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2008年3月25日，焦点商铺网邀请到了龙德置地总经理王杰先生，营销总监刘卫国先生共同做客“新盘在线”栏目，就龙德广场的近况以及二期“龙德·紫金”的项目情况与广大网友进行在线交流。
时间：2008年3月25日 14:30-16:00
地点：搜狐公司（北京市海淀区中关村东路1号院搜狐网络大厦15层）
嘉宾：王 杰 龙德置地有限公司董事总经理
刘卫国 龙德置地有限公司营销总监
▲ 现场图文实录
主持人：各位网友大家好，非常欢迎大家做客我们今天焦点商铺网的新盘在线栏目，今天非常有幸请来龙德置地有限公司的总经理王杰先生和营销总监刘卫国先生，欢迎两位。王总是我们的老朋友了，从龙德广场这个项目刚开发的时候，以及包括后来家乐福的开业，在各个阶段都来到我们焦点商铺网做客，今天非常有幸再次邀请到王总。
首先，想请您介绍一下龙德广场的现状。
 | | 王杰 龙德置地董事总经理 |
王杰：非常感谢焦点房地产网，也非常感谢网友对我们的关注和支持。现在龙德广场的开发得到了政府，也得到的业内人士，得到广大媒体的广泛支持，才有今天的这个成果。我也借此机会把我们的成果汇报给广大的网友，让大家来分享我们的成果。龙德广场一共分两期。一期约24万平方米，二期案名叫“龙德·紫金”，约10万平方米。
一期是纯商业，是一个大型的SHOPPING MALL，是为整个奥北地区建设的商业大配套，包含着老百姓生活所必须的各种商业业态，比如说有大型的超市家乐福，大型建材超市百安居、大型的百货店翠微百货，还有北京市最大的电影院--万达龙德国际影城，还有在北京开业第二家的特力屋，还有迪卡侬，国美电器等等，一共有十几个主力店。一期现在还正在边建设，边开业过程中。现在，十几个主力店已经开业的有六家了。现在的开业率将近55%，二期现在结构已经封顶，现在正在进内部机电安装和马上做外装，准备今年年底交付使用。
二期的产品和一期有很大的不同。二期3-12层产品定位于都市感居住小户型，主力户型面积在40-60平方米，有少量一百平方米左右的两居室，客户定位在城中上班，愿意找一个比较好的环境，比较好的交通，比较好的商业配套的年轻人，供应量不到壹千套，现在从市场上来看，二期的市场关注度是很高的。现在为止接到的询访电话超过了5000多组。
主持人：刚才王总介绍了龙德广场前期招商以及引进十几家主力店，目前有六家开业了，据我所知，不管是家乐福开业还是万达影城开业都在当地引起非常大的轰动，想请王总介绍一下这些主力店开业以后目前的经营状况如何？
王杰：好，我给大家介绍一下主力店目前的情况，家乐福龙德广场店是北京市第八家开业的店，它还是全国第101家开业的店。开业的当天和开业的第三天，应该说都创造了两组第一数据，开业没有选择人流很多的周六、日，开业是8月16日，是个星期四，当天大卖场的销售额是238万，进入家乐福的人流将近七万人，这是全国的两个第一。到了8月18日，星期六这一天，进入的人流超过十万，销售额达到了270万。所以，造成了货架上空货，手推车不够用的现象。到了大年三十那一天，就更厉害了，那天的销售额已经将近400万了。这都是说的特殊日子，家乐福开业到现在，从去年8月16日到现在，应该说它的大卖场，（它租了我们两万八千平方米，）它的期望值销售额应该在70万左右，但是现在平均日销售额都超过100万，远远超过它的预期。翠微百货龙德广场店这是在北京开的第三家店，而且是租赁面积最大的一家，达到了三万九千平方米，来翠微百货的人空手率很低，提袋率相当高。刚开始翠微百货也是租了两万八千平方米，待家乐福开业后一周，马上决定扩增了一层，维持原来的租金，增的是第四层。也就是说，家乐福的开业一星期，给了翠微百货一个经营的信心，对未来预期的信心。
