是北美假日别墅——上东假日，首先请两位跟我们网友打一个招呼。

　　【王栋】：大家好，我们是北京上东假日，今天非常有幸能够在搜狐跟大家分享我们这个项目，跟大家分享我们整个房地产的信息。

　　【主持人】：上东假日也是近来很多网友比较关注的一个项目，自2007年7月面世以来，短短3个月间销售已经达到65%以上，创造北京别墅市场的一个辉煌战绩。首先请两位嘉宾对上东假日的情况和最新进展做一个简单的介绍。

北京大正梅花工贸有限公司总经理 张萍

　　【张萍】：上东假日是座落在朝阳区京顺路边上的一个项目，占地63亩，建筑面积一共2万多平方米，我们盖的是68栋独栋别墅，最大面积是336平方米，最小面积是268平方米，属于我们别墅区里面中小型的别墅。我们项目是以北美风格建筑为主题，现在我们样板间已经全面开放，9月20日时我们搞了开盘仪式，样板间全部对外开放。我们的样板间采用的是两种风格，一个是豪华风格的样板间，一个是属于乡村风格的样板间，在开放以后受到了很多别墅业主的好评。

　　我们项目周边的大环境非常好，它座落在温榆河走廊的边上，再就是周边现在在建大的项目有我们国际会议中心，在有一个就是现在修的快速路，它连接京承和新的3号航机楼，我们项目虽然不大，但是我们项目从座落的位置和管理来讲，是属于离城市最近的别墅区，它是闹中取静。而且它距第一使馆区、第二使馆区、第三使馆区驱车仅15—20分钟，还在CBD商圈周边，而且到我们社区开车也非常方便，属于投资潜力很大的别墅小区。

  我们为小区营造了一个私家花园这样的优美环境，我们用将近50亩地，来为这个小区的业主进行一个私家花园的建设，里面包括我们的会所和我们一些娱乐的设施，回到小区以后就感觉到，到了一个非常休闲的环境里面，而且我们选用了中远物业管理公司，营造的是为68栋业主来做酒店式的管理服务，这主要是为业主将来的投资和对外的出租打下了良好的基础。

　　【主持人】：通过张总刚才的介绍，我们可以看出中央别墅区的黄金地段和酒店式别墅的管理可以说是上东假日的两张王牌。地段前面张总已经做了非常详尽的解释，那么请张总再给我们详细介绍一下贵项目是怎么围绕酒店式别墅做足文章呢？

　　【张萍】：因为我们别墅处在的地理位置是中央别墅区，它与老的别墅，像香江花园，还有近几年新的别墅区大湖别墅，还有长岛澜桥、观唐等项目临近，这个项目离国际学校也非常近。拥有这样的周边环境，我们想到了要给它营造一个酒店式的服务管理，因为刚才我也讲到我们离使馆区很近，它的出租潜力很大。有一些业主，基本上都作为投资，租给一些国外友人使用。所以我们把我们的物业做成酒店式的管理，在小区业主感觉到了这以后就没有后顾之忧。

　　【主持人】：具体可以提供哪些服务呢？

　　【张萍】：像一对一的服务，保姆式的服务等等，类似酒店式的服务基本上都具备。

北京大正梅花工贸有限公司副总经理 王栋

　【王栋】：我们的服务非常细致。

　　【主持人】：上东假日在建筑设计和景观营造上面也是非常有特点的，有很多网友在我们论坛上对贵项目的外立面及户型设计都非常赞许，所以我们今天也想请两位给我们介绍一下这方面的情况。

　　【张萍】：我们外立面请了美籍华人做的设计，主要是结合中国和国外的特点，将中央别区周边的别墅优点集中在一块，创造了一种新的美式风格的别墅。因为我们选用的材质跟我们周边的别墅区有所不同，也有同类的地方，但是也有不同的大胆的设想。因为我们别墅是三层的别墅，但是和有一些别墅不一样，所以从构思上就选用新的古典主义的手法做了一些尝试，当建筑落地以后，得到来参观别墅的人的赞许。

　　【主持人】：地上三层？有地下室吗？

　　【张萍】：地下室是有的，但是是属于赠送的。

　　【主持人】：地上三层包括阁楼吗？

　　【张萍】：我们没有阁楼，我们全部都是住宅。

　　【主持人】：地下室是半地下室吗？

　　【张萍】：我们是全地下室，以储存使用的方式。

　　【主持人】：现在有越来越多的买家对整个别墅社区大的环境非常关注，今年我们可以看到北京别墅市场上在景观上营造非常成功的别墅获得大卖，上东假日在整个社区环境营造上面有没有特色的地方和亮点？

