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京万柳餐饮街区商业生态调查 社区餐饮傍着富人
搜狐房产 house.sohu.com 2008年02月25日09:06 北京商报 发表评论
付昱佳
  社区与餐饮如同一对孪生兄弟,总是形影不离。

  上世纪90年代初,方庄是北京第一个现代化的、号称亚洲最大的成熟社区。便利的交通、完善的配套设施,让方庄“聚拢”了大批演艺界名人、企业家和政府机关人员,成为北京第一个“富人区”,并诞生了一条北京知名的餐饮街——方庄餐饮街。

  方庄“富人区”虽已事过境迁,但北京一个个拔地而起的高档住宅社区,正在成为下一个“富人区”。万泉新新家园、万柳光大家园、锋尚国际公寓等所在的万柳地区就是这样一个京西“富人新贵区”。与它捆绑发展的餐饮街区——万柳东路和万柳中路,也初具规模。或许,不久的将来,它们将成为第二个、第三个……方庄餐饮街。

  富人区里的餐饮奇葩

  万柳是北京城区西北部富人最集中的区域。

  “2003年,在北京市商品房平均售价为每平方米五六千元时,万柳地区的万泉新新家园售楼价就达到1万元/平方米,高出北京市整体楼价近一倍。而现今的万柳地区房价更是翻番往上涨。”一位房地产业内人士向记者印证,今年1月前半个月,万柳地区的二手房均价为23952元/平方米,是北京同期涨幅最高的区域。其中光大水墨小区的报价在32000-35000元/平方米左右,万城华府则高达在38000-40000元/平方米左右。

  高房价对应的是高收入人群。一位曾经对万柳地区做过调研分析的地产人士称,万柳地区是中产阶级及高端人才居住的地区,他们主要以IT、金融等精英为主。有人把他们归结为“稳重、内敛、不张扬,同时富有深厚文化内涵的一群人”。他们对于周边社区商业的配套,尤其是餐饮业的需求最为迫切,且更注重品质。

  守着这样一群富人做生意,当然是商人们求之不得的事。“餐饮业和其他行业不同,选址的成败决定了这个餐饮企业今后发展的成败。因为,一个地区人群的家庭状况、人口密度、客流量、购买力等多种因素是决定餐饮店能否吸引到有效客流的重要因素,是决定其能否盈利的关键环节。万柳这样的富人聚集区正是餐饮企业看好的优质市场。”一位餐饮业业内人士说。

  2003年,以大鸭梨、宏状元为首的餐饮企业正式吹响了进军万柳地区的号角,从此拉开了万柳地区餐饮业繁荣的序幕。

  品牌餐饮受青睐

  捧着金饭碗,未必就吃得香。

  初期,进驻万柳地区餐饮企业的日子并没有想象中的那么好过。“几年来,万柳地区餐饮企业已经换了一茬又一茬。2003年,在大鸭梨、宏状元首先进驻万柳地区之后,一些茶馆也陆续进入万柳地区。随后,海鲜烧烤、涮肉等各种餐饮开始大规模挺进,但换手率很高。很多餐饮企业都已经换过两三家、三四家了。”家住万柳地区的刘小姐告诉记者,目前,只有如大鸭梨、浏阳河、上海大渔铁板烧、大宅门等大的品牌餐饮企业才在万柳站住了脚。

  “当时,万柳高档小区入住率并不高,自然消费的人群就不多,生意就不会像现在这样火。同时,这些餐饮企业没有很高的知名度,又不在市政主干道上,无法吸引到远处的食客,只能先依附于万柳地区原有的老社区人群。此后不久,世纪金源的开业又给万柳地区的餐饮带来很大冲击,分流了相当一部分食客。”刘小姐回忆说。

  其实,万柳地区的餐饮业发展之路与方庄美食街有着异曲同工之处:经过逐轮残酷的“市场淘汰赛”后,知名品牌餐饮企业凭借着过硬产品、特色产品、优质服务,才得到了市场认同,走上良性发展的道路。

  “万柳地区本身就决定了该地区的餐饮业将是品牌餐饮的天下。这里的消费人群都是成功人士和IT、金融界的精英人士,他们的消费观念与一般的社区人群不同,并不是实惠和普通家常菜就能满足的,他们需要的是一种品质、一种档次、一种特色。所以,以法式烧烤而闻名的上海大渔铁板烧、浏阳河大酒楼、大宅门酒楼等一批中高档的餐饮企业受到热捧。每天晚上,这里都是热闹非凡、座无虚席。”一位餐饮业内人士说。

