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北京市最新发布了两限房新政，对于开发商和普通购房人都密切关注的各类核心和敏感问题，都给出官方处理办法。[相关阅读：北京两限房政策出炉 限定北京户口未提绿卡]
《办法》规定两限房申请人须具有本市户口（此前有媒体报道持京绿卡市民也可购买，但在最新出台的管理办法中并未体现）；单身家庭提出申请的，申请人须年满30周岁；对于市民普遍关心的收入财产状况，办法规定3人及以下家庭，家庭年收入在8.8万元及以下，人均住房使用面积15m2及以下,家庭总资产净值57万元及以下；同时两限房满5年可以出售，但须按照市有关部门公布的届时同地段普通商品住房价格和限价商品住房价格差的一定比例交纳土地收益等价款，交纳比例为35%。
这项试用版的征求意见稿一经发布就引发诸多争议，比如绿卡的匿迹，比如家庭收入的界定理论依据，比如再上市的内循环……这些规定出台缘故，是否符合当下实际，对将来市场影响几何？为此焦点关注栏目聚焦于此，邀请业内专家、购房人、律师等各方面人士共同探讨两限房新规，视频直播敬请关注。
时间：2月19日下午 13:30-15:00
地点：搜狐网络大厦12层大演播室
嘉宾：我爱我家副总胡景晖，隆安律师事务所律师陈旭(陈旭博客,陈旭新闻,陈旭说吧)，北京远东新地置业有限公司总经理助理姜玮，购房人代表
主持人：马磊(马磊博客,马磊新闻,马磊说吧)
◆现场实录◆
【主持人】：各位网友大家下午好，给大家拜个晚年，刚刚回来上班的时候，大家备受瞩目的北京两限房政策在昨天已经发布了，各大媒体包括焦点网也对此大幅报道。其中对大家普遍关注的问题有明确的说法，但是现在这个说法到29号有一个最后的反馈。在此之间大家对这个办法有什么意见和看法，还可以进行提意见。基于此，我们今天请到了在北京市场非常有影响的专家，希望大家共同关注大家两限房的政策。
简单回顾一下，这个政策里，大家非常关注的一是其中有必须持有本市的户口就是北京市户口，昨天有媒体报道说，持有绿卡的人也可以买，但是在规章制度当中没有找到。第二，单亲家庭申请必须年满30岁，还有财产收入状况是三人家庭年收入在8.8万元以下，而人均住房使用面积是15平米，还有一点大家备受关注是准出的规定，年满5年才可以出售，需按照当时活动商品房价格和现房价格价差比例交纳价款，这几个很关键的数据可以说引起很大范围的争论，还有一个礼拜的时间，大家在提意见的期间举办这场研讨会，介绍一下参加论坛的嘉宾。第一位是陈旭律师，陈律师是焦点网律师团的资深律师之一，对房地产很多方面有自己独到的见解。中间空的位置是我爱我家胡景晖胡总，他对市场和经济适用房各方面的政策非常了解。第三位嘉宾是姜玮，姜玮是开发商方面的职业经理人，在焦点网也是著名的博主，他的观点和当下很多大家非常关注的观点有深层的剖析。还有一位特别来宾是网友代表，也是西三旗限价房旗胜家园的版主。我们焦点网一直关注西三旗限价房项目，从去年开始有很多非常标志性的事件，因为两限房新鲜事物对将来五到十年时间对中国房地产市场有影响，西三旗项目也是我们比较关注的，网友关注这个政策出来之后，有多少人从中获益，有多少人能更大范围地获益。今天请到几位嘉宾从各个方面分析这个政策。第一个问题关于这个政策本身解决的状况。不知道几位嘉宾看了这个政策之后，有什么样的想法？在我做预告的时候，会不会存在变数，现在这个政策是不是在很大程度上满足了更大多数人的利益，请陈律师介绍一下。
 | | 陈旭 |
