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新视角论坛是由搜狐网、焦点房地产网主办的大型地产年度峰会，自2005年举办以来，至今已经成功举办了三届，每届都吸引了很多经济学家、房地产专家、全国重量级地产企业参与。由于规格高、阵容强，关注行业深度问题，“中国地产新视角论坛”被业界认为是由媒体主办的最高规格的地产论坛之一。2008年3月18日，“中国地产新视角”落地天津，我们将会用全新的视角看待处于快速发展通道中的天津，用最权威的声音来解读天津在打造未来经济增长第三极中的机遇与挑战。
█ 以下为实录
【张明】：女士们、先生们，大家下午好！很高兴这次到天津就宏观经济问题和大家进行交流。首先自我介绍一下，我叫张明，来自中国社科院国际金融研究中心，我的主要工作是做宏观经济和资本市场研究。今天早上两会正式结束，温总理在答记者问时提到2008年对中国来说不是很容易的一年，无论是国际还是国内，环境的不确定都是唯一的主旋律。
我今天演讲分四个方面：第一方面展望一下国际宏观经济的不确定性；其次我想重点谈一下国内宏观经济的形式；第三我想就08年我们可能出台的宏观经济政策做一个斗胆的预测；最后讲一下就宏观调控对于08年房地产行业的影响做一个分析。
这是我要讲的四个问题。（PPT）首先看一下全球经济形势，我概括为次贷危机下的不确定性，如果说我们要简短的回顾一下次贷危机爆发的根源的话，我主要概括为三个方面，首先是房地产金融机构不负责任的过度放贷，导致金融风险的累计，所谓次贷就是房地产金融机构向原本没有能力还本付息的群体进行的贷款，在这里就不详细介绍了；第二个环节是从20世纪70年代兴起的资产证券化。把这些债权从金融机构的资产次贷中剥离出来，作为一个资产磁向投资者发出债券，把资金风险从房地产信贷的提供者转移到资本市场手里，造成信用风险的扩散。第三点是美联储不断加息以及美国房地产市场不断的下降引发的危机。美联储从2005年最高的5.2%下降到目前的3%，但是之前却有一个更猛烈的升息，是从历史最低水平的1%上升到5.25%，这是因为美联储不断加息，导致浮动利率抵押贷款利率的提高，最终导致次级抵押贷款利率的上升。
中国社科院国际金融研究中心秘书长经济学博士张明
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我讲的重点是，次债危机在08年给全球经济带来的影响。我概括为以下几点，首先讲一下我的几个观点：第一点，我认为次债危机还会不断恶化，从目前来看会向以下领域扩展。首先次债违约率上升已经影响到美国优质贷款，造成优质贷款市场违约率的上升，同样，以优质贷款为抵押发行债权的信用瓶颈不断下降，造成债权价值不断缩水；第二点目前次债危机引发信贷紧缩，已经对美国消费金融产生影响，包括美国的信用贷款、汽车贷款以及助学贷款，这些领域的违约率开始上升。第三点，目前次债危机的爆发导致全球投资者风险规避程度的上升，或者说风险平衡的下降，这导致美国垃圾债券，也就是我们所说的高收益债券风险上升，致使靠高收益债券融资的PE、VC融资链条发生危险。最后一点现在次债危机也影响到欧洲地区，也就是说国债违约风险开始上升，这是第一点。
第二点是美国经济会因次贷危机有所消退，主要是消费和投资两个方面。
第三点是美元大幅贬值。现在大家可以看到人民币兑换美元马上就要突破7了，欧元对美元已经突破1.5，美元贬值的趋势会不断持续；下一个是全球能源和促进价格上涨。对我们来说，原油价格现在已经突破每桶100美元，黄金价格即将摸高一盎司1000美元；最后一点是国际资本流动的不确定性增强，我们认为在08年到09年之间会有三个方面的转变。
(PPT)首先我们看一下美国房地产市场，这张图表反映美国房地产市场成屋销售和新屋销售不断下降，也就是说美国房地产需求不断萎缩。在需求萎缩的情况下，导致美国目前房屋的存货，不管是新房还是二手房，都达到历史最高水平。
另外可以看出来，在2006年之前美国房地产价格处于一路攀升的状态。但是从06年开始，美国房地产市场已经到了一个顶峰，现在开始下滑。从美国前两次房地产周期来看，从顶峰到谷底要经过两到三年，而美国本土的房地产市场是从06年开始下滑，也就是说次贷危机可能会持续到09年。
