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新盘定价参照二手房价格将成趋势--
2008年北京将会出现新中国成立以来又一次婚育的双高峰，将有18万-20万人赶在今年结婚，计划生育部门也估计今年将有超过14万新生儿，这些都会形成住房的刚性需求。从左至右依次为：
链家房地产经纪有限公司副总经理金玉松
21世纪不动产中国区域市场总监林蕾
金诚信房地产经纪公司董事长邱宏
我爱我家房地产经纪有限公司副总经理
胡景晖(胡景晖博客,胡景晖新闻,胡景晖说吧)鑫尊置地房地产经纪有限公司总经理刘军(刘军博客,刘军新闻,刘军说吧)
北京中原三级市场部副总经理宫萍
格局
二手房住宅“三分天下”有其一
从2003年以来，北京一、二手房成交比例一直处于不断缩小的趋势，而从发展比较成熟的广州、上海、深圳的房地产市场进行推演，北京的二手房市场成交量势必超过新房成交量。专家认为，这将促进北京住宅市场新格局的形成。
●二手房成交量两年内会超过一手
据北京市房地产交易管理网数据显示，2007年12月二手房成交10693套，一手房成交9014套，这是二手房的月成交量首次超越一手房，这也被看作是2008年二手房交易成为主流的预备信号。
21世纪不动产中国区域市场总监林蕾认为，这一数据是单月的，尽管二手房赶超一手房的趋势是一定的，但在今年实现的可能不大。“从我们这边的情况看，2006年二手房的成交数据是7.8万套，去年的数据是9.4万套，增长20%。我们估计2008年同样按照20%增长，今年在11万套左右，去年的一手房市场在14万套，从这些数据来看，今年并不一定会超过一手。”
金诚信中介公司总经理邱宏也认为，二手房的交易量超过一手房肯定是趋势。从一二月份来看，市场整体低迷，不好说就已超过一手房。但从今年一手房的供应来看，现在许多前两年拿到土地的开发商，现在也没有开盘，一些开盘的也会受到奥运会的影响，有一些限制。因此说二者的趋势是越来越接近的，今明两年二手房很有可能实现超越。
●奥运会后房价会稳定上升
尽管目前处在传统回暖期，北京房地产市场尤其是一手商品房市场的成交仍然不理想，在量上低于历史同期。而在价格上，以往开春价格大幅上扬的景象也不再出现，一些开发商即使明折暗扣仍然难以唤回消费者的“芳心”，销售压力仍在。多家地产中介公司的老总认为，这种低位调整的状态将会持续。
鑫尊置地总经理刘军认为，一手房市场低迷会持续到第三季度末，至少半年左右。谈到原因，他说：“因为一手房价格本身很高，但是说到回落，我个人判断只能10%左右，尽管这个10%以后价格也是在比较高的价位。开发商如果在10%的基础上再选择继续降价效果反而不好，而且会破坏市场上老百姓对房地产市场的信心。那么只能让市场慢慢消化这个价格，所以会有一个很长时间的价格消化期。一手房即使是今年开盘量大，但是成交量也不大，这主要受制于价格。”而对于二手房市场的价格和年度走势，刘军认为：成交价格会在二三季度基本平稳，在四季度有可能继续上升。“这取决于奥运会对北京经济的拉动作用。具体成交量，我认为比去年多，会突破10万套，超过一手房的可能性比较大。”
链家地产副总经理金育松(金育松博客,金育松新闻,金育松说吧)也认为，目前房价的低迷仍会持续，至少到下半年奥运会以后，才会有起色。“我个人认为，奥运会之后，房价肯定会比较稳定，坚定向上升，无论是一手还是二手，那个时候应该都有价格的大幅上涨。”
●商品房、保障性住房、二手房“三分天下”
伴随着二手房成交在市场上所占份额的扩大，北京的住宅市场格局也将发生一些结构性的变化。我爱我家房产经纪公司副总经理胡景晖认为，2008年北京将出现一手商品房、保障性住房、二手房“三分天下”的局面，这在北京将是首次。“今年一手房进入预售是12万套，实际是10万套，去年二手房是9.4万套，今年乐观一点到10万套。再加上保障性住房，三者将形成各占三分之一的格局。”
胡景晖还认为，尽管三者在量上会在今年趋于一种平衡，但这三个市场区别也是非常明显的。“首先保障性住房是政府供应，定价是政府说了算，没有回旋的余地。一手房是开发商主导，开发商定价，对开发商来讲，价格是非常重要的一个因素。他们如果面临现金流的短缺，你说这会影响价格吗？”
而对于二手房，今年的发展趋势被很多专业人士看好。胡景晖说：“二手房是一个乐观趋势，今年三月份的成交与去年三月份成交差不多。二手房交易对经纪公司来说，我们更多关心的不是价格。不管是涨了，或者是跌了，有交易量我们就有收益。”