【陈旭】：各位网友大家好。大家都关心的两限房相关政策，政府已经出台，来征求意见，马上就应该有政策出来。看了两限房准入条件，一个有北京户口，一个三人以下的家庭年收入不高于8.8万元，再一个如果是单身，年龄要满30岁，从人性化角度来讲要成家，要立业了。还有我们看到人均住房面积不超过15平方米。还有一个退出的机制，如果以后因为各种各样的变数，需要把这个房进行处理得话，有一个条件，同意退出，要交纳一定的税费。对准入条件，要研究可行性、覆盖面。现在谈这个问题，解读这个政策合理性的问题，就要看看这几个条件，就北京的情况来讲，适用于多大范围的人群，现在我们更大多数的需要有住房的人是什么人？对有钱人来讲或者收入状况相对不错的人，当然经济适用房也好，两限房也好对他们来讲是没有关系的。现在有大量普通的民众需要解决居住的问题。刚才列条件，人均居住在15平方米以下，我们想想大概在老的城区，平房、四合院、大杂院，有两间房子，再私搭一点房子。有些家庭，我知道一家四五口人，甚至五六口人，是子孙三代在一个房里生活的条件下，在居住面积上达到这个标准，家庭年收入来讲可能会达到，还有一个问题，这些人能不能买得起这个房。现在有很多真正需要解决住房问题的人，即便是经济适用房，即便是两限房，还是买不起。我们一直在考虑或者我们一直在讨论，在中国在北京，要解决老百姓的住房问题，是不是每个人要有私有的房屋，这是开发商，一些专家，一些官员一直在讨论的问题。我个人认为，解决老百姓住房问题，不应该完全通过自己去买房的方式来解决。
【主持人】：刚才您说不管是经济房还是两限房，不一定能够解决现在的问题，对这个说一下。
【陈旭】：从两限房的条件也好，经济适用房的条件也好，现在有很多需要房子的人不符合这个条件。这是一方面。哪些人高不成低不就的，他收入可能不是很高，但是可能又已经排除在收入的标准之外，你去想象一下，如果一家三口都是有工作的话，年收入低于8.8万，一般不太可以想像。举例说，一个普通劳动者，每个人收入在二千元左右，加上各种各样福利津贴，可能一个月收入两千多一点。
还有最低的收入标准，这个怎么出来？科学不科学，现在有一个问题。即便花了一个杠杆，有多少人享受这个政策。再换一个角度说，即便能享受这个政策的人，买得起买不起。接触很低收入家庭的人，符合硬性条件了，居住面积少，收入也低，也有这个需要，买得起买不起。
【主持人】：刚才陈旭老师从收入标准质疑起今后的执行情况。
【陈旭】：是不是能够覆盖到今后真正需要房子的人。
【主持人】：陈旭律师说到收入标准界定的问题，姜玮你对这个是怎么看？8.8万怎么出来的，这上面有三层初审复审的过程，最后的审查过程，是不是能够最终满足现在限定的条件，现在的程序，您对这个问题怎么看的？
 | | 姜玮 |
【姜玮】：各位网友大家好。我也是昨天刚看到文件的。至于说8.8万，我相信政府是测算过的，现在看来这个标准，第一，要说明的是我们在文件里提到的这个准入标准是实行动态管理，今年是这个标准，在未来会根据居民收入、住房及房价涨的情况，对房价进行调整和发布。这是政府已经为了今后再调整准入标准留出了一个空间，这一点，是陈旭律师担心的一个问题已经回答了。第二个问题，如果说再往下，我们除了限价房以外，还有经济适用房，未来还有廉租房，还有政策型租赁房。北京市既然实行梯级保障体制，如果没有能力，买不起限价商品房，可以想下继续寻求下一个层面的保障。但是总体来说，任何一种分层的保障体系，总会有一些人士在边缘区的。我们也知道像个人所得税一样，有一定的税制，突然你会发现涨了一点工资以后，反而拿到兜里的钱还少了，这是制度性的，总会有一些问题所在。这是没有办法的。至于说，刚才提到的人均住房，我个人觉得，这个政策相比以前来说应该是相当地详细，制定了很多条款，想到了很多问题，把以前在各种房地产交易行为中出现的问题，有一个提前去预防，比如说在申请的时候，申请资料如果做假，说要去处罚出据假资料的单位，至于说怎么处罚，也只是很泛泛地来提，但是至少是提到了，也会去惩罚，如果做假，五年之内不许再去申请。我个人看到以后，还有某些地方可以再改进。
