房产有争议能否办抵押？

　　“我们住了10多年的房子，已进入房改程序，怎么就被抵押，现在又要被拍卖呢？”住在福华路一栋7层住宅楼中的42户居民，在经历了惊诧之后，最终走上法庭。案件经几级法院多次审理，历时三年，42户居民终于等来了法律的公正。昨天，德恒律师事务所律师查晓斌说起这个案子，认为其中涉及的问题在信贷融资中具有警示作用。

　　借款逾期不还引纷争

　　案件要从电子物资深圳公司（以下简称物资公司）与某银行深圳分行上步支行（以下简称上步支行）签订的一份借款抵押合同说起。物资公司曾以信用借款方式，向上步支行借款763万元，借款期限已到却未能还款，上步支行经多次催促无果，无奈将物资公司告到深圳市中级人民法院。

　　上步支行述称，2003年12月14日，银行与物资公司签订借款抵押合同，为确保合同的履行，物资公司向银行提供了自有的房产——统建办公楼2栋17层和福华路一栋7层住宅房产作抵押，并在福田区国土部门办理了抵押登记手续。三天后，银行如约为被告开出信用证。信用证到期后，物资公司却未将信用证款付给银行，为了缓解物资公司资金周转困难，银行特为物资公司垫付763万元，将信用证款项转为借款。为此，双方又签订了借款合同和借款抵押合同，期限为15天。但借款期限届满后，物资公司除归还银行部分借款利息外，不能按期归还本金763万元及余息。

　　深圳市中级法院调查后认为，银行所述事实属实，遂召集双方进行调解，自愿达成协议：一、被告于2004年1月15日前归还银行全部欠息，于同年5月15日前将全部本金及相应利息给付结清；二、被告继续以原抵押物为上述款项提供抵押担保，如被告未按规定还款，原告有权申请法院拍卖抵押物，并从所得价款中优先受偿。

　　拍卖抵押住宅楼遇波折

　　正在银行准备拍卖抵押物福华路一栋7层住宅楼时，却意外地收到了一份起诉书。起诉书中的原告是中国电子器件工业深圳公司（以下简称器件公司），物资公司为被告，上步支行为本案第三人，案件在福田法院开庭。

　　器件公司诉称，他们与物资公司于1989年签订一份协议书，约定双方合作开发位于福华路的一栋宿舍，器件公司提供资金，并于工程完工后分得位于西面单位的14套房产，宿舍楼于1990年竣工后，器件公司分得14套房产交给职工居住至今。因历史原因，整栋楼的房地产证办到被告物资公司名下。2003年12月28日，器件公司向产权登记部门申请产权过户手续时，才发现物资公司未经其同意，擅自将上述产权证向银行抵押借款，因无力还款，整栋楼现已被银行申请查封并将拍卖执行。

　　器件公司认为，被告物资公司擅自将应属原告所有的房产抵押给银行，造成过户手续无法完成，已构成违约。请法院判令：物资公司将14套房产过户给原告。

　　福田法院审理查明，器件公司确与物资公司签订一份协议书，并在宿舍楼竣工后，将合同约定的14套房产交付给器件公司属下员工使用。之后，深圳国土部门为该楼房核发了房地产证，所有人为物资公司。并在房地产证上附记：本块土地上房产只允许转让给土地所有者内部职工。但在涉案房产作为抵押物后，器件公司提出要把其中属于自己员工名下的14套住宅更名过户，国土部门给出的复函内容为：该住宅楼属未经批准非法合作建房，按相关条款处理，待该栋房产抵押权解除，交纳罚款后再行处理。

　　福田法院遂作出判决，在目前第三人银行对诉争的楼房抵押权未解除以前，器件公司诉请办理14套已依法查封房产过户手续，有悖法律规定，应予驳回。银行的请求有理，法院予以采纳。

　　器件公司不服福田法院一审判决，向市中院提出上诉。

　　市中院认为：器件公司与物资公司签订的协议书，是一份名为合作建房，实为房地产转让的协议。依据房地产证附记，房产只允许转让给使用者内部职工。上诉人器件公司并非该土地的使用者，亦非被上诉人物资公司内部职工，其要求物资公司为其办理14套房产过户手续，无合法依据。且该房产已由国土部门给被上诉人物资公司办理了产权证。上诉人的请求缺乏事实和法律的依据。市中院驳回了器件公司的上诉，维持原判。

　　再审撤销住宅楼为借款抵押

　　就在市中院作出维持原判，将对涉案楼房进行抵押拍卖过程中，福华路一栋宿舍楼42套房的所有居民，以案外人身份向市中院提出对此案再审的请求。42户居民在诉状中称，住宅楼设定抵押之前已进行了房改和货币分房，该住宅楼的产权依法应从物资公司所有变更为各房改户所有。物资公司将自己不享有所有权或者经营管理权的财产作抵押物，该抵押行为应当认定为无效。

