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一个市场的启动总有其特定的原因或理由。尽管内需严重不足，但不少三线城市仍旧以承接外来居住需求的名义将楼市如火如荼地发展起来。
房地产业本是众多产业中，区域属性及本地化特征表现得最为明显的行业。然而，有意思的是在中国，众多热衷于启动房产市场的城市大都打着吸引外来居住需求的旗号，而少有关注本地市场的举措。既然一线城市都已将视野放诸海外，三线城市上演的外需神话也就不足为奇了。
夜幕下，惠州大亚湾澳头港一带矗立的面海高楼，灯火寥落，宛如空城。这里的保安说，只有过年或者假期，这里的人气才会比较旺盛，
异地置业的业主们，大多只是买了楼就把房子空在这里。白天，这里的售楼部更是人气低迷，偶尔有几部车停在门口，也大多是粤B牌照（注：深圳地区），本地车基本不见踪影。销售人员无精打采地说，在从去年初到8月以前，这里无论何时来，都能看到许多“抢楼客”，一天三价更是家常便饭。自从去年9月新调控政策颁布之后，依靠外来需求支撑的惠州楼市骤然转冷。现在偶尔也会有外地客户前来看楼，但大都只看不买。
后花园的定位偏差
类似的炒楼风潮早在上世纪90年代初就在惠州上演过。当时的炒地热中，惠州当地甚至有“80年代看深圳，90年代看惠阳”的说法。但很快这一梦想却随着地产泡沫破灭而成泡影。
2005~2007年，惠州已发展起来的数码电子产业年产值逐步突破1000亿元大关，加上43亿美元投资的中海壳牌项目投产，重新引发了惠州的产业转移想象。据有关方面测算，正处产业结构调整的深圳，其工业转移的产值将高达4000亿元，惠阳凭借其区位、资源、产业、基础等四大优势，有望承接其中的四分之一。
伴随工业的逐步转移，近些年来房价的不断高企甚至令惠州开始承接深圳等地转移而来的居住需求。从2005年开始，中信华南、合生创展、保利地产、金融街、富力地产、雅居乐、万科、龙光集团等一系列外地知名集团在当地政府热情招商引资下进入惠州。
随后，2006年末开始在深圳炒楼潮中赚得丰厚身家的香港、深圳炒家也开始转战这个近邻。到了2007年，惠州的房地产开发投资及异地炒楼比例都在快速增长。
去年全年，惠州全年土地交易成交67.5亿元，超出起始价26.6亿元，全年上缴市财政土地出让净收益40亿元，比2006年的18.5亿元增加了21.5亿元，增长了116％。更惊人的是在大亚湾地区，2007年其GDP占惠州全市15％以上，同比增长超过56％，其中房地产投资金额一年内增加了5倍，这些增幅全部为全市平均水平的5倍。而这里也成为惠州炒风最炽热的地区，某代理中介机构的调查显示，这里有82％的异地置业比例，当中短期炒家占50％以上。而惠阳地区有关政府部门调查表示，该地区新盘空置率超过50％。
曾经希望成为一线城市产业转移地的惠州，可能成为一线城市炒楼团的后花园。
炒房团退市
2007年惠州经济总量在广东排名前十，但2007年人均可支配收入只有深圳的68％左右，GDP总量只有深圳的1/6不到。但是由于惠州邻近深圳龙岗，2007年外地炒楼团热钱大举进入这座三线城市。惠州市房协内部资料的有关调研数据显示，2007年惠州的GDP总值达1002亿元，同比增长不到30％。其中固定资产投资的拉动作用不可忽视，总额超过450亿元，同比增长46％，其中25％为房地产开发投资，其同比增长100％。而根据惠州统计局及有关部门的数据，2007年惠州的居民人均可支配收入只是同比增长了7％左右约达到17000元；但惠州的一手楼均价却已经达到4732元/平方米，同比增长61％。在惠州老城区惠城区以及新区惠阳区，更是形成了泾渭分明的本地市场与外地市场之别。
惠州市房协有关负责人说，“那些卖每平方米10000以上的别墅和高档盘，本来定位就不是卖给惠州人的。”在惠阳地区，不少业内人士都认为，异地置业的比例应该在70％~80％左右，在去年7月惠州有关部门的摸底调查中，惠阳地区的新盘空置率约50％。
然而在新政策影响下，深圳炒房团逐步撤出，惠州楼市近期以来成交持续低迷。去年1~9月，根据惠州房产交易中心网上即时签约数据，合计卖出18810套新房，每月超过2000套。但是去年12月只成交了1196套新房，环比下跌46％。今年1月份据当地代理统计，部分新盘更出现零成交。即使坚持不降价的不少外地开发商如合生、雅居乐等开发的豪宅，也出现了分期付首期以及折扣优惠加大等促销措施。一些小型楼盘的滞销产品更是出现了比全市均价低30％的价格。
内需消费不足的忧虑
在惠州房协的工作总结报告中，记者发现了一个有趣的例子：在深圳炒楼团退市后，市房协曾多次组织有现楼销售的开发商座谈研讨，以帮助他们了解形势发展，引导市场。其中一名本地发展商则坚持认为2007年被炒房团推高至5200元/平方米的全市均价是合理价格，降价就会导致烂尾楼再度出现。但房协替他算了笔成本账后，他终于“体会到地产开发必须诚信面对社会和约束自我，在市政府召开的业界人士座谈会上恳求表态，认为4200~4500元/平方米的价格切合惠州实际，并按此价格作出调整收到不错的销售效果”。
此外，在有关部门的耐心“引导”下，一些本地开发企业在去年的炒楼潮中，也始终坚持平价策略，或对本地买家提供较高折扣优惠，以及对炒房客进行限制销售的措施等，则成为被当地政府树为代表行业健康发展的典型。政府方面还表示会对本土企业给予一定支持，在地块出让划分上考虑中小企业的利益。
惠州市房协会会长谢谭职说：“目前惠州在建及已建的商品房面积超过1000万平方米，而我们还在大幅放量供应土地，未来三数年后更多的商品房买主在哪里？在珠三角一小时生活圈的概念下，人们算的可能只是生活圈的时间成本账，却没有算过交通成本账、生活工作成本账。惠州房地产市场内需消费不足的忧虑已经在投资开发形势大好的现状中逐渐逼近。”他表示，吸取了上个世纪90年代初泡沫破灭的教训之后，惠州市能够对热钱袭击房地产防患未然，对开发商进行引导，不让本地居民受到虚高楼价的危害。“在房协的开发商会员旗下，掌握了全市超过60％的开发面积，如果这些会员能够清醒认识市场，不参与炒作，就能够保证市场较大范围内的理性发展。”
惠州市政府办调研科去年底花费两个月时间调查写出的《惠州房地产发展趋势分析》总结：“在现阶段下，惠州房价不可能也没必要向深圳广州看齐，房价的涨跌只与惠州本地经济发展水平及人均收入发生关联。政府要监控外地人在惠州的炒楼行为……”
房地产业对于惠州的经济拉动立竿见影，也成为这个三线城市在珠三角产业转移潮中承接速度最快的一个行业。但飙升的楼价以及迅速增长的开工面积使这个曾在上个世纪90年代是地产泡沫重灾区的城市重新蒙上阴影。(编辑:苏苏) >>浏览更多房地产热点新闻，了解更多楼盘资料，请点击进入焦点房地产网首页 | 
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