所以，这些数据都可以说明进驻龙德广场主力店良好的经营状况，同时证明龙德广场的项目定位非常准确。已经开业的像刚才说的家乐福、百安居、翠微百货，还有国美电器，特力屋，万达影院这六个主力店，还有北京纸老虎图书，浩沙健身等等，还有东来顺餐饮，汉拿山餐饮，这都是大型的主力店，都正在装修过程中。
主持人：剩余这些主力店预计在什么时候会开业？二期又是怎么考虑的呢？
王杰：剩余主力店预计在奥运之前开业。我们对二期“龙德·紫金”的考虑由刘总介绍一下吧。
 | | 刘卫国 龙德置地营销总监 |
刘卫国：好的，谢谢各位网友，我给大家介绍一下关于“龙德·紫金”的情况。龙德广场一期的落成和一些主力店的成功进驻和经营，可以说在整个区域产生了非常大的影响。这个影响是属于新都市核心的概念，也就是城市副中心的概念。龙德广场一期有着这么大的区域影响力，“龙德·紫金”顺势而生，“龙德·紫金”是整个项目的居住篇章，同时也是一期商业的延续。其中居住部分不同于周边的项目，我们打造的是新都市核心的居住类产品，具有很强的都市感，为什么这样讲呢？其实“龙德·紫金”和北京市中心的居住产品在性质上是一样的，都拥有齐全的商业配套--购物、休闲、娱乐、健身、餐饮等一应俱全；不同的地方就是区位，一个是在市中心，一个是在奥北区位的城市副中心。在区位不同方面，“龙德·紫金”的交通便利做了很好的补充，项目紧挨着地铁5号线、13号线及多条公交路线；同时在居住环境方面“龙德·紫金”又具备天生的优势，北部历来是咱们北京上风上水的地方，我们的项目居于龙脉之上，人们在这里居住，不仅仅能够享受到市中心的都市感，还能享受到郊区带来的空气好、绿化高、交通畅通等优势。可以讲“龙德·紫金”的出现，是继龙德广场一期之后又进一步延深了奥北区位的新都市概念。其实我们这个项目因为供应量有限，面对众多追求居住都市感、品质感的人群，我们只能满足其中一部分人的居住需求。我们二期的情况我先简单介绍这些，请王总做一下补充！
王杰：我接着刘总的话，再说几句，项目当时定位的时候，像奥北这么大的一个房地产开发聚集地，有三十几个项目。现在的开发面积，落成面积已经接近一千六百万平方米，常住人口已近百万。作为一个新城(新城博客,新城新闻,新城说吧)市，应该是一个相当具规模的了。但是它缺乏配套，比如说商业的配套，医疗配套和教育配套。所以，龙德广场这个项目，刚开始定位的时候做成商业，就是为这个新的城市进行配套。但是，按照当时的规模，如果做34万平方米的商业，是不是也可以呢？完全没有问题，作为商业定位，为了商业的快速培育，快速成熟。所以，我们当时就给它定位做小一点，做了24万平方米的商业。目的是给市场有一个饥渴感，很大的人流，经常有空架现象，这样的商业才是最好的商业。所以剩下十万平方米就做了龙德·紫金小户型公寓。将来把城中心的白领，在城中心居住的产品，我们搬到了郊区，有很好的空气环境，上风上水，龙脉，有很好的交通作为辅助，比如说城铁五号线，十号线，可以说乘城铁半小时可以到城中心任何一个地方。再加上我们的商业大配套不光是给整个二期做配套，是给奥北这个新城做了配套，我们推出了一个口号：置业一套龙德·紫金，拥有整个龙德广场。
主持人：等于我们买了这里的房子，同时拥有整个奥北地区的核心。目前项目的客户累积情况如何呢？