有一条，比如说这个家庭所有成员这一次购买完了限价商品房以后，终身不能再享受保障系统住房。我们可以理解，如果一家三口或者几口，孩子在未成年的时候，父母买过一次房子，当他成年以后，这种家庭概念，今后来说，他一生中再也没有这种资格了。这种问题有点像70年产权一样，今天看起来好像没有任何问题，今后会不会有问题，很可能会有。至于刚才说8.8万元，我们这么来理解，北京市今年平均可支配人均收入2万1，8万8，三口之家，已经超过平均收入线。我们国家刚刚提高了个人所得税交纳的标准，从1600提到了2000，发现有70%的职工不需要交税了，我觉得这8.8万在北京涵盖的面应该是已经相当大了，虽然在这之上还有大量的人群，但是你看总体比例来说，这个线有些人认为定得太低，应该按照广州那样10万、20万年收入，那这口子开得太大了。至少政府有一个动态管理的问题，我相信这个标准还会有调整。
【主持人】：姜玮的意思，陈律师担心标准是否真正覆盖需要房子的人，这是动态的标准，就像每年要公布今年的住房计划，如果说一旦这是动态的口径，今后可能还有这么一个点让大家关注。现在大家比较关注就是本市户口和绿卡的问题，昨天有媒体报道建委和相关的负责人讲到这个问题的时候，说其他符合条件的人是指得绿卡，究竟是北京户口的问题还有拆迁户的问题，这个情况会不会在最后定稿当中有所体现，胡总，这个敏感问题你来回答最合适。
【胡景晖】：这个政策出来，我们搞到凌晨四点，把这几个问题都分析了一下。刚才说到绿卡的问题，从道理上来讲，我们国家目前的户籍制度和人口管理制度包括政府的地区目标责任来讲，原则上来讲，保障性住房只能解决本地户籍人口的住房需求，原则上是这样。
【主持人】：在总则上第一句话为了解决本市居民的住房需求。
【胡景晖】：理论上来讲，如果你是一个外地人到北京来务工或者谋职，如果在北京找不到合适的地方，可以回到老家去。如果在北京市民，低收入，没有地住，那可能就睡大街。当地政府负责任，只能对户籍人口负责任，而且本人在本地有纳税，财政保障来讲有取之于民，用之于民。另外一个问题，北京新增纳入常住人口应该在70万到80万，2012年外地人口达到千万人口城市。在这个过程中，北京市在经济发展过程中需要一些人才，比如技术性人才，管理性人才，这些人才不能享受一些优惠，不利于北京城市的发展。北京市很早推出绿卡制度，大概在两年以前就讲过，将来以我对政策很多解读来讲，我认为保障性住房会惠及到有绿卡的人。政府处在两难，完全考虑外来人口不可能，考虑到北京经济发展和未来需要必须吸引一些特殊人才，这些人才不考虑有住房政策上的优势，是不现实的。政府唯一可参照和执行就是绿卡，过去很多人不知道或者对这个不够重视，现在拿了这些绿卡的人，相对来讲有盼头一些。
 | | 胡景晖 |
【主持人】：从文件当中没有看到有绿卡两个字。
【胡景晖】：这次出台这个政策，一定是跟广州的动作比较慢有关系，也跟两会召开有关系，而且现在出台是讨论稿，从整个保障性住房制度设计来讲，对于这部分确实北京经济发展需要的人来讲，持有绿卡的人特别是两限房和经济适用房，从经济发展来讲，应该是非常有需要的。从目前人口管理制度设计来讲，也只有绿卡这种制度能够把这部分北京市经济建设区域确实需要的人才筛选出来，在住房保障上给予优惠。目前广州市出台比较快，有两会的问题，本地民生的问题是首要的，这个政策最先会讲到户籍方面。因为这几您奥运建设的拆迁，还有特困户，他们等了很久，首先是这部分人。接下来会对这部分持有绿卡的人，的给一定的优惠。
【主持人】：现在的政策不是最终的办法。
【胡景晖】：现在这个东西也是一个讨论稿，我们今天看到两限房的问题是讨论稿，我个人认为三月初也出一个最终的执行版，按照去年完成招标的，特别是9月份开始施工的那批项目，应该是3月份无论如何要销售的，不可能到3月份销售的时候，没有标准，没有程序。如果网民感兴趣或者大家愿意给政府提一些建议，在两三周之内赶快提。
【主持人】：这个日期是2月28日。
