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12月11日，央行发布的《关于加强商业性房地产信贷管理的补充通知》（简称“房贷细则”），从“严格住房消费贷款管理”角度出发对房贷新政做了进一步补充说明。这不仅将促进宏观调控效果的尽快显现，同时也体现出新一轮政府调控思路的不断完善。不过，随着政府调控的不断发力，老百姓贷款买房的难度也将随着房贷的从紧而进一步加大。那么，房贷细则的出台究竟具有怎样的意义？对于老百姓贷款买房又会产生怎样的影响？
“一锤定音” 促进宏观调控效果显现
就在人们对9月份出台的房贷新政执行表示怀疑的关节点上，细则的出台可以说是非常及时。对第二套房认定标准的确定以及将住房公积金贷款纳入第二套房贷款限制范围都将给混乱的房贷新政执行指明方向。不过从政府宏观调控的总体角度而言，此次房贷细则出台的意义还不止这些。
首先，房贷细则中规定的内容与中央经济会议确定的从紧的信贷政策相吻合，这也标志着真正意义上的货币从紧。例如细则规定，以借款人家庭为单位认定房贷次数，界定第二套房贷的规定，将使那些使用银行贷款拥有第一套住房的普通家庭无法再通过享受信贷优惠购入二套以上的商品房。这不仅达到了抑制投资性需求的目的，同时也是从紧的货币政策在房地产消费信贷上的一种体现。
其次，房贷细则的出台不仅让我们看到政策调控的连续性和可操作性，同时也体现出政府调控思路的不断完善。例如，细则中规定对于首套住房人均居住面积低于当地平均水平的家庭，再次申请贷款时可以比照首套房贷政策执行。这不仅可以抑制炒房等不合理的需求，同时还可以满足居民改善住房条件的合理需求。更重要的是与之前的359号文精神相一致。
另外，房贷细则与之前政府出台的廉租房保障办法和经适房管理办法等政策一同体现了政府调控思路的完善。可以说，政府一方面增加更多的有效供给，调整住房供给结构，另一方面又在通过提高首付比例、利率等手段抑制投资需求。双管齐下、完整的调控思路与之前 “头疼医头、脚疼医脚”的调控比起来，可以说成熟了不少。
再次，细则的出台将促进房贷新政的执行，政府调控效力的逐渐显现将有利于市场的理性回归。例如，统一的二套房认定标准将从根本上改变之前银行在执行房贷新政时的“各自为政”，同时，个人购房信贷规模的收缩将抑制部分购房需求，房价也有望在新的供给关系下寻求平衡。另外，为确保各商业银行严格执行有关规定，细则中还进一步明确要求商业银行应切实履行告知义务，提请借款人按诚信原则提交真实的房产、收入、户籍、税收等证明文件；同时加强贷款审查，对填报虚假信息、提供虚假证明的，所有商业银行不得受理其贷款申请。自此，那些试图通过虚假信息或其他手段骗取贷款的人将不能再钻政策的空子，无法再打擦边球了。
房贷细则出台，贷款买房难度将更大
从上述分析中不难看出，房贷细则的出台在政策面上确实完善了不少。不过，政策的落实对于普通老百姓贷款买房而言，却会加大他们的贷款难度，更多有购房意愿的人将面临贷款难的困境。
首先，以借款人家庭为单位认定房贷次数，界定第二套房贷的规定，标志着房贷的不断紧缩。在此之前，监管部门曾倾向与房贷细则不搞“一刀切”，而是由各银行具体把握。其中，大小银行间房贷的松紧首先就体现在以个人或以家庭为单位的认定上。如果以个人为单位认定的话，一个家庭还有可能享受第二套房贷款的某些优惠政策。不过按照此次细则的规定，各银行必须严格执行以家庭为单位的认定标准，这就彻底贯彻了货币政策从紧的精神，贷款买房将越来越难。
其次，将住房公积金委托贷款纳入约束范围，虽然符合359号文的精神要求，但对于那些能够享受公积金贷款优惠的购房者而言，细则的规定必定会因为对此项优惠的限制而改变他们的购房预期。
再次，随着贷款买房执行层面监管力度的加大，贷款难度也会随之增加。由于央行调整了征信系统，为防范虚假信息，进一步明确要求商业银行切实履行告知义务，提请借款人按诚信原则提交真实的房产、收入、户籍、税收等证明文件；同时加强贷款审查，对填报虚假信息、提供虚假证明的，所有商业银行不得受理其贷款申请。如此一来，贷款买房在执行过程中监管力度加大了，那些拥有不完全还款能力的贷款人以及有完全还款能力但无法开具证明的人贷款买房的难度也更大了。焦点宁波房地产网
另外，自2007下半年起，我国的房地产业面临了从普通购房者到开发商及其它利益相关者的全方位、最频繁的直接或间接的调控。由于政策面的不断从紧，信贷收缩，以及市场中观望氛围的不断加重，近期的宏观调控很有可能会对房地产业形成短期的冲击。不过，从长远总体来看，在人民币升值、通货膨胀背景下，我国持续的城市化进程仍处于加速之中，由此带来的自主性需求依然是我国房地产持续景气的坚实基础。我们有理由相信，在一系列从紧的宏观调控的引导下，我国房地产市场在经历短暂的缓冲后还会向更为理性的方向发展。
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