　　【张萍】：我们这个小区景观上特色主要是以让他到了这个小区以后，以休闲回归生态为主题，我们小区种植一些树种，感觉到回到了原生态的环境，大部分的树种都是常见的果树、好的树种。我们还设置了一个供慢跑和慢走用的走道。再就是我们还设置了网球场，还有一些小溪，而且还有一个湖面，小溪和湖面结合，都是以原始生态水面来做，不是修得非常豪华，让业主走到园林景观里，感觉到回到原生态的环境，很清静，很亲切，就像回到大自然一样。

　　【主持人】：因为很多人购买别墅，也是出于对庭院生活的向往，上东假日的庭院面积有多大？

　　【张萍】：从200到600不等，前面的庭院我们是开放式的，后面的庭院属于独家享有的庭院。

　　【主持人】：交房时庭院是精装还是毛坯？

　　【张萍】：我们交房标准是毛坯交房。

　　【主持人】：从现在购买上东假日的客群来看，主要是什么样的人群，他们把上东假日定位为什么样的别墅？

　　【张萍】：目前我们业主定位在新贵的中产阶级，属于高级白领的金领阶层，再就是有一些高管人员。

　　【主持人】：年龄层呢？

　　【张萍】：主要是30岁—50岁之间。

　　【主持人】：他们怎么形容上东假日？

　　【张萍】：投资潜力很大，再就是属于住得起的独栋，一个是从它的建筑面积和它的价位，再一个就是从它的环境来讲不小，但是也不大，属于中等，是自住和投资都可以的别墅。

　　【主持人】：能不能请两位老总给我们介绍一下上东假日这几个月的价格走势是什么样的曲线？

　　【张萍】：我们上东假日从9月份到现在开盘以后，价格是稳中有升。

　　【主持人】：我们很多网友非常关心价格的问题，7—9月份每平方米多少，到现在是什么状况？

　　【张萍】：我们价格从均价1.7万左右，现在升至2万元左右，3个月内。

　　【主持人】：从中可以对该项目升值前景可以略见一斑。今年中央别墅区比较红火，有几个比较受关注的楼盘开盘，上东假日位于中央别墅区的黄金地段，无论是投资还是租赁都是翘楚，两位能不能介绍一下中央别墅区租赁市场的行情怎么样，从中也给我们具体一下，比如说业主购买了上东假日，大概能够获得多少的投资回报率呢？

　　【张萍】：我们现在的投资回报率，就是我们周边来讲，10年以内就应该全部收回投资成本，当然这是保守的说法。现在我们周边的别墅都租到8000—9000美金一平方米，我们上东假日别墅，等他们入住以后，这种回报率可能不会太差，因为正好赶上2008年的奥运会。

　　【主持人】：现在从上东假日的别墅客群当中，自住和租赁各占多大的比例？

　　【张萍】：我们别墅区现在自住的客户高于投资的客户，因为我们别墅区它的特点就是属于原生态，而且从它距城市的距离，从别墅区的体积，还是比较舒适的别墅群。

　　【主持人】：今年别墅市场千万豪宅云集，尤其是中央别墅区很多都是千万级的别墅，给人感觉高不可攀，而上东假日就让人发现原来也可以花合适的价钱买到中央别墅区的独栋别墅。你们能不能给我们展望一下中央别墅区明年别墅市场的走势？

　　【张萍】：我想从今年到明年，中央别墅区的走势还会再上升。因为受国家政策的影响，目前我们周边的地段，我们这个别墅群不同于像一些高档的别墅群体，所以我想它的走势，不管是像我们中型的别墅还是高档的别墅，我想会逐渐往上升的。因为现在市场在变化，我们的经济也在发展，从发展的角度，从我们北京奥运的角度来看，别墅走势应该说继续往上走。因为从人们的居住理念来讲，从公寓到别墅是一个转变的，现在就是说咱们的别墅，尤其是现在别墅群还没有达到和国外空间那么大，所以需求还是很大的，对于未来的市场还是很好的。

