然而，东四环商业的发展仍面临不小的压力。美罗城购物中心等商业项目在开业后面临商铺空置、人气不旺的现象，而面对商业项目的集中入市，东四环区域的消费市场能否有效支撑如此大的商业放量将充满变数。

　　未来，美罗城等商业项目将如何迎接激烈的市场竞争？东四环商业带在2008年将会发生哪些显著变化？《楼市》组织的“商业地产名流汇”第四期，共同邀请知名开发商、代理行来一起探讨2008北京东四环商业带背后存在的变数。

　　受CBD东扩等因素影响，东四环区域已聚集了阳光上东 (论坛 像册 户型 样板间 新闻)、泛海国际、沿海赛洛城 (论坛 像册 户型 样板间 新闻 视频)、珠江帝景 (论坛 像册 户型 样板间 新闻 视频)等高档社区，而区域的商业发展一度以社区商业为主。据最新数据显示，2008年北京商业地产未来新增供应将达到166万平方米，加上之前北京市场上的商业存量，可以预见2008年北京商业供应量将延续“井喷”局面。

　　面对市场持续放量，东四环商业带中商业分布存在哪些特征？已开业的商业项目经营状况如何？是否存在同质化竞争？带着这些疑问，《楼市》记者实地走访了区域内典型的商业项目。

　　南部大型商场集中

　　沿着望和桥至四方桥一路看去，不难发现，已开业的大体量商业大多集中在东四环南部。包括燕莎奥特莱斯、美罗城购物中心、大成国际商业中心等在内的项目都分布在四惠桥以南的区域。而在望和桥至四惠桥之间，大多以家居、建材等零售业分布，期间依托新建住宅如阳光上东、瞰都而零散分布着社区型商业。

　　作为新兴发展的区域，东四环沿线原有的商业基础相对落后，主要是依赖近两年几个新商业项目来带动商业氛围。而面对商业市场持续的供应高峰，东四环沿线的消费市场能否有效支撑区域内已开业的大型商场仍充满变数。

　　以东南四环为例，区域内已分布着多个商用物业。据不完全统计，目前东南四环沿线的商业体量已达60万平方米。商业市场的放量最终仍需足够消费力作为支撑。而区域内住宅市场还处在快速发展期，常住人群的整体购买能力并不突出。因此，要消化现有商业体量面积，将面临很大压力。

　　商业背后隐忧

　　与东北四环沿线商业的零散分布不同，东南四环沿线的商业多集中在大郊亭周边2公里范围内。区域商业布局显然对身处其中的商业项目产生影响，尤其在商业集中入市的东南四环，各个项目面临着不同的境遇。去年底，地处东南四环西侧的燕莎奥特莱斯C座正式对外开业，吸引了容和家居、麦当劳、星巴克、棒约翰、国美等品牌入驻。记者日前走访时发现，燕莎奥特莱斯以其推行的“品牌+特价”特色吸引了很多客流，而相隔不远的美罗城生意则相对冷清不少。

　　拥有百盛、沃尔玛、国美等商家品牌的美罗城似乎并未获得预期的成功，在其五楼美食娱乐城 (论坛 像册 户型 样板间 新闻)还存在不少商铺空置的现象。为何相隔不远的两个项目，呈现出不同的商业氛围。为此，与会专家从商业布局、业态组合、交通动线等方面，重点以美罗城为例子分析了区域商业发背后潜在的问题。

　　首先，开发商在招商过程中过分依赖原有的经验，使得最初招商并没有达到很好的效果。美罗城的投资方是由新加坡美罗控股有限公司（以下称：新加坡美罗）和中国工艺美术（集团）公司共同出资，其中新加坡美罗是一家在亚洲做百货非常有经验的公司，而美罗城的招商工作正是由其负责。

　　事实上，百货商场并非像家居、建材、电器以及大卖场可以迅速复制，而是需要花时间去适应某个城市的消费文化习惯。

　　“新加坡美罗虽然在亚洲百货很有经验，但具体到北京市场，其适应市场以及潜在消费群体的能力有多快，存在着变数。”谈及美罗城的招商不利，汇博行董事总经理潘好龙(潘好龙博客,潘好龙新闻,潘好龙说吧)如是说到。从美罗城开业后来看，其经营状况并不乐观，其引入的业态组合没有吸引到足够的人流前来消费。

　　其次，区域商业整体规划的缺失亦使得不少商业项目难以摆脱同质化竞争的困局。商业项目在规划时并没有从整体来考虑，而是每个开发商各自为政，使得商家内部的竞争冲突很大，没有体现出协同合作的能力。

　　与美罗城相隔不远的大成国际中心 (论坛 像册 户型 样板间 新闻)，其业态组合便与美罗城有相似之处。例如，沃尔玛购物广场大郊亭店位于美罗城购物中心地下一层，营业面积超过一万平方米。而值得注意的是，在东南三环至东南四环短短数公里内，已经开出了家乐福双井店、TESCO大城东店和欢乐谷店以及沃尔玛的大望路店和大郊亭店，且均为大卖场业态。

　　从美罗城自身业态组合来看，其引入的百盛主力店并未和项目其它业态形成良好的协同作用。与复兴门百盛相比，虽然美罗城百盛店在商品种类丰富度以及档次上均有所下降，但是去百盛逛街的人流大多不会再去美罗城其它店铺。

