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开发商拿地“激情”不再价格难定开盘成愁三扇融资大门紧闭
一个月之前，2007年北京“地王”的流标。2007年12月15日，北京土地整理储备中心有关负责人宣布，规划建筑面积为662219.813平方米的朝阳区来广营乡清河营村1号地投标开发商仅有两家，按照土地招标的相关规定，招标出让的土地必须达到3家以上的开发商投标，这就意味着当年公开招标出让体量最大的住宅性质用地流标。“地王流标确实有些意外。不过细想也是情理之中。”一位身处现场的开发商如此感叹。
一波未平一波又起。继住宅地王流标两天后，北京土地市场又爆冷门，位于顺义区
的五块低价住宅用地当日推出竟无人竞价。北京市国土局土地市场部负责人表示，这种情况在以往的土地市场上确实非常少见。记者了解到，去年年末以来京城楼市的整体观望情绪也已经蔓延到了土地市场。过去甫一推出既遭“疯抢”的住宅用地如今却陷入了“少人问津”的尴尬境地，开发商拿地热情的降低似乎再次印证了“楼市”整体遇冷的基调。
“尽管北京的一些优质地块依然炙手可热，但是这并不能掩盖如今整个土地市场从疯狂向‘冷静’的快速转变。”资深业内人士分析认为，政府调控力度的加大、后市预期转差、利润空间压缩以及年内后续地块趋多等因素，是开发商时下轻易不敢拿地的主要原因。
土地市场也开始降温了？
昔日唯恐抢不着今天却怕甩不掉
开发商拿地“激情”不再
拿地成开发商“烫手山芋”资金是最窄“瓶颈”
2008年伊始，北京市土地出让的速度进一步加快。元旦刚过，在北京市土地整理储备中心的网站上即挂出了29宗土地，等待出让的土地规划总建筑面积达588万平方米，其中八成为住宅或含住宅性质的用地，同时20万平方米以上的大体量地块占了近五成。然而截止1月14日，记者查询土地整理储备中心网站发现，9宗已经进入“招、拍、挂”程序的地块却仅有3宗土地分别有开发商报价一次，根据“招标出让方式中投标人不能少于3人”的规定，这9块地实际上仍然都处于“无家可归”的境地。其中“丰台区王佐乡居住项目用地”和“石景山区石槽住宅、商业及配套用地”本应于1月11日开标，但截至目前依然无人应标，流标似乎成为定局。
9宗地块“遇冷”一定意义上为今年的信贷紧缩政策做出了注脚。针对近来开发商拿地热情降低、土地频繁流拍的现象，中大恒基不动产营销总经理赵晨明分析认为，房地产行业投资周期长、数额大，属于资金密集型行业。开发商的资金来源渠道包括自有资金、银行贷款、房地产信托、建筑企业垫资等，2006年出台的“121”号文件规定了开发商自有资金比例最低为30%，其余70%的资金都需从其他资源募集，而据国家统计局统计数据显示，2005-2007年全国房地产开发投资中企业自筹资金比重平均仅为20%左右，融资能力极大程度的决定了开发商的生存能力和发展机会。
“从去年下半年至今，开发商的日子确实是越来越不好过。面对去年经济增速偏快、通胀压力增大的形势，央行出台了一系列以紧缩为目的调控政策，包括6次加息、10次提高了存款准备金率，2007年年底开发商还经历了新增贷款的”急刹车“。银行贷款被严格控制，项目销售速度却在放缓，极大的考验着开发商的资金链，如今很多实力相对有限的开发商都面临着资金短缺，”无米下锅“的艰难境地。维持现有项目的正常运转尚觉吃力，哪还有充裕的资金用来进行”土地扩张“？”某业内人士一语道破天机。
囤地导致房价高企土地市场整顿见效
