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11月20日上午，瑞士公寓 (论坛 像册 户型 样板间 新闻)总经理陈志忠做客焦点网，就瑞士公寓投资价值、区域升值潜力等热点问题，与广大网友做了在线交流，敬请关注！
时间：11月20日上午10：00-11：00
地点：搜狐公司
嘉宾：瑞士公寓总经理 陈志忠
主持人：焦点网商业地产部主编 龚怡
项目简介：
瑞士公寓位于港澳中心瑞士酒店东侧，紧邻亚洲大酒店，北侧即为工体北路，与保利大厦隔街相望，共计198套。
周边街道颇具异国风情，是京城外籍人士最为密集的区域，处于第一、二使馆区相连的中心地带。
瑞士公寓瑞士公寓由1栋14层板楼组成，共198户，户型面积80平方米至150平方米之间，精装修，2008年6月入住。
瑞士公寓效果图
以下为访谈图文实录：
主持人：各位网友，大家好！欢迎来到嘉宾聊天室。首先欢迎瑞士公寓的陈志忠先生，先请陈总给我们介绍一下项目的最新动态。
 | | 瑞士公寓总经理陈志忠 |
陈志忠：我们这个项目现在已经还剩十来套，应该说大概这个项目在1月份会进入到商业项目的竣工交用阶段，1月份这个项目的商用就可以开始装修了，预计到明年五六月份的时候所有的商业都开业，和我们公寓的业主一起进驻，就是说我们的公寓业主进驻的时候我们的商业已经是处于开业的状态，会是一个非常成熟的小环境。
主持人：咱们现在既然已经只剩十套了，应该说已经不是属于销售阶段了，那我们这一段的主要工作是什么？
陈志忠：从公司本身，我用更多的精力投入到对产品，生产阶段，也叫实施阶段，就是前期一些规划、一些方案，把它怎么样能够更好的实现，使这个产品更好的呈现在业主面前，所以现在我们内部的这些设备的安装，这些外立面，包括庭院园林这些实施，我们现在都在紧锣密鼓的，一方面在实施，另一方面也在找问题，看还有哪些地方做的不细，在找问题，现在主要是这方面。
今天来主要是这样，最近也有很多的朋友问起，现在的投资，比如说现在房地产还有没有都是价值，包括很多业主有问，说瑞士公寓现在已经卖到3万8、3万9、4万、4万2这样的价格了，买瑞士公寓还有没有投资价值，当然尽管我们只有十几套了，而且我们现在依然卖的也还可以，但是我觉得也有必要，一个是跟搜狐的朋友一起来探讨一下，再一个，也是对将要买我们房子的和已经买了我们房子的业主，也是一起来讨论一下。
我们觉得实际上现在房子具不具备投资价值，我觉得还是从它的地理位置和产品这两点稀缺性来看，因为实际上中国包括北京可以盖房子的地方是很多的，比如说顺义、通州、怀柔、昌平、房山、大兴都有大片的土地，其实是可以盖房子的，要说在那些地方买房子具有多大的升值潜力，起码从稀缺性角度来说肯定是不存在的，当然土地最大的环境来看还是稀缺性的，所以还是涨的，总有盖完的时候，但是目前来看量还是比较大的，土地放量主要还是集中在这个。
但是从城区来看，尤其是东城区，包括东二环、东三环之间，这个区域来看，可开发的土地是非常非常有限的，从我们周边来看要想开发就是把原来周边的楼拆掉再来盖。像这种区域的拆迁成本是多少呢？2万元以下没有人走，而且大家也都知道现在拆迁取消行政许可了，变成跟国外接轨，就是你要去跟住户协商，要达到一定的比例，这种情况下作为开发性的拆迁就更困难了。你想城里尽管可能住着五六十平米的老房子，但是你拆了他以后再去买房子，要想在四环边上买，恐怕两百万也买不了多大的房子，可能比现在的条件改善有限。所以在这个区域我碰到过的，他们的期望值拆迁已经3万了，以这种期望值你去拆，所带来的资金成本，和将来的房价，你去比较的话，因为城里面还受容积率的影响，而现在拆的又都是楼房，拆了楼房盖楼房，所以从这个角度来说我觉得，就是在这个区域将来拆迁完了再盖房子的成本，售价低过4万都是赔钱的，再算上物价上涨因素，起码现在是不可能拆，奥运以后再说了，从这个角度再算上通胀系数，恐怕5万，越往高基数越大。