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如果说“一房难求”是2007年最IN的关键词，那么2008年的关键词可能非“房价拉低”莫属了。
在刚刚走过的2007年里，消费者从眼睁睁地看着房价“一路快跑”到蓦然回首发现房价悄然回落。吹响“降价集结号”的万科、富力、沿海等开发商给北京楼市敲响了警钟，消费者也从中嗅出了2008年楼市拐点欲来的味道。那么，被称为政策发力年的2008年，北京楼市能否摆脱“供不应求”的局面？奥运效应之后北京房价是涨是跌？
记者通过调查和专家采访，并参考了中原地产及仲量联行的2008楼市预测，给读者献上一期“2008楼市十大猜想”，以期能给消费者及开发商一些提示。
猜想1
保障房将拉低房价
据统计，2008年保障性住房将有800万平方米供应，预计将有两万多套保障房集中供应，这将有效遏制房价增幅。
2007年北京市推出一批限价地，目前部分已经开工，2008年将会形成实际的供应量，北京市住房保障办公室主任张家明表示，2008年保障性住房和两限房总体建设规模将达到630万平方米，其中经济适用房300万平方米。
北京大学房地产经济研究所所长陈国强表示，“住房保障是上至政府领导下到普通百姓都非常关心的一个话题，国务院对此出台了24号文。由此也看出政府在解决中低收入人群的住房问题上的决心。住房保障政策对大多数老百姓来说有直接的影响。”
“2007年1－11月北京市的商品住宅成交量为1500多万平方米，这个800万平方米的量将会拉低房价。2007年有800万平方米规模，政府已经表态，2009年会保持相应的供应。如果这样的政策持续下去，对北京的市场来说，未来的房价涨幅肯定会被抑制住，北京市住房均价肯定不可能像过去保持若干年持续快速上涨的状态，上涨增幅的势头会被有效抑制。”
记者点评：可以说，2008年是保障性住房实施深化的一年：限价房的购买，标准将进一步细化；经济适用房的监管，力度将进一步加深；廉租房的建设，规模也将进一步扩大。控制经济适用房和廉租房的出租，将出台细则，退出机制会提上议事日程，但比较难以一步到位。
猜想2
房价涨幅明显降低
2008年房价走势如何？比较普遍的观点是，今年北京商品房价格会呈稳中略升的态势，房价增幅明显降低，奥运会后局部区域可能会出现回落。
仲量联行最新公布的报告显示：2007年年底至2008年年初，房价会回落，这种回落是平均值的回落。2008年4至6月，会是房价的平稳期，奥运会后，则是房价分化期，这将会是2008年北京房地产市场的最显著的特点之一。
由于2007年房价上涨过快，已远远背离价值，投资需求甚至大于自住需求。随着限制性政策的不断出台，逐步撤出或谨慎进入的首先是这部分人，因此会对供求关系产生影响，进而使已经偏高的房价下滑。
华高莱斯国际地产集团顾问（北京）有限公司副总经理公衍奎认为，对于房价走势而言，金融层面的因素已经不亚于供需层面。随着人民币升值到一定程度，“热钱”会流出去，国内资金流动性就会收缩，房价涨幅就会应声而落，“2008年将很有可能是人民币升值‘到位’的一年”，公衍奎说。
记者点评：受供应结构调整、货币信贷等政策的影响，明年市场观望气氛继续存在。投资型需求比例明显下降，消费更为理性；小户型将不再是短期置业的过渡产品，取而代之的是长久置业的自住产品；加快建筑节能进程以及推广节能型建筑材料已是大势所趋。2008年将会有更多的节能型社区出现。
猜想3
开发商陷入观望期
可以说，观望是2007年出现频率最高的词语之一，2008年，观望的将不仅仅是消费者，开发商也将加入观望大军。
不久前广渠路15号地以及之前清河营村1号地出现的流标和发生在上海、南京、沈阳、广州等一些城市出现的流标现象都说明开发商也普遍陷入了观望状态。
陈国强表示，流标说明开发商对未来市场预期出现了理性的调整，他们的态度对未来市场的变化出于比较谨慎的估计和判断，年底对多数公司来说，都是资金比较紧张的阶段。另外，对于未来土地出让的方式大家也有比较多的担忧，因为国家现在对闲置土地的清理整顿力度加大，开发企业出于对未来土地市场的担忧，或者政策不确定因素的考虑，就变得比较谨慎，在招拍挂市场上，对土地做出比较谨慎的判断，所以各地城市出现了不同程度的观望现象。