【胡景晖】：是两周的时期，3月份有两会在，另外3月份已经销售了，这是当时在招标的时候已经说了，9月份开工，3月份销售，不可能到3月份没有标准和程序。有什么意见，大家还是要集中提。刚才讲到收入的问题，也是这么一个问题，8万8，按照国际通行标准，应该是家庭五年年收入，也就是44万、45万，两居室75平米，两限房是5800到7300不等，一个75平米的房子，将近七千块钱在50万上下，确实对一些够标准的人还是买不起，真正想买的人又不够标准，刚才讲了北京市人均可支配收入，我没有看到有关部门做的分析，从这几年的社会变化来讲，以往我们的社会财富分配和收入结构是金字塔型，底层这部分人比较多，但是这几年随着北京的城市发展越来越多的向国际化迈进，而且第三产业的发展像律师、金融，有更多这样职业的话，将来北京社会收入结构更多是橄榄型，我们看一下这个标准，包括城八区的经济适用房、廉租房和两限房，我仔细解读一下，廉租房对应最低收入阶层，经济适用房对着低收入阶层，两限房是中的里面偏低的，实际上达不到中。从政府的财力和政府的职能来讲，我们政府没有可能，也没有必要去管中等收入这部分人的住房问题，他还是要通过市场来解决，这个市场包括一手房和二手房市场，更多怎么样通过财政政策和货币政策和土地政策的综合配套，让市场去解决。真得说社会变成橄榄型，中等社会阶层要靠政府保障型住房来解决，那太不现实了。轮后轮十年也不一定轮得上。
【主持人】：您没来之前，陈律师也是对现在保障性住房说了一些观点，现在有很多人在说，现在廉租房的主力偏小，按刚才胡总所说的，这是胡总做的综合比对，在今年两限房计划今年是450万平米，我们按照最高的线算90平米是6万多套，是8.8万的标准涵盖那么多人，政府心里面也像我们算帐，之后出了8.8的标准。几位嘉宾提到涉及到两限房的性质问题，在这次政策当中讲到五年回购，五年之内不能上市，上市要回购，如果五年之后进行上市的话，在和普通商品房同地段抛去其他因素，35%收益要上交给政府，这就是保障性很强的。两位嘉宾说的政府要管中间人的。从目前情况，政府的思路可能是很多人要管的，在根本思路探讨上是另外一个话题。今天也请到了一位网友，也是焦点网旗胜家园的版主，也是代表很多网友的观点，大家比较关注的几点，能不能给我们介绍一下或者希望政府怎么样把这个规定再完善一下。
【网友】：各位网友大家好，我就是一个普通的网友，平时关注了很久的限价房，我既然是网友，关注了很多网友的意见，有人主要意见认为单身30周岁的限制太严了，他的说法首次置业都不限制，为什么年龄还限制。入京籍年限不限制，为什么年龄还限制。认为单身30周岁，经济适用房也是30周岁，限价房应该宽松一点。还有人认为首次置业应该优先，既然第二套房的房贷有相关的政策出台，首次置业为什么不给予考虑。有人建议有绿卡可以购买，还有人认为取消拆迁户优先。当然这是网友的观点，我不一定都是同意。
 | | 网友 |
就我现在手里拿的文件，我自己有一些疑问。一个是8.8万的标准，我认为是偏低了，对北京的市民来说是偏低的，北京和广州有可比性，北京不管人均收入还是什么都略低于广州，没有理由广州定的家庭年收入20万，我们是8.8万，我们差了两倍以上，这不正常。这个收入标准在北京很容易达到，比方说两个刚刚留京的硕士生、博士生在高校当老师，每个月收入四千块钱，但是他没有房子，过了这个限，买不了限价房，让他到市场上买商品房，他显然没有这个能力。政策里最明显一个缺点没有考虑到北京市新居民的特点。既然绿卡都可以考虑，为什么已经获得北京市户口这些居民不予考虑，绿卡已经提到日程上，这些人刚刚到北京，可能没有几年，他的特点不是说收入低，是家庭总资产低，根本没有57万元或者76万元家庭总资产，可能只有20万、30万甚至十几万家庭资产，可以付得起首付已经不错了。但是很显然，这样的标准把他们排除在外了，说得严重一点是歧视性政策，至少是不公平，对新居民是不公平的。