这个角度我们瑞士公寓的房子，现在稀缺性来说，持续升值的潜力也非常大的，也就是说现在虽然已经是4万了，可是再买的时候4万可能是成本，这是从房子的稀缺性，刚才正好说到望京一个区域的房子举例，说现在的房子有开到2万的，好像说国风北京，我说这个一点也不稀奇，因为对于那个区域也是一样，在那个区域除了它没有别的房子了，其他的房子都开发完毕、销售完毕。所以如果你喜欢望京，你想在那个地方买房子，你只有选择它。
大家比如现在买房子，可能有受央行政策的影响，可能提高收复比例，会有一些心理上的暗示，但是你看一个月、两个月之后。看一两个月以后，当你发现你还是没有别的选择，那你就还只能买，而且你可能等的时间越长，这个房价可能还会再涨。因为现在的房子在这个城市中心区域的房价的上涨，真的是由于稀缺性导致的，而不是由于人为的哄抬，大家故意弄一个虚价，这一点是很重要的。所以我认为稀缺性导致了目前城市中心区房价持续的上涨，以我们瑞士公寓为代表的，大家到现在为止为什么我们3万8、4万2还是有人买，也是因为大家到了我们的样板间、看了我们的产品、听我们的销售员介绍，他们首先接受不购买没有了。
第二个，我们认为看这个产品还要看它的独特性。现在做这个产品，很多产品都有同质化的现象，就是在咱们国家搞房地产开发。这两年有一些品牌开发商做的就比较注重独特性，比如像星河湾，是一个典型的代表。我们瑞士公寓在做产品的时候，我们从一开始也很注重这个产品的特质。准确的说，其实做一个产品，就是从一开始就要注重它的品质，就是你开发商想把它做成一个什么样的产品，因为我们一开始打这个产品，我们叫百年瑞士公寓，什么概念？就是我要让这个产品一百年不落后，而且立越久越值钱。在西方的像巴黎、伦敦、纽约，你是能看到一些很老的建筑的，时间越长越有名，也非常值钱。因为我们这个地段非常好，所以我具备了在这样一个好的地段，地段不好想做一个好产品也很难持久，但是我们在一个好地段上，所以我们从一开始就不辜负这个地段，打造一个非常非常高的品质的产品。
在这种情况下，我们做的产品大家都去看了，包括我相信很多朋友都去看过我们的售楼处、我们的样板间，从我们的售楼处到我们的样板间，应该说在北京市现在的房地产圈里面都是可圈可点的，现在到我们那里做试调的非常多，一个礼拜每天都好几拨，应该说在业内的影响还是比较大的。
从这个角度来说，比如说我们做的产品，我们从面积角度，我们讲究了一个舒适性，不能够太小。再一个，从设备的配备来看，我们也是完全是从怎么样能让住在这里的业主，我们叫客户，住在这里的客人能够真正得到就像在五星级酒店或者你住在总统套里的尊贵的感觉，客人所能享受大的照顾、方便，我们所有的硬件设备是从这个方向去打造的。我们的软件，请的锦江酒店管理集团管理，从硬件、软件两方面来打造这个感觉，就是服务的品质和氛围。
像我们前面说的，像酒店的内线电话的管理系统、服务系统，包括我们给每户赠送的密码保险箱，实际上都是从酒店借鉴过来的，都是为了让我们的业主能够更方便、更舒适。
从精装的角度大家也看了，我们做的这些产品，其实我就不在这里说了地因为网上也有我们样板间的图片，很多朋友看了以后觉得这个产品在别的项目里面看不到，或者说北京也有类似品质的产品，但是在我们这一档的，比如说我们这个户型范围之内的独一无二。有的比如说300多平米、500多平米这样的户型去做我们这样的装修品质、装修风格的是有的，但是在我们比如说100平米的一居，这样的产品里面有这样的装修风格、装修品质的，在北京找不到，没有。所以从这个角度来说，大家在产品上又产生一个稀缺性，除了位置以外。同时又很理解，现在大家说投资买房子，现在的房价这么高还具不具有投资价值？你现在来看房价持续涨了两三年了，到现在就跟我们股票一样一个前所未有的高度，已经在这儿了。但是再往周边看，我们的房价，深圳、杭州的房价，包括上海的房价，十万以上的房价已经不是一个楼挺在那里，已经有好多楼盘现在是这个价位。而作为北京，中国的首都，而且随着奥运会的召开，随着南水北调的实施，其实北京已经日益变成一个北方地区最适合人居住的城市了，无论是从传统的教育设施、医疗设施、文化设施，这些环境的改造，都更加的适于人类居住。
