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从年初的7524元/平方米到10月份的11970元/平方米，一年时间不到，广州楼市实现了60%的增幅。与以前一样，楼价的快速上涨必然引来政策“袭击”，此番出手的是银行部门，“第二套房首付提高至四成，利息上浮10%”和“无款可贷”让原本打算置业的买家无能为力，开发商也在今年首度尝到了楼不好卖的滋味。
记者通过调查采访了解到，在打折风愈刮愈烈的同时，部分开发商已经决定退市，将原定于年底的推货计划押后至明年年年初。当然，这种行为我们有理由认为是在变相捂盘，只不过与前一阶段囤货坐等涨价时的春风得意不同，现在的推迟卖楼，很有点壮士断腕般的无可奈奈何。
2成新货推迟到明年上市
经纬地产监测数据显示，2007年底广州楼市商品房新货货量原本大约有2万套，受各种因素影响，20%左右将推迟至明年初，数量达到4000套。当中除了十八甫北一路这样的全新楼盘之外，也有荔湾区恒荔湾畔 (论坛 像册 户型 样板间 新闻)为代表的准备推新的成熟项目。
位于珠江新城南部的利雅湾 (论坛 像册 户型 样板间 新闻)南区在今年年中便准备推出销售，谁知开卖日期一推再推，究其原因，楼盘销售方面的解释是，“希望将小区环境做得更加精致再公开销售，给买家更加直观的印象”。而记者日前去楼盘现场走访却发现，整个项目已经处于准现楼状态，完全具备销售条件。
白云区南湖板块某豪宅项目的100多套全新洋房原本在10月底便已登场亮相，谁料开发商在开盘前突然改变计划，将产品上市时间推迟到明年初。有知情人士表示，该盘开发商早在十一黄金周前便已经完成了全年销售任务，临时变卦是为了给明年积蓄销售“弹药”。
荔湾楼盘恒荔湾畔最后一期组团的250套产品原定于黄金周前后推货，由于是临江组团，营销部门为产品定了相当高的价格，谁知恰巧遇到楼市调整期，在不愿意调低价格销售的情况下，开发商干脆选择押后观望。
限价房：迟卖只因无“法”卖
不仅部分商品房发售时间推迟，业界原本预计会在近期亮相的限价房产品也面临“难产”局面。
位于金沙洲的保利西子湾 (论坛 像册 户型 样板间 新闻)是广州乃至全国首个限价房楼盘，这个去年年底完成土地出让的项目将一口气解决1600多户中等收入家庭的居住问题。不过由于是首度试水，政府在土地出让时只对房价做了6500元/平方米以下的限制，却没有明确销售对象，也没有规定具体的销售办法，使得这批产品处于一个尴尬的境地。
为了防止限价房沦为部分人的炒楼工具，相关部门在今年9月29日出台了《广州市限价商品住宅销售管理办法》（试行）的征求意见稿，并进行公示，当中规定：限价房的销售对象是具有广州户籍、达到晚婚年龄的首次置业者（包括个人和家庭）；限价房的销售要经过购买预登记、预登记审核、网上审查、公示等环节，并通过摇珠确认；限价房5年内不得出租和转让，5年后转让须全额补交政府优惠的土地出让金。
尽管销售方式存在一定争议，但它的浮出水面却为限价房销售排除了障碍。然而出乎业界预料的是，《广州市限价商品住宅销售管理办法》（试行）于10月15日结束公示之后便没有了下文。对此，相关职能单位的解释是销售草案目前已送达广州市主管政府部门进行审订，国土房管局正在等待回馈意见。如果一切顺利，可能在年底前完成修改完善工作，并在随后付诸实施。
一边是政府部门的一拖再拖，另一边却是限价房项目的呼之欲出。早在销售方案公示的10月初，数栋11层小高层组成的保利西子湾项目便已完成7层左右的工期，完全达到了预售条件。“不是开发商不想卖，谁不想回笼资金？只是现在无‘法’卖。”一位对项目相当熟悉的业内人士说。
保利西子湾只是众多限价房项目中的一个，去年11月至今，广州市已经出让限价房用地11幅，总用地面积近100万平方米。
虽然市场需求相当明显，但在销售方法、销售对象、定价标准等方面没有最终明确的情况下，与保利西子湾工期相近的金沙洲B3737F01、03地块，金沙洲B3734F01、01、04等地块上建设的限价房项目也注定无法顺利推出市场。
商品房：迟卖为了“避风头”
“现在的楼市已经进入高位盘整阶段，如果没有把握，没有必要冒险出手推新，免得被市场‘套牢’。”合富辉煌首席市场分析师黎文江形容开发商延迟推货时间是在“避风头”，这体现了开发商对当前楼市的信心并不充足，而这种不够自信的来源是政策的压力以及需求的减弱。
9月27日晚上，中国人民银行和中国银监会联合下发关于加强商业性房地产信贷管理的通知。根据通知，对已利用贷款购买住房又申请购买第二套（含）以上住房的，贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次基准利率的1.1倍。