还有大家买，是不是公平地能买到，还有卖，是不是能公平地卖。我记不清楚是不是广州，经济适用房有一个购买者的监督机制，买房的人有监督，监督房屋销售的过程，这个应该借鉴一下。
【主持人】：你说北京现在这些规定没有相关的规定。
【胡景晖】：政府来主导销售，开发商管不了销售。
【网友】：我意思是购买者也能参与到监督当中。前车之鉴很明显，以前的经济适用房并不是说不公平，看起来很公平的，包括老的六万元和新的都很公平，但是一样有人可以不公平。如何避免销售过程中小的手段以及在后台的黑幕交易，政府在这方面应该是加强管理。另外退出机制，说五年之后可以到市场上出售，但是五年不够狠，应该是五年之内不许出租，如果买来之后可以出租的话，我仍然可以挣钱，因为买入价低，即使卖的时候，可以交溢价款，土地出让金，就像现在经济适用房黑白合同一样，可以转嫁到购房者身上，这是可以操作的。如果这几年没有成本，花一点钱，贷款完全用房租来抵，仍然可以抵，既然是保障性质的住房，完全可以增加他们的惩罚结果。
【主持人】：网友提的问题一点不敏感，一点不尖锐。陈律师，您对法理，对各方面是最专业了。您现在判断这个东西在29号公布之后会有什么样的变动，今天的目标是看还有哪些可变化的因素，从您角度来说，哪些方面可以做一些修正。
【陈旭】：变数与否，是涉及到我们国家立法的程序问题，现在有很大进步，讲开门立法，叫听证，较之以前比门立法是很大的纠正。究竟有多大的变数，我们网友和老百姓对草案提出意见，能有多少被立法机关，政策的制定者们所接受，这是一个问号了。出台这个政策这几个标准，政府相关部门的人一定是开会讨论，在调研基础上提出这个标准的，我们每个人可能从自己角度看这个问题，合理性究竟有多少，比如刚才网友讲到的标准高低的问题，刚才在讲的时候就想，新来的新移民，他到北京是不是一步到位要买个房子住，但凡在国外生活过的人都知道租房，这里有一个置业的观念问题，来了必须每家每户有房产，买得起就买，买不起就租，人家租一辈子也有。
【主持人】：因为中国人是传统的问题，没有办法。
【陈旭】：这个标准8万8合理不合理，的没有可讨论的可比性，基于什么样的观念去讨论这个问题。先不说准入和以后的转手问题。网友讲的我非常赞成。一个对买房人资格严加审查，在整个居住过程中，有严格的监督，第一不能出租，第二，如果有交易，出售的话，我认为35%太低了，收益差额35%太低了，还应该更高。本身不应该让它成为赚钱的工具，如果是这样，对社会的财富分配是新的不公平，本身享受很多政府的优惠，举例说赚了20万，35万的三分之一7万上交给政府，你还赚14万。政府可不可以考虑，如果转手的话，不需要，原价收回或者按照当时的价格收回，这是可以的。这对需要者来讲是更公平一些。还有一旦发现你出租，政府有非常得力的监管措施的话，这个房子也要收回，在买房的时候让买房人有承诺，或者政府在制订政策的时候有承诺，一旦发现，就要收回，这对真正需要者更公平一些。还有像刚才说的有产者、无产者的问题，45米真正想象不到是什么概念，胡同里，大杂院里，如果房本面积是45米，很了不起。如果在北京大杂院走过都知道，45米在房本面积往往很少，这个45米是按实际居住面积还是按照房屋面积，楼房不存在这个问题，但是去大杂院看看，可能在房本面积就25米，实际上搭出来不止45米。这点要我提意见还要明确，是实际居住面积还是房本面积，登记面积。现在大杂院的房子，你走一走就知道了，当然大杂院没有样子，很拥挤了。我记得《张大民的幸福生活》里，搭得弄的，睡觉的屋子还有棵树，那种不能算，稍微正规一点，要确定一下。
【主持人】：还有销售过程的猫腻，是执行层面的问题，经济适用房的政策不是不好，也挺好，但是结果不怎么样。政府的规定一些办法的时候，出发点是好的，但是怎么再避免出现这些漏洞，两位专家说一下。
