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西海2008是总建面为9.37万平米的大型建筑综合体，由北京中基宏源房地产开发公司开发。项目位于北三环与苏州桥交汇金角，周边辐射五大区域（中关村核心区、万柳商业区、学府区、金融区、政务区）。紧邻北京理工大学、人民大学及北京外国语学院等高等学府，享受浓厚人文氛围。
项目地处中关村核心区，苏州桥与北三环交汇点，紧邻地铁4号线和10号线，周边20余条公交线路，形成联动多维便捷的交通路网。项目以三座立方体耀目于中关村核心区，简洁挺拔的立面，石材与玻璃的完美衔接，蓝灰色的深邃与内敛，让建筑的气质与众不同。 地面1-3层为独立商业，以地标级姿态成为中关村乃至世界新的关注点。项目所有建筑空间均可灵动分隔，主要有35-100平米精装寓所和60-2000平米商务空间，顶层珍藏极少数的豪华LOFT，满足不同阶层客户需求。
该项目预计于2008年初面试，焦点网邀请到项目负责人做客，敬请关注。
时间：12月11日下午14：00-15：00
地点：搜狐大厦12层小演播室
嘉宾：西海2008营销总经理赖传宏访谈
主持人：马磊(马磊博客,马磊新闻,马磊说吧)
◆现场实录◆
【赖传宏】：各位网友大家好，我现在把西海2008大致情况给大家做一个介绍。房地产的稀缺性首先表现在地段，我们项目位于海淀区核心区域，还有万柳金源商贸区，还有学府区、国家政务区、金融区，这个产品从位置上是很大的稀缺性，做这个产品的时候因为稀缺性决定它的价值，我们怎么样做一个好的产品，把稀缺性化为它的价值性，有收藏性，作为开发商和做一个项目来说，更知道这块核心区域的地它的价值。在做项目之前，对这个区域围绕设计、规划以及产品方方面面做了市场调研，这个产品它的特质属性，第一中关村本身的特性就是高科技、IT以及教育圣地，我们打造什么样的产品？对我们也是很大的课题。在试调过程中，感觉到产品如何定位，公司内部做了多次探讨，公寓有三种，酒店式公寓、高档公寓、商务公寓，通过试调以后，把产品定位为高档公寓，一个是满足市场稀缺性，这也是市场的空白。
 | | 赖传宏 |
【主持人】：请于经理讲一下我们项目的位置情况。
【于杰】：各位网友好，先把西海2008所处的位置跟大家介绍一下。西海2008位于北三环苏州桥东北角，人大西门南侧,处于中关村核心.直面三环,拥有成熟、完善的交通路网,交通非常便利，以苏州桥为中心,沿西三环主路向南可以直达长安街和三里河，到达国家政务区;同时可经西外大街到达金融街商务区，沿北三环向东直达亚奥商圈及CBD中央商务区;苏州桥向西到达金源时代商业区;又因我们本身处于中关村核心及世界知名学府区,所以概括起来,我们的位置是国家政务区、金融界商务区、金源时代商业区、中关村核心区、世界知名学府区五大核心区域交汇中心.给您带来无限商机.交通形式呈立体的交通模式，项目周围环绕着四十条公交线路，即将开通的地铁四号线和十号线，距离本项目步行十分钟就可以到达，所以我们的位置应该是左右逢源、四通八达的地段。
【主持人】：是在苏州桥角上吗？
【赖传宏】：就是人大西门南侧。
 | | 于杰 |
【于杰】：项目南侧是北三环，东侧是紧邻北京理工大学北校区，向北北京科技经营管理大学、人民大学，向西是苏州街。