  万贸购物中心独树一帜

  万柳的“磁场效应”远不止吸引餐饮业等社区商业那么简单。今年下半年,集“衣、食、乐、逛”为一体的“高品质生活体验购物中心”——万贸购物中心将横空出世。它的出现将为繁荣北京京西商业、提升万柳区域休闲娱乐生活品质添上浓重的一笔。

  万贸购物中心相关负责人介绍说:“万贸购物中心是一个为京西80万高素质、高学历、高收入人群量身定做的高品质生活体验购物中心,不仅能满足周边居民的生活需求,同时也将为内敛、追求品质、时尚、休闲、注重家庭消费的西区贵族阶层,提供一种集餐饮、购物、休闲、娱乐为一体的优雅生活方式。”

  如果说两年来海淀兴起的“新商潮”运动,奠定了区域多层次商业格局的雏形,那么接下来的“精致化、极致化”作业则是万柳商业能否成功“定妆”的决定性环节。

  万柳商业需要点睛之笔。据万贸购物中心的项目开发商透露,ONE MALL的“极致化”工程涉及到硬件设计、市场定位、商业规划、招商组织和经营创新五大环节。

  在建筑设计和布局规划上,万贸独创了3000平方米的阳光玻璃顶,12米宽的室内一字长街。平面上多元化的业态沿街组合分布,立面上地上5层各自形成可见性极强的退台结构,中庭的观光电梯提供全方位的感观享受。

  商业规划上,万贸将设置零售、娱乐、餐饮、生活服务四大类业种,涵盖国际品牌超市、时尚精品百货店、名品服装服饰专卖、体育休闲用品专卖、精品餐饮、五星级主题影院、家居、儿童游乐等数十个业态。ONE MALL同时为家庭购物者开辟了大型室内表演台、旋转木马、儿童乐园、体育休闲广场和景观吸烟厅等功能区,还专设家庭洗手间、医务服务等设施,为全家购物出行提供最优环境。

  作为万柳乃至海淀商业的点睛一笔,ONE MALL给了自己一个这样的定位——为注重消费氛围和商品档次的西区“新贵”提供精致、典雅、品位、时尚的一站式高档次消费享受。在这一定位背后,寄托着项目管理团队“只租不售”、强化运营的规划初衷,也蕴藏着让西区人眼前一亮的精品组合和游逛乐趣。“定妆”后的万柳——海淀商业,让人们拭目以待。

  商报记者 付昱佳

  专家问诊

  市场跟着需求走

  高档混合住宅社区的商业,尤其是餐饮业不是纯粹的社区餐饮,而具有一定的商务餐饮性质。加上商业需求的不确定性,因此商业物业在规划、设计时应当保持一定的适应性和灵活性,以便于商家的调整。

  市场跟着需求走是商业发展过程中不变的真理,社区商业的发展也是如此。

  北京城区的社区按入住人群特点,主要可以分为三类:普通社区、高档住宅社区、高档混合住宅社区。

  高档混合住宅社区的商业较其他社区有两个明显特点。首先,其商业要兼顾商务需求,尤其在餐饮上体现较为明显,餐饮设施不是纯粹的社区餐饮,而具有一定的商务餐饮性质。这里的商务交往是二元的,既包括商住人群的商务宴请,也包括高尚社区人群日常生活中带有一定商务性质的休闲餐饮需求。因此,其餐饮在定位、档次和消费环境上应该满足商务交往的需要。

  其商业的第二个明显特点是,商业需求的不确定性。高档社区人群追求消费的品质、品位和个性化,和一般的社区商业需求相比,此类需求往往是更难以准确预测、准确规划的。商家你来我往的淘汰、更换也是商业和市场彼此磨合、适应的结果。有鉴于此,在此类社区中,商业物业在规划、设计时应当保持一定的适应性和灵活性,以便于商家的调整。

  有亿城中心、新起点嘉园等商住项目,万柳社区是明显的高档混合住宅社区,其商业发展轨迹也不例外。经过几年的摸索、调整,万柳的商业逐渐走向稳定和成熟。然而西有金源、东有城乡,万柳商业的进一步发展、提升,需要内外兼修,找准定位,更好地适应消费需求。

  商家故事

  藏身“古建筑”的美食

  古老的文化像一杯散发着悠悠清香的茗茶,值得人们细细品味;古老的建筑像一幅静止的秀美画面,让人肃然起敬。如果将古老的文化、古老的建筑与当代的美食结合起来,那么人们品到的将不仅仅是美食,而是文化美食大餐,更是一次精神之旅。

  在北京的万柳就有这样一家藏身“古建筑”的美食殿堂——新贵大宅门。第一次来新贵大宅门的人,都有这样的感觉:我们仿佛穿越了时空隧道,来到了明清时期的豪门大院。在摇曳的橘红色灯光映衬下,透着古色古香的明清建筑、明清式家具和摆设、精美的苏绣、各色精致的瓷器……这一切近乎完美的场景,真让人不敢相信,自己到底是在一座富丽堂皇的酒楼,还是在一座精美绝伦的古建筑博物馆?