【胡景晖】：刚才说三审，还没有注意到公示。看两限房的程序和经济适用房没有什么，街道、区、市三级审核，户口所在地，如果严格执行，包括有一些举报。这次监管力度很大的，如果中间出现骗购或者渎职的话，最高会追究刑事责任的，光从条文来看，比原来的管理要严格很多。另外一方面，从产权认定要看一下，经济适用房是属于不完全产权或者实际上经济适用房是国家和个人共有产权，有限产权，我们要仔细看，限价房还是完整产权，完全不让它出租，有点不太合适。
【主持人】：能不能这么说，经济适用房不让出租。
【胡景晖】：现在管理规定说了经济适用房不让出租。要么是政府上门不让租，要么是租金，政府和个人各取一半。要么不能租，要么大家分租金，现在很难执行，北京市这么多年来已经累计销售达到20万套左右，每年拿出来流转一千套，而且这次新出台的政策说未满五年的，如果拿出来销售，原来可以在市面上自由找收购对象，现在变成要么卖给保障金住房机构，要么是挑号来买，如果现在未满五年的经济适用房，不够经济适用房，按照新的办法再想做黑白合同很难了，不是直接找一个人，要么是政府，要么是政府制定的一个人，要想跟他做黑白合同不可能。马上看到未满五年的经济适用房在市面上几乎没有了。未满五年的，在市面上可以卖到7500，甚至到8000，现在由于政府有经济适用房补充规定，只能卖给政府或者政府制定的符合经济适用房购买条件的人，黑白合同做不了，一半的交易量没有了。还不如等到满五年，大不了交10%。广大网友有一个意识，限价房和经济适用房最本质的区别，限价房是完全产权的商品房，而经济使用房是不完全产权的，说白了是国家和个人共有产权的形式。
【主持人】：下一个问题，提到的销售过程中的问题。
【胡景晖】：销售过程中，原来更多的出现问题，第一代经济适用房销售过程中主要是开发商在主导销售，甚至有的经济适用房是通过代理公司销售，在这个过程中容易发生很多问题。现在限价房销售是政府在主导的，从制度设计上比以前缜密一些。政府指导在审核和名额分配，申请程序，审核程序，比如这个楼盘800套，对应800人是政府筛出来，不是开发商销售找出来，只不过800人找的时候，可能有的人不要，下面的人替上去了。实际上开发商只起了承建商的作用。
【姜玮】：制度上质疑现在的设计流程是整个社会的诚信问题，大家特别习惯于怀疑一切，这个问题不存在讨论的基础了。对于开发商来说，通过这个政策，售楼处不用建了，售楼团队不用组建了，广告也不用做了，客户是政府给的，至于说政府给的是谁，也跟开发商没有任何的关系，在这个过程中，如果出现任何的舞弊，也跟开发商没有关系。
【主持人】：如果亏了钱呢？
【姜玮】：我想不会亏钱吧。如果亏钱的话，只能说在最初的时候测算不准，也是大家买了标书，投标，如果真的亏了钱了，这个事情恐怕得跟政府去谈，没有办法。
【胡景晖】：据说将来在保障住房建设给开发商很大的优惠。
【姜玮】：一个企业做限价房做到亏损的程度，应该还会有一些方面，去跟政府谈一些事情，总得来说，最初投标的时候，还应该是谨慎一点，至少把帐算清楚。
【主持人】：几位嘉宾的意思，销售过程应该是政府监管，开发商起到建房的作用。
【姜玮】：钱是开发商垫的。有一个投资，开发商替政府投资建的。
【主持人】：刚才说到8.8家庭年收入，如果这个标准偏低的话，大概多少钱比较合适？
【胡景晖】：我觉得已经不偏低了，国际标准是5年左右。
【主持人】：刚才说到总资产是57万，网友说得很有道理，现在固定资产没有这么多年，家庭年收入肯定超过8万这个底线了。
【姜玮】：网友举的例子，两个博士硕士刚结婚，这种人保障房为什么给他们呢？
【胡景晖】：关于首次置业的问题，虽然现在规定者没有写到首次置业，看一下规定就是照顾首次置业，如果在北京已经有一套房，他说8万8，还有人均15平米以下，57万的资产以下，如果有一套房一定过了，因为北京看到过的，公房二手交易最少是49、50，现在小户型很少了，一旦有一套房子，要么面积超了，要么资产超了，这个政策虽然没有讲是对首次置业，文字上没有提首次置业，但实际一定是照顾首次置业。