【主持人】：北京房地产市场的情况，从价格来讲，北边的住宅可以卖到东部写字楼的价格，北部可能由于规划各方面的原因，住宅的体量本来就很小，尤其像你们大型综合体，高档公寓。赖总把区域的价值谈一下。
【赖传宏】：北京东南西北，东区是商务氛围，从目前来衡量北京市场,相应的西区是产品的价格洼地，与我们相邻对称的产品，东三环的产品像当代摩玛达到三万元每平米，从整个中关村核心区均价突破三万的产品，目前还不是十分多，我们的产品和东区比，我们这边也是价格洼地。第二，产品的价值。一个房地产产品的好与坏，产品的差异性非常重要。比如我们这个产品，这么好的地段，我们想做出精品，在规划设计中，可能对产品的方方面面做到了苛刻，比如综合体总的层高是3.5米，为了实现产品的差异化，十分时尚、休闲的，两层挑空的中庭，这样的产品在周边区域是不多的，是产品差异化的表现。外立面形式，当时这个产品采用玻璃幕墙，结合高档石材，具有很强的冲击力，达到简约，时尚富有冲击力的外立面。既然是综合体，有各种功能形式，有别于别的项目，有别于既是写字楼的外立面，公寓有公寓的外立面，我们的产品是放在高档产品，我们定位高档公寓，往高档产品，主要想打造精品。
【主持人】：离中关村有点距离，就我个人感觉这块地理价值比中关村核心区域价值还大一些。国外的情况来讲，临近高校周边尤其是名校周边的综合体不动产的价格都会很大的，包括万柳区域很多纯住宅二手房房价在两万以上，纯从价格情况来看，会有价值的洼地。今天也请到策划经理毕盛，毕经理能不能把项目最开始设计的时候准备做成什么样的产品，刚才赖总说的是建筑物综合体，开始是怎么设想的，准备把价值充分挖掘出来吗？
【毕盛】：既然是好的地段一定要匹配好的产品，来体现它的价值。当初我们的开发思路也是要在这个稀缺的地段上，打造一座地标级的城市建筑。来提升这个区域的产品品质，这就是我们的开发理念。
【于杰】：这也是我们项目所处在区域独有的一个特点，别的区域不具备，就是高校林立，周边的大学有，人大、理工大学、北京外国语大学、国家行政学院、清华都在周边;重点中学有，人大附中、八一中学。重点小学有，中关村一小、二小、三小、理工大附小都在周边，教学都是非常有特色;幼儿园有武警总部幼儿园,是北京重点示范幼儿园对外招生.所以项目所在位置有着很好的人文环境及深厚的文化底蕴. 也为我们将来的业主解决了子女入学的问题,为孩子的未来打下很好的基础.
【主持人】：从购买人来讲，北京的购房人是最聪明的，对哪儿的价格洼地都会关注很透。刚才说到地理位置的时候，相对很多的人都会意识到这块地本身的价值所在。在焦点网上得到的资料，也是和开发商沟通的结果。现在是2008年明年初面市，能把更具体的时间跟我们大家透露吗？
【赖传宏】：这个产品我们是三栋楼构成的节点，明年1月30号之前，B塔C塔一定封顶。A塔必须在明年4月25号之前封顶。
毕盛
【主持人】：像有些商业，一到三层的商业都是在A塔里吗？
【赖传宏】：ABC塔都有。
【于杰】：一至三层是商业，连接A、B、C三栋楼,形成一个整体、统一的项目,同时又互相烘托、互补创造良好的商业氛围,因为项目处于北三环与苏州街交汇处,整个商业双面临街,形成一个展示面对外的一条百米风情商业街,这是商家最喜欢商铺模式.同时我可以举一个例子证明我们区域的商业氛围,项目向西是亚洲最大金源时代购物中心;向东当代、双安、华宇购物中心;向北是中关村购物中心,而且距西海2008项目都是一站地的距离,可见我们项目区域商业繁荣,所以希望有眼光、有实力的商家去项目现场鉴赏、指正.
