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新金山大厦位于朝阳门外大街与建国门外大街之间，与朝阳政务区、第一使馆区接壤，紧邻东二环；南依日坛国际广场，北靠朝外成熟商圈，东望CBD中央商务区，南接国际闻名的雅宝路商圈，属于雅宝路商圈和朝外商圈的黄金交汇点。
新金山大厦占地面积9623㎡，总建筑面积约96000㎡，由酒店式公寓、品牌中心、贸易采购中心三大部分组成的综合体项目。是一个集贸易采购、品牌展示、娱乐休闲、居住服务为一体的专业贸易采购服务基地。新金山分国际公寓、品牌中心、商业中心三部分组成，07年10月24日首先推出酒店式公寓，酒店式公寓共350套标准间和36套豪华套房，高品质精装，全套家电，起价23000元/平方米，2008年8月入住。焦点房地产网邀请到项目老总做客，谈雅宝路的投资潜力分析，敬请关注。
时间：4月3日上午10：00-11：00
地点：搜狐嘉宾聊天室12层大演
嘉宾：北京麒麟房地产开发有限责任公司总经理于福生，新金山销售经理杨曈
主持人：马磊(马磊博客,马磊新闻,马磊说吧)
◆现场实录◆
【主持人】：各位网友大家上午好，欢迎大家来到焦点嘉宾聊天室。今天在焦点网新盘在线栏目请到的是新金山项目的两位嘉宾：北京麒麟房地产开发有限责任公司总经理于福生先生和销售经理杨曈。作为雅宝路备受关注的项目，新金山是很多意向投资者非常感兴趣的，欢迎两位来谈一下这个项目。首先给我们介绍一下新金山项目大致的情况好吗？
 | | 于福生 |
【于福生】：各位网友朋友好，今天非常有幸来到这里跟大家介绍一下新金山项目。我们这个项目是非常有特色的项目，它在东二环边上，在外交部的南侧，司法部的东侧，紧临两大部委，而且在雅宝路核心区。我们这个项目它是一个综合体项目，雅宝路区域唯一的综合题，总建筑面积96000平米，由三部分组成，一个是酒店式公寓，一个是品牌中心，还有一部分是自己持有的商业。现在对外销售是酒店式公寓和品牌中心。就这两部分产品给大家做简单的介绍。
酒店式公寓定位于雅宝路产权式酒店。因为它是有外部因素和内部因素，它在雅宝路区域现阶段是非常缺酒店的，酒店常年的入住率也是非常高，基本上都是在120%。而且朝外区域在北京的传统就是酒店缺乏的地方，的我们针对市场情况，就把我们酒店式公寓定位产权式的酒店。从目前的销售情况来看，销售情况非常好，定位也是非常准确的。我们酒店式公寓是非常纯粹的产品，跟一般市场上有些酒店式公寓不同的是我们的建筑构造，包括产品配置上、后期管理上，都是严格按照酒店式来做。像我们整层基本上是由58平米的标准间还包括115平米的VIP套房组成的。
商业中心主要定位还是立足雅宝路，根据雅宝路整个业态来定位商业中心的。因为雅宝路这个地方是很特别的 ，雅宝路这个地方，现在每年外贸额，正规统计是60亿美金，前段时间我跟街办有关领导交流的时候，我看到有些数据是60亿美金，他跟我说于总，你这个数据肯定不准确。他说应该至少200亿美金。当时我一听这个数是非常吓人的。这200亿美金意味着在雅宝路这个地方有4800多商户的情况下，一年贸易额达到了200亿，也就是平均每户一年的贸易额达到4000万，这个数据是非常庞大的。而我们的项目就是考虑这个因素，希望商业中心。而这个商业中心跟雅宝路整个区域紧密相关的。
