是否该买房？自住可出手，投资需理性

　　北京房地产市场需求是以自住为主，从二手房市场来看，根据“链家地产”统计资料分析，2007年二手房投资比例仅在20%左右，80%的需求都是结婚购房、拆迁购房、置业升级、为父母养老孩子上学购房；从自住的角度来看，购房者们应该更关注房产本身的保值功能，虽然年前市场上“拐点”说盛行，但是在淡季里成交量下滑，房价涨幅趋缓非常正常，到目前仍然没有具有足够说服力的数据表明房地产市场出现了拐点；“链家地产”市场研发中心认为，经过节前淡季的市场调整，在庞大的自住需求推动以及今年奥运召开、多条地铁线路开通的利好下，虽然节后出现往年房价报复性上涨的可能性不大，但是总体房价仍然会行驶在上行的轨道中；因此，自住型购房的消费者，该出手时就出手，北京市城市化进程仍在推进，城市价值足可保证房产的价值。而对于投资者来说，经过一系列的宏观调控，房价飚涨的理想阶段已经成为过去式，涨幅趋缓已经可以预见，投资者在入市时，应该摒弃短期低买高卖的想法，更关注房产长期的租金回报，以理性投资赢取回报。

　　买什么房？新房贵，限价房少，二手房可兼做过渡及投资

　　随着住房保障政策实施，2007年推出的限价地将陆续在今年第二季度预售，今年按规划将推出450平米限价房；虽然详细购买细则未出，但还是给了许多购房者美好的期待；对于购房者而言，是买新房、二手房，还是限价房呢？“链家地产”市场研发中心认为，首先，资金充裕，喜新不喜旧且置业区域在新兴区域的，可买新房；不过新房普遍价高，而且随着中心城区新房消化以及住宅郊区化，新房将主要集中在郊区等新兴区域；其次，具有北京户口，并符合申购条件的消费者，可争取购买限价房。目前限价房已确定的购买条件是必须具有北京户口，符合条件的购房者可争取；不过，购房者也应有清醒认识，保障住房毕竟量少，2007年北京市新增了52万人，户籍人口15.7万，这部分人都有购房需求，而450万平米，套均80平米，也不过56000套左右；连每年新增人口也难以满足；加上供应延后，有需求的消费者不妨以二手房替代；第三，二手房存量大，可兼做过渡及投资，目前中心城区的房产交易主要以二手房为主，地段及配套俱佳，而且近年房地产市场呈现出新房成交减少，而二手房成交量不断放大的趋势，今年房产交易仍会延续这种趋势。

　　买哪些区域房？以中心城区、规划新城、地铁沿线为导向

　　确定购买二手房的消费者，“链家地产”市场研发中心建议，在选择区域时，应以中心城区、规划新城、地铁沿线为导向；首先，中心城区二手房地段好、配套成熟，特别是公房的小户型存量比较充裕，比如团结湖、西直门、劲松等区域，非常适合在城区上班的首次置业者。其次，规划新城，2007年北京市出台了十一个新城规划，新城未来发展布局已然可以预见，比如顺义建设多条轨道线，重点发展空港物流业；通州完善城市功能，在居住以外发展商业以提供更多就业机会等等；购房者都可以对这些区域进行重点关注。第三，地铁沿线，07年开通的地铁5号线掀起了沿线购房热潮；而今年将会开通地铁10号线、奥运支线和机场线三条地铁线，沿线的劲松、团结湖、惠新西街、亚运村等区域将会掀起又一轮地铁沿线购房热潮，消费者大可提前在这些区域置业投资。

　　买房注意事项？资金得监管、贷款要赶早、议价需灵活

　　由于今年面临着不一样的市场状况，因此，“链家地产”市场研发中心认为，购房者应因时制宜，应对新形势。

　　首先，资金得监管，去年爆发的深圳中天置业事件，再一次暴露了客户资金缺乏监管的弊端。因此购房者还是应该把资金安全应该放在首位；目前保障资金绝对安全的只有两种模式，即资金监管和银行资金托管，这两种模式都是通过银行的专用账户进行资金的冻结，在没有买卖双方约定授权的情况下，其他人员均动用不了资金；购房者应尽量选择设有专用账户的经纪公司进行交易，以确保房款安全。

　　其次，贷款要赶早，今年的货币政策已经定调为从紧，贷款审批将更为严格；如果银行用完贷款额度后，购房者再想贷款就非常困难；因此贷款要趁早；同时还要注意一些细节问题，比如信用卡资金要按时归还，防止出现逾期还款现象，个人收入证明要详细准确，未婚或已婚证明要及早开具，各项身份证明多复印几份等等。

　　第三，议价需灵活；由于央行频繁加息，物业税渐行渐近，部分投资型物业出售的意愿比较强烈，特别是近两年进入房产市场的投资者，通过房产转售获得利益的投资者比较普遍，因此更希望尽早出售，购房者不妨利用这一点尽量压价，在博弈中取得一个理想的价位。

　　最后，“链家地产”市场研发中心认为，一年之计在于春，在春节过后对房产市场格局形成理性认知，才能更好的规划今年的置业计划；由于年前淡季成交量下降，部分购房客户产生观望情绪，但是在旺季到来时，购房者该出手时还是要出手，避免像前两年一样贻误购房时机。