　　【主持人】：王总有什么自己的想法？

　　【王栋】：明年是奥运，房价是市场决定的，是供求决定的，所以一段时间内房价还会持续上涨。

　　【主持人】：中央别墅区据我们了解今年到明年不会有什么新增的项目了，两位有数据明年还有多少的供应量吗？

　　【张萍】：据我们所了解，在中央别墅区，像远洋花园这些可能陆续在今年和明年推出，但是再新的还没有出现。

　　【主持人】：所以想在中央别墅区投资置业者的各位网友也应该抓紧最后的机会，要不然以后想买自己心仪的别墅只有在二手市场上寻找。

　　下面我们抽出一些时间来回答网友的一些问题。网友非常关心价格的问题，刚才张总介绍了一下均价，现在上东假日别墅总价是什么区间范围内？

　　【张萍】：680万—900万之间。

　　【主持人】：应该说作为一个独栋而言，尤其是中央别墅区黄金地段，应该说是性价比比较高的价位。还有很多的网友也到上东假日现场看过好多次，他们有人就问机场南线是连接京承高速和机场线的，距离大概有多远，因为他们担心的噪音问题。

　　【张萍】：我们有一个出口，但是离我们距离应该说从噪音方面不会有影响，离我们还是有一定的距离的，我们上东假日前面是50米的绿化隔离带，所以不存在噪音的问题。

　　【主持人】：还有网友驱车去了好几趟，上东假日有一个2000平方米的休闲会所，网友问会所什么时候投入使用？

　　【张萍】：是明年，我们今年在建设当中。

　　【主持人】：正常情况下是明年3月份交房，会所大概是多长时间开放？

　　【张萍】：大概是明年上半年基本上能够投入使用。

　　【主持人】：有网友参观了你们样板间，觉得格局不错，客厅面积达，而且挑空够大气，主人房很私秘，外立面也很漂亮，看来这位网友对上东假日比较满意，但是他们有一点就是现在作为一个别墅，相对而言周边的环境有时候会感觉到荒凉一点，可能有的人会喜欢这种氛围，有的人就觉得稍微荒凉一点，他们就想问一下周边有哪些规划？

　　【张萍】：周边的规划是有的，但是目前来讲我们周边基本上规划都是一些在以后可能还要开发的项目，但是目前来讲周边的规划除了我们做建筑和机场线以外，具体的只能说按照规划部门的要求来做，我们也说不好。因为我们西南侧就是大湖，应该说周边在国家规划之中。

　　【主持人】：像前面两位提到奥运经济对北京市政配套也会有很大的拉动作用，相信在涉外氛围比较浓的中央别墅区，以后各方面的配套应该也会越来越好。我们有的网友考虑更细，就想问一下水现在是市政供水吗？因为很多都是自采的水。

　　【张萍】：中央别墅区的水都是自备井的形式，因为自备井也是通过北京市水务局认可的，做检测合格的，而且是发准许证的。

　　【主持人】：周边有哪些学校呢？

　　【张萍】：周边的国际学校有京西国际学校，丽迈等几所国际学校都在周边。从小学到中学、高中都有，比较齐备。

　　【主持人】：享受中央别墅区教育、医疗等配套环境。

　　【张萍】：对，周边配套比较齐全，周边的医院、学校，还有北京会议中心项目配套是很齐全的，还有酒店。

　　【主持人】：重阳节的时候为了回馈客户，上东假日做了很大的优惠活动，很多网友都很关注，请两位跟网友介绍一下。

　　【张萍】：我们在99重阳节搞了一个回馈老年的一个活动，搞了一个茶话联谊会，有一个很优惠的折扣，这个活动现在已经结束了。

　　【主持人】：近期还会有价格方面的优惠活动，或者是其他联谊活动，让感兴趣的网友能去参加吗？

　　【张萍】：我们正在筹备，准备在12月25日圣诞节来临之际，我们搞一个大型的活动，现在这个活动正在筹备之中。

　　【主持人】：希望感兴趣的网友继续关注网上后续报道。有的网友看到这个小区比较精致，68栋独栋，供应量非常有限，网友非常关心有没有后续二期产品推出？

　　【张萍】：我们暂时保密。

　　【主持人】：希望我们网友继续关注。最后我们想请两位能跟我们网友说几句话，对今天的访谈进行总结。

　　【张萍】：感谢关注我们上东假日别墅的网友们，我们也希望这些网友们来我们上东假日别墅来作客，来参观我们的样板间，参观我们的社区，在参观当中留下美好的印象，来我们的社区投资，谢谢各位网友。

　　【王栋】：我们样板间已经开放了，希望广大网友都到我们实地去看一看，感受我们整个设计，感受我们的氛围。

　　【主持人】：非常感谢两位嘉宾的到来，也感谢各位网友的收看。本次访谈到此结束。