【姜玮】：陈律师说的大杂院的胡同，他们是有房的，但是是很少的，成套住房不可能只有三口人家45平米的可能性比较小。而且45平米三口之家，这些房子多数在四环之内，估值一上去都在57万。大家会发现最后还是无房户比较偏多一些，包括老城区的居民比较多一些。
【主持人】：今天设计了三个问题，时间关系，就把限价房说透了，时间已经足够了。最后时间在本月29号，大家有什么样的意见和建议，赶紧提，包括两会的情况，立法的事确实没有提到，姜玮所说到这是一个动态的，包括35%的比例以及其他的家庭年收入8.8万，这都是动态的，政府留了口子，很可能改的，毕竟没有房子的人肯定是急于买的，不可能等两三年，政府等这个口子补充完了再去买。现在住房问题这么多年，大家已经形成了习惯性恐慌了，就目前北京市限价商品管理办法试行，我们在29号之前能提一些什么样的建议，请在场的嘉宾跟我们说一下。希望三位嘉宾说一下现在最可能开始可以卖的，还有什么时候可以买到，预测一下这个时间。
【陈旭】：我没有特别关心这个问题，就像胡总讲的，从政策酝酿到两限立两限房的出台，到现在有点时间了。按照胡总讲的从去年9月份开始动工，建设周期来讲，3月份开春要卖了，等大家能住进去是不是下半年，奥运会前后。
【胡景晖】：最快要等到2009年4月份才能入住。
【陈旭】：一年以后。如果是这样的周期，实际上从政府再去酝酿成熟的时间应该还是有时间，不知道现在对两限房的销售有什么限制，原来规定封顶不能销售。现在两限房的销售，原来说预收许可证给封顶以后。
【胡景晖】：这是一个问题。不用封顶以后再做按揭。
【主持人】：但是在文本上需要加强。
【陈旭】：刚才讲了时间那么紧迫，如果说明年4月才能入住的话，我想地面做完了，起没起来。如果是这样，你看现在的商品房销售管理办法的规定，又不一样了。这里说到这点，我们在修订或者最后拍板政策和办法的时候，跟有关的政策衔接起来，法规衔接起来，中国法律最大的特点就是各部法打架，冲突，不要出现这种问题。
【主持人】：两位嘉宾对开发商有什么建议？
【胡景晖】：开发商应该争取没封顶之前可以做按揭销售的，这也是权利。在保障性住房来讲，政府应该给予更多的税收支持，如果我做了两限房，有可能亏本，有可能赚得少一点，将来在商品房市场上土地招拍挂上享受补偿和优惠，政府有时候也可以讨价还价，大家也是在做交换。另外一方面在讨论阶段要解决的问题，首先现在的收入是税前还是税后，需要界定一下，这个差距有时候也能够到一定的比例，另外说了各种各样的补贴，其他隐性收入，累计下去收入很高，但是能拿出来货币去购房比例很低，这个要考量。绿卡的问题，我个人认为很有可能在制定这个办法出台的时候，有关方面讨论的时候未必能达成一致，暂时没有写进去。这个值得以后我们再进一步去关注。在现有的制度里，怎么让老百姓更放心，政府可以更多植入互联网的手段。从销售季度来说，有可能在三月份销售，一个是西三旗，花乡造甲村，石景山金顶街，还有清河小营，按照入住时间，这几个楼盘在2009年4月份入住，如果3月份拿出来卖的话，就是西三旗、丰台的花乡造甲村，石景山金顶街三区、清河小营。入住的话，最早入住的也就是清河小营地块，原定明年4月份，大部分都集中在2009年6、7月份有一批，最晚要到2010年5月份才能入住，这个地块比较大，最早是2009年4月份，最晚是2010年5月份。陆陆续续销售是明年4月份到后年5月份，两限房政策不光在买上要等，在住上也要等，我综合考虑，对商品房销售来说是好事。
【主持人】：姜玮还有一个问题由您来回答，刚才算了一笔帐，大概六七万套，您觉得今年年底能卖完吗？
