所谓的办公场地低密度就是指，办公楼座所占的面积要远远小于空地与绿地的面积，而不是目前所流行的在一个狭小的地块内密布着全是钢筋混凝土。在低密度与高密度两种办公环境下办公给商务人士所带来的感觉是完全不同的，高密度下的拥挤型办公环境注定了心理要承受来自无端的压抑，而在低密度下的办公者则能带来心旷神怡的感觉。因为商务人士的眼球内时时充斥着钢筋混凝土与举目蓝天白云、宽广的视野是完全不同的概念。

二位经理交谈中

　　时间：2007年12月14日15：00-16：00

　　地点：搜狐网、焦点宁波房地产网演播室

　　主题：宁波写字楼的未来：低密度办公

　　嘉宾： 宁波亚创公司营销总监 陈春淼

　　宁波双赢房产策划咨询有限公司 企划部经理 符河

　　【焦点网】: 各位搜狐网、焦点宁波房地产网的网友大家好,第六期的《焦点关注》又和大家见面了,我是焦点网记者高贞。

　　本期的主题为：宁波写字楼的未来：低密度办公

　　在节目的开始先来介绍一下我们今天的嘉宾：宁波亚创公司营销总监陈春淼先生，宁波双赢房产策划咨询有限公司企划部经理符河先生，欢迎二位的到来！

　　【焦点网】:目前宁波写字楼市场上越来越多的出现一种流行的词汇，叫“低密度办公”，请2位为我们解释一下何谓“低密度办公”？

宁波亚创公司营销总监 陈春淼

　　【陈春淼】：我个人认为，焦点网这次以“低密度办公”作为焦点关注的主题非常有深意，目前低密度办公的形式已经越来越多，最近我看到一个上海的项目叫“东方环球企业中心”，打的也是低密度办公的概念。目前市场上很多大企业比如联想、摩托罗拉、搜狐都把总部基地或是重要的基地放在了低密度办公的写字楼内。虽然现在不能断言低密度办公会成为以后的趋势，但是他正在成为未来写字楼的热点。回到刚才的问题，我认为低密度办公的标准是相对而言的，并不是说容积率在1.5以下的就叫低密度办公，这是相对于市中心的高楼林立的写字楼而言的，它的建筑覆盖的密度相对比较小，以目前我们代理的创E慧谷（查看地图）项目为例，它的建筑密度是22%，绿化率将近50%，容积率为1.09，从建筑密度、容积率看来数字都是比较小的，这就是一种低密度办公的形式。

　　【符河】： 刚才陈经理也说到，这种低密度办公的概念是相对于传统的办公模式而言的。目前欧美等发达的国家低密度办公的覆盖率将近70%，已经成为写字楼办公的趋势了。而“低密度办公”顾名思义最突出的特点就是“密度低”，这里的密度低指整个办公区域的容积率相对较低，而楼间距是相对比较宽，环境也是会更加优美。最主要低密度办公还有一个独立的企业形象展示和独立的交通系统，这是其他传统的写字楼无法比拟的。

　　因为低密度办公的特点，致使他的商业氛围会比传统写字楼轻松些，目前很多高层的写字楼，所谓的“CBD”和“商务中心”会有更浓厚的商业气氛，并不适合一些创新、研发的企业。可能低密度办公在目前变为热点以后会成为以后发展的趋势。

　　【陈春淼】：我个人认为“低密度办公”是一种概念的形式，以前的“甲级写字楼”和“5A写字楼”这种建筑的形式是密度比较低的，所以又称“低密度写字楼”，这并不是一种标准，而是一种概念。

　　【符河】：目前美国有这么一种说法“工作与生活的天堂”，指的就是这种低密度办公，不仅是生活要在好的环境中，其实工作也是需要在好的环境里，在办公中提倡“人与自然的和谐”的理念才可以提高工作效率。这也是社会发展、提高生产力的方法之一。

