尽管政府早就提出要建立“现代产权制度”，但是中国房地产无论市场化也罢，房地产调控也罢，几乎都没有涉及到房地产市场的基础制度——产权制度的变革。

　　然而，房地产市场如同其他市场一样，其实是一个制度体系，而产权乃市场的基础和根本。在中国房地产没有建立起现代产权制度之前，哪怕“房地产市场”叫得震天响，哪怕这样的市场化已经进行了近十年，对不起，我们只能遗憾地发现，中国房地产市场仍是一个产权缺位的市场，而这样的“市场化”一定会出现严重的问题。

　　事实上，从房地产产品市场化与要素市场化的背离上，我们看到的是中国市场化的跛足与艰难。中国虽然已经被越来越多的国家承认是“市场经济”国家，但人们看到的更多是产品的市场化，而生产要素(土地、资金)的市场化却远远谈不上。

　　不仅资金要素仍被政府牢牢控制，与工业化、城市化相关的土地也仍被政府牢牢控制，其表现就是全国人民要卖地，只能卖给政府，全国人民要买地，只能从政府哪里购买。

　　其结果，中国的工业化和城市化都完全可以在政府的主导下，以最大程度降低成本，以及获取政府收益的方式来加快进行，但是不免以农村和城镇居民的收入与财富损失为代价。

　　房价与地权

　　各级地方政府对城市用地供应，致使城市化、房地产市场化最终在中国蜕化为一场不断强化和扩大政府对于土地的垄断。

　　某些地方政府对于土地暴利的追逐，不仅极大地损害了政府与公众的关系，也破坏了中央的科学发展观与和谐社会的伟大部署，致使房地产调控的目标无法实现，中央与国务院的公信力为此受到严重损害。

　　近日，政府又传出要求依法严格管理农村集体建设用地、严格执行农村一户一宅的声音。这就意味着，此前因北京市国土资源局的一纸叫停，而命运难测的小产权房，最终以严厉禁止而告终。媒体称之为“叫停小产权房”。

　　政府禁止小产权房的理由是保护耕地，但这样保护耕地值得商榷。

　　中国宏观经济学会为国家发改委“十一五”规划所做的另一项研究也表明，从土地资源条件看，如果到2030年中国的粮食进口规模保持在5000万吨，国内耕地的单产提高速度保持在改革开放以来的水平，则在目前的18亿亩耕地资源中，国家还可以拿出1.5亿亩来转移到非农产业发展，平均到25年中每年约600万亩，这比改革开放以来年均耕地转移规模还要高，也比过去几年的用地高峰还要高，因此土地供应其实是有一定保障的。

　　另据国土资源部公布的数字，全国城市用地现在大概是5600万亩，相当于全国国土面积的0.3%；相比之下，农民占2.6亿亩，为城市现在所占用土地的五倍。

　　显然，如果城市化将7亿农民都转移出来的话，那么全国只要用1%土地就能解决全部人口的居住问题，那我们为什么还要担心土地会日益紧张而不是乐观地相信大量的土地将会被释放出来呢？

　　有些学者还经常谈农民的土地如果买卖，农民会变穷。这是全世界最奇怪的产权理论，其意思是说，你剥夺了人的产权，反而对人有好处。

　　十七大上提出的非常重要的一点，就是要增长居民的财产性收入。然而，迄今中国农民的人均财产性收入只有几十块钱。如果农民缺乏土地权利，他们的财产性收入的增加将很难实现。

　　所以，非常清楚的一点就是，要稳定房价的增长，要实现科学发展观和和谐社会，必须尽快启动土地的现代产权制度变革，必须使得土地有多元的供应。

　　土地供给影响下的房价

　　最近，笔者所带领的课题组对中国房地产调控政策效果的实证分析结果发现，我国的土地价格指数与房地产价格指数呈正相关。

　　紧收的土地政策必然会加速土地价格的增加，控制土地价格的政策，将抑制房地产价格指数的上涨，合理控制土地价格的土地政策可以影响土地价格，继而影响房地产价格指数。所以，可以认为我国土地供给的松紧政策明显地影响着房地产均价。

　　而我国目前的基本土地制度及政策就是，即便在流动性已经严重过剩从而对房地产需求暴涨的时候，政府依然将所有的城市开发土地都捏在自己手里，然后再像挤牙膏一样挤出一小点、一小点来，而挤出来的地就是走进招拍挂市场。

　　我们知道，获得最高收益的最佳方式，就是通过拍卖来投放到二级市场，这是想让地价房价涨多高，就可以涨多高。如此一来，土地价格不狂涨进而带动房价狂涨才怪。

　　所以，当前房价上涨的原因其实非常清楚。一方面是流动性过剩背景下的过旺需求，另一方面则是政府垄断土地下的人为地减少了供应。

　　的确，中国的经济增长速度不慢，改革开放以来近30年的增速超过9.5%，而近年来甚至表现出越来越快的趋势。比如，过去四年平均增长速度超过了10%，而2007年前三季度的增速达到了11.5%。

　　然而，在许多地方房价的增长速度大大超过了GDP增长速度，也超过了居民收入的增长速度。

　　特别是今年开春以来，很多城市的楼盘的价格增长超过了一倍，如此一来的结果必然就是，普通老百姓越来越买不起好房子、大房子，越来越没有办法实现美好的人居理想。长期以往，中国国民的幸福感何在？

　　切莫走向怪胎模式

　　中国内地现在正在走向的正是香港和新加坡式的怪胎模式——左手从老百姓口袋中掏钱，右手建经济适用房和廉租房。

　　香港的情况很特殊，其土地在回归之前一直垄断于港英政府手里，港英政府用拍卖的方式来获得最高的地价，直到目前，整个香港的土地开发率才只有23%，大量的土地处于未开发状态。

　　而与这种挤牙膏式的土地供应相对应的，是香港居民极其恶劣的居住环境——这种恶劣环境在全世界都是罕见。

　　新加坡的情况同样特殊。它是一个海岛国家，土地奇缺，大量土地靠填海造田形成。因此，它的房地产市场发展模式同样是畸形的，因为它只能采用大政府的住房供应方式，采用类似于“共产主义”平均分配的方式来保证居民的住房供应，否则就会有人住不上房。

　　然而，内地与香港、新加坡的情况完全不同，内地是一个正常的完全可以走市场经济发展模式的大陆国家。它应该学习正常的市场经济国家，建立起土地的现代产权模式，来保证土地的正常流转和有效供应，以保障经济发展和公民福利的同步长进，而不应该学习香港、新加坡的怪胎模式。

　　至于住房保障体系，它只能作为补充手段，而不能作为主流手段。如果反客为主，那么，所导致的结果是中产阶级日益贫困化，全国人民都得靠政府住房保障体系来实解决住房总量，这样政府就又回到大政府时段，计划经济再次回潮，左手把大家的土地财产全拿走，右手再给大家分房，而其结果，上一代人已经经历过，无复多言。

　　土地从来都是这个国家的命根子。我们知道，中国革命成功的起点是土改，让广大农民获得土地，从而天下归心；中国改革成功的起点则是分田到户，对人民公社运动拨乱反正，把土地的部分产权归还给农民。

　　而现在，中国已经到了在第一次土地革命(“土改”)、第二次土地革命(“联产承包责任制”)之后，启动第三次土地革命(“现代土地产权制度”)的时候了。

　　这意味着在物权法颁布之后，中国的土地制度终将发生根本性的变化。

　　(本文作者为北京科技大学经济与管理学院教授)