刘卫国：目前电访客户积累数量已经超过五千组。我们前期没有做任何的宣传，几乎都是周边的人群、路过的人士以及业内人士，以前奥北地区属于睡城，是居住色彩。可是这些人当中，并不缺乏渴望居住场所具有都市感、品质感的人群，比如说单身贵族、两口之家、还有孩子比较小的三口之家，这些人未必需要很大的房子，有一间房子在里面居住，就有了属于自己的家。但是几乎都期望能有齐全的配套，购物、休闲、娱乐、健身、餐饮都能方便，不用远行。另外为了出行或者上班方便，也都希望交通便利。这样需求的人群遍布在北京的各个方向，如果项目做扩大宣传的话，我想客户将会更加的多。
客户群现在分两种，一种是买来自己住，还有一种是投资型的，目前这个数据不好统计，虽然受国家政策的影响，但是想投资的人还是很多的，这主要是和奥北区位的强大发展潜力以及一期商业成功运营有关。
王杰：我补充一下，一期24万平方米，除了四万平方米的车库，将近20万平方米是经营面积，一期我们是只租不售。好多人想在一期进行置业，来投资商铺，但是我们没有给这样的机会。所以，在二期我们制作了两种产品，一个是不到一千户的小户型公寓，再一个就是一、二层的商场。龙德广场已经创造了很好的商业氛围了，在龙德·紫金一、二层我们开辟出两层的商场，将近一万六千平方米，提供给投资客户，以至于可以自己买来做经营的，大家不应错过这个机会。
主持人：这部分有投资需要的人，可以通过二期的产品来实现自己投资的梦想。这部分的商业主要定位还是像龙德广场广场那样，是面向整个区域的吗？
王杰：我们初步定位是要做品味。因为，龙德广场做的定位是中等偏上，面向于大众的。但是龙德·紫金的商业定位避免与龙德广场做同质化的经营，所以只能往品味感、档次感上做，进行差异化经营。我们希望购买者是大品牌，大客户，把一、二层分给一家最好，两家也可以，三、四家也不错，这样有利于今后的定位和经营。
主持人：您预计这个的回报和我们一期比起来会如何？
王杰：这个回报应该是很高。因为，龙德广场位于奥北商业中心区。所以，这个地方的商业经营，尤其挨着龙德广场，以后应该是被看好的，潜力非常大。
主持人：我们更多的一些像刚才提到这些都市的白领，可能会更关注二期的产品龙德·紫金细节的方面，我不知道现在两位可否方便为我们介绍一下，比如说具体的入市的时间，可能预计的价格，这也是网友最关注的。
刘卫国：非常感谢大家的关注，其实类似问题在我们的客户当中，也是问了很多次。项目预计在年中旬开盘；入住时间预计是在今年的年底；目前工程已经封顶。销售价格目前处于待定，欢迎关注我们的网友继续关注我们，也希望能给大家一个满意的价格。
主持人：是精装修入市吗？具体的装修标准目前有没有？
王杰：是精装修入市，装修标准现在不方便透露。还是请大家再等待一段时间吧。
主持人：请问王总，您预计奥运会对北京房地产的影响会是什么样的？我们知道这个项目是位于奥北这个区域，我们知道马上就要举办奥运会了，昨天已经点燃圣火了。我不知道王总您认为我们奥北区域可以说是与奥运场馆最接近的一块地区，您认为这个区域它在奥运前后会有怎么样的变化呢？
王杰：北京第一次举办奥运会，是几十年来的一个愿望，是中国人的一个愿望。由于成功的申办奥运会，使得北京的名声在国际上越来越受到关注。所以，来北京工作，做生意，居住的外国人会越来越多。随着北京现代化的规模越来越成熟，来北京的国内其他省区的人也是越来越多。所以我觉得奥运带给北京是一个商机，这个商机不光是在房地产界，这个商机应该是无限的。带给奥北就是更直接了，尤其龙德广场位于奥北地区主要场馆一个腹地，近水楼台先得月，这是自然而然的一个结果。尤其是我们龙德广场这个区域，会受奥运的影响是相当大的，应该说奥运带给这片区域发展的速度会更快。
