光大银行理财师 戴隽

　　交通银行理财师 苏婷

　　张先生问：我今年30岁，医生，太太28岁，护士。两人收入稳定，分别是5000元和2500元。每月家庭支出大约在3000元。我们现在居住在父母准备的公房里，市值40万元。夫妻俩想换一套商品房，考虑在70万元左右。但我个人预计房价会下跌，考虑是否先租房，等房价下跌后再买房。我们夫妇都没有投资理财经验，只有3万元的活期储蓄。请问：我们是该先租房还是买房？请帮我们做一个长期的合理规划。

　　方案1租房更划算

　　首先，预留3个月的生活支出作为备用金已足够，可储蓄中的1万元保存在银行或购买货币市场基金。

　　其次，到底是该先租房还是买房，应该看几年后的资产价值。我们如果现在买房，首付50％，贷款35万元，25年还清，按年利率6.6555％计算，每月支出2397.5元，假设房产预计年增值率为-2％，则3年后，房屋价值减去贷款余额约为32万元；如果现在租房，按月租金1500元，并且将卖房所得资金用来投资，投资预期年收益为8％计算，3年后首付款的价值减房租价值加每月省下月还款价值，合计约为47万余元，因此，3年后，租房情况下资产价值大于购房情况下资产价值，可以认为租房从经济上更合适！

　　方案2卖房付首付

　　首先，建议张先生将现有住房出售，并以出售款项作为首付款进行按揭，资金缺口32万元。张先生可采用公积金贷款和商业贷款组合的贷款方式，预计贷款期限20年，按照当前贷款利率计算，张先生每月需还贷2250元。张先生家庭收入较为稳定，扣除基本支出后每月盈余约4500元左右，应对贷款支出游刃有余。

　　其次，因考虑到张先生不久之后可能会有养育宝宝的需求，建议留存5万元资产作为宝宝的生育准备金，用于理财投资。可选择风险较低且收益适中的新股申购型产品或债券链接型产品。第三，建议张先生为自己购买一份人身保险，保险保额应至少达到50万元。

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