1．1 整体市场供应量分析

　　2007年深圳写字楼二级租售市场供应量共达56.38.万平米，其中2006年存量20.58万平米，新增推售面积约24.49万平米，新增只租不售、单一业权的写字楼面积11.3万平米。同比06年写字楼市场新增可售面积（不含租赁型物业），07年深圳写字楼市场新增可售面积减少15.3万平米，下降幅度约38.4%。但由于“只租不售、单一业权”型写字楼在07年市场供应总量中占据很大份额，整合考虑新增推售面积与新增租赁面积，07年深圳写字楼市场新增供应量共约35.8万平米，同比06年减少了4万平米。

　　由于2006年第四季度福田中心区财富大厦、现代国际以及中心西区联泰大厦集中入市，且仅有小部分当年消化，虽然同比05年底存量减少7.5%，但2006年底深圳写字楼市场存量依然保持较高水平，约为20.6万平米。

　　备注：根据深圳国土资源网发布的《2007深圳房地产市场发展综合分析报告》显示，07年深圳写字楼批准预售面积为9.91万平米，但考虑到历年深圳市场实际上均推出大量商务公寓性质办公物业，该类项目办公用途明确，且根据实际销售情况来看，基本由具有办公自用需求的企业型客户及部分投资客户消化，因此，为了全面体现深圳办公物业市场供应状况，自05年起世联持续跟踪该类物业供求状况，且将此类典型办公类商务公寓供应量纳入整个深圳写字楼市场新增供应量中。按此统计口径，2007年深圳办公物业市场新推售写字楼与商务公寓共计24.5万平米。

　　继06年深圳写字楼市场在福田中心区首次推出单一业权写字楼免税大厦、地铁大厦，同时大中华国际交易广场、新世界中心亦将部分未售单位转向租赁， 07年深圳写字楼市场继续推出两个高端甲级写字楼项目：中心区嘉里建设广场与星河发展中心，共计租赁型办公物业供给量达到11.3万平米。整体来说，深圳写字楼市场“只租不售，单一业权”的发展态势正进一步明显。

　　备注：由于自2007年起，持续代表深圳写字楼市场主流发展方向的福田中心区，其写字楼市场新增项目均为只租不售的高端甲级写字楼，且体量之大不可忽视，因此自07年起世联将只租不售的写字楼项目与新推售的写字楼一起纳入写字楼市场供应面积考虑，图2-1中07年新增供应量中，通过不同色块分别代表新增推售与只租不售项目的供应面积。

　　从历年深圳写字楼市场新增供应情况来看，自2002年后，深圳写字楼供应量稳步放大，整体市场呈现不断繁荣的态势，并在05年达到高峰。由于07年市场政策环境多变，客户观望情绪渐浓，市场成交受到一定影响，致使许多原计划在07年下半年入市的项目推迟面市，新推售量较往年明显下滑。但由于高端写字楼市场只租不售项目的迅速发展与集中面市，07年深圳写字楼市场整体新增供应量依然保持高位运行。

　　继06年深圳写字楼市场在福田中心区首次推出单一业权写字楼免税大厦、地铁大厦，同时大中华国际交易广场、新世界中心亦将部分未售单位转向租赁， 07年深圳写字楼市场继续推出两个高端甲级写字楼项目：中心区嘉里建设广场与星河发展中心，共计租赁型办公物业供给量达到11.3万平米。整体来说，深圳写字楼市场“只租不售，单一业权”的发展态势正进一步明显。

　　1．2 各片区市场供应比较分析

　　1.2.1 各片区市场活跃度比较

　　南山写字楼市场“多点开花”快速发展，与中心区、中心西区并驾齐驱，充分体现深圳多中心商务组团发展态势。

　　如图2-3所示，可以发现2007年深圳写字楼市场供应在区域分布方面继续保持06年的发展趋势，即：从福田中心区“一支独秀”逐步转化为各片区共同发展，07年各片区新增供应量相较于06年进一步均衡化。中心区经历05、06年集中放量后，在07年新增供应量进一步减小，且多采取租赁形式，片区供应量占全市份额同比下降15%; 中心西区在07年，万轩国际、金运世纪，共计推出办公面积约7.88万平米；南山区除了进一步加强商业文化中心区内高端写字楼的开发外，在深南路沿线及片区主干道沿线多点发展中档商务办公物业，满足区内成长型企业需求，07年南山新增供应量同比06年大幅提升约85%，充分显现赶超中心区、中心西区的阵势。此外，作为深圳传统商务商业区的华强北片区，依靠华强广场综合体的全面入市，再次振兴片区写字楼市场。总体来看，2007年继06年深圳写字楼市场初步出现各片区共同发展迹象后，进一步充验证了此种多中心共同发展的良好态势。（世联地产供稿 编辑：苏苏）

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