所以从这个角度来说，想要来北京居住的人也越来越多，就是说购买力的需求是持续的。所以北京的房价，从一个长远的来看，由于购买的人大大的多于其他的地方，所以它的房价永远还是会处于，或者说在相当长一个时间里，会处于一个供少于求，除非说只许北京人买，出北京人以外其他人都不许买房，我估计北京房价会下来。否则只要是市场经济的，一定属于供小于求。因为全国的人，甚至全世界的人，都要在北京买房，你这个需求哪供得过来，所以从这个角度房价肯定是持续上升的。
而且从整个国际的发展来看，房子始终是一个最可靠的投资手段之一，就是说它的升值，尤其像咱们北京的房子，应该说它的价格依然还是偏低的，就是说你从大的环境来看，依然价格还是不高的。先不说瑞士公寓，你说1万多块的房子，你说它高吗？从跟你的收入经济发展来看，它还是有很大的上涨空间的。我觉得还是一个概念，就是稀缺性和经济的发展，现在肉都15块钱一斤了，那天一聊天，一说肉都15块钱了，好像印象中好多年前肉也挺便宜的，1块多、3块多，现在翻了4、5倍了，所以房价1万多现在依然很便宜。
大家参照股市，我相信很多人受不了这种心理上的刺激，但房价是从来没有这样过的，顶多停滞一段时间，然后又继续上升，在北京也没有听说过房价什么时候跌过，包括上海，上海是中国第一轮开始调控房价的，可是什么时候听说过上海的房价跌过，没有，再怎么调控上海的房价停滞不前了，或者增长素质低过其他城市了，本来增长最快的，但是现在比其他城市涨的慢了，仅此而已，但是现在慢慢增速了，实际上它的城市也是很具有投资价值的，它又要追了，大家就是你追我赶，大家的原因就是稀缺性。所以说到这个以后，房子的投资，我认为相对于其他投资而言，它是一个能够让大家心理更踏实，就是说不会老是这种大喜大悲的感觉，喜欢比较稳定的投资的人，我觉得还是应该投资房产会是一个比较好的选择。
专门说我们的瑞士公寓，在你投资一个产品投资地点的稀缺性，董事再投资一个产品的稀缺性，产品的稀缺性除了看它的品质以外，还要更多的看到，就是说这个产品本身是不是具有可持续的运营能力。因为房子的价值一个是自己住，还有一个就是出租的收益，皆是日常的价值体现，除了作为随着大市有一个保值增值的价值以外，剩下的就是功能性。从瑞士公寓的角度来说，我们在住的角度，它所在的位置就带来了很大的方便性，喜欢这个区域的，包括每个圈的人都非常多了，包括企业界的高层，我们认为它跟我们当初的定位一样，很多人现在就觉得一百多平米大一居两个人住着很舒服，我们有几类客户，一种是现在给小孩买的，当然是成功人士了，孩子还没有大学毕业呢，就给他买好房了，在城市中心区，以后上班、下班不会很辛苦。还有一个是给自己买的，年纪大了，现在很多都不是自己做饭，今天吃这个、明天吃那个，在东二环、东三环区域美食云集，在这个区域一百多平米的一居室，住着也很宽松、也很舒适的房子，很多人很喜欢住在这里，因为他办什么事也很方便，所以说这种房子的居住性很好，唯一不适合带着孩子拉家带口有别的选择，但是年龄层次来说，年轻的和年长的住在这里，就是20多岁一直到30多岁，还有45岁到六七十岁，都在这儿住着很舒服，为什么？这边离医院也近，年纪大了，有一个什么事这附近医院非常方便，你要住在郊区别墅可能有个什么事还不方便呢，他们很多的人就喜欢这种有点老年公寓的感觉，但是又是个很方便、配套很好的公寓，因为物业服务也跟得上，所以很多人买这个房子，就觉得瑞士公寓的居住对一个上了年纪的人来说，长远的考虑住在这里也觉得很好。