【姜玮】：刚才说的3月份开始销售，可能有一点问题，这个政策出来应该在今年3月份，第一步审核资格，首先你有没有资格，可能需要一两个月的时间，到今年5、6月份，才有资格说你到这个资格了，你到哪去排号，排了号以后，人家给你摇了号，就是你该交钱的事。我觉得首先是资格问题，先拿到资格再说，至于说这个资格五六万套，六七万套，就看能不能筛出这些人来。两限房政策出台很早时间了，从最早说这么一个事，到现在最快有两年的时间，到今天为止，对土地市场的影响很明确了，对于大家的心理上面的影响也明确了，今天的销售办法出来，两限房所有的影响都到头了，都释放完了，我个人认为对商品房的销售也是会有一部分人终于发现自己限价房政策跟他没关系，要想干什么还得回去买商品房。这部分人我相信舆论的压力，各方面的压力又会出来，对于商品房销售你说好不好，我们现在就看房价。对开发商来说是做限价房还是商品房，就取决于企业战略。至于政府能拿这个事情在土地招拍挂的时候，肯定会刺激积极性，现在没有这个事情的时候，限价房地块也是蛮多开发商去，因为每个企业有自己不同的出发点。
【陈旭】：我补充一句，刚才胡总讲的很好。第17条说家庭收入是指什么，有一个定义条款了指全部家庭成员收入总和，包括工资、奖金、津贴等等，但是税前还是税后没有说。你能不能把它形成去消费的货币，七扣八扣扣得不少，这8.8万是税前还是税后的收入，如果是税前收入可以，但是税后收入就是6万多，对这个办法相关的定义条款要更严格，更严谨，不要有多种歧义产生。
【主持人】：问一下网友，听了几位嘉宾的讲述之后，现在最希望在2月29号公布的文本当中最希望哪块能够改变？
【网友】：我觉得应该把首次置业明确提出来，胡总提出来，可能有资产就超了，其实不一定，四环边上比如有50平米的房三口人住或者四口人住，三口人超标了，四口人住50平米的房子，他是合乎标准的，他完全可以买，我说相对于一个没有房子的人，没有房子的人是不是应该考虑这个范围。
【主持人】：你的紧迫性有一个排序的问题。
【胡景晖】：解释一下。为什么定30岁，就是怕某些人，比如说我们三个人，我们两口子，这孩子可能20岁或者24岁，本来我们在一起住得挺好，想骗购限价房，就把他分出去，他正好22岁，甚至18岁就分户，分户出去就有资格了，政府之所以规定30岁这么老，年龄提这么高，就怕分户骗购，甚至有假离婚骗购都有可能，政府想把这个漏洞补上，年龄过低，就出现小孩分户了，去骗购一套，30岁是为了照顾想买限价房。
【姜玮】：在现在的环境上，限价房刚刚推出的时候，供应是比较有限的，政府希望能供应到最急需的人群上，现在开始大面积照顾年轻人的话，可以是放在后一步的事情，还有一个动态调整的问题。
【网友】：30岁不是我提的，是网友提的。刚才说了首次置业，希望能明确加入到政策当中去。另外我觉得收入确实偏低，我觉得在北京一个三口之家年收入10万元不算高。为什么不让他们买商品房，很简单买不起。二手房也买不起，二手房首付高，70万我也得交一半的首付，两个大学教师得攒多少年攒到35万。先租房我也不同意，先租房有一个完善的租赁市场，现在租赁市场非常乱，很多经济适用房在出租，很多个人在出租。
【主持人】：不往下说了。刚才提到了收入10万。
【网友】：还有首次置业，附加一个很重要的，优先的三类家庭，已经通过经济适用房购买资格审核，自愿放弃经济适用房的人优先。
【主持人】：经济适用房本身的标准家庭收入更低。
【网友】：资产更低，不可能买得起限价房。既然提这个，同时承认了经济适用房资格审核不严格，收入有猫腻，有灰色的，有没有套出来的东西，相当于承认自己政策执行有问题。这一条是很搞笑的一条，政府不知道有没有考虑。最后我也希望把房子卖给没房子的，真正需要房子的人，不管是我还是其他人。谢谢！
【主持人】：今天感谢访谈的四位嘉宾，焦点网对经济适用房，两限房政策一直很关注，现在在焦点网已经在大面积推广，正在征集网友的意见，希望大家能够把你们专业的意见和能够更改的地方在网上留言，我们会选择正式的形式提交给相关部门，再次感谢嘉宾，感谢各位网友，今天的论坛到此结束。谢谢！ | 
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