●房地产中介将进入理性发展
2007年末，南方一些中介公司遭遇的关店危机至今让很多人记忆犹新，北京的一些中介公司也同样面临着退市的危机。而今年房地产中介行业的发展前景将会如何呢？参加论坛的许多业内人士认为，今年将是房地产中介进入良性发展的一年。
北京中原地产三级市场部副总经理宫萍认为，最能决定中介发展的是成交量，而从当前的情况来看，二手房的成交量回暖的速度很快，后市的发展看好。“从门店发回的数量统计明显就能看到，过三月份成交量已经翻了一倍，同样的数量比去年同期比有上涨。租赁市场的增长也很快。一般是过完年以后，四五月份大家回京的时候，租赁的交易量比较大。今年是刚刚过年，初五，初四，我们就感觉店面里面的客户在增长。现在的状况应该第一是回暖的迹象很明显，第二是回暖的速度很快。”
链家地产副总经理金育松说：“对于任何行业来说，北京市场都非常大，二手房市场亦然，无论是2007年市场出现波动之后还是2008年伊始，大家都是持有乐观的态度去开店。只是现在开店，比以前更加谨慎。由此看来，今年市场发展也会比较理性。”
分析
刚性需求支撑二手房市场
北京二手房市场的刚性需求一直都很明显。有统计显示，北京95%以上购买二手房人群是用来自住的。而一般业主出售二手房是以“以旧换新”、改善现有居住条件或筹措资金用于子女教育、父母就医及创办个人企业等正当目的为主，这种良性供求动机也是促进二手房市场积极、健康发展的原动力。而在业内人士眼里，刚性需求在2008年将更加突出，成为支撑二手房市场的支柱。
鑫尊置地总经理刘军认为，二手房市场的刚性需求有两点，一个是长期投资性需求，一个是自住性需求。长期投资性需求2007年这些客户没有关注二手房，基本以一手房为主。但如今的市场状况发生了变化，尤其二手商品房可以马上出租和价位偏低两个优势，一些长期投资性的客户，现在已经选择了二手房，这将给二手房市场带来新的需求，所以整体二手房市场刚性需求是非常乐观的。
对于自住性需求，我爱我家房产经纪公司副总经理胡景晖说：“根据相关数据，2008年将会出现新中国成立以来北京又一次婚育的双高峰。以前是这样，如果今年是结婚高峰，第二年是生育高峰，结婚和生育高峰是交替的。由于今年是奥运年，将有18万-20万人赶在今年结婚，计划生育部门也估计今年将有超过14万新生儿，这些都会形成住房的刚性需求。相对来说，结婚也好生育也好，他们直接把住房指向现房。要想买现房，直接是买二手房。因为区域的优势已经很明显了。一手房基本在五环、四环以外，对买不到保障性住房，又不愿意等的人来讲，二手房在2008年是唯一选择。”
展望
二手房价或成一手房定价依据
以前，北京二手房的定价依据主要是周边在售新盘的价格，二手房价格也基本随着一手市场价格的变动而变。有专家提出，这种状况是一个城市房地产市场发展不成熟的表现。在美国等地区，一般是一手房参照二手房的价格来定价，因为决定价格的应该是占有市场大多数份额的二手房。那么，随着北京二手房成交量逐渐超越一手房，这两者的价格参照关系是否也会变化呢？
在鑫尊置地总经理刘军看来，这种可能性是存在的。“二手房价格因为是实实在在的成交价格，所以对于一手房定价而言具备很强的参考作用；一手房定价如果高于二手房价1000元以内，会比较容易销售，如果是超过二手房两三千，可能会在销售上遇到困难。也许今年开始一手房应该把二手房价格当成重要的参考依据。”
一些专家认为，以一手房价格为定价依据的时候，最容易出现的问题是价格的不稳定，这在2007年的市场上就有充分的表现：由于一手房价上涨速度很快，参照其定价的二手房价格也是“日新月异”，反映到成交上，出现很多签约前涨价，一房两卖的情况。而如果能以二手房的成交价作为定价的参考依据，这种情况则会在很大程度上被扼制。
而目前二手房市场正悄然发生的变化，也让这种可能得到了印证。我爱我家房产经纪公司副总经理胡景晖说：“目前整体价格区域趋于稳定。门店反馈回来的消息是，去年曾出现签约前涨价，签约的时候业主毁约，现在是没有了。以前的供求比例是失衡的，基本是房源少需求多，我们现在看，房源和客户是持平了，价格也稳定了，这就是选择面比以前多的原因所在。”
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