【主持人】：这个项目是9.38万平米容积率控制在多少？
【赖传宏】：4.5。
【主持人】：有大量的公共空间吗？
【赖传宏】：有相应的绿化带,广场。
【主持人】：是不是想做成一种类似像华贸中心或者像商业广场那样的模式？
【赖传宏】：我们是这种思路，产品有几种形式，有一定的商务空间，还有一定的高档公寓，是一个综合体，还有相应的商业配套，在这个位置，这个体量，构成了相应的广场效应。
【主持人】：这个区域没有像这样的产品存在？
【赖传宏】：这个产品像个扁担一样，向东有当代双安，向西是金源燕莎shoppingmore，我们在扁担中心，它居中。
【主持人】：当时在做综合体的时候，有没有考虑到和金源之间会形成竞争呢？
【赖传宏】：不会的，一个好的项目会形成互补性，从开发、销售以及建这个产品的意义是非常重要的。比如像我们这个产品，向西有亚洲最大的商业圈，我们是相互补充，相互依赖，相互促进的关系，而不是相互排斥。
【主持人】：您说的相互补充能说具体点，比如你们招了一些商家可能会是金源所没有的吗？
【赖传宏】：从我们产品的客户群来说，具备三高属性，高收入、高素质、高学历。他对周边的配套和需求相应都比较高端的，我们这个产品是商业配套，商业部分是满足本产品需求配套的同时，不同区域的空白，是开放型的。
【主持人】：我们的立项是按住宅立项还是按商业立项呢？
【赖传宏】：我们这个产品有住宅有商业。这块地是70年的产权。
【主持人】：从这个角度来说，价格还会上移。价格方面能大致给我们透露一个空间吗？
【赖传宏】：如果你认为这个地段这个产品好，我欢迎各位网友有时间到销售现场去看，第一可以看到非常显眼的水晶体的售楼处，详细情况可以欢迎各位网友到那里看看。售楼处已经具备接待条件。
【主持人】：刚才说到水晶体的外立面情况，从建筑学本身来讲，会不会有视觉的污染？
【赖传宏】：这个产品外立面本身有幕墙和石材，国家对节能做了大量的工作，我们按照国家的设计规范，对外立面在满足时尚、简约大方的基础上，符合了国家设计规范。
【主持人】：这个案名为什么叫西海2008，而且还是西海？
【毕盛】：各位网友下午好，我就西海2008的案名跟大家做一个简单的沟通。从西字来讲，“西”首先是区位的概念，也是我们项目所在的区域。“西”从中国传统的易经讲到，“西”五行属金，象征着喜悦的意思。同时“西”在中国最原始的意义和“栖居”的栖字是同意，意味着休憩的场所。说完西，我们在谈谈海。在认识“海”之前，让我们先弄清海淀为何称为“海”淀？海淀在历史上曾经是一片洼淀。海淀自古就是上风上水的宝地，大概明朝的时候，很多达官贵人来此作为他们建造别墅和园林的区域。“海”同时点出项目位于海淀的区域。西海2008的“2008”，世界最瞩目的奥运会要在北京举办，“2008”更引申的含义是在2008年，我们项目将全面建成，这是具有深远影响和意义的。总得来说西海2008项目给人感觉是大气内敛中彰显着尊贵的气质在里面，这是我们选择“西海2008”作为我们项目的案名的想法。
 | | 毕盛 |
【主持人】：我相信对于产品本身的外立面和具体的描述，开发商不用给我们做太多的具体描述，就像赖总所介绍到的三栋楼在明年初都会封顶，以现房的形式给广大准业主见面，因此大家可以亲眼去看。有一个问题我们是做精装修吗？
【赖传宏】：精装。
【主持人】：具体的户型和产品的情况呢？
【赖传宏】：这个产品60平米以下占65%，60到90平米占到25%，大于90平米以上是10%，10%把产品定义为顶层的loft，豪华型的，用中间挑空，层高是5.5米，户型面积是这样的。其中还有商务空间，是综合体有商务空间，有办公写字楼。我们采取的整售方式，不打算零售，每层大概两千平米。公司非常重视精装。
