|
李军今年30岁，从国外留学回来在一家开发软件的外企工作，颇丰的收入让原本有自己居住房屋的他动了投资小户型的念头。“我身边的同事朋友大多选择在交通便利、配套完善的长安街沿线租房或者购买二手房，这让我对长安街沿线的小户型物业产生了浓厚兴趣。”李军在寻求《楼市》购房纪实栏目帮助时对记者如是说。2月20日，本刊记者随李军一道前往二三环之间的国海广场项目进行实际考察，为欲在该区域投资的买房者提供参考。
时间：2008年2月20日上午12：00—13：20
购房人：李军
目标楼盘：地铁1号附近楼盘
楼盘价格：20000元/平方米左右，总价控制在120万元以内
物业类型：酒店式公寓
目标户型：适宜投资
为了满足李军的投资要求，《楼市》购房纪实栏目记者与李军进行了多次沟通，最终在二、三环长安街沿线、地铁1号线附近的公主坟区域选择了国海广场。2月20日，李军在记者的推荐下来到该楼盘，对其进行了实地考察。
时间：12：00—12：10 心情：愉悦
楼盘距离地铁1号线公主坟站步行约3分钟
中午12：00，刚刚结束了一上午繁忙工作的李军如约在售楼处与记者相会。“从三元桥的单位所在地开车过来用了10分钟，一路上交通情况较顺利。”
进入售楼中心时，李军仍旧沉浸在一路上没有堵车的兴奋中，随即夸起项目的交通便利来。张姓销售人员介绍道：“项目位于长安街与西三环交汇处，向北可到中关村、上地，向南可至北京西站，向西抵达五棵松奥运场馆，向东可达金融街、天安门、国贸。地铁1号线所设的公主坟站距离项目大概50米，步行约三分钟，可换乘地铁2号线、5号线、13号线以及建设中的地铁4号线、9号线、10号线等。”
专家马后炮
好地段的标准主要是指繁华。好地段的标准还有居住环境是否够好，该小区的基础配套设施是否够完善。主要包括出行、购物、休闲、市政规划是否有利于该地段的发展等因素。当然，如果用于商业使用，则还要看商业氛围如何，是否有利于商业发展。
投资总是有风险的，如果投资房地产，要根据房屋所在位置、配套设施、规划发展、国家政策及自己的能力谨慎投资。
时间：12：10—12：20 心情：一般
社区配套完善
项目所在的公主坟区域已形成成熟的居住氛围。项目周边分布有海淀区实验小学、翠微小学、首师大附中、57中等教育资源，北京儿童医院、中国人民解放军总医院等医疗配套设施，城乡贸易中心、翠微商场等综合购物商场，能满足业主的生活所需。
对项目配套和地理位置满意，但距离地铁公主坟站较近，部分楼座临街，同时长安街沿线车辆均会经过该座楼宇，噪声污染成为李军的心头之痒。据此，销售人员解释，项目所采用的玻璃隔音效果强，不会有太大噪音。
专家马后炮
对于居住小区而言配套设施包括基础设施和公共服务设施，基础设施主要是水、电、气、热问题，公共服务设施主要包括一些教育、文化、体育活动的场所，社区管理、医疗服务等场所。还有出行问题。如果具备这些条件则该小区的配套设施则是较完善的。
纪实回眸
中小学：海淀区实验小学、翠微小学、羊坊店中心小学，首师大附中、翠微中学、57中、玉渊潭中学、育英中学、育英学校
大学：首都师范大学、中国青年政治学院、人民大学、北京外国语大学、北京理工大学、清华大学、北京大学
综合商场：长安商场、百盛购物中心、城乡贸易中心、翠微商场
幼儿园：海娃幼儿园、蓝天幼儿园
银行：中信实业银行、农业银行、建设银行、工商银行、招商银行、中国银行 、华夏银行、交通银行
医院：海军总医院、宣武医院、北京儿童医院、水利局医院、中国人民解放军总医院、武警总医院
休闲娱乐设施：舍宾、中体倍力、保龄球、同顺洗浴
餐厅：上海鹭鹭酒家、渔公渔婆、基辅餐厅、东来顺、山水甲山
其他：民航班车：新兴宾馆门前 ，新兴宾馆→友谊宾馆→北太平庄→安贞大厦→首都机场
时间：12：20—12：40 心情：一般
容积率、密度双高
根据李军的总房款及要求，销售人员推荐了W5简约户型，总建筑面积49平方米。记者观察发现，大采光面、大面宽、浅进深、合理的空间分割、3.2米层高为该户型最大的特点。单价30555元/平方米，总价147万元，首次置业首付30%为450270元，20年月供7699元。根据第二套房贷的新政策，第二次置业首付则为40%，即588000元，20年月供6880元。商业贷款、公积金贷款均可选择。
而此时李军从楼书上得知，项目总建筑面积26万平米，占地面积32600平米，容积率5.5，建筑密度30%以上。“项目容积率和密度是关系到居住舒适度的重要指标，项目如此高的容积率和密度，是否会影响居住品质？”对此，销售人员解释为项目处在长安街沿线寸土寸金的位置，楼盘的容积率很多都为5以上。
时间：12：40—13：00 心情：愉悦