主持人：龙德广场这个项目从无到有，已经给整个区域带来了非常大的变化。以前这个区域是一个睡城，大家下班回家之后就是睡觉，并没有什么娱乐或者是购物比较好的地方。龙德广场一期的出现就为整个奥北地区解决了休闲娱乐，包括各种主力店，像大型的超市，百货，还有家居卖场，对当地人们的生活配套起了非常大的作用。我想奥运会的召开，会让这种效应会更加明显，我不知道您是否这样认为？
王杰：没错，像这样的大型购物中心为社区进行配套，可以用三个工程来表达它，一个是形象工程，一个是税收工程，再一个就是就业工程。刚才您说第一个其实是形象工程，这个形象工程不光是把原来的粮库改建为现代化的大型购物中心，建漂亮了，更提高了当地人民的生活水准，这个社会形象是相当重要的。应该说把天通苑一个睡城给激活了，人们不只是回家睡觉了，人们回家还可以购物、可以休闲、娱乐，这个重要性是非常大的。第二个工程就是税收工程，天通苑地区原来都是居住地区，而我们这个龙德广场是商业房地产开发，居住房地产开发是一次性向国家交税，而龙德广场每年的营业额应该超过40亿，税收每年可以超过2.0个亿，这个数字是非常可观的。再一个就是就业工程，龙德广场一期能够完成就业超过一万二千人。
主持人：从长远的意义来讲，对整个区域经济都有非常大的促进作用。
王杰：五号线和十号线的通车，龙德广场的逐渐开业，使得周边的房子，租赁市场的价格有了很大幅度的提高。我们公司就可以体会到，因为我们公司要给外派的员工租房子，住两年、三年但要一年一签约，一居室从前年的月租一千六百元，现在已经涨到月租两千六百元，还是那套房子。这说明了这个区域的成熟化。
主持人：您一直在操作这个项目，二位感触可能是更加深刻一些。想听你们谈一下这个项目的落成对整个奥北地区的意义所在。
王杰：对这个区域所起的作用，刚才我说了三点，如果说对这个区域来说，从五环北，像北苑家园，绿色家园，还有万科新园，再往西是万达大湖公馆，应该说这片区域没有成规模象样的商业，正是因为龙德广场的建成，使得周边的老百姓购物方便了，休闲上档次了，娱乐有地方了。一句话：提升了区域内居民的生活品质。
刘卫国：我觉得以前这个区域是一个居住区，而现在随着龙德广场的成功开发，大家都可以称之为一个新城、新都市了。
主持人：有了龙德项目的出现，才使腹中心的地位有了凸显。请您预测一下，未来这个区域还会有什么样的变化，以及它的发展？
刘卫国：这个区位的人口已近百万，这个区位肯定要成为新都市，应该是越来越受全北京人民关注和欢迎的区域。
王杰：我们所在的这个区域有一个特点，就是属于城乡结合部，城乡交接部是城市发展最让市长头疼的地方。现在东小口镇所管辖的三十多平方公里的范围内，有31个居委会，16个农村。31个居委会都是新兴的小区，由城市居民所组成的。而16个自然村，还是原来的农村，这16个村应该说被城铁五号线，13号线和天通苑大量的经济适用房的开发，已经挤得耕地不足，村民居住条件相当差，社会治安相当差。所以，这个地方又成为北京市重点整治的城乡结合区的重点区域。现在建设部提倡的城市化进程，不光是房地产开发，城市化进程是由政府、企业、各行各业联合来做的一项重大工程，这是比希望工程还要大的一个工程。所以，不光是要给大家盖房子住，盖商场买东西，盖医院看病，盖学校进行教育，还要解决人的生活、教育，尤其要解决老百姓从农民变成居民的变革过程。所以，奥运会的来临，对于这项工作应该是有非常大的推动。会使得这个工作在最短的时间内快速解决，使得这个区域的发展更健康、更完善。
主持人：其实我们现在看到这个区域，在很短的时间内有了非常大的变化。就像您刚才所说的，一个区域城市化的进程，需要是政府的带头，然后需要企业来推动。尤其是需要像龙德置地这样的企业为我们做一些像龙德广场这样的项目，完全可以把区位的地位提升这样的一些项目，才可以让我们这个区位更好、更快的向前发展。