这个产品本身，由于他用来生活的方式面都是属于尤其是45岁，这些人的钱也都很多，所以我的房子出租的概念，就是针对着这个群体能够吸纳的承受的租金也比较可观，因为他的面比较广，不像50平米的一居，现在有很多做50平米的一居、60平米的一居，那个人住在里面会觉得很不舒服。现在成功人士或者说经济上比较强的，还是更愿意我努力挣钱，就要在居住上有享受，所以好的房子始终会有一些人去喜欢它。所以我们预计考察来讲，买不到租这个地方，大家的租金能力还是可以的，对于花几万块一个月住在这个地方，有相当的人，不是难事。所以说从租金的回报和房子的实用性上，我觉得瑞士公寓都有一个非常好的结合点。从这两点里说，我觉得大家投资的时候选择像这样的房子，当他在享受着这种市场总体的上升的过程中所带来的房产本身的增值以外，又能在日常当中给你带来租金的收益，或者说你自己住在那里就能够享受到良好的国际化的时尚的生活，这种房子是越来越少了。像我们瑞士公寓只有十来套，只有十几个人有机会，买完就没有了，反正我看2010年以前我们周边是不会有房子的，而且2010年以后再出的房子，我刚刚说了成本都在4万以上，那个时候可能再开盘我认为6万都是有可能的。
主持人：陈总上次说很遗憾，这个项目太小了，如果再大的话可能能卖到10万以上。
陈志忠：是这样的。
主持人：网友还是觉得有点不舒服，为什么之前没有买，现在涨到这儿了，我再买是不是比别人赚了少一些，是不是有这个心理因素在所以才会有这么一些问题？
陈志忠：实际上央行的政策出来以后，比如央行出了一个政策大家就会挑起心理的一个念想，就跟股票上涨一样，房价的确一路上过来，尤其是今年上的比较快，大家总会有一个心理预期。就像我们有很多老客户，我们的老客户又来买我们涨了的房子，其实他们是最切身感受的，就是前边买的便宜，现在涨了这么多了，可是他们还买，为什么呢？他们跟我们说了，我们是真的感受到了，你说的对，房子是持续升值的，而且从股市的表现来看也是这样，你房子的确升的比股市要好，而且稳定。所以他们买完以后也接受我现在的这个观点，你说3万多、4万，高了吗？4万3高了吗？从跟你以前的比是高了，但是再往后看还是继续会往上升，这个时候如果你再不买就没了，所以大家还认可这个概念，还是会买。所以由于政策带来的心理的不舒服，就看谁能够最先克服它。当然这跟经济条件有关系，比如我只准备了100万想买房子，现在房子涨到了150万，我缺口50万，没有办法买，这样的有很多。我最早说过，我说这个是需要政府建设廉租房、建设限价房，当然我对限价房不是很看好，我觉得廉租房还是一个好的解决办法。大家买不起了，政府要出面解决的。但是对于有实力来购房的、有这个经济准备的，还是在稀缺地段、城市中心地段、品质很好的，这个房子能够让你在这里住几十年不落伍的房子，这样的房子你看到了还是要早下手，因为越早下手越便宜。
主持人：剩下的十几套主要是什么样的面积、楼层？
陈志忠：都很好，因为我们是留了一些，因为知道最后的房子是要上来的，所以我们留的都是最早层数的房子，现在低层数的房子只有一个户型，因为户型不一样，可能就有一套是在五层的，剩下的全部都是在次顶层、顶层这样的房子，大家都知道楼房越高越贵，因为看的远，所以从这个角度来说买房子的人也不亏啊，因为房子都是最好的。
主持人：给我们介绍一下商业的情况。
