2007年11月30日下午14：31-14：50

　　▲论坛地点：

　　索菲特六楼宴会厅

　　▲演讲主题：

　　二线城市土地与融资战略

　　▲演讲嘉宾：

　　时宝东 北京国际信托投资有限公司 总经济师兼任信托总部总经理

　　【闻斌】有请北京国际信托投资有限公司总经济师时宝东先生，他演讲www.focus.cn的主题是《二线城市土地与融资战略》。有请。  

　　【时宝东】女士们、先生们，各位下午好！很高兴能有这样一个机会和在座的各位开发商一起共同探讨房地产融资的话题。大家都知道，随着我国房地产业改革的逐步深化，房地产和金融成为一个密不可分的话题，大家只要一谈到房地产一定会提到房地产金融，刚才赵博士讲了一个土地革命。实际上，做房地产除了土地革命之外，还需要一个资本革命，即使有了土地没有钱的话还是盖不起房子。实际上，很多开发商尽量多渠道、多方位地寻求资金的帮助，我相信各位在自己的实际操作过程中已经取得了很多的实战经验，我们从另一个角度共同探讨一下如何多方位、多渠道了为房地产开发企业融成资金，使房地产开发企业在资金链的问题上不断裂，使得房地产市场能够健康发展。

　　我想主要从两个方面探讨这样的话题。

　　一、概念化地讲一下企业融资到底有哪些途径。

　　二、针对房地产企业这样的特点，从非银行金融机构到房地产企业能够做哪些工作。

　　从大的范围来讲，任何一个企业的融资可以分为两种方式，一种是内延融资一种是外延融资。内来融资是通过挖钱，多创造利润等等方式，所谓的滚动发展，完全依靠自身的力量，没有依靠任何的外力来发展，我们曾经经历一个既无外债又无内债的过程。但是实践证明这种方式是发展很慢，所以完全靠内延式的融资不能适应房地产迅速发展的特点。

　　所以需要外延式融资。分三种：债权融资、股权融资、结构化融资。不管通过任何一种融资方式，归纳起来只有这三种融资方式。

　　债权融资就是向别人借钱，只不过借的方式不同，可以是资金、贷款、可以发行债券等等，不管怎么样你是借别人的钱，是要还的。

　　另外一种是股权融资。别人和你合起伙来把事业做起来，通过股权的方式进行融资。

　　还有一种是结构化融资。外延融资还有一种分法称之为直接融资和间接融资。我们把股权的融资称之为股权的融资，不通过金融中介机构，由资金双方协商进行的资金融资，主要有IPO、配股增发以及发行公司债券等等的方式。还有一种是发行债券之后走向股权，我们称之为直接融资。间接融资是通过银行等金融机构，把其他人的钱拿过来投入到企业当中。这是比较传统的企业融资模式。

　　在股权融资中又实现了两种方式，虽然是股权融资，但是这种股权融资是阶段性的，一种是风险投资基金，再一种是私募股权投资基金，也就是通常提到的VC、PE。VC在咱们国家发展得不是很好，虽然前几年曾经有过VC进入到中国，本土内也出现了风险投资公司，但是对于房地产开发企业来讲，大家很少和风险投资基金来接触。当然也有投资公司投资房地产开发，获得了成功。应该说，在房地产开发企业中，为很多房地产开发企业融入了资金。所谓私人股权投资是为上市企业进行股权投资，并且提供经营管理服务，同时与原有的股东进行利益共享、风险共担的企业投资制度。它通常通过股权转让、上市实现的。

　　还有一点，现在大家有时提到PE和私募证券投资基金，严格焦点装修家居网的PE是投资于未上市企业的股权，证券投资基金实际上是投资于股票。证券投资基金有公募的，有私募的。公募的基金有开放式的，有封闭式的。还有一种是靠个人的信誉建立起来的私募证券投资基金，它是专著于投资上市公司的股票。它是和PE不同的概念。很多人在运用这样的概念中，通常把PE和私募证券投资基金混为一谈。PE是投资于未上市企业的股权。