　　【焦点网】：我们知道目前宁波市场上像创E慧谷和创新128（查看地图）楼盘都是低密度办公的代表，有请2位为我们网友讲解一些目前楼盘的最新动态？

　　【陈春淼】：创E慧谷处于镇海和江北交界处，从宁波城市规划上来看，这里是宁波未来副中心城市或是未来北部都市。创E慧谷南边是宁波大学和刚搬进来的宁波工程学院，东面是一个小区叫“清泉花园（查看地图）”，背面靠近镇海的庄市街道。创E慧谷的位置靠近慈溪和杭州湾大桥，处于杭州湾大桥的经济辐射带之内，是一个经济发展的良好区域。他的规模是占地占地面积约8万平米，总建筑面积约10万平米，其中分成了几个模块：南边是镇海区的科技创业大厦和中软大厦，中软大厦致力于打造华东软件基地；背面一组团都是独栋的办公楼；沿街是创意街区。低密度办公除了外部有成熟的配套，在内部配套上也满足商务需求的设施，如高级会所，创E慧谷内的迷你高尔夫练习场，以及二期网球场、篮球场。除此之外我们还做了一个2500平米的一个水景，沿着水景我们在周边做了几个小型的广场。目前我们这个项目有两种概念：第一个概念是“宁波首席独栋花园”，第二个概念是“一栋建筑、一个企业、一个传奇”，这是对外宣传时的概念，而真正落实到客户，我们还有一个门槛，就是一定要符合创意产业。这个创意产业不仅符合了政府的要求，而且也符合了我们打造创意基地的想法，目前仍在招商当中。

宁波双赢房产策划咨询有限公司企划部经理 符河

　　【符河】：其实创E慧谷也好，创新128也好，这两个项目对宁波的发展是比较重大的

　　那我来说一下创新128，创新128我们是在11月份签收这个项目的，项目的总建筑面积20万㎡，由约165栋四层的商务型类独栋建筑和面积3500㎡的企业服务中心、20000㎡左右的员工中心、一座研发中心与一座创意大厦组成。目前启动区我们现在已经在开发了，预计2008年可以交付。11月份我们举办了一次招商的推介会，到目前为止也已经有大批的意向客户。预计在12月底，我们很有可能进行正式招商签约。项目的特点我简单介绍一下，我们是一个街区规划、庭院式办公，不仅是拥有类似与别墅式的独立办公空间，每一户都拥有一个完整的院落空间。顶层是一个挑高的LOFT空间设计，同时建筑拥有四重立体绿化，错落排列的露台，可以说非常有国际性。景观和园林设计都具有创新性，走国际化路线，每个规划都力求适合创新发展型企业的需求。同时，市区写字楼非常紧俏的车位，在我们这非常充裕，我们每一个企业拥有6个独立车库，总数达到2000余个，以上的这些规划，对今后企业的集聚和发展是比较好的。

　　【焦点网】: 低密度办公的写字楼相对于其他的写字楼有怎么样的优势呢？

　　【陈春淼】：这个优势非常的明显：

　　第一，是建筑形式和环境的优势，

　　传统的写字楼都是高楼大厦，走进一栋写字楼出来还是一栋高楼大厦，而低密度办公的写字楼有一定的环境存在，一个是外部的自然环境，包括绿化率、水景、景观会让人放松心情；同时还有休闲阳台和屋顶花园，可以在紧张工作之余出来呼吸一下新鲜空气，放松自己的神经，这种感觉是传统的写字楼无法达到的；

　　第二、刚才符经理也刚说到的停车位，

　　现在在市区找一个停车位实在太难了，而像我们低密度的写字楼前后都有车位，每个人都有自己专署的停车位，来访客人又有公共的停车位地方，这样的配置率就相当的高；最后一个我们都有感受过，高层写字楼的电梯速度慢、反映慢，公司打卡的话更容易产生电梯拥挤现象，而如果是低密度办公你的脚一跨进大门就等于上班地点已经到了。

　　第三、在空间方面，

宁波亚创公司营销总监 陈春淼

　　如果低密度写字楼独栋的话四面都会有很好的采光，内部空间会分布的更加开阔，上下空间在1楼可以做到4米2，2楼到4楼3米6的高度，而多层的写字楼即时有3米8的高度，到时候一装修最多2米8了，这样的办公环境会让人产生压抑；还有一个比较重要的是，低密度办公会有自己企业的独立冠名权，可以让自己企业形象得到很好的展示；