陈志忠：我们这不是一个大商场，1万多平米，我们一开始的思路就是说，要为我们的业主提供一个1万多平米的会所，什么概念？我这里所有进来的商户都是我的业主，本身能够很好的为我的客户服务的，同时他们也能为周边的这些写字楼、酒店，这些住户服务，我们所在的一个区域是写字楼和酒店非常集中的区域，所以也是夜生活非常丰富的一个区域，所以就是说消费人群是非常大的，但是我们在选择商户的时候我们首先考虑，对我们的楼上本身瑞士公寓的客户日常生活能够带来什么样的便利，比如特别少的迪吧这些我们就不引进了，因为会使这个区域太闹。比如说现在我们写字楼项目，像红酒屋、咖啡，像星巴克这种，像便利店，比如我们引进了像靖雅餐厅、像康师傅牛肉面、还有茶餐厅，像靖雅为什么进来？我们是觉得它作为是山东一个专门做海鲜类的高端餐饮，而且特别注重品质的这么一个餐饮集团，看到这个我们觉得哪怕租金低一点，把它进来，因为我们楼上的客人大家如果想吃一些正餐的话还是需要有一个地方的，可口的饭菜，所以我们等于有一个靖雅。像我们还有竹叶青的品茶室，竹叶青我们看到了，它要在我们这个地方做一个在北京的旗舰店，等于二层有一个非常好的品茶优雅的地方，我们看到它的装修也是能够和我们瑞士公寓整个的风格、品质相匹配的，所以它所定位的也是为高端的人群服务，因此我们让这个商户进来。现在还有一些像富龙酒业跟我们在谈，也是前几位做红酒的品牌，也是希望把我们这个做成按他们的说法五星级品质的有品酒的、有酒窖的地方。我的客人里面有大量演艺圈的，他们很喜欢这种红酒，包括这种氛围，所以我相信来我们这里相得益彰，而且我们的商店本来临商业非常广，大家说商业金角银边，北边是工体北路、右边是东二环的东辅路，也是奥运道路的二号线，所以商业的最大价值也体现在金角银边上面了。很多商家来也是很认可我们的，你在二环或者区域，在路边做一个广告，可能一年就得花一两百万，实际上在这个地方一个店招牌，如果把它计入租金，我们的租金很便宜了，现在有临着大街的商业很难了，很多都是小区啊，在路边是看不到的，不为大家所知的，所以说我们这个产业既能为业主服务，又能为周边的写字楼、商业服务，因为他们很知道我们，包括工人体育馆每年都有大量的比赛进行，这些人流是相当大的。所以我们虽然不是在一个大的商场里，一个大的集中的商业区里，但是由于这个地区的特质，使能够知道它、了解它的人非常多。
主持人：等于是给他们一个免费的广告宣传。
陈志忠：对，我们这里很适合做旗舰店，很多商户在这里，当年法国雪铁龙还跟我们谈过，想在北京的旗舰店展示放在我们这里，他也觉得这个展示面非常好，包括对面的保利剧院，北京也是非常高端的举行高雅音乐的地方，所以去那个地方的人层次也很高，都是很容易就看到我们的商铺。
主持人：剩下的十几套公寓咱们有什么活动吗？网友们可能比较关心这个。
陈志忠：因为只有十来套了，而且我估计11月份，我们很早就说过年底清盘，估计11月、12月份，尤其现在我看老客户带客户来基本上消化就没有了，我们再搞活动可能更多的会结合我们自己的一些商户，就是进来的商户，然后来把我们的业主请来，比如说商户会给我们业主一些优惠的卡，像芙蓉酒业他们的老板就说过，我给你们的业主一人一张卡，这个收费是所有的人要喝够一定的红酒才会有的，他们会搞一些红酒的讲座、品酒会，我觉得这样有一些互动，包括像竹叶青茶道的一些活动，包括还有像SPA健身这样的咨询，我觉得对我们的这些客户来说，可能也都是他们需要的。因为成功人士，除了工作以外，一个是怎么更健康，保持自己的身体状态，一个是怎么更舒服，让生活更有品位，更能享受成功带来的很好的生活，我想高端的这种品茶、红酒的鉴赏、健身、美容这样的东西，可能都是我们客户所关心的，我们下一阶段可能会推出针对客户这样的一些活动，也算是在客户入住之前就开始对我们的客户有一些前期的服务，让他感觉到瑞士公寓的不一样。
主持人：我有一个问题比较有兴趣，咱们后面刚刚提到的租赁的行情应该是比较好的，以后这个租赁比如说是委托锦江全面帮助租赁，还是客户自己去委托？