　　再审中，市中院调查后认为，本案争议的焦点在于设置住宅楼的抵押是否有效。作为本案抵押物之一的福华路宿舍住宅楼一栋42套房，是由物资公司和器件公司共同兴建，并进行了分产，各自对分得的房产行使了占有和使用权利，物资公司隐瞒事实真相，将产权有争议的住宅楼抵押给上步支行，明显有欺诈成分，且损害了器件公司和物资公司职工的利益，而上步支行未尽审查义务，在不知情、被蒙骗的情况下，接受该住宅楼房产做抵押，这样，该住宅楼作为借款抵押物，应依法认定为无效。

　　市中院继而作出判决，支持案外人的诉讼申请，撤销福华路住宅楼为借款抵押；物资公司应在有效之日内偿付上步支行贷款本金及利息。物资公司继续以自有统建办公楼为所欠款项提供抵押担保，逾期未还款，上步支行有权申请法院拍卖该办公楼，并从所得价款中优先受偿。

　　省高院终审认定抵押行为无效

　　上步支行见物资公司不能按时偿付贷款，针对市中院判决又向广东省高院提出上诉。上诉中，上步支行除了坚持物资公司是住宅楼的唯一所有权人，对该住宅楼有权行使占有、使用、收益、处分等权益外，还认为，银行无义务审查该栋楼房是否进行房改或合作建房等事宜，且有国土部门复函证明该栋住宅是未经批准的非法合作建房，深圳市中院认定抵押行为无效显然不当。

　　物资公司答辩：本案所涉的福华路住宅楼在设置抵押时属于有争议的房产。深圳经济特区福利商品房买卖合同及相关收款收据等证据表明，抵押行为发生时，房改已在进行中，房产的所有权人就已经不是物资公司了，而是物资公司和器件公司的职工。物资公司的有关领导在办理抵押贷款时隐瞒了房产权属真相。同时又称，市中院在再审程序中正确运用法律，维护了案外人居民的合法权益，让他们避免了无辜受害。原判决认定事实清楚，适用法律法规正确。

　　省高院认为，在银行与物资公司双方签订的借款抵押合同中，物资公司将登记在其名下的办公楼、住宅楼抵押作为其向上步支行借款设定的担保，并办理了抵押登记手续。其中以办公楼抵押部分，由于产权清晰，也履行了相关的抵押登记手续，合法有效。上步支行对该办公楼享有优先受偿权。但是住宅楼部分，由于涉及物资公司和器件公司之间的住房改革问题。住宅楼设定抵押之前已进行了房改和货币分房，该住宅楼的产权依法应从物资公司所有变更为各房改户所有，该抵押行为应当认定为无效。

　　省高院驳回上步支行主张住宅楼抵押有效的请求。

　　律师点评

　　房产权属有争议不得抵押

　　德恒律师事务所律师查晓斌认为，本案的争议焦点在于涉案房地产的抵押合同是否合法有效。

　　首先，涉案房地产在合作建房的程序上虽有一定的瑕疵，但依据《关于处理深圳经济特区房地产权属遗留问题的若干规定》（深府［1993］426号）第22条的规定，对未经批准的合作建房，在履行缴纳罚款等相应的补足程序之后，是认可合作合同中的产权分成比例的，其权益同样受法律的保护。另外，虽然在抵押登记时，涉案房地产登记在物资公司名下，但此前相关政府主管部门已批准同意涉案房地产进行房改，相关职工亦就该涉案房地产签订购房合同，并交纳相应的房改款，并且已经长期占有、使用。上述事实证明，涉案房地产的实际权益归属与“房产证”表面登记的权属之间出现了暂时脱节，而这种实际权益归属与“房产证”表面登记之间的脱节正构成了涉案抵押标的物为“有权属争议”的事实依据。

　　其次，认定涉案抵押合同是否有效的依据是法律法规的规定，而不是行政部门的登记行为。我国《担保法》和《城市房地产抵押管理办法》都明确规定：权属有争议的房地产不得设置抵押。最高人民法院《关于贯彻执行＜中华人民共和国民法通则的若干问题的意见＞（试行）》第113条亦规定：以自己不享有所有权或者经营管理权的财产作抵押物的，应当认定无效。根据上述规定，本案当事人签署的涉案房地产的抵押合同应属无效合同。

　　再次，因涉案房地产的房产证上明确批注：“本块土地上的房产只允许转让给土地所有者内部职工。”而本案当事人一方将该权属有争议、且受限制的房地产进行抵押，明显具有欺诈成分，银行未依据《贷款通则》第27条的规定认真“核实抵押物”，亦有重大过错，基于双方的混合过错导致意思表示不真实，甚至损害到第三人的合法利益。

　　综合上述情况，其抵押合同应认定为无效。

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