　　还有一种，结构化融资。结构化融资实际上是把一个现金流证券化。在资产证券化上，有一个非常流行的语言叫做“如果你有一个稳定的现金流，我就可以打无线电话”，这个我们称之为结构化融资。结构化融资70年代在美国大行其道，到现在，实际上在美国的金融市场上已经达到1/3的规模，是非常好的融资渠道。结构化融资实际上称为表外融资。大家都知道，资产负债表是任何一个企业都会有的，我们所说的融资无非是在一个表的右边进行融资，负债就是贷款或者直接融资发行公司债券，这都属于负债式的融资，都是在资产负债表的右边。任何一笔融资无论是直接融资还是间接融资，都是在资产负债表中体现。而结构融资是在资产负债表的左侧进行融资。也就是说，在你的负债和所有者权益上是没有任何变化的，是根本反应不出来的。它只是在你的资产上融资，在你的资产负债表左侧进行融资，实际上改变了资产负债表的安排。如果你有写字楼、星级酒店，通过它能产生稳定的现金流，通过它产生结构融资。你的资产可能由你的写字楼变成现金。这种融资可能由资产变成现金，另外一种也可以是不进行变化的。

　　可用于证券化的资产包括比较多，比如住房抵押贷款、商业房产抵押贷款和各种各样的贷款都可以证券化。

　　资产负债率可以通过资产负债表的左侧进行融资，不增加你的资产负债率，使得你资产的组合发生变化。另外，另外融资成本可能有的时候比股权融资或者债券融资低一些。

　　这是简单地跟大家说了整个企业的融资大概就这么多途径。房地产企业也逃脱不了这些途径。

　　大家对股权融资和贷款融资应该非常熟悉，而且房地产开发企业以往是靠银行贷款进行融资。通过与非银行金融机构尤其是与信托公司进行合作拓宽渠道，可能在座的开发商有成功合作过。我简单介绍一下通过与信托公司一起如何拓宽房地产融资渠道。

　　信托公司作为一家非银行金融机构，实际上也可以做银行所从事的贷款业务，贷款这块与银行有很大的区别，资金来源不一样。银行是通过存款，信托公司通过发行信托产品，募集资金，然后以贷款的方式贷给开发商的融资模式。这种相对比较简单。作为信托公司，由于它具有投资的功能，信托公司的资金在运用上可以通过贷款、投资、买卖进入资本市场、货币市场、实物市场，在我们国家现行的风险经营、风险监管情况下，信托公司是一种混业经营的金融机构，它可以利用投资的方式为房地产企业融得资金，也是我们所说的直接融资，通过股权融资的方式为房地产企业融资，这是银行所不可以做的一种融资方式。

　　但是，通常我们把这种股权投资称之为类似于国外goodfeel的加强融资的方式。我这种股权投资不是从一而终，不是从一开始投资到最后和你分享利润，而是投入事先约定好在一定的期限后，在你有能力的时候通过一定的溢价把我的股权再转让给你，透过股权融资的方式实现了企业一种固定化的融资目的。实际上，它和你的债权融资唯一不同的是以股权投资进入，但是在退出的时候是产业固定化了，当然也有一些弹性的变动融资成本。总而言之是事先约定好的方式，主要是把股权转让给你指定的第三方或者由原有的股权受让的方式实现的。

　　而且，这个股权投资还有一个最大的好处，由于信托公司是一家金融企业，它不同几家房地产公司合资投资一个房地产开发项目，每一个人投资这个项目都有自己的想法、都有自己对某一个项目自己的偏好。在具体运作项目中会出现一些争执，作为一家金融企业，它对房地产开发只控制资金的使用会不会离开开发项目，在运作过程中是否规范，但是对项目如何运作、如何开发这些问题会干预得非常少，毕竟是一个外行。在合作过程中会非常容易。

　　在买卖过程中或者通过受权转让的方式，实际上是结构化融资的一种方式。比如说某家房地产开发的租金1200万，可以把稳定的租金证券化，然后为企业融资，比如这个商铺是1200万一年，我融资了8000万，买断了一定期限的租金。这样的房地产开发企业在没有变现商铺的同时，实现了资金的融资，解决了房地产开发企业的资金问题。如果把商铺卖的话可能要损失价值，如果不卖可能不能与当时贷款或者是施工匹配的问题。解决了在开发的过程中经常会出现的大的问题。