当时有市场人士预计，联系今年以来的屡次加息，以及近3年来的宏观调控政策，提高首付和利率有望产生累计效应。也有人直接指出，房贷新政对投资性购房肯定有影响，而一旦盲目的投资需求被压减，地产行业“阿猫阿狗都赚钱”的时代将正式终结。
“正式终结”这种结论虽然下得为时尚早，但随后事态的发展则让开发商们颇有点措手不及。10月之后，从上海和北京传来消息，由于银行新增贷款总额已经支出完毕，个人住房贷款将面临无钱可贷的局面，这使得不少原本有能力主动入市的买家最终只能选择放弃。尽管广州银行方面并没有表态贷款剩额问题，可越来越多的买房者却在借贷过程中碰壁。
王先生便是其中一个“倒霉”的买家，急于结婚的他在10月初看中了天河某小区楼盘的一套两房单位，在好不容易凑到30多万元的首期款项后，却迟迟办不成按揭手续。他告诉记者，银行方面对此的解释是正在审核他的购买资信。“现在已经差不多40天了，从没听说过要等这么久的。”王先生无奈地说，自己已与开发商达成共识，如果进入12月还没从银行贷到款，将取消之前签订的商品房认购书。
“住房按揭贷款向来是银行风险最小，最为优质的一项业务，各家银行常常会因为房贷业务争个‘你死我活’，出现目前的情况，只能说明银行确实是没钱了。”花都一位不愿意透露姓名的开发商说。他还向记者透露，少数急于冲刺年终任务的楼盘已经开始想办法应对，个别开发商甚至愿意为买家先垫付一定数额的首付，等到明年房贷大门重新开启之后再归还房款，“如果放在以前，这根本是无法想象的事情。”
“现在市场正处于观望期，并不是推货的有利时机。”作为众多本地开发商的代表，广东中莱投资有限公司副总经理喻海文毫不掩饰地指出，推迟卖楼是开发商的明智之举。在他看来，“第二套房首付提高至四成，利息上浮10%”和“银行无款可贷”给购房者带来更多的是心理压力，这是正常的市场反应。他同时指出，广州楼市已经形成了特有的“新政效应”，即每次新政出台之后都会有几个月的徘徊期，随后而来的则是报复性反弹。“现在徘徊期尚未过去，因此应该采取稳健保守的销售策略。”
灰色地带
推迟卖楼算不算“捂盘”？
现在推迟卖楼算不算变相捂盘？
“前一阶段因为房子非常好卖，加之房价上涨迅速，部分开发商会刻意延缓卖楼周期，以赚取更多利润。”白云区某楼盘营销负责人表示，“现在开发商推迟卖楼有点迫不得已，更不是以盈利为目的，所以要区别对待。”
记者了解到，目前政府部门针对开发商的捂盘行为，仅有“取得预售证10日内必须卖楼”这一政策进行约束，开发商完全可以根据自己的需要，通过各种方式拖延预售证的获取周期。而即使是已经拿到预售证的单位，开发商也可以直接将单位抵押给银行，此时国土房管局阳光家缘网站上原本显示的“预售可售”便变成了“不可销售”。
经纬地产项目发展部副经理吴定金指出，之前对于捂盘的解释，指的是开发商拿到预售证之后仍然不对外销售，现在将开发商有意放慢推货速度也看成了这种行为的一种表现形式。放慢销售节奏可能是正常的市场行为，也可能是开发商有意为之，因此很难判断这种行为是否违规，也无法去制定规则要求开发商在一定周期内必须卖出多少货。
黎文江表示，从营销的角度来说，现在的推迟卖楼不能算是有意捂盘。而政府对于真正的捂盘行为也要区别对待，如目前市场上少有的90平方米以下中小户型单位，应该出台更加严厉的措施，“逼”开发商及时售楼，对于大户型单位，则可以适当放宽。
在他看来，要想解决开发商捂盘的问题，最终还是要落到加大供应力度方面，当土地和产品供应量上升，买家拥有了更加丰富的选择之后，囤货也就没有了意义。
观点
推迟卖楼可以理解
广东中莱投资有限公司副总经理喻海文：进入第四季度之后，不少银行的年度个人住房贷款额度已经发放完毕，部分准备按揭购房的消费者面临无款可贷的局面，不得不将购房计划延后。受到需求萎缩影响，开发商做出押后推盘的举动可以理解。
另外值得一提的是，在前一阶段的购房者中，股民占据了不小的比例。这种投资型买家往往先在股市上获得盈利，然后将资金套现，转化为不动产投资。由于近期股市低迷，股民消费者的可购房资金受到了较大影响，这是市场交投不够活跃的一个原因。
现在无法判断未来楼价
经纬地产项目发展部副经理吴定金：推迟卖楼造成的影响将是明年上半年的供应量更多，但并不意味着房价肯定会出现下降局面，因为现在还无法判断明年的需求情况。如果政府持续有加息等政策出台，需求可能进一步受到抑制，房价自然会因供过于求而逐渐下调；如果没有后续政策，加之各大银行恢复房贷供应以及股市回暖等利好带动，房价无疑将保持平稳增长。虽然未来市场的价格走势难以捉摸，但无论怎样，明年上半年的产品放量将为消费者带来更多的购房选择，这是无须怀疑的事情。 | 
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