要说整个雅宝路，整个商业大致经历了几个阶段，因为雅宝路商业，我的划分主要经历过几个阶段，第一个阶段是马路市场，最开始雅宝路区域是只有485米长，16米宽的一条路，这个位置可能有些网友不是很清楚，是东临日韩路，西临建国门大街，就是东二环，难免与光华路平行，北边与光华路平行自成一条路。这是在88年左右的时候就是改革开放蓬勃发展的时候，在东欧、苏联剧变的前后阶段，由于苏联的经济情况使雅宝路的经济，雅宝路有些商户根据东欧的经济情况就发展起来了。最开始就在马路边上形成马路市场。第二个阶段应该以昆泰，当时是昆泰大棚市场形成的，在93年前后，为了整顿市场，把雅宝路的商户全部牵到了昆泰市场。昆泰市场当时就是搞大棚，我们定义叫大棚市场。第三阶段大致在2000年前后，以万邦、天雅为代表的一批商厦，在这个阶段属于大厦市场。我们这个项目最开始的定位在这个基础上，我们2002年进到北京，当时的定位就是这样的定位。
【主持人】：看重了他们非常有钱或者他们要做很多贸易额，但是他们所经营的场所不能够体现现在的身价。
【于福生】：对，现在体现不出他的身价和尊容，我们在这种基础上，首先大厦群楼部分，就是商业中心部分面积比较小，就是25平方米左右。
【主持人】：刚才说了新金山的地理位置，处在雅宝路东二环边上的黄金位置。刚才说新金山项目本身来讲，周边的配套情况比较成熟的，您能把区域的情况，这个区域酒店式公寓或者其他你们所拥有的产品业态，是属于什么样的状态？
 | | 杨曈 |
【杨曈】：我们周边酒店式公寓也有，在朝阳门立交桥西北有一个，离我们很近，建国门边上，东大桥的世纪城这些基本上在售。酒店式公寓必须在城市的繁华商业区才有可生存的空间。这也是投资酒店式公寓的一大要素，我们这个项目跟周边几个项目的区别，我们酒店式公寓将来作为酒店来经营管理这块市场，是非常看好的。将来我们酒店入住的客群有保障的。
【主持人】：这部分客群为什么有自信呢？
【杨曈】：我们做过市场调研，我们的客群是两大块，一个是雅宝路做东欧服装批发生意的外国商人，因为现在区域内几个酒店都是由他们常包的，而且酒店客房是供不应求的。另外一部分是我们紧临两大部委，外交部、司法部，包括对面的中石油、中石化，这些部委和龙头企业，他们下属的中小企业。就像我们边上马上起来的外交部新闻发言中心，将来媒体方面也是一个保障。从两大资源来讲，将来经营管理出租的市场是非常看好的。
【主持人】：这个酒店式公寓是出售，是替客户打理还是自己持有？
【杨曈】：酒店式公寓一共有404套，开发商自己持有了大概170多套，准备作为纯酒店来经营的。从定位来看，这170多套酒店将来肯定不够市场需求的。购买我们产权式酒店式公寓的客户将来可以委托给我们进行经营、管理。从出租回报来讲，将来应该是比较丰厚的。
【主持人】：这个酒店式公寓现在的价格大概是什么样？
【杨曈】：均价二万五，带精装修，配齐家电。我们这个价格基本上在城区二环三环四环都是性价比最优的项目。周边我们也做了一个调查，和我们类似的产品基本上都达到三万，我们现在售价在二万五。实际上给后期的投资客留下了丰厚的升值空间。
【主持人】：户型的基本情况是什么样？
【杨曈】：我们的户型特点就是纯粹，我们一层大概是有13间58平米的标准间，标准间比现在常规的雅宝路区域的酒店配置高一些。我们的液晶电视，我们卫生间都配了液晶电视，包括24小时的新风系统，不用你开窗户，空气永远能换进新鲜空气。包括采用先进的技术，像同层排水等等设施，是比周边的酒店配置要高。将来专门酒店运营机构和物业管理公司对酒店形成双重物业管理的模式，对后期项目的增值保值非常有保障的。刚才谈到户型的纯粹性，也是跟周边的项目做比较得出的结论。周边的酒店式公寓有很多，不光周边，现在感觉酒店式公寓产品非常叫座，也非常受欢迎，所以有些项目原来定位是写字楼，也可能是普通住宅，但是经过一番产品包装以后，给自己定位的是酒店式公寓，里面70多、80多，90多，甚至100多，一居两居都有，有的是写字楼改成的酒店式公寓。从户型设计来讲，后期不可能保证他能作为纯粹的酒店来经营的。