目前从OECD国家来看，目前大部分国家房价开始下滑。我们可以看出来，除了英国和日本以外，其他国家07年房地产价格比06年都有比较显著的下滑。
(PPT)这张图表就说明，根源于次级抵押贷款的信贷紧缩在向其他市场蔓延。我们可以看到，几乎是所有种类的贷款风险都不断上升。在上升的时候，全球金融史爆发一个很知名的事件，美国第五大投资银行贝尔斯根几乎倒闭。贝尔斯根在全盛时期每股价格是145美金，最近是25美金。大家知道他被摩根大通收购是多少美金吗？
下一个我想讲的是，美国的次贷危机已经从整个信贷市场向实体经济蔓延。如果我们要分析美国经济走势的话，主要有三大块拉动了消费投资和进出口。目前除了进出口以外，消费投资都有较大幅度下落。一般消费投资会从先行指标来看，因为先行指标走势会反映未来经济走势。我们认为反映消费走势比较好的指标是消费者信心指数，从07年第四季度到现在，美国消费者信心指数在不断下滑。如果分析投资的话，耐用品订单我们又一个比较好的指标，就是耐用品的定单，去年到现在还处于比较高的位置，但是已经处在下滑的迹象已经比较明显，我们预计在08年第一季度，特别是三月份还会有一个很大程度的下滑。
我们从08年对全球主要经济体的增长预测可以看出，全球增长率都有下滑，从4.7到3.6。而美国呢，我们可以看到在2008年有两个月的下滑，也就是从技术意义上说出现我们虽说的衰退。除此之外，日元、欧元区包括中国增长率都有所回调。在次债危机和下滑的阴影下，目前美元汇率不管是对欧元、日元还是对人民币，都到了历史的低点。因为美元是全球能源和初级产品交易的计价货币，所以美元疲软自然导致全球能源和初级产品市场价格的飙升，目前全球三大主要能源期货的价格都已经突破每桶100元，而且将是长时间的持续。黄金价格也即将突破每盎司1000美元。更值得我们注意的是，与中国目前通胀形式有紧密关系的是全球粮价飙升。从全球市场来看，无论是大豆、玉米、小麦的价格都有比较显著的增幅。
最后一个稍微让我们感觉有点幸运的是全球基础价格有点回落，但预计在未来还会创下一个高点。
国际形式我想重点谈一下在08到09年，国际资本流通出现三个转变：第一个时期是08年上半年，我们认为国际资本流动的方向是从新兴市场国家到发达国家。主要原因是发达国家金融机构还在不断减轻资产、报出亏损，他们需要提高自己的资产整合度，所以说需要撤回在新兴市场的投资。在这种情况下，目前来看中国股市下跌和美国走势基本是一般的，就是说在不同市场上操纵股价的都是同一个机构，热钱对于中国股市的影响已经超过了预期。
第二阶段会出现在08年下半年，国际资本会重新从发达国家流向新兴市场国家，主要原因是因为金融机构对于次贷资产的批度已经比较充分，所以说新兴国家会进入信息市场，一会儿也会讲到对房地产的影响。
最后一点，到09年次债危机尘埃落定，美联储开始加息，美国经济开始反弹，会导致资本回流，这时候将会刺破大家已经培育起来的资产泡沫。
第二点问题是想简单讲述一下中国经济形式，我概括为流动性过剩的资产压力和膨胀泡沫。
截止到现在，外汇储备突破1.6万亿美元。这是相当庞大的数字。现在，其他银行居民购买的外汇储备很少，央行储备比较多。流动性大家可以想象：就是一批钱，有三个可以去的渠道：房地产市场、股票市场和商品市场。在04、05年，房地产上涨很快，因为流动性到了房地产市场。06到07年，股票市场涨的很快，是因为流动性从房地产市场转移到了股票市场。到了08年我们可以看出来，通货膨胀，也就是说流动性你不能消除它，只能是控制，他在不同市场流动就涉及不同问题。今年我们最大的宏观经济问题是通货膨胀，我们可以看到CPI2月份达到8.7，这里边还是蔬菜、猪肉价格涨的比较快。今年二月份工业生产价格也上升非常快，达到2.6%，同时还也出现了比较明显A股市场泡沫。当然最近几年泡沫挤压非常厉害，这说明中国投资风险意识在加强。
次贷危机对中国经济的影响包括以下层面：第一是消费效益，美国消费者的消费模式已经从收入驱动变为财富驱动，就是说即使我的收入没有增长，但是我持有的房产价值增长了那我就可以变现进行负债消费。
第二点是价格交易，美元贬值必然会削弱中国资本商的竞争力。