【主持人】：精装标准是多少钱？
【赖传宏】：目前是2500元。设计师请了国内知名的以及意大利、法国设计师因为室内设计和装修。
【主持人】：大家对物业费比较关心？
【赖传宏】：现在还没有确定，目前是请代的戴得梁行产品的物业管理顾问。
【主持人】：在目前的售楼政策中，哪种形式能给我们一些优惠呢？
【于杰】：从区域的优势、产品的稀缺性来讲，中关村有刚性需求，众所周知中关村西区已不再批住宅,所以周边所开盘项目，一般都是排队买房，只要能买到房已经很不错了,比如我们附近的项目两个月就有清盘的案例.可见紧俏程度,但是对一次性付款的客户，我们肯定会适当地去考虑。
【主持人】：总共是多少户呢？
【赖传宏】：目前是500多户。车位也是500多个车位。这个产品从市场调研，结合我们的项目，研究这个产品有两种需求，刚性需求就是自住客，第二种是投资客。
【主持人】：资金回报呢？
【赖传宏】：资金回报有人愿意炒短线，有人愿意炒长线。
【主持人】：租金情况怎么样？
【于杰】：根据我们前期做的市场调研，目前同种类型的产品现在已经开始运行的远中悦莱，户型50平米左右，月租金达到一万八，按照这种回报来说，我们这种区域投资回报率是不逊于CBD,在这里我要告诉那些有投资意向的客户,不同的区域有不同的热点项目.
【主持人】：毕经理再给我们说一下关于租客的情况。
【毕盛】：我们通过市调得出结论，我们项目的目标客群有几类：海淀是教育氛围非常浓的区域，投资教育的客群占相当一部分。因为我们项目周边分布着海淀最好的小学、中学和大学。我们的项目位于中关村核心区，比如IT企业及其附属的产业包括律师、咨询业等等，他们对这个区域的选择，是因为这个区域具有相当好的大的产业优势背景，入住此区域，进入门槛相对比较低一些，我们的产品以小户型为主导，对于这部分客群具有很强的吸引力。其次是因为周边的大学比较多，北京外国语学院、人大，北京理工大学，外国留学生及外教会选择我们的产品。有的教授感觉做一个工作室，买两套连在一块，作为工作间。还有些高教会有相对高的补贴收入，他们会选择离他较近的区域进行短期的租房。还有就是大的企业，像国企和其他私营企业的企业主，我们顶层有豪华LOFT，可以作为他们长久或者短暂的居住场所。
【于杰】：微软把中关村西区最后两块地收到名下，随着大量外资企业的进驻，将来外籍员工对酒店式公寓的需求将更加旺盛,带动区域租赁市场活跃。
【赖传宏】：很多企业回流中关村，这又是很大的支持。
【主持人】：由于时间关系，对西海2008的沟通只能跟大家说再见，但是在总结，给大家几点非常有意义的信息，第一项目地理位置非常好，第二，产品形式是三栋楼建筑综合体形式，有豪华公寓包括60到2000平米的商务空间为主，但是商务空间以整售形式。项目本身所处的位置也是和整个中关村本身的大的背景有关系，比如有一些国际大型的企业，世界五百强企业或者前几十名企业，都搬回中关村，包括周边有一些高校资源，比如像人大、外国语学院、北理工著名的高校，包括这块区域对同样这样产品的稀缺情况，因此从这几方面来分析，产品的入市肯定会引发周边的购买热潮。非常荣幸能够在焦点网上把西海2008非常罗曼蒂克案名的项目介绍给大家，在售楼处具备基本接待条件的情况下，大家到现场跟我们开发商进行面对面的沟通和交流，再次感谢各位嘉宾，也感谢各位网友关注我们的访谈，今天到此结束。谢谢！ | 
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