2007年建行发布的研究报告指出，2001年初-2007年5月份，房地产开发商累计购置土地面积21.62亿平方米，但实际仅开发完成12.96亿平方米，不足购置面积60%。而北京师范大学金融研究中心年前撰写的《中国房地产土地囤积及资金沉淀评估报告》估测，截止到2007年底，全国房地产开发商囤地约10亿平方米。
10亿平方米，数字何其惊人。虽然业内目前对这一数据的准确程度还存在一定争议，但是开发商通过巨大的土地囤积，坐享土地升值之利，导致商品房建设进度缓慢，难以形成充足的有效供应，致使商品价格与实际价值严重脱节却是不争的事实。
“近年房价上涨太快，其中一个很重要的原因就在于人为因素导致的有效供给严重不足，大量土地被开发商等既得利益集团囤积闲置起来。地价影响房价的关键在于目前的土地开发、供应方式和规模，以及囤地的资金成本，造成了市场严重的供不应求，形成了强烈的房价上涨预期。”北师大金融研究中心主任钟伟表示。
在这样的严峻形势下，政府一系列严厉调控政策的出台直取开发商囤地“命门”。整顿土地市场的强硬的态度，表明了决策层平抑房价的坚定决心。
政策频出向囤地“开刀”
1月7日国务院办公厅下发《国务院关于促进节约集约用地的通知》，明确规定“土地闲置满两年、依法应当无偿收回,土地闲置满一年不满两年的,按出让或划拨土地价款的20%征收土地闲置费,对闲置土地特别是闲置房地产用地要征缴增值地价。”这一规定无异于在开发商的伤口上又洒了一把盐。
虽然对闲置土地征收土地闲置费早在1999年国土资源部出台的《闲置土地处置办法》中就明令“超过出让合同约定的动工开发日期满1年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金20%以下的土地闲置费”，但本次加征“增值地价”的新举措令开发商益发感受到“雪上加霜”的痛楚。这一规定的出台意味着今后闲置土地的增值地价将被政府“征缴”，开发商囤积土地不仅面临着巨大的法律风险，还面临着巨大经济风险，坐享土地升值之利的美梦，很可能会竹篮打水一场空。
“在囤积土地后面，还跟着一个囤积住房的因素，倘若不是开发商大肆囤积土地造成有效供给的减少，炒房现象也不会如此活跃。”业内人士指出，土地调控政策将直接导致住房有效供应的增加，很大程度上将改变炒房者对未来房价一定上涨的预期，消弭畸形投资。
“从市场的角度讲，国务院的规定能够促进开发商加快开发进度，盘活囤积的土地，有利于加大商品房的供应量，缓解目前房地产市场存在的供需矛盾，平抑房价。对于一些规模小、资金实力弱的开发商或项目公司，土地闲置费、增值地价的征收带来的开发成本的上升令其本就紧张的资金链面临着更严峻的困境。现在看来，国家的一系列土地调控政策已经发挥作用，如果能严格执行，将会造成整个行业的重新洗牌。因此开发商们纷纷在土地市场上保持谨慎，三思后行。”赵晨明表示。
1月过半北京房地产市场交易量创新低
价格难定开盘成愁开发商苦等三月
这个冬天，楼市陷入了最为低迷的一段时间，这已经是路人皆知的秘密，就连许多从来不愿意承认自己正面临市场瓶颈的开发商也都开始在公开场合坦言目前的市场“寒意逼人”。确实，无论是交易数据还是市场前线都呈现出“比淡季更淡”的姿态，而开发商也在经历了从去年“捂盘不卖”到如今“卖不出去”的转变后，开始考虑是否要降低自己的市场预期。
楼市交易
“比淡季更淡”
根据北京市房地产交易管理网对京城楼市的每日监控，截至1月13日，北京楼市1月商品房住宅期房网开一面上签约213套，签约面积24006平方米，创下历史新低。而中大恒基不动产营销公司提供的历史数据显示，去年1月虽然同为
