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“作为买房人，我的直观感受就是二手房在2007年的7～11月份之间几乎根本就抢不到。可是从11月下旬开始，市场却突然发生了变化，不断有中介公司给我打电话推荐房源。”不久前刚乔迁新居的王先生如是说。
据最新统计数据显示，2007年10月北京市二手房成交量环比下降9%，11月成交量较10月又下降了8.6%。此外，天津、深圳11月份二手房市场的成交量环比分别下降了25%和17%以上。二手房市场似乎已逐步进入了低迷状态。
尽管记者采访的多家经纪公司均表示这是淡季的正常现象，然而不可否认的是，在央行2007年年底一系列紧缩货币政策下，调控效应已经初步显现。那么这是否意味着二手房市场的冬季已经来临？传说中的“多米诺骨牌效应”是否已经出现？
市场突变
27岁的王先生供职于北京的一家媒体机构。2007年7月，他和新婚妻子计划购买一套二手房作为居所。最初，王先生打算将购房目标锁定在三环或四环以内，然而令他意想不到的是，二手房市场的火热程度几乎让他失去了对房屋的选择余地。
据其介绍，当时中介公司的房源出手很快，客户看中的房屋如果当天没有缴纳定金，第二天则立马会被抢购走。而令他感到生气的是，即使看中的房屋交了定金，但如果卖家发现有出更高价格的买主，甚至还是会单方毁约。
“我已经碰到了两起卖方毁约的事情。所以在我买房的过程当中，是眼睁睁地看着三环的二手房从均价12000元涨到20000元。”王先生语气中透露着当初购房时的无奈。
经过几个月的看房、找房，王先生始终没有找着合适的房源。眼看房屋难求，王先生便决定放弃2007年的购房计划。然而又一次令王先生感到意外的是，情况竟然发生了转机，“二手房源突然急剧增多，可供挑选的空间和时间都变大了。”于是没过多久，王先生便在管庄的某小区购得了一套令自己满意的二手房。
事实上，王先生的案例绝非偶然。记者身边的一位朋友在2007年下半年的买房过程中，也与王先生有着相似的感受。这位朋友同记者聊天时谈到，在她10月份进入市场选购房屋时，正是市场的火爆时期，“有一次其实已经看中了一套还算合适的房屋，然而仅因为犹豫了两天，房屋便被抢购走了。”这位朋友感慨道。
“不过没想到在11月份的时候，中介居然都主动来找我们推荐房源。这时候我就明显感受到了市场已经出现了观望氛围。”因为选择余地已经扩大，记者的这位朋友直到12月才选定好房屋。
根据千万家房地产经纪有限公司提供的数据显示，2007年前11个月，北京二手房成交总量约为8.12万套，相比去年同期的7.1万套提高了14.7%，但进入第四季度以来，却明显出现了下滑趋势，成交量锐减，两个月不足1.5万套。12月份以来成交量仍没有起色，继续在低迷中徘徊。
“今年央行不断缩紧的货币政策出台，尤其是提高第二套房贷的首付比例，这在一定程度上抑制了市场需求，导致了二手房成交量呈现萎缩状态。由于这些政策集中在下半年出台，因此在10月末、11月初的时候才开始显示效果。”业内人士如是分析。
“多米诺骨牌”？
自2007年11月13日深圳中天置业总裁蒋飞涉嫌卷款逃跑以来，中介行业便开始出现动荡。
12月6日，深圳长河房地产经纪有限公司继此前关闭了20多家分店之后，再次关闭旗下的21家分店。至此，该公司全线歇业；12月16日，深圳金地置业公司突然开始采取收紧战略，宝安和南山区的23家分行纷纷撤铺关门。
不但深圳多家公司收缩战线，不久前，在北京中介市场中知名度较高的信一天房地产经纪有限公司也关闭了其位于花家地、通广大厦、西三旗、清河、奥体东门、通州、双井、崇文门和广安门等地的店面。
“货币政策收紧后，二手房市场的交易量就开始有所下降。而对于中介公司来说，交易量是其惟一的评价指标。所以我觉得今后还可能会有中介公司出问题，不过这主要取决于今后国家出台的相关政策。”中原地产华北区董事总经理李文杰(李文杰博客,李文杰新闻,李文杰说吧)表示。