　　据记者观察，美罗城购物中心里的店铺人流量非常稀少，很少看到有顾客进门。在业态经营上，以工艺品店和服装店居多，但并没有明显的区分开来。显然，开发商实现并未对项目内部业态划分有一个清晰的思路。

　　再者，美罗城在交通可达性上并非完美。由于东四环中路远离市中心，公共车并不十分多，来此购物的人群大部分是开车前来消费。而如果人们沿着四环主路开车前来，则需要首先从南边的红星美凯龙穿过才能到达美罗城。在人们选择余地越来越多的今天，交通的不便利可能会影响人们来此消费的兴趣。

　　既要差异性又要关联性

　　中国购物中心产业资讯中心主任郭增利

　　东四环商业区的形成很大程度是受到CBD商业东扩的影响。从北京市政府对该区域的商业规划来看，当初东四环商业带的布点并非是按照城市商业网点的规划来布局的。因此，东四环商业带的商业定位并非像王府井、西单、CBD等成熟商业区那样具有强烈的指向性。

　　以目前大型商业的分布来看，其主要分布在东南四环沿线区域。此区域地处泛CBD区域，来此消费的人流很大程度上是从CBD区域分流出来的。在区域住宅密度不足的情况下，如何吸引人们来此消费成为商业项目必须考虑的问题。因此，商业项目如何做到差异化经营成为吸引人们前来消费的关键所在。

　　在商业项目引入主力店时，位于此区域内的项目应避免出现跟以前传统商圈原有主力店重复的现象出现，包括对项目业态的组合以及目标人群的定位等方面都需要形成自身特色。例如：CBD整体商业主要针对高档次消费人群，而东四环区域作为CBD商业的有效补充，应该立足服务于在CBD上班的白领这一庞大消费群体，在业态引入时有针对的迎合这部分人群的消费需求。

　　更为重要的是，东四环商业带内的各个商业项目之间应重视彼此之间商业的关联性，形成区域整体的商业集合效应，避免出现恶性竞争的局面。例如以东四环区域未来的商业需求，需要几个大型超市以及购物中心才能满足消费者需要。同时，每个商业项目的辐射范围

　　都需要有一个动态的调整过程。未来，东四环商业项目发展的方向应该从差异化经营入手。如果各个商业项目能够结合自身和周边商家的各自优势，联合进行区域内的异业营销，将有利于该区域商业氛围的营造。

　　以文化休闲为主导业态

　　汇博行董事总经理潘好龙

　　作为新兴的商业带，东四环区域的商业发展仍有很多值得探讨的地方。以整体规划而言，政府在进行商业规划时稍欠考虑，并未完全考虑商业的可达性效应来对交通路线进行化分。

　　例如政府在东四环做了150米的城市隔离带，使得商业项目的可视性大为减弱，同时人流的可达性也受到影响。

　　相比CBD日益完备的交通动线来看，东四环区域不少商业项目的交通动线划分并非很好，难以吸引人们前来消费。在当前购物中心林立的北京，人们没有必要为了去美罗城而费太多心思，因为其它购物中心也能满足消费者的需求。

　　此外，开发商在主力百货店的引入上，与其它百货店形成差异化经营是最好的选择。实际上，很多商家包括杰克琼斯、ESPRIT等品牌在很多百货店内都能找到。如果开发商在引入百货店时做不到差异化经营，则很难在激烈的竞争中占据有利地位。

　　对于东南四环沿线的商业项目，以何种业态为主导能尽快受到人们的青睐。诚然，商业定位与其所在区域居住人群的素质及购买力息息相关。而东四环沿线聚集着大量高档社区，未来居住人群将具备较强的素质和购买力，以文化和休闲为主导的商业业态或许能有很大市场空间。

　　把个性化做成突破点

　　明天地产总经理贾玉鹏

　　东四环商业带的形成至少需具备以下几个层面的因素：一是交通道路的可达性足够顺畅；二是拥有足够基数的居住人群；三是需要有大型集中商业的支撑。目前来看，东四环商业带的最终形成还需要一个过程。首先，东四环所处的交通动线还未达到完善的地步，很多商业项目例如美罗城的交通动线还存在很大缺陷。其次，在区域内居住的人口都是新兴人口，他们的消费习惯和文化特性需要有一个形成的过程。最后，区域内商业项目缺乏有效的特色，未来个性化商场的出现将成为区域内商业的突破点。

　　而个性化、具备鲜明主题特色将成为未来商业地产项目竞争中的重要砝码。市场上各种项目都存在不同的商业形态，哪种业态组合能抓住老百姓的消费心态，便会获得成功。例如在去年开业的世贸天阶，其天幕特色便非常鲜明。尽管项目前一阶段的运营并不尽人意，但是一提到世贸天阶，很多人便会记起天幕这一场景。该项目在引入ZARA店以及特色餐饮后，未来商业发展仍有很大生命力。

　　事实上，商业项目往往需要引进自己独到的卖点，从而避免与其它商业项目出现同质化竞争的局面。而在东四环商业带内便缺少这样特色鲜明的项目，例如像美罗城提供的商品很难吸引到区域外的人前来消费，因为同样的商品在其它区域也能买到，人们没有必要花费更多时间和精力来此购物。