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南向一居现身常营两限房
项目日前正式动工，三家开发商各展优势：保利重户型、富力重园林、北辰重商业
随着朝阳区常营保障性住房和两限房居住区12月5日正式开工建设，北京今年确定的530万平米保障性住房和两限房已全部开建。
据悉，常营乡地块共分三期开发，建成后的居住区将比方庄还大。8月中旬通过公开招标方式确定了6家开发企业，其中两限房项目开发权被保利、富力及北辰三家瓜分。据保利集团及富力地产方面表示，尽管常营乡两限房户型面积受限90平米以下，社区商业及园林设计也需遵循总体规划，但每家开发商在打造产品方面依然有突出各自特色的空间。
规划设计有小三居
据市住房保障办公室主任张家明表介绍，常营乡一期两限房总建设规模约101万平米，建成后可提供两限房约1.2万套，并配建廉租房约1100套。
“我们在项目规划时，增加了板楼比例。”据拿到常营乡B1地块的保利集团股份有限公司副总经理刘平介绍，虽按规定，两限房户型面积不得超过90平米，但在具体户型设计方面，每家开发商仍拥有一定自主权。“B1地块建筑面积近37万平米，除一部分配建的廉租房外，两限房采取板塔结合的形式，由于增加了板楼比例，所以南北及东南朝向的户型较多。”
作为三家开发商中惟一一家民营企业的富力地产，在户型设计方面则增加了三居室。据富力（北京）地产开发有限公司副董事长、总经理张辉介绍，富力将在建筑外墙、地板、门窗等方面采用节能设备及产品。同时每栋楼首层还将按配套指标设置3－4套无障碍户型。
“南派”显示园林规划优势
就两限房而言，如何做到“减价不降质”是开发商面临的最大考验，除住宅质量外，社区配套也是购房者关注的重点。本报在常营乡地块规划图上看到，小区最大的中央绿地位于保利集团负责开发的B1地块，而建筑规模最大的购物广场则位于北辰实业负责开发的A地块，其他地块也规划了相应的商业及教育配套。“不过商业主要还是以底商为主。”张辉表示，在商业方面，各家开发企业发挥的空间不大。“但在园林建设方面，每家都会形成各自的特点。”
据了解，自保利、富力等南派开发商大举进京以来，大大促进了北京新建住宅小区的园林建设。北京星河湾 (论坛 像册 户型 样板间 新闻)，以及保利和富力在京的一系列产品均以园林建设为最大卖点。据张辉介绍，此次富力将继续发挥南派开发商打造园林的优势，在景观设计方面，将通过错落有致的设计形成大小参差的带状、组团状“流动绿化”，同时采用“小区外环路停车带”加“住宅旁就近停车”的交通、停车系统尽可能做到“人车干扰较小。”“尽管利润有限，但对品牌开发商而言，保障两限房的住宅品质并不难。”刘平介绍，保利此前在广州建设的全国首个两限房项目保利·西子湾，当时地价也占预计销售额近四成，但保利通过合理地成本核算及规划设计，将保利·西子湾打造成区域唯一坐拥一线江景的限价精装修楼盘。
开发利润仅约5%
资料显示，常营乡地块成交总价为27.1亿元，两限房售价为5900元/平米，楼面地价为2681元/平米，占销售均价45.4%。与周边商品房柏林爱乐 (论坛 像册 户型 样板间 新闻)、万象新天 (论坛 像册 户型 样板间 新闻 视频)11000元/平米的均价相比，常营乡两限房售价低36.9% 。这也意味着开发商利润将缩减不少。“如果再加上配建的廉租房，利润大概只有5%左右。”刘平表示，尽管利润不高，但由于开发建设保障性住房具有特殊意义，对企业而言是社会责任感的一种体现，因此始终不乏品牌开发商的竞夺。张辉也表示，如果明年还有两限房推出，富力仍会积极竞标。
据悉，北京首个限价地西三旗限价房 (论坛 像册 户型 样板间 新闻)明年即将发售，“届时也会暴露出一些问题和值得开发商借鉴的经验，这对之后开工建设的两限房项目无疑是件好事。”刘平表示，保利已于开工典礼当日正式破土动工。“未来常营乡两限房的发售虽有总体计划，但依照各家企业开发进度，三个组团的开盘时间可能会有先后之分。”
影响
两限房平抑房价作用尚不明显
据我爱我家市场研究中心统计，小屯馨城 (论坛 像册 户型 样板间 新闻)限价地周边二手房价11月环比上涨1000元/平米，位列10块限价地周边二手房涨幅之首。“通过对相关区域二手房的价格变化走势监测来看，限价地块周边的房屋价格上升走势近期有所放缓，但局部地区的上行之势依旧未有改观。”我爱我家副总经理胡景晖指出。
半壁店周边二手房涨势今年最明显，从今年3月份的5000元/平米到9月达到了9000－10000元/平米，10、11月依然维持这一水平，相比该限价房4800元/的价格，其价差是所有限价地区域最惊人的。
但从11月统计来看，限价房周边二手房涨幅并不明显。“一是‘金九银十’量价齐跌，二是有价无市局面显现，三是处高位的房价上涨空间降低。”业内人士指出个中原因。
盘点
限价地6宗“最”
最受关注：常营B2地块
与半壁店及小屯馨城限价地所受冷遇有所不同的是，朝阳区常营乡居住及公共服务设施等用地B2组团共有16家企业（15份标书）参与竞标。最后由广州富力地产股份有限公司以6.5亿元揽入怀中。
最受冷遇：花乡造甲村地块
被称为“市场热盼开发商懒开发”的小屯馨城地块不算是最受冷遇的，丰台区花乡造甲村“鸿基花园二期 (论坛 像册 户型 样板间 新闻)”住宅及配套用地只吸引了3家房地产企业竞标。
溢价最高：东铁匠营地块
通过对各限价地成交价和标底价的差额统计，丰台区东铁匠营宋庄路38号住宅、商业项目用地溢价幅度为67.61%，成为今年溢价幅度最高的限价地。其次是常营A1及小屯馨城地块。
溢价最低：花乡造甲村地块
花乡造甲村限价地最受开发商冷遇，不仅体现在参与企业数量之少，其溢价幅度仅为10.08%。
售价最高：小屯馨城地块
小屯馨城以7300元/平米的均价当选为今年最贵的限价房。在今年多数限价地利润空间（房价地价差）被压缩之时，小屯馨城却以直奔4000元/平米的利润空间登上开发获利最多的宝座。
售价最低：半壁店地块
若是因为利润空间被压缩才使得限价地不受开发商欢迎，那么通州半壁店则是最不受欢迎的“限价地”，利润空间仅为2636.3/平米，其销售价格也限制在4800元/平米以内。 | 
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