看不懂的量价关系

　　一切在意料之中，又在意料之外。与许多城市一样，最近两个多月，福州、厦门的楼市成交缩量明显，房价涨幅显现疲态，但房价坚挺依旧，呈现让人看不懂的量价关系。

　　厦门市房地产交易中心统计，11月份，厦门市岛内住宅成交量比前一月下降12％左右，进入12月份，日成交量仍在震荡下行，但岛内住宅均价牢牢咬住每平方米14000元的底线。

　　据福州房地产指数分析报告显示，11月份，福州市城区商品房均价冲破了每平方米8400元的上线，而2006年1月份每平方米均价为3500元，2007年1月份每平方米均价为5000元。

　　业内人士认为，9月底房贷新政策出台，有效遏制了短期炒房行为，加上接近年底，各大商业银行提前完成全年放贷任务，二手房市场因无款可贷而受打压明显，楼市成交量滑跌不止，但新政策并不直接针对房价，房价表现普遍坚挺在意料之中。

　　全国工商联房地产商会发布的最新《中国房地产市场报告》显示，今年以来，国房景气指数达到了3年来的新高，房地产市场需求旺盛，商品房空置率呈现负增长。自3季度以来，商品房销售面积增长远快于商品房施工面积的增长，供求矛盾不断加剧，导致房价出乎意料地高位上行。

　　“救市”场景轮番上演

　　上有“政策”，下有“对策”。从促销大战到供应结构调整，从中介洗牌再到开拓多元化融资渠道，一幕幕“救市”场景轮番上演。

　　“开盘当天购买套房客户将有进口豪华宝马大奖。”连日来，像这样的售楼促销广告重回大众视野。一些即将开盘的项目变相折扣销售，厦门市湖里区嘉禾路旁一处即将开盘的楼盘称：1万元定金可冲抵2万元购房款，最先购房者还可获赠10万元的优惠折抵购房款。

　　开发商在媒体的促销广告投放频率也在迅速加码。据21世纪不动产机构调查显示，最近一段时期厦门本地平面媒体刊发的广告版面数量比去年同期增加30％左右。还有的利用手机短信大打“促销战”。事实证明，这一切都还难以打动消费者观望的心。

　　成交量萎缩，福州市中小户型商品住房交易却在近一段时期日趋活跃，成交量占总成交量六成左右；高档住宅成交量仅占二成，价格涨幅居各类型地产首位。福州大学房地产研究所所长王阿忠分析，这表明商品住宅市场结构调控的效果在继续显现，中小户型撑起楼市交易量，高档住宅拉动房价涨幅，反而促成和“固化”了“量缩价涨”的格局。

　　房产中介洗牌重组。过去的一个月，厦门20％的中小型二手房中介关门歇业，二手房交易普降五成以上，“半个月内零成交”的不在少数。大型中介乘机收购难以为继的中小中介和招募二手房经纪人员。

　　开发商寄望于房地产业多元化融资渠道的建立。前不久，全国工商联房地产商会在福州低调地与德意志银行、浙商银行、联信精瑞信托基金等国内外金融机构签署了一份合作协议。业内人士表示，这份合作协议的签署意味着，国内房地产巨头与这些非国有金融机构结成了牢固的投资战略同盟。

　　“谜局”：谁解其中味？

　　业内人士估计，国家实行从紧的货币政策，房地产业谋划建立的多元化融资渠道，将有利于保障该领域投资稳步增长，也将使房价维持高位运行。于是，房地产商任志强(任志强博客,任志强新闻,任志强说吧)大胆预测：房价至少还会再涨十年。海尔地产有限公司董事长卢铿(卢铿博客,卢铿新闻,卢铿说吧)也认为，中国的房地产业还有一段“很长的春天”。

　　也有分析人士认为，在商品房交易流通、变现受到新政策影响后，开发商的承受能力也受到一定程度的打压，一旦楼市抛售成风，房价跌势便成定局。

　　房价“看涨”与“看跌”的争论仍在持续，遗憾的是，楼市的走向还未曾显示“涨跌”分明的迹象，而是拐进了一个充满不确定性的“谜局”。

　　全国工商联房地产商会首席战略发展顾问李泊溪谨慎表示，房地产业基础稳固，短期内迫于压力而大量抛售还不太可能，房价的下跌或许还需要更长时间的等待。目前，无论是房市，还是股市，都在经历一番调整，调整后都将比以往健康。

　　王阿忠分析，房价“涨跌”仅是表面问题，我国房地产业的当务之急，是尽快改变市场价商品房一统天下的供给格局，建立“市场归市场、保障归保障”的多元化的住房供应体系。目前，有关部门已经相继出台廉租房、经济适用房的新规定，这些新规定只要能在地方落实见效，住宅市场经历眼下的一番调整，一定能进入平稳期。反之，住宅市场供给结构仍然是向市场化一边倒，房价“涨跌”在有限的政策干预下，仍将面临诸多的不确定性。