　　还有一种买卖，按照我们国家规定的五证齐全后可以采用预售的制度，通过预售的方式为企业融资资金。企业即使拿到五证，可以销售，但是由于销售节奏、施工安排和银行贷款不直接匹配的话，可以先把房子卖掉的方式，可以为房地产企业融资一部分资金。这种方法实际上在过去的几年中，这是比较常用的手段。可能大家也都遇到过这样融资的手段。

　　现在开始，各家信托公司纷纷推出一种房地产信托产品，通过一定的方式从社会上募集资金，来应对土地招拍挂。很多房地产开发企业在拿地的过程中，往往面临着一个很大的问题，在拿地的过程中，资金一次性要求很大，很多开发企业在竞拍过程中拿不出这么多钱来。实际上，通过一种房地产投资基金的方式和房地产开发企业共同投资一个项目，从招拍挂开始一直到一定阶段甚至可以一直合作到共同分享利润，通过这样的方式，来适应目前我国房地产开发市场新的变化。房地产投资基金几家信托公司也在运作，我们公司也正在积极推崇这种房地产投资基金的方式。

　　再一个，在明年或者后年是不是按照现在央行或者证监会推出的四点办法，有可能尽快推出房地产信托基金这样的产品，为我们国家商业地产的开发解决推出很好的渠道。私募地产基金和房地产投资基金是一个很好的对接产品，它尤其能解决商业地产开发过程中开发商遇到的难题。商业地产开发只租不售是一个黄金法则，解决房地产开发过程中资金链断裂的风险，利用地产基金和REITS对接解决这样www.focus.cn的问题，是非常好的。在座的不知道有没有开发商业地产的，商业地产和住宅地产是完全不同的模式，它的资金运作模式和住宅的运作模式是截然不同的。通过这样的商品来解决开发商在REITS推出之前资金的短缺问题是非常好的产品。我们曾经在北京终端推出的商业地产项目，与开发商合作，为开发商解决了问题，整个商铺每年的租金是1300万，香港一家公司租金是1300万，然后香港的公司把商业项目做成了酒店，但是开发商每年仅仅能拿到1000多万是难以支付现金流，因为施工款要付，银行贷款到期，还要开发新的项目。我们国家的房地产投资基金如果能够在市场上上市的话，通过这样的渠道推出，能够成功地起到桥梁和纽带的作用，解决了开发商比如三年左右的时间。这样的产品为开发商提供了一个非常好的资金支持。

　　我了解在座的各位更多的是搞营销的，如果有愿意了解详细内容的，会下咱们再继续交流具体的运作模式。

　　REITS大家可能知道，尤其在香港、新加坡、日本、澳大利亚、美国是发展非常成熟的产品，实际上这是一种房地产开发企业把自己的商业地产（写字楼或者酒店）把资产上市而不是我们所说的企业上市，说简单了就是把自己的资产分成不同的份额之后由广大的投资人在证券市场上公开买卖的方式。但是它和股票不一样的是，因为这些资产是有稳定收益的，实际上就是资产证券化的产品。只不过，有一定现金流可以预测出来，所以它的价格波动不会很大，收益非常稳定，而且可以避开通货膨胀的风险。因此，REITS这样一个产品，我相信在3-5年的时间内，中国一定会出现这样的产品。

　　目前，我们国家通过房地产集合资金信托以及房地产开发企业自己形成的基金，和海外REITS基金构成的资金，会出现真正的REITS产品。

　　房地产信托计划于国际公认的REITS还有很大的区别，我相信随着我国法律法规的完善，制度上的扶持，中国的REITS会在不远的将来在我们的市场上出现。

　　在政策法规层面上，大家已经历经很多了，在不久的将来一定会推出来更好的政策。

　　由于时间的关系，我就简单地给各位介绍一下房地产企业在融资过程中可能能够利用的渠道和手段，能够找到的产品，也希望今后有机会和在座的各位同行共同拓展这样的市场，也真诚地希望为你们的企业成功融资。谢谢。

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