淡季，但日均住宅期房签约套数仍达到308套，签约面积达37304平方米。换句话说，除非从1月中旬开始交易量出现大幅上扬，否则很难改变日均销售量比去年同期减少将近100套的惨淡现实。不仅如此，由于去年1月的楼市受之前银行对未封顶楼盘放贷的严重影响，使期房的销售量被现房分流了一部分，因此在2007年1月，住宅现房的销售量大幅提高，达到日均网签74套，而这个数字在今年同期缩水一半，仅有38套———显然，京城楼市正面临比以往淡季还要惨淡的窘境。
一位不愿意透露姓名的开发商在接受记者采访时谈道，虽然从去年八九月份起市场就已经疲态初现，但从交易量上并没有受到太大反映，只是原先非常庞大的期待购房群体出现了一定缩水。“在那两三个月里，虽然离开盘还有段时间，但已经有很多购房者托关系找到我希望留一套房，因为当时其实房子还很好卖，人们都担心买不着。”
据他说，这种情况在接近年底时发现了转机，特别是央行“第二套房提高首付”的政策明确后，原先打算买房的置业者有相当一部分都决定放弃。在他看来，首付提高“消灭了至少三成购买力”，除此之外，“社会舆论的悲观情绪也起了很大影响。”
购房者观望
从“买不到房”到“不着急买房”
这位开发商所描述的市场变迁在购房者李小姐身上得到了明显的体现。李小姐告诉记者，自己在去年8月时看好某一楼盘，“当时需要排号，听说一期开盘有400多套房子，可我拿到的号已经排到了1000多，心想希望不大，最后当9月开盘摇号，自己果然没能成为幸运者。”
李小姐说，去年8月之所以着急买房，是因为那时该项目12000元/平方米的价格还在自己承受的范围之内，而当一期房子卖完之后，那个楼盘的均价一下子调高到14000元/平方米以上。“这个价格太高了，当时就想，算了，不买了。”
与李小姐差不多同一时间选择暂缓置业的人不在少数，从记者与许多购房者的交流可以发现，去年“一个月均价至少涨1000元”的价格异常跃升让很多人对楼市敬而远之，当价格已经突破了他们经济可承受能力的上限时，原先着急买不到房的人们便也平静下来，索性不着急买房了。但越来越理性的购房者在这中间也更多地考虑到了另外一层因素：政策。
从事金融工作的李小姐向记者坦言，自己虽然不是房地产业内人士，但去年底政府一系列政策对楼市的影响已经可以被多数人察觉：“政策给开发商带来了很大压力，而降价其实是他们减轻压力最直接的途径。”不仅如此，奥运会之后可能出现的市场波动和已经越来越多的两限房用地都给她带来了希望：“现在不是有开发商都认为三年内不应该买房吗，那就再等等吧。”
开发商观望从捂盘不售到开盘成愁
由于各种“楼市遇冷”的消息日嚣尘上,从去年年底开始,一些原本要开盘的项目纷纷“封口”,推迟了开盘的时间，即使最近开盘的项目,也从“开盘价就要20000元/平方米起”的声音中低调 (论坛 像册 户型 样板间 新闻)了不少,比如,东四环一个新开盘高档住宅,在两个月前,放出话来,开盘价为20000元/平方米起,而在上周六的开盘情况看,虽然有的房子报价在21000元/平方米左右,但开发商承认,该项目均价为18500元/平方米。
而在长安街的西端,一个知名房企开发的楼盘早在2007年７月就开始内部认购，而且定价为12000元／平方米———13000元／平方米之间。但时至今日，该楼盘仍然迟迟未开。该项目负责人告诉记者，他们在全年年底的时候，客户排队已经达到1600多组，而房子一共也只有400套。但由于从去年年底开始的各种政策指向以及全国一些大城市的楼盘跳水，很多客户感觉北京也存在降价的可能，因此，很多客户推迟了订房。“这样一来，我们的开盘计划也受到了一些影响，我们本来预计到开盘时价格能攀升到16000元/平方 米左右，但现在情况看，这个价格很可能实现不了，反正我们的销售证还没有拿下来，等等看。”该负责人如是说。
