信贷紧缩楼市过冬

　　“冬天来了，春天还远吗？”在北京从事房地产中介生意的赵东(应被采访者要求，“赵东”为化名)拿这句话为自己和员工打气。

　　因为年底房产生意冷清，赵东提早给员工放了一个长长的“寒假”：“你们好好过个年，年后行情好了，我会召集你们，有钱一起赚。”听到有员工小声嘟囔着问放几天，赵东有点不耐烦：“两个月吧。”

　　等手下的员工走完，赵东开始向中国经济时报记者诉苦：行情不好又遭遇同行挤压，5家店两个月才开3单，“关店歇业，过年后也不打算做这一行了”。

　　房地产中介生意惨淡背后，是潜在购房者的观望和楼市成交量的萎缩。“今年冬天有点冷”，2007年末在北京举行的第九届中国住交会上，华远集团董事长任志强(任志强博客,任志强新闻,任志强说吧)在谈到楼市现状时如此感慨。

　　2007年一直被房地产从业者看做疯狂的暴富之年，去年5月之后，房价走势如脱缰野马，直线上升。而让人扼腕叹息的坚挺房价，在2007年将要结束时终于有了些许松动。

　　2007年12月20日，国家统计局和发改委公布11月70个大中城市房屋销售价格指数，虽然同比上涨10.5%，涨幅继续比上月高1.0个百分点，但环比涨幅已经比上月低了0.8个百分点。

　　让房地产商感到阵阵寒意的，是“冰冷”的银闸。紧缩信贷，虽是银行每年年终必演的一幕，但今年来得更猛烈。从势头上看，也更持久。

　　2007年9月27日，央行和中国银监会联合发布了《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》，提出了严格放贷管理的“新政”；此后又于12月5日下发了《关于加强商业性房地产信贷管理的补充通知》，进一步明确了“二套房”认定标准等相关问题。

　　央行副行长刘士余在2007年12月11日举行的加强商业性房地产信贷管理专题会议上发表讲话称，房地产调控政策尚未得到全面落实，存在未经批准、擅自开办转按揭贷款和加按揭贷款业务的状况，我们“应吸取美国次贷危机等教训，防止房地产信贷增长过快催生房地产泡沫”。

　　“银行信贷对房地产行业存在过度的支持。”北京大学房地产金融研究中心主任冯科(冯科博客,冯科新闻,冯科说吧)在接受中国经济时报记者采访时指出，我国房价居高不下与房地产开发商利用银行贷款抬价圈地、囤积房源等炒作行为密切相关。金融资源过度支持房地产行业“扭曲经济的形态”必然是宏观调控政策重点要解决的问题。

　　在各家银行对按揭贷款和开发贷款两大输血管道同时收紧的前后，地产商们踏上了另寻融资的荆棘之途。在地产圈内，讨论融资多元化被紧迫地提上议事日程——这意味着讨论地产商的存活率问题已经开始。

　　洗牌中房价向理性回归

　　“2008年，国内5万多个房地产企业将有三分之一被挤出市场。”冯科判断，国内房地产企业资产负债率在75%左右，明显偏高的资产负债率将使一些企业不能及时应对国家收缩银根的调控政策。

　　冯科说，房地产业自去年“9·27”房贷新政之后，会有一个持续15个月的调整期。调整的短期结果是挤出大量的中小开发商。部分小开发商土地开发完没有财力拿土地，或者负债率高，在银行资金紧缩时就会“崩盘”。

　　全球四大会计师事务所之一的普华永道公布的《中国企业并购岁末回顾与前瞻》显示，去年前11个月，中国房地产业共有171起并购事件，在12个主要行业中排名第二，房地产业并购金额已经达到103亿美元，较2006年全年的49亿美元翻了一番。中国房地产行业并购数目和金额大幅上升意味着房地产行业新一轮的洗牌已经悄然开始。

　　在洗牌中，规模实力强大、品牌具有优势的龙头房地产企业，在市场不确定性加大的环境下，其发展更为明确可期。

　　万科在接受本报记者采访时表示，近期部分城市房价过快上涨的趋势有所遏制，可以视为前期价格偏离实际的合理调整，随着市场机制的自发作用，以及调控的合理引导，住房市场开始逐渐回归理性。当市场回归理性后，公司将可获得更为有利的发展机会。

　　购房者的观望源于对房价下降的预期。“略带刚性的需求特征使房价不太可能出现大幅下跌。”中国社科院数量经济与技术经济研究所研究员李金华接受本报记者采访时说，经济持续快速增长是支撑房地产市场最基本、最主要的因素，城市化进程加快、“人口红利”等这些房地产市场持续发展的支撑因素并没有改变。

　　“政府的归政府，市场的归市场，中等收入或者中等偏下收入群体住房问题的解决是我们所着重考虑的。”建设部住宅与房地产业司一位不愿意透露姓名的官员在接受本报记者采访时表示，在土地供应上，中低价位、中小套型的普通商品房建设用地必须达到70%以上，可以解决舆论担心的中等收入人群住房问题。随着保障型住房的入市，可以分流部分住房刚性需求。调控政策在2008年的进一步实施，会促进房价向理性回归。

　　“如果北京的房价上涨趋势不改，可能引发新的调控。”冯科说，明年调控政策偏紧，在货币政策方面，提高准备金率、限制房地产信贷、加息均有可能出台；在财政政策方面，则有可能加强对地产商的税收征管力度，加强土地闲置费用的征收，加强对二手房交易的税收征管，征收高额的固定资产投资调节税，试点征收物业税等等。

　　冯科认为，房价大幅度下跌的可能性不大。原因有四：一是大幅度下跌可能导致银行坏账；二是如果个贷出现负资产，会带来不安定因素；三是无论中央政府还是地方政府，都希望不要涨得太快，也不要大幅度下跌，希望房价稳中略降；四是地价上涨令房价下跌难有实际空间。

　　“房价‘软着陆’了，我可能还回到这一行。”赵东说，政府调控引导房价逐步回落到合理的价格区间内，买房子的人也变得理性了，房地产中介的日子也应该好过了。