单价在2万-3万元/平米之间的高端二手房集中区域呈现的三大特点

　　据“链家地产”统计资料分析，12月上半月，单价在2万-3万元/平米之间的高端二手房主要集中在以下六大板块：CBD、紫竹桥、朝阳公园、东直门、金融街、中关村；除了郊区的二手别墅外，70%左右的高端二手房都集中在这六大板块。

　　这六大板块的区域特征都比较明显；首先，地段优势难以复制，交通网络四通八达；这六大板块都处于京城的核心地段，交通非常便利，例如CBD区域，地铁1号线、2号线穿越其中，东二环、东三环、长安街等主干道交叉密布，形成了四通八达的交通网络；其次，高端二手公寓项目集中，并形成集中的富人区；这六大板块地处核心，商品房住宅开发多以面向高端消费群体为主，公寓项目集中，比如紫竹桥板块的世纪城 (论坛 像册 户型 样板间 新闻)、碧水云天 (论坛 像册 户型 样板间 新闻)、人济山庄 (论坛 像册 户型 样板间 新闻)等，都是环境及配套俱佳的高档住宅社区；第三，都具有独特优势，住宅形成稀缺性；这六大板块各自所独有的优势是房价能够领涨的决定因素；CBD板块是京城的国际商务中心，中关村是集科技、人文、环境于一体的综合性板块，朝阳公园、紫竹桥等板块则凭借城市中独有的湖畔景观及大片绿地形成了舒适性高端房产；东直门则是使馆区集中，国际化程度高；金融街板块则是党政机关、金融机构总部集中的金融核心区。

　　下半年高端二手房报价与成交价同涨，9月后涨幅趋缓

　　图1为今年下半年单价在2万-3万元的高端二手房业主报价及实际成交价的变化表；从图中可以看出下半年高端二手房价格呈现出以下四个特征：首先，虽然每月的报价与成交价的涨幅不一，但是共同的特点都是保持了上涨的趋势；其次，在单价方面，业主报价与实际成交价之间一直存在1000-1200元左右的差距；第三，无论是每月的环比还是总体涨幅，业主报价的涨幅均高于实际成交价；总体涨幅方面，12月报价平均为23185元/平米，相比7月上涨了7.4%；而实际成交价为21955元，仅比7月上涨了6.8%；这表明虽然实际的成交价并没有出现明显的上涨，但是业主的预期仍然比较高；第四，9月份之后，业主报价与实际成交价的涨幅均出现放缓的趋势。例如报价方面，9月环比涨幅为1.89%，10月环比涨幅下降至1.54%；实际成交价的涨幅也9月由1.8%下降为10月的1.48%。

　　影响业主报价的三大因素：新房创新高、二手房优势、政策从紧

　　报价的变化方面，“链家地产”市场研发中心认为，业主报价虽然在9月后有所波动，但是仍保持了持续稳定的上涨，这反映了下半年房产市场的一些特点；首先，一手房价不断创新高，对业主报价心理走高形成强力支撑；根据北京市统计局的数据，前三季度，四环路以内住宅期房均价达到14744元/平方米，相比上半年的均价13696元/平方米又涨了1048元；二手房的业主在报价时，一手房的价格往往是重要的参照，新房涨，二手房自然也跟着涨。其次，高端房产主要集中的CBD、紫竹桥等六大板块，这些板块可用于商品住宅开发的土地日渐稀少，二手房逐渐成为市场交易的主体，因此业主在报价时，会形成物以稀为贵的心理，报价自然不断走高。第三，在9月末出台房贷新政后，今年房产市场投资风险累积到了最高位，在政策趋紧、客户观望情绪逐渐形成的情况下，成交周期将会有所延长，业主预期不可避免的受到了一定的影响，虽然还是往高了报，但是涨价的幅度开始减小，心理价位出现了一定的波动。

　　影响实际成交价的四大因素：报价走高、房源增加、议价空间、观望情绪形成

　　实际成交价方面，“链家地产”市场研发中心认为，成交价的变化涉及到市场变化、业主的预期以及交易双方的博弈；首先，目前整体二手房市场中，虽然随着房源的增加，供需比例有所缓和，但是卖方仍然占据着主导地位，报价的不断走高自然带动了成交价的上涨。其次，由于高端房产一般总价比较高，在交易双方谈判时，买方往往具有一定的议价空间，因此最后的成交单价一般要比业主报价低上1000元/平米左右。第三，9月末出台的房贷新政使得业主的报价涨幅出现趋缓，实际成交价同样出现了相同的轨迹，这表明报价与成交价是密不可分的。第四，成交价的涨幅低于报价的涨幅；在全年宏观调控不断趋紧的环境下，下半年房源放量出现了明显的上涨；由于可选房源增多，加上9月后客户持币观望情绪开始形成，因此，在实际的议价过程中，买方的话语权得到了一定的增强；经过交易双方的博弈，实际成交价低于报价的涨幅。

　　12月25000元/平米以上的高档房出现价量同涨，环比分别上涨2.42%、8%

　　据“链家地产”统计资料分析，12月上半月，单价在25000元/平米以上的高端二手房源出现明显放量，环比上涨达到31%，特定区域的高端房产出现了一定的放量现象；其中放量最明显的是西二环金融街、CBD、紫竹桥等三大区域，环比分别上涨42%、36%、35%，其中主要原因是政策趋紧，投资风险高，而持有者所获得的投资收益已经颇丰，在预期收益下降的时候完全可以见好就收。虽然年底受房贷政策以及明年货币政策从紧的冲击，部分客户选择了持币观望，但房源大幅放量变成了主导的作用，25000元/平米以上的高档房仍然出现了价量同涨的局面，其中平均价格为29283元/平米，环比上月同期上涨2.42%；成交量则环比上涨了8%左右。

　　对于高档房价未来走势，“链家地产”市场研发中心认为，由于目前高档房产主要集中在京城核心区域，地段优势难以取代；而且高端消费者购买力所受的政策影响相对较小，因此即便上涨压力越来越大，但上涨趋势应该还会延续；同时，在政策调控不断打压之下，高档房价的上涨之路已经比较曲折，目前来看，涨幅放缓的趋势已经体现出来；在政策以及供需缓和的夹击下，未来的走势会更为平稳。

　　最后，“链家地产”市场研发中心认为，对于持有高端房产的业主，虽然整体房价还是呈现上涨趋势，但是不应对此盲目乐观，高端房产的消费者毕竟有限，报价不应盲目乐观；而对于高端购房群体而言，目前高档房放量持续增加以及实际成交价放缓，已经构成了置业的良好环境，此时入市将是不错的时机.