【主持人】：这里平均租金大概是多少？
【杨曈】：我们这个区域的酒店，周边基本上都是标准间一天是六百到八百。
【主持人】：物业费是怎么样？
【杨曈】：物业费是7.87元。我们一个标准间一个月物业费大概是四百块钱左右。从投资前景上，我们具备了成熟型酒店的几大要素，第一有市场，第二我们的产品从原创就是按照酒店产品来设计的。第三，我们有专业的运营团队。从这三点来讲，从而保障了我们酒店入住率给投资客带来丰厚的双重回报，第一出租看好，第二售价，将来的升值空间也是为投资客留下很可观的空间。
【主持人】：您说到新金山项目有三大产品。接下来介绍的是什么？
【杨曈】：接下来推出的是品牌中心。品牌中心是针对这个区域定位的新产品。雅宝路大概有20年发展的历程，从最早的路边摊，后来发展到大棚型经营，发展到现在商厦经营，雅宝路最著名的几个大厦，天雅、博雅，他们基本上以大楼里一个商铺一个商铺挂帘式经营，基本上都是挂着帘子。通过几年发展，感觉雅宝路商户由个体户慢慢向往着想往企业转型的阶段。很多商户他们主要做服装批发，从最开始贴商标，现在基本上需要发展自己品牌的阶段。他们原来经营的东西要面临企业升级，现在他们的产品只面对俄罗斯、东欧，但是将来有可能会打向全球，而且他们需要品牌化，他们现在不只是简单的抄袭，还有翻版，他们有自己的设计，我们根据这个情况，品牌中心是针对雅宝路区域他们经营商铺，需要有产业升级的这部分品牌商户针对他们设计的空间。我们不是简简单单的商铺，我们是为了需要面临产业升级的这些商铺设计的品牌中心。
他的功能有几大项。现在雅宝路的商户都是非常有钱的，非常有实力，他们主要是批发。不像一般的零售商业，看人流很多。雅宝路商厦里平时看不见人，但是一个电话基本上几个亿的贸易额。但是他们现在的经营环境是非常简陋的，一间房里一个玻璃桌子，上面又要接待客户，又要谈生意，又要用来中午吃饭，又要用来摆自己的电脑，基本上没有辗转空间。有些商户面临着换季，设计板型。他们的经营环境不太具备的。我们品牌中心一共有五个楼层，这回只是发行88个尊贵席位，只有88户，物以稀为贵。所以品牌中心从现在的销售情况来看，雅宝路很多商户对我们产品非常感兴趣的。正是契合了他们现阶段的需求，品牌中心几大功能核心功能具备了办公、展示、经营、经营交易、会展。这五大核心功能都是根据他们现在所不具备的空间环境的产品。
【主持人】：88个席位面积是一样吗？
【杨曈】：不一样。整层2500米，弹性自由分割，最小是110到整层2500，可以根据企业的要求来进行分割。
【主持人】：品牌中心的售价是多少钱？
【杨曈】：我们的价钱没有定。我们在做排号。 品牌中心会在近期很快面试，现在正在进行排号的过程。我们品牌中心的产品在区域里从现在的态势来讲是非常稀缺的，所以我们的排号工作进行了两天，排了将近20个号了，是非常受欢迎的。也是极具投资价值。广大社会朋友如果感兴趣的话，这也是非常好的投资产品，而且它的面积非常有弹性。希望感兴趣的朋友可以到销售中心现场看一下。
【主持人】：你们商业中心现在开始卖了吗？
【于福生】：群楼部分还没有。
【杨曈】：就是从地下一层到六层，这叫群楼。
【于福生】：（对图指示）这是南塔楼，这是北塔楼，这是品牌中心，群楼是下面一部分。
【主持人】：你们所谓的群楼部分就是商业中心。
【于福生】：就是商业中心。
【主持人】：商业中心大概是20多平米吗？