以上两个项目的情况只是目前北京众多未开盘项目的缩影．“一颗心两手准备”可能是目前开发商心态的真实写照。据记者了解，一些原本精装修的待开楼盘为了将价格降下来，改为毛坯房销售，目的就是为了能在区域内迅速被买房者认知，然后根据后续的情况及时涨价或降价。但仍有一些楼盘仍然高举高打，迟迟没有开盘的亚运村项目奥东１８即是一例，该项目负责人在接受记者采访时表示，由于项目紧邻奥运场馆，而且项目本身并不大，基本不会受到“降价风波”的影响。据了解，奥东18 (论坛 像册 户型 样板间 新闻)去年原本定价在18000元/平方米，但在春节后有可能攀升到25000元/平方米。
虽然有一些个体楼盘仍然在摸高房价，但总体说来，对于前景的忧虑已经让开发商进入了“观望期”
开发商苦等三月份可能到来的转机
在这种背景下，“三月”，已经成为了许多开发商对市场转机期待的一个时限。
开发商所期待的“三月”至少包含两方面的内容。一是交易量的回升。按市场规律来看，春节前后市场经历的淡季应该在三月得以结束，从中大恒基提供的历史数据来看，去年2月全市期房住宅网上签约量仅为169套，而3月份则立刻回升到258套；而如果考虑到去年春节在2月中下旬，因此3月市场尚未真正回暖的原因，那么在去年4月楼市真正回暖时达到的日均354套的签约量则足以说明3、4月份市场旺季的到来。由此预测，今年春节早于去年，那么楼市转暖也应早于去年，3月，正是可以看得到的一个期待。
二是金融政策的松动。去年年底，国家确定了今年将执行“从紧的金融政策”，这对于将资金视为两大生命线之一的开发企业无疑打击空前。如果不能从金融通道获得足够的资金支撑，那么现金流一旦出问题，企业的生存恐怕都会受到威胁。而3月作为每年政策陆续出台的开始，是否会对目前“过紧”的状态有所松动，包括已经上市的各大商业银行是否会因为业绩的需要而要求放贷适当“松口”，一定程度上决定了开发商是否会面临现金流紧张的难题。
换言之，如果到了3月，交易量并未出现明显回升，而金融方面仍然持续目前紧缩的状况，便会有开发商可能通过价格杠杆来缓解资金周转的燃眉之急。
银行难贷款外资陷观望股市受限制
三扇大门紧闭开发商面临资金难题
“资本”和“土地”并称房地产开发企业的两大生命线。随着国内房地产市场的不断发展和扩张，房地产开发已经越来越趋向于资本运作，而银行贷款、海外融资、股票上市则并称为开发企业三大资金来源。
然而从去年年末以来，上述三大资金渠道接连紧缩，房地产企业纷纷陷入资金方面的困境。对于众多资金吃紧的开发商来说，如果在未来几个月内不能获得有效的资金支持，那么大力推动住宅销售或将成为迫不得已的企业策略。
贷款紧缩使开发商身陷两难
对于多数开发企业来说，银行贷款是他们最为重要的融资渠道。然而去年12月初举行的中央经济工作会议，宣布今年将采取“从紧的货币政策”，让很多发展商感觉寒意突至。
立竿见影，会议结束的当周末，央行立即上调了存款准备金率1个百分点，瞬间冻结资金将近4000亿元。业界人士普遍认为，采取从紧金融政策，换言之便是严格控制贷款。一方面是总体流通货币量的进一步收缩，另一方面贷款本身就受到更为严格的限制。因此，随着准备金率上调，加之银行贷存比已经较高，企业从银行处获得贷款的门槛势必越来越高，对地产企业通过银行融资的限制与央行的计划不谋而合。