  毫不夸张地说,新贵大宅门构思之巧妙甚至可以堪比苏州园林,真是一步一景。

  “这里所有的设计都是新贵大宅门老板康健(康健博客,康健新闻,康健说吧)一亲手设计的。他本人就是国内知名的建筑美学专家。”新贵大宅门相关负责人介绍说,为了烘托出明清时期的宅门文化,康健一在全国范围内收寻民间珍贵的缕空门、窗,镶嵌于店堂,把明清时期的硬木家具摆放其间,再用大量的中国百年名门望族用的古砖、古雕、木雕、石雕、青石、原木,巧妙还原了中国古代宅门历史文化风貌,凸显了浓郁的中国特色。其中,2000多扇、上百年历史的苏作、徽作、山西的缕空门更是成为大宅门“门”文化的一大亮点。

  而“宅门私房菜”则让人过足了美食的瘾。“宅门私房菜”为旧日老北京走南闯北、见多识广的王公、官吏、富商等富豪阶层,在尝遍了八方美味后,聘请名师大厨将各地风味、名菜融入自己地处深宅大院的官宴及私人家宴。因此,宅门菜是一个不同于宫廷菜和民间菜、荟萃南北精华、既海纳百川又独成一派的菜品体系。

  目前,新贵大宅门主厨的郭新军大师是蜚声海内外的“谭家菜”第四代传人,在继承挖掘旧时豪门、官宦人家的“宴会菜谱”和“私房菜谱”,融合华夏各地广受欢迎的精品菜肴特色的基础上推陈出新,发扬光大,继而创制出既可商务宴请,又适合亲友聚会的南北大菜。

  “‘宅门菜’涵盖了京、杭、川、粤四大菜系,以谭家菜为主,不但包含高档的燕鲍翅、名贵山珍海鲜,也有豆汁、焦圈、麻豆腐、炸酱面、打卤面、韭菜合子、糊塌子、京东肉饼、宅门烤鸭等老北京小吃。”相关负责人说。

  在不断创新后,大宅门共推出了黄焖鱼翅、宫廷酱排骨、石烤虾、宅门骨近300道菜品。大宅门菜品的做法甚是讲究,浓汤系列菜以翅、参、肚为原料,有的需花8小时才吊成,煨出的鱼肚丝、鱼唇丝、冬笋丝咸鲜味厚。创新菜石烤虾,是把一只只鲜虾用竹签穿上,用油爆片刻置于钵中,钵内高温石头烤得虾肉热气腾腾,浇的汁儿却是叉烧味的,吃起来鲜美爽口……

  除了丰富的菜品外,每晚上演的堂会演出也是大宅门的保留节目。在二层大厅专辟古色古香的“戏台”,每晚都有川剧变脸、魔术杂技、曲艺柔术、中华武术、相声小品、京剧折子戏、京韵大鼓、戏曲经典唱段、琴书等堂会演出上演。在这样的环境中进餐,真是一种享受。

  这样的环境、这样的菜品、这样的特色表演,真是不火也不行。“刚开业,新贵大宅门的生意就可以用‘火爆’二字来形容。”2006年12月开业的新贵大宅门,每晚都座无虚席。大宅门开门红的成绩,给康健一交上了一份满意的答卷。“万柳地区是高消费人群聚集的地区,针对他们既有家庭聚餐,又有高档商务餐的需求,大宅门从多个层次满足了他们的这种需求,得到了市场的认可。”商报记者 付昱佳

  下期预告

  香山买卖街

  香山买卖街可谓今非昔比,早已不再是充斥着叫卖与吆喝的旅游纪念品专卖场。沿街的咖啡厅、酒吧既是登山游客驻足歇脚的好地方,又为香山增加了些许浪漫情趣。山脚下一间接一间的咖啡馆,让游客把满身疲惫融化在浓浓的咖啡里,加上冬日暖洋洋的太阳和窗外的山景,想必能够满足一份畅游心情。

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