记者点评：2007年出台的金融政策、土地政策，对资金和土地的紧缩是直接作用于开发商的，对开发商的生存提出了更高的要求。2008年开发商的倒闭或并购重组现象将增加。
猜想4
2008年政策发力
新政频出的2007年给2008年最直接的影响就是两个词，发力和落实。可以说2008年是政策落实年，又可以称为政策发力年。
2007年政府出台的政策非常多，像6次加息、土地增值税、土地使用税、第二套房房贷利率政策等等政策出台。实际上，房地产政策出台之后，会在一定时间之后作用于市场，因为2008年的房地产市场在这些政策跌加的效应下会产生多大的影响“最近几年，特别是去年出台的这些政策，政策的力度、密度都是非常大的，在可见的时间里，政府重点是放在落实已经出台的政策上。”
香港太平洋总裁贾卧龙(贾卧龙博客,贾卧龙新闻,贾卧龙说吧)在接受记者采访时表示：“当然，也不排除在一些具体的信贷政策方面，再加息的可能性是存在的，还有今年提出来的物业税的征收，在2008年会不会有进一步的政策举动，向开征的方向走得更近。另外，个税和房产转让所得税的征收，有些政策过去在一些城市出台过，后来又收回了，在2008年会不会再提出来，这些都是不确定的方面，重点是落实已经出台的政策，当然也不排除还会再出台一些新的相关调控措施。”
记者点评：可以说，政策如果落实得比较好，对未来房地产市场发展会比较有利，如果政策落实不到位，或者打了折扣，那么过去存在的问题会依然存在，市场就不能太乐观，特别是房价上涨的问题可能还会存在。
猜想5
地价不会低头
从目前北京土地储备中心推出的地块信息看，截至去年11月底，商品住宅用地成交不足430公顷，比1200公顷计划还差770公顷。正在交易的地块面积约397.79公顷，去年末计划入市的地块700公顷，因此商品住宅用地在去年年底大量上市，今年的成交量将继续增加。
据北京住房保障规划和土地供应中期规划，保障性住房和两限房的供应量将不低于住宅用地供应总量的70％。预计明年保障性住房和两限房用地供应将比2007年有所增加，特别是两限房用地供应不会少于200公顷。
根据政府规划，重点建设11个新城成为未来几年的发展方向，明年重点发展的三个新城———顺义、通州、亦庄，将有大量土地推出，土地交易市场会比较活跃。
记者点评：由于政策限制商品房用地供给，土地交易市场中商品房用地控制将越来越严格，开发商取得建设用地的难度增加，供不应求将导致土地价格持续上涨。加上土地本身价值的不断提升，不管是城区还是郊县，土地的总体价格仍将继续上涨。
猜想6
商品房放量可能减少
北京市国土局副局长曾赞荣近日向媒体表示，北京市2007年可实现各类住宅供地1677公顷。
据介绍，按照2007年北京市竣工住宅项目的平均容积率1.36来计算，这些住宅用地可建设近2280万平米的住宅。按照房地产开发1-2年周期来计算，理论上来说2008年、2009年北京市每年住宅供应量平均将在1140万平方米左右。
华高莱斯国际地产集团顾问（北京）有限公司最新统计显示：2007年1-11月北京新开工面积为2138万平方米。“2008年住宅市场供应量会减少”明天地产总经理陈云峰(陈云峰博客,陈云峰新闻,陈云峰说吧)告诉记者：“这主要还是土地供应量相对不足造成的，在去年，支撑市场供应的很多都是协议出让土地的项目，差不多占到了一半以上，现在这些协议出让土地已经快要消化完毕，政府需要推出更多公开交易的土地，才能使住宅供应量与去年保持平衡”。
记者点评：公衍奎表示：去年1-11月北京新开工面积为2138万平方米，而同期北京公开交易土地的可建设面积为1233万平方米，也就是说，形成供应量的项目很多都来自协议出让土地。
2008年，协议出让土地已经快要消化完毕，如果要住宅市场实际供应量与去年保持平衡，政府需要在招拍挂市场推出比去年多得多的土地，“2008年北京土地供应的压力会非常大”。
猜想7
楼盘品质差踢出市场
2008年，北京楼市将面临一个品质竞争的局面。
我们不会忘记，2007年最后几个月，楼市风云突变，主管部门先后抛出多个调控手段：二套房贷首付比例上调、并以家庭为界定标准；央行在当年内第六次上调贷款利息；国家以及北京市先后出台多个关于加强保障性住房建设的措施；物业税计划开征的小道消息更是层出不穷……