第三点是资本泡沫。开始我们讲，08、09年国际资本流会有三个不同的走势，中国股市目前走势是下滑，或许08年下半年有涨的趋势，但是到了09年大涨之后必须有大跌。
下面一个是外钱的通胀。全球原材料和产品价格的增长必然促进中国CPI的增长。
最后一点，目前美联储在降息，这就导致中国政府利用加息来抑制通货膨胀的空间收到的压制，因为中国只要继续加息，就会吸引更多热钱的流入，中国的价格涨的更快。也就是说本来是根治通胀的政策最后恶化了通胀。
第三个问题我想解读一下08年的宏观经济政策，我把它总结为三点。第一是从紧的货币政策，第二是审慎的财政政策，第三是持续的汇率政策。
首先来看目前法定存款准备金，我们已经11次上调存款准备金，目前已经到了15%，还有一个空间，大概在1%~2%。我们预定在08年法定存款准备金可以上调2到4次。
其次是人民币的存贷款利率，我们可以看出来在06年加息了六次，我们认为今年加息的可能性还是比较大的.但是请大家注意，未来长期存款利率的上调幅度会远大于现在的存款利率上调，这样会遏制加息带来的资本流。
第三点是在贴现率，这点央行用的少。
下一点是和房地产联系比较紧密的，就是贷款的数量，大家都?叶加博客,叶加新闻,叶加说吧)姓庋芯酰?7年11月份以后贷款非常困难。那是央行给四大行下文，07年贷款余额不能超过07年10月份的余额，所以说07年11月份到12月份，银行是往回收钱的。到了08年这个政策会变得更加严厉，目前一月份次贷增长很快，央行实施了月度配额，就是规定商业银行每个月贷款的余额，所以说贷款数量控制将是08年的主旋律。
最后是窗口指导、道义劝说和解答。这是商业银行针对行业的分布、商业信息的制约。
财政方面汇总两个方面，第一个是减税，第二个是适当增加支出。目前可能会有两个方面的动向：首先要降低印花税，第二个是对出口汇率的进一步削减，第三个第四个已经在做了，最后一个所谓资本利得税、物业税、污染税可能会推出。增加支出主要有以下几个方面：农业、教育医疗社保以及相关财政补贴。
这些政府已经在做了，在07年我们政府财政预算破天荒连续十几年实现了赢余，而我们税收率增长远大于GDP增长率。
最后我讲一下宏观政策对房地产的影响，我把它概括为“现金为王”和“整合加剧”。
我认为主要有几下影响，第一：银行信贷不断收紧，同时资金成本不断上升；第二点通过我们前面谈到对于国际资本的预测，在下半年，外资对中国房地产的投入倾向将会加强，可能对于外资的依赖是08年我们中小企业的主题；第三点就是资本市场的火爆，IPO和增发的手法将会重复使用。下一步我们认为房地产囤地的成本会越来越高。另外最近全国一些大城市房价的下跌以及对居民的预期发生分化，更多的投资性需求会被压缩，取而代之的更多的是自住型需求。
最后一点我们知道宏观调整就是大鱼吃小鱼，这是08年的一大趋势。
最后谈一下房地产发展策略，我们认为屯地到了转折点的时候了。首先看一下全国目前土地屯地的情况，（PPT）蓝色是土地购买面积，红色是土地开发面积，可以看到04、05年出现一个囤地的高峰，07年底总共屯地17亿平方米，资金大约为2.4万亿，其中来自银行的信贷资金约占1.3万亿，这个量是多大，给大家一个比较感性的数字，07年房地产贷款是4.8万亿，其中对于开发商的贷款是1.8万亿，而这1.8万亿我们用来买地了。我们把屯地占用的资金成本加在一块，占房价的比重已经超过60%。
所以最后我提四点建议：第一个是现金为王。在目前国内宏观经济形势不确定，货币政策趋紧的情况下，首先要玩什么手法，那就是王石(王石博客,王石新闻,王石说吧)先生的手法，快速为王，快速销售。第二个是屯地、捂盘为祸。如果说宏观经济现在是恶化的话，你的资金链可能会断裂；第三个建议，上市为纲，现在虽然说市场不景气，我们还要做好准备，上市是获得的是自由资金，可以缓解资金压力，上市有利于进一步整合；第四是私募，如果没有条件上市，就要掌握好外资流入这个契机，通过私募获得资金，这是为中小房地产商提供一个发展空间。
我的发言就到这里谢谢大家！（热烈掌声）
（编辑：凝水）
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