陈志忠：我们现在是这样，因为里我们这里的客户都比较忙，大家也不是平常有时间专门搞这个的，所以我们锦江物业公司会提供这样的服务，帮助客户全权的来打理，包括他们的出租。对于出租型的公寓锦江是非常有经验的，不光是他们自己，他们也会联络在北京一些外国的公司提供高级公寓的租赁，现在已经开始联络了，已经在为业主做这些工作了，所以我们的客户可以把他的房子全权委托给物业公司。
因为我们的商业是自己持有的，我们一平米都不卖的，为的是什么呢？现在有很多项目把他的商业销售出去，销售出去以后，因为大家知道销售就是一锤子买卖，追求售价最高，但是有一个相悖的地方，小业主既然花了这么多钱买这个商业，也是对租金有一个很好的期许，大家知道现在北京的商业竞争是非常激烈的，我们周边有很多项目卖了以后，由于售价很高租金推算下来的回报率租金非常高，所以导致迟迟不能开业，就是这个楼入住了商业老是起不来，这种对这个项目本身在里面居住的业主来说就很不方便，而且也很乱，甚至有些商业最后没招了，因为这个商业卖的有的贵，也有的便宜，根据也的销售好坏，最后出租的客户也是良莠不齐，因为你卖给小业主，他愿意让什么样的商户进来你是管不了的，所以这样商业整个的氛围跟他的建筑品质不能相配。我们商业不销售，因为从一开始我们就想打造一个非常好的品牌，百年瑞士公寓，所以从商业的角度我们要自己选择，不是大的连锁品牌、不是高端的商户我们就不让进来，这些客户我们可以给他们一些比较优惠的租金，为什么？就让他能够可持续发展，我们可以在以后通过每年的递增使这个租金逐步的上升，但是一开始我们是给他们比较好的租金的，所以这些我们的商户也都能够感觉到。我们的租金大概每平米在16块，比现在很多周边有些项目的租金我们还是很好的，大家都觉得这个租金还是挺合适的，而且我们基本上跟客户谈也不是满天开价，很实在的就把价格说出去，所以我们的客户基本上谈都很快，凡是符合我们标准的谈完马上就跟他们签约，这样大家谈话的时间就比较短了。
主持人：这块现在已经入住了多少了？
陈志忠：现在客户跟我们签了意向书了差不多已经80%了。
主持人：留下的那块想做什么？
陈志忠：我们最后还是会租出去，就是现在还在谈，基本上所有的面积都有商户在谈，我们只是现在是一个选择的过程，就是说我们选择更好的，而且我们现在一般跟商户签，一般的商业运行规律签的越短越好，三年、五年，等到商业养起来再替换，我们一般跟商户谈都是谈八年、十年，一般我们选择这个商户好，我们就希望有一个相对的稳定，一个是我们楼上的业主、客户，他习惯了，很方便，商户也是一样，习惯了以后，一般的习惯这种服务，比如说你习惯这个红酒的品位了，就不会希望过两天换成别的，这种业态组合我们也是定的，实际上一开始就定好了这种业态在招商。所以商家也很喜欢，商户很多人一看，你们这个比较少见，开发商或者说我们招商的，愿意签长，他说我们商户愿意签长，说开发商愿意签长的不多见，我说很简单，我们开发希望稳定，一个是我们投入精力做另外一个项目的开发，同时我的业主也很踏实，这一切都是围绕着我们打造百年瑞士公寓可持续升值发展的思路过来。
主持人：咱们上次其实说到了你们有新的计划，上次说在接触、在谈，有没有进展？
陈志忠：还在谈。就像我前面说的一样，中心区的地块非常非常少，要拿的成本，现在拿地的成本，地的成本远远超过目前的房价，这也是为什么我说北京的房价会持续上升一样，你现在去拿地，这个地的成本测算下来远远高过现在的售价，也就是说地价的上升大过房价的上升，我们审慎的在考虑这个问题，但是如果有的话我们一定会最先告诉我们的搜狐朋友，因为也是有很多买我们房子的业主是通过看我们搜狐的网站，包括我们的访谈，来买我们的房子，所以我还是很喜欢最优先的告诉咱们搜狐的网友。
主持人：谢谢陈总，今天的访谈到此结束，也希望网友尽快到瑞士公寓看看，已经剩下不多了。谢谢！ | 
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