　　第四是得房率，

　　普通的写字楼的得房率可以做到60%-70%就已经很不错了，而像我们这样独栋的得房率可以做到90%以上，没有很多的电梯空间，可以花更多的空间用于办公环境。

　　【符河】：我觉得可以从几个大的方面来说，

　　一个是环境方面，

　　在一个压抑的办公环境中，人的积极性会受到打击，不利于办公的效率；

　　第二是可以满足企业个性需求，

　　企业可以有独立冠名权和一个独立的企业形象，这是一个很大的优势；

　　第三个是高性价比，

　　传统办公楼大部分是租用的形式，而低密度办公楼不仅可以用来办公还可以自用，自己资本的一个积累。

　　【焦点网】:低密度办公客户的划分标准主要依据有哪几方面呢？ 是不是所有的客户都适合低密度办公？

　　【陈春淼】：我的概念理解中，像北京、上海这种大型城市，由于城市中心比较大，他的低密度办公空间可能会出现在郊区，如果一个企业的很多业务都依赖于市中心，它就不适合这样的低密度写字楼。但是像宁波的话，城市中心比较小， 创新128也好，创E慧谷也好，虽然一个在鄞州区，一个在镇海区，但是马路一开阔的话，车程还是比较近的，所以不会出现因为独栋写字楼区域的偏僻而导致一批客户的流失；由于我们建筑面积相对都比较大，所以有些客户只是需要200平米左右的办公区域就不会选择低密度的写字楼了；最后一个是他更适合于脑力劳动的企业，创新性的企业会更青睐于低密度办公，比如研发、软件开发、建筑设计、广告策划等等。

　　【符河】：虽然低密度办公的客户较为广泛，也较有个性特征，但是处于低密度办公建筑具有一些共同的特点，因此在一定程度上低密度办公的客户也有相对较为集中的特点，不同于建筑产品的约束标准，低密度办公客户的划分标准主要依据以下三个方面：

　　第一、规模。

宁波双赢房产策划咨询有限公司企划部经理 符河

　　创新128的庭院式类独栋商务建筑单体主力面积在700-900平米左右，需求面积在这以内的客户是本项目的目标客群。

　　第二、资金实力。

　　因为每个企业拥有独立办公的模式，所以要求企业必须拥有一定的资金实力。

　　第三、对商务氛围的依存度。

　　企业需不需要很密切的商业氛围，如果对商务氛围依托比较大的企业就不适合。

　　第四、最后一个是创新型。

　　刚才陈经理已经谈到了脑力劳动的更适合在低密度写字楼内办公，也就是创新型的企业。

　　【焦点网】:对于低密度办公的写字楼的配套设施会不会更严谨些？

　　【符河】：像我们这些低密度写字楼不论是创E慧谷还是创新128所处的位置相对而言都不在市中心，所以除了外部配套以外，内部配套应该更加严谨和俱全：首先，必须解决企业员工生产生活的需要；其次，我们争对客户也好，企业也好，配套的设施都是有争对性的；第三，还有一个阳光配套，传统的写字楼是不会有这么好的阳光配套的；最后我们还会跟进配套医疗、健身、娱乐等不同的设施，成为一个生活、娱乐、工作的平台。我们这两个项目都考虑的比较周全。

　　【陈春淼】：我们在配套的时候首先要考虑到生态性,包括景观、绿化做到“四季有香，四季有春”；可以让每个季节都有一定花开花落；其次还有节能性，包括隔音，隔热；最后，因为毕竟是办公楼，所以还需要智能化。

　　【焦点网】:越来越多的写字楼趋向于低密度办公，低密度办公已经逐渐成为了热点，在以后的几年，希望低密度办公写字楼能够成为宁波写字楼市场的主流呢！

　　【焦点网】:感谢二位今天可以坐客焦点关注，今天的采访不仅让我们看到了低密度办公的优势，而且还看到了他的未来发展前景！

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