这使得北京楼市迅速陷入观望气氛，新盘成交量下降，一些上市地块也出现流标现象。“2008年，一些开发粗放、质量低劣的楼盘势必要被挤出市场，像星河湾、金都杭城、山水文园、龙湖别苑等这样从规划设计、园林营造、施工质量、建筑材料、节能生态等各个方面拔尖的高品质楼盘将成为市场的宠儿。”中原地产分析师表示。
成业行市场研究总监蔡军告诉记者：“目前北京五环路内商品房均价为14000元/平方米左右，在楼价飞涨的时期，有些品质不高的楼盘凭价格优势可以大卖，但在保障性住房即将大放量的情况下，楼房品质势必受到购房者更多关注。”
记者点评：在万科、富力都急忙降价的2008年，北京楼市的前景真不乐观。在此背景下，“品质”自然会成为2008年楼市的关键词之一。
猜想8
紧凑户型将成主角
记者了解到，在“90、70”政策发力的2008年，不仅是住房质量今年预期将有大幅度提升，在户型变化上，很多业内人士预期2008年的北京楼市将迎来中小户型等紧凑型户型的放量高峰。
中原地产最新报告显示：近期出台的很多政策与以往有所不同，这些政策其实是从消费层面抑制二套房需求，尤其是调控投资性购房，而此后可能出台的物业税政策，则是将调控对象对准房产持有环节。“对于开发商而言，质量永远是其追求的目标，但此前在房价高涨的局面下，滥竽充数者也不在少数。”
万年长兴房地产有限公司总经理黄玺庆(黄玺庆博客,黄玺庆新闻,黄玺庆说吧)表示，“按照此前出台的关于‘90/70’的政策要求，从开发周期看，今年上半年北京房地产应该出现中小户型集中开盘的局面，并逐渐成为今年市场的主角。”
记者点评：可以说，从产品层面分析，2008年北京的房子一方面是楼市开发趋于集约化，一方面是大户型将不再成为楼市供应主力。
猜想9
严格控制盲目投资
记者了解到，今年房地产业将从以下几个方面进行调控：重点针对供给市场，力求优化调整住宅供应结构，加强住房保障供应，继续限制大户型、豪宅、别墅项目的开发；将进一步严格控制盲目投资行为，金融政策继续收紧，控制信贷规模，抑制投机需求；征收物业税有望在明年开始试点实行。
可以说，2008年政府仍会出台一系列配套政策来进一步起到稳定房价的作用，但政策的针对性会更强一些，从需求上，如加息、物业税等，通过增加购房支出，减少收益角度入手来降低购房需求；从供给上，政府会继续加大对保障性住房的建设力度以及加大对开发商土地开发进程的监督，严防囤地和捂盘现象出现，最大限度地增加供给，缓解供需矛盾，达到稳定房价的目的。
记者点评：2008年货币政策将从“稳健”转为“从紧”，主要的政策工具将是对银行贷款实施更严格的控制。2007年房地产贷款增幅加快。另外，为了进一步稳定房地产价格，减少房市流动资金，银行对房地产贷款将进一步趋紧，主要表现如加息、提高存款准备金率、扼制投资与炒作房地产等。
猜想10
燕郊放量700万平方米
2008年，燕郊将迎来一个空前的规模放量年。据悉，总体放量将不少于700万平方米。
庞大的购买需求还直接导致了燕郊楼价的“水涨船高”。据调查，目前一些位置相对较好的楼盘价格已逼近通州，潮白河边的部分楼盘价格已突破每平方米7000元。据了解，受通州新城规划及地铁6号线开工利好，通州今年房价直线上蹿，目前新华大街一手房均价即将突破1万元大关，二手房均价也已突破9000元。业内人士预测，明年通州必然过1万元／平方米，燕郊房价也必随着调高至7000－8000元／平方米的水平。燕郊具备持续发展的潜力：既有“大北京”概念的推动，又有充足的土地供应做后盾，加之实力大盘的带动，燕郊住宅品质与京城核心住宅项目并无二异，各项商业配套陆续兴起，区域趋于成熟等等，可以肯定地说，燕郊楼市升值是必然的。上上城销售总经理曲靖如是说。
生活配套曾一度限制了燕郊的整体发展，所以除了价格上扬，各个巨头房地产商对于项目整体品质打造成为明年燕郊楼市最大的看点。如在400万平方米的区域范围内进行造城运动的上上城，正着力打造房地产历史上最大规模的国际青年居住社区。
记者点评：预计，明年燕郊将会进行一场激烈的楼市争夺战，楼盘品质还将有进一步提升，相对较低的燕郊明年仍将是青年置业者关注的热点。 | 
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