果然，政策层面的收口很快波及到开发企业，甚至有的发展商与银行几乎“瓜熟蒂落”的贷款协议在一夜之间便被无限期搁置，更不要提新增的开发贷款需求。戴德梁行华北区投资部主管叶建成向记者介绍说，银行贷款目前已经到了“空前紧缩”的地步，政策层面的压力很大，当然，对一些业绩良好的企业银行贷款还未完全封死，不过审批难度依然有了很大的提高。
而几乎与此同时，央行关于“第二套房”贷款的从严落实更使发展商在销售环节面临了空前挑战。中体奥林匹克花园 (论坛 像册 户型 样板间 新闻 视频)副总裁陈顺(陈顺博客,陈顺新闻,陈顺说吧)此前在一次论坛中提到，贷款新政严重打击了市场需求。同时不少一线开发商也都表示，首付提高大大打击了人们的购房热情，而2008年持续的加息的预期更让市场雪上加霜。
海外融资难度不断加大
事实上，银行贷款紧缩的趋势在一年多以前就已经被许多发展商所预见，因此，跳出银行的束缚，试图通过其他渠道获取资金便成为了不少企业不约而同的打算，而境外融资、海外上市便成为了理想的方式之一。特别在去年，包括远洋地产、SOHO中国在内的多家内地房企在香港成功上市，更让海外成为了许多企业眼中与巨额资本连通的“热线”。
叶建成透露说，在今年，内地房地产企业香港上市的热情不减，仅就他所知便有超过10多家公司准备通过港股融资。但是从另一方面，国家对房地产企业的宏观调控已经波及香港，去年便有政策明令那些尚未将股权结构转移到海外的内地房企不准再从香港上市，这无疑堵死了不少发展商的海外上市之路。
除了上市之外，海外投行资金直接或间接地与内地房地产企业合作一度也成为了国内开发商获取外资的重要渠道，比如近一两年来，荷兰ING房地产基金分别与龙湖、金地集团等较有实力的开发商展开合作，其主要模式是单个项目合作，共同出资参与土地竞拍和后续开发。这样，一方面避免了外资直接涉足国内房地产行业必将受到的“限外”阻击，另一方面，单个项目动作更为方便，资外资本所面临的风险也更容易控制。
然而，全国工商联房地产商会会长聂梅生(聂梅生博客,聂梅生新闻,聂梅生说吧)则指出，由于对中国房地产政策难以做出全面判断，特别是国内目前楼市悲观情绪严重，因而许多境外资本虽然总体看好中国楼市，但近期也都产生了犹豫和观望的情绪。同时，叶建成也表示，受政策层面影响，外资与内地房企合作的审批速度也大幅放缓，开发商海外融资的难度也大大提高。
国内上市脚步再度停滞
银行不放贷、海外融资难，而国内股市也让开发商感觉不乐观。中信证券资深分析师王德勇告诉记者，证监会近来也对房地产企业在内地证券市场上市、增发做出了限制。
有消息称，证监会已经暂停对房地产企业的IPO（首次公开发行股票）审批，同时暂停受理房地产上市公司包括增发、发行企业债等再融资方案，而其目的，在专业人士看来，显
然是为了防止开发商通过股市圈钱囤地，并转嫁楼市可能面临的巨大风险。而事实上，从去年开始，虽然包括万科、保利等大型房企实现 了股票增发，但同时也有不少开发商的增发打算吃了“闭门羹”。
王德勇指出，为降低银行信贷风险，在未来，通过资本市场融资将会成为房地产企业获取资金的主要方式，因此从长期来看，国家应该不会对房企上市和增发施加过多的“紧箍咒”，限制仅是特定时期为防止非理性增长而实行的政策调整。近来有信息显示，对于优质企业，证监会仍对其借壳上市予以放行，这也表现出留有余地的态度。“但从短期来看，开发商确实会面临资金严重紧张的时期，包括股市，也会保持一段时间的观望，对发展商是一个比较严峻的考验。”
楼盘“礼”多买房人彷徨