升值潜力看好
李军随即问道：“如果用作投资，项目增值的因素何在？”销售人员介绍道：“房屋为住宅立项，规划有住宅、写字楼、商业，所有产权均为70年，把项目用作投资的消费者不在少数。”投资房产最重要的因素是其稀缺性，国海广场处在寸金寸土的长安街沿线，地理位置的优越性就足以使项目增值，项目本身规划有商业和写字楼，浓厚的商业氛围使得其租住的需求加大。租给公司的租金肯定比个人的租金高，这样短线投资会比较好，如果租给个人，尽管租金会低些，但比较适宜长线投资。2007年末，项目周边小户型公寓项目均价25000/平方米，目前二手房价格就已经达到20000元/平米，小户型产品更成为区域房产投资的佼佼者。
对开发商的资质，李军提出疑问。销售人员说道：“该开发商是一家以房地产投资为主体、专注开发优质的城市住宅，拥有丰富的住宅和商业地产开发经验，因为是国企，相比较其它开发商拥有更强大的资金链专注产品品质开发，曾开发 莲馨苑。”
专家马后炮：
以住宅立项做办公楼的项目交纳土地出让金，并具有70年的使用年限，贷款政策相比纯写字楼难度低。正是因为其具有这样的优势，所以备受中小企业的追捧。现实中也有不少这样的项目开发、建设并使用。
但这样的做法也存在一定的风险。首先，将住宅立项的项目建设成为商业用途的办公楼，涉嫌违反了我国《城市规划法》有关建筑不能改变使用性质的规定。其次，2006年6月19日，北京市工商局曾叫停了“民宅商用”。我国《物权法》第七十七条虽然没有限制“民宅商用”，但也要求业主不得违反法律、法规及管理规约，将住宅改变为经营性用房。若业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，还应当经有利害关系的业主同意。最后，虽然这样的办公楼受到中小企业的追捧，但也有人认为这样对纯写字楼形成不公平的局面，也影响了对民用住宅的供应。因此，将来若因某种原因停止住宅楼商用，会对没有独立厨房、卫生间的户型设计和土建结构的住宅立项的商用楼带来重大影响。
纪实回眸：
事后记者从中介公司打探到，公主坟区域住宅零居或者一居的小户型租赁价格在1600-1800元/月左右，二居2200-2500元/月左右，三居2800-3200元/月左右。
项目开发商中房京贸房地产有限公司，注册资本金为5000万元，由两家股东控股，其中中房占绝对控股地位。其是一家以房地产投资为主体、专注于开发优质的城市住宅、商业地产，涉足资产管理、物业管理等领域的综合性投资公司，拥有丰富的住宅和商业地产开发经验。2000年曾成功开发 莲馨苑，目前在建的国海广场获得北京市政府首肯，并列入2008年北京奥运会的形象工程之一。
时间：13：00—13：20 心情：愉悦
物业公司服务标准为酒店服务标准
既作投资，物业管理水平和物业服务质量标准同样不容忽视。
对项目物业管理，销售人员表现得信心十足：“该楼盘物业公司是戴德梁行物业顾问，曾被欧洲权威财经杂志《Euro money》评选为2005年度中国、新加坡及英国等地‘最佳房地产顾问’，是荣获中国唯一‘一级房地产价格评估资格’、首家荣获ISO9001（2000版）认证的国际物业顾问公司。物业管理公司是北京汉海物业管理有限公司，注册资金1000万，是国家三级资质物业管理企业，为客户提供专业而全面的房地产物业咨询顾问服务，精心管理建筑设施配套，为业主、租户及投资者提供周到悉心的高品质服务。”商业类物业收费标准、水电费价格都按商业标准交付，物业费预计5.85元/月/平米，采暖费、停车费目前未定。
项目为酒店式公寓，但服务标准能否达到酒店式公寓服务标准呢？销售人员解释道，物业服务标准也是按照酒店式服务标准执行。24小时保安巡逻，24小时楼宇对讲机绝对保证业主的私密性和安全性，为每位业主量身打造全球化私人管家服务方案。
专家马后炮：
酒店式物业管理，是在物业管理中吸纳酒店管理的模式和服务意识，同时结合物业管理的特点，在高档的物业区域内实施的一种优质的管理和服务形式。酒店式物业管理特点是：人性化，个性化。其内容包括（一）、酒店式常规服务；（二）、设备、设施管理维修服务；（三）、秩序维护服务；（四）、秘书式商务服务；（五）、保姆式家政服务；（六）、物业管理服务；（七）、特约家庭医疗保健服务；（八）、文化、体育健身、休闲娱乐服务；（九）、生活服务。其标准明显高于住宅物业服务水平。
为了满足李军的投资要求，《楼市》购房纪实栏目记者与李军进行了多次沟通，最终在二、三环长安街沿线、地铁1号线附近的公主坟区域选择了国海广场。2月20日，李军在记者的推荐下来到该楼盘，对其进行了实地考察。 | 
搜狐房产 