王杰：是的。刚才说的这个话题，需要政府搭台，企业唱戏。政府定政策，企业去执行，在获得自己利益的同时要为国家做出相应的贡献。我们作为企业在开发建设龙德广场时获利了，同时我们也为社会做的贡献：税收工程、形象工程和就业工程，自然而然就做了这么大的贡献，同时这才是一个负责任的企业。
主持人：如果企业把这个戏唱好了，人们都是能够看见的，就像龙德广场一期，大家也会对我们二期的产品有非常大的关注。才会出现像您刚才提到的，在目前的市场情况下，还会有这么多人对这个项目这么感兴趣。
刘卫国：二期和一期在某些程度上相同的，都是对这个地区空白点做补偿。这个项目不同于其他项目之处就是一、二期的结合。二期也是对区位的一个补充，这个项目成功运作以后，就会为期望都市感、品质感的人群提供一个居住地，这些人的汇集是非常有意义的，它不亚于一期的影响力。一期的意义在于硬件的商业配套，二期意义在于居住人群。
主持人：除了在硬件上是一种填补空白以外，同时对于当地人们的思想，以及生活方式也起到了一定的改变作用。
刘卫国：是的，我们开发这个项目，二期之所以出现，我们其实是有两个影响。第一，一期的成功运营，要在商业配套的硬件上对区域产生非常大的影响。二期的建成和成功上市，要在居住人群的软件上在整个区域发挥深远的影响。
主持人：到时候二期的业主会更加直接的感受到我们企业在这个产品上的用心所在了。前一阵子，从2007年末，2008年初开始，对于目前整个北京市的房地产市场有一定的争论。包括开发商抛出所谓的拐点论，我想听一下您从开发商的角度来说，而且您也是即将入市的项目，您是怎么看待今年的房地产市场呢？
王杰： 07年国家和央行出台了很多抑制房价快速上涨的举措，其实是抑制房价快速增长，而不是说要打压房地产，这是大家都看得非常清楚的。但是，国家的政策大家也清楚，希望市场更健康，希望走入一个良性化的发展，而绝对不是希望房价大涨大跌。那样，咱们国家的经济就会受影响了。
正是因为国家这样的目的，所以这段时间，去年年底到今年年初市场处于调整期，在这个调整期各种说法都出现了，有拐点论，还有反拐点论。还有一些官员在媒体上刊登出来，明确反对拐点的说法。现在市场的言论已经开始平稳了，而且这个市场又开始复苏了。应该说调整期过了，对于北京的房价，应该是持续上升，平稳上升的趋势，绝对不会下降，北京的房价和杭州、广州、上海、深圳这四个前沿城市相比，平均房价应该是低的。由于奥运会的举办，北京房价有所上涨是肯定的。可以这样说，北京房价不会走下坡路，这不是我们作为房地产开发商一种单方面的言论，这应该是对市场的客观评价。
主持人：国家的政策也是为了促进整个行业更加良好的发展。其实，在这样的过程当中，一些比较好的产品更会受到市场的认可。就像我们一期的龙德广场刚一开业，可以说在当地形成了轰动的效应，立即成为当地的商业中心。我相信二期的产品应该也会延续一期的品质，也会给我们这些业主带来一个非常好的感受。
王杰：谢谢。应该说你的信心更加强了我们的信心，二期对于北京偌大的房地产市场来说，我们只有不到一千套的房子，我们可以用心把它做成非常精致的蛋糕，推向市场，所以我们非常有信心。
主持人：从一期的商业已经看出来，企业在这方面的用心所在。今天非常感谢两位老总来到这里做客，我们也预祝二期的项目取得圆满成功。
刘卫国：谢谢焦点房地产网，也希望广大网友继续关注我们的项目。 | 
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