近一段时间买房人明显处于一种彷徨状态，从一些近期发布的统计数据中可以看出，房价已经出现了一丝松动的迹象。在房价松动的面前，买房人反而犹豫了。是应该趁着节前很多楼盘推出优惠措施及时出手，还是等到节后再做打算，成了近期买房人考虑最多的问题。
今年过节开发商忙送“礼”
春节将近，开发商也一改往年高姿态，开始给买房人送起“礼”来。送出今年春节前第一份大“礼”的莫过于位于东四环大效亭桥东的美利山 (论坛 像册 户型 样板间 新闻)了。13400元的价格，再加上板楼的产品，大社区的完善配套，足足比周边同档次楼盘每平方米低2000元。在这份大“礼”的诱惑下，开盘当天400多套房吸引了2700多组客户，看来送“礼”的效果还不错。
在本周，位于回龙观文化居住区东亚上北中心 (论坛 像册 户型 样板间 新闻)也送出了新春置业大礼包。高达8万元的大礼包引起了不小的轰动。据项目负责人介绍，凡在2008年1月12日至2月29日期间购买东亚上北中心7号楼、12号楼指定户型的业主均可享受新春大礼包，大礼包包括20年物业费（以双方所签订的购房合同为准）、契税、公共维修基金。此三项累加起来，直接折现冲抵购房款，最高达8万元。据了解，富力桃园 (论坛 像册 户型 样板间 新闻)也有送10年物业费的大礼等着买房人去拿。
除此之外，还有买房送车的，送车位的等等。总之，今年的开发商的送“礼”力度要大很多，花样也多了不少。有点让买房人眼花瞭乱。
节前买房还是节后买房
牛气冲天的楼市已经连着火了三年。在这三年当中别说是开发商给买房人送“礼”，恐怕是买房人要倒过来给开发商送礼才买得到房。当久别了的“优惠”，“促销”等字眼重新回到楼市时，很多买房人被压抑了很久的购买热情被激发了出来。有些本想再观望一段的买房人也禁不住这些大“礼”的诱惑，蠢蠢欲动起来。买房人张先生认为，春节前开发商集中送“礼”楼盘疲弱的表现。说明开发商已经开始借过节的理由变相降低。在这个时候不要被这些大“礼”所引诱，节后的市场价格会继续走低。但王女士却不这么认为：“节前趁楼市集中送”礼“该出手时就出手。过了春节房价还得往上涨。节前趁着有优惠买了，节后就会有一个显著的升值。”
对此，明天地产业务总监贾玉鹏认为，春节前后不应该被视为淡季而轻易放弃，相反是一个很好的销售时间段。开发商在这个时间段采取一些促销的措施，一方面是回馈买房人，另一方面也可以在春节这段时间提升销售业绩。毕竟在节前有很多人拿到年终奖金或者分红收益等，购买力比较充足。
但也有业内人士认为，从去年底到今年初，楼市成交量持续低糜，给一些资金链比较紧的开发商带来了较大资金压力。开发商趁春节送“礼”的行业不过是一种变相的打折。据了解，位于望京核心区的方恒国际中心 (论坛 像册 户型 样板间 新闻)目前并没有加入到送“礼”的行列中来。其开发商主要负责人表示，方恒国际中心作为望京核心区具有地标意义的大型建筑综合体来说，目前的性价比是比较优良的。另外，回馈业主的方式有很多，不一定非要在过节期间送“礼”。把项目的品质的做好，提高项目的性价比就是给业主送的最大的“礼”。
过节买房看清再收“礼”
天下没有白吃的午餐。道理人人都懂，但什么“礼”能收，什么“礼”不能收呢？
首先，以送“礼”为名推销一些残次商品。这种“礼”不要为好。一些开发商借过节把一些有缺陷的产品优惠促销，这个时候买房人得看清楚了。谨慎选择。
其次，收“礼”就收负责的大企业的“礼”。收“礼”的时候买房人最好选择那些资金实力比较雄厚的大企业的“礼”。毕竟大企业资金雄厚，拿出一部分利润来回馈买房人，不会对他们产生什么影响。 | 
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