细数央行2007年下发的调控政策：10次上调存款准备金率、6次加息、第二套房贷款的认定以及不久前被叫停的加按揭、转按揭业务，政策出台时间紧密且手段严厉。
千万家房地产经纪有限公司市场分析师高晗对记者表示，从紧的货币政策对抑制需求、打击炒房投资无疑会有很好的效果，然而也会不可避免地导致房地产市场成交量大幅下降，购房者产生观望情绪。目前“僧多粥少”的局面已经开始让很多经纪公司经营艰难、关门停业。
“2008 年央行将进一步紧缩货币政策，这对于很多中介公司来说不是个好消息，众多中小型公司纷纷撤离市场已经成为近期的显著现象。”高晗表示。
淡季因素还是调控效应初显？
尽管市场的动荡让中介行业面临重新洗牌，然而记者在采访过程中也发现，一些经纪公司仍然保持着乐观态度。我爱我家副总经理胡景晖认为，对于广州、深圳等一些炒房现象较为严重的地区，货币紧缩政策确实会给中介公司带来影响，而像北京这类以自住需求为主的城市，所受影响则不会太大。此外，二手房市场在年底一直属于传统意义上的淡季，因此交易量有所下降也属正常现象。
“北京市场90%的购买力对于我们来讲都是自住的，而这90%里面还有一半是首次置业，所以金融政策的影响不会太大。”胡景晖表示。
链家地产市场总监金育松(金育松博客,金育松新闻,金育松说吧)也认为，目前对二手房市场产生较大影响的是央行要求提高第二套住房房贷首付比例。而从链家地产目前的交易状况来看，置业升级的数量却并不是很多。因此在他看来，政策的影响或许会使部分百姓产生观望心理，但导致交易量下降的主要原因还是由于受到淡季因素的影响。
“北京的刚性需求还是比较强烈的，只要有刚性需求在支撑，我觉得交易量下降的状态就不会持续很久。”金育松分析说。
尽管链家地产和我爱我家一致认定央行的货币政策不会给二手房带来较大的冲击，然而严厉的调控手段却也让一部分中介公司的心态开始发生微妙变化。
高晗告诉记者，2007年连续6次的加息，使得已购房者的还款压力增大，新购房者的购买需求受到抑制；同时加息改变了部分人的投资理财观念，直接影响了中介公司的收益；而10次上调存款准备金率造成银行可贷款总额减少，个人按揭用户贷款难度变大，从而抑制了二手房的购买需求，对中介公司也产生了不小的影响。
市场迷雾
导致二手房市场成交量下降的，究竟是淡季因素还是国家的宏观调控政策？在2008年继续从紧的货币政策下，二手房市场前景又将如何？中介公司能否走出阴霾的冬季？
对此，上海社会科学院房地产业研究中心陈则明博士表示，住宅链是一个从顶端到末端的循环系统，处在顶端的是有改善性需求的人们，从紧的货币政策倘若抑制住了这部分人群的购买需求，他们现有的房屋资源则不会被腾出来，这在一定程度上减少了二手房的供应量，实际上也就影响到了整个社会的需求和供给。因此从短期来看，二手房受到的影响肯定很大。
“但长期来讲，他们一定会找到一个平衡点，这个平衡点就是由社会经济基础决定的。比如说买房人如果不能从银行贷款，那么他们也可以找拍卖行或者典当行等一些辅助性的金融机构。社会需求在那，就不会因为一个政策而被长期压抑。”陈则明补充道。
西南财经大学财税学院周雪飞博士在接受记者采访时也表示，央行在经过了6次加息后，个人房贷的利率较之以往上升了很多，这样无疑加重了购房者的购房成本，在这种状况下，对二手房的需求肯定会产生抑制作用，从而导致成交量的下降。但另一方面，由于目前二手房市场的供需关系还没有达到一个均衡，因此从前景来看，三级市场的发展空间还是比较大。
“我觉得目前整个房地产市场处在一个调整期，这种调整应该是对以往房价上涨过快的一种矫正。从三级市场来看，由于需求量还是很大，因此我觉得，经过这段时间的恢复期以后，二手房市场的前景应该是会比较好的。”周雪飞表示。 | 
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