【杨曈】：从地下一楼一直到六楼，于总提到的商业中心还有一块很重要内容就是配套服务层，有餐饮、娱乐、商务配套，这是在雅宝路没有的，雅宝路现在的商厦它的形态比较单一，基本上都是作为服装批发贸易的，但是餐饮、娱乐、服务功能没有。
【主持人】：商业部分大部分解决这部分功能？
【杨曈】：我们六层是解决这层消费功能。商业部分它的经营情况很好，有几点来支撑。第一四百多间酒店客房的人流，第二，六层的餐饮配套会吸引人流。第三，地下二三层四百多个停车位，也是雅宝路大厦里不具备的。车位、配套还有酒店，这是将来支持商业项目将来经营状况良好的几点要素。
【主持人】：从投资者角度来讲，怎么参与到商业中心去？
【于福生】：现在跟网友介绍，我们现在对商业中心采取一种方式是整售，就是以租代售，初步的想法就是要整售。我们当时的定位，如果有实力就整体买，买去以后要整体经营，你成立经营公司来经营。因为需要统一来买这个项目。如果没有这个实力，我们要成立经营管理公司，我们来对它进行整体经营。
【主持人】：就是为了保持它的档次，一致性，确实有很多商业，比较散了之后，影响了它的品质。
【于福生】：对，我们现在为了避免这个。现在很多人都到我们这里来咨询，到销售中心，想单独买商铺，我们这边就一口拒绝了，你如果买的话，有实力的话，要不然整个全部买，你买了之后，你来经营，要不然我们来整体经营，首先在群楼部分，从来没有想过打散，都是作为整体。这样一来就可以保证品牌中心的业主利益，也保证我出租。
【主持人】：保证品牌中心业主的利益，具体是指什么利益？
【于福生】：假如一个整体，我成立经营管理公司，就可以保证整个楼在同一个业态下进行经营。当处在同一个业态下进行经营，对品牌中心的业主就是一种保护，假如说我在上面开品牌中心，我在下面卖包子，这个事情肯定不行。采取这样的形式，保证整个楼的品质。
【杨曈】：刚才于总说的三大体系互相促进，互相辅助的作用，酒店会替我们吸引人流，配套也会替我们吸引人流，包括底下的商业，同时给我们酒店带来良好的效益，所以三大体系是相辅相成的，就像大家都知道的国贸为什么有名，因为它就是综合体，它有酒店、写字楼，有常驻型公司，是综合体，打造良好循环，整体效益好。我们新金山也一定是这样的。
【主持人】：有一个问题，一早想问你们，为什么会叫新金山？
【于福生】：新金山是相对于美国旧金山，旧金山的英文名字本意是掘金的地方，旧金山那个地方因为有金矿，大家都去挖金，淘金，中国人翻译叫旧金山，而它的英文本意就是掘金的地方。新金山英文翻译（英文）是现代人掘金的地方。我为什么起名叫这个名字？首先整个北京东二环东边，北京叫东富西贵。
【主持人】：你是说把你的项目比喻成金矿的转运码头。
【于福生】：可以这么理解。为什么起这个名字，北京有句话叫东富西贵，我这个项目又在雅宝路，雅宝路也是一个淘宝的地方，我们定义为现代人掘金圣地。我们的寓意，想把新金山打造成现代人掘金的地方。这就是我们项目本意的由来。
【主持人】：你这个项目整体的规划、定位都比较满足雅宝路具体的业态和需求的情况。现在对我们项目大致有一个轮廓了，有一些具体的情况能跟大家说一下。比如现在项目的推广节奏，好像在去年10月24号新推出酒店式公寓，酒店式公寓现在的销售情况怎么样？
【于福生】：可以说相当不错，昨天一个客户拿了10套。
【主持人】：你们的付款方式是什么样？
【于福生】：比如刚才那个客户拿十套，是一次性付款。主要是两种方式，一个是一次性付款，第二个是按揭。按揭是首付30%。因为我们这是70年产权。
【主持人】：70年产权，像品牌中心和商业中心呢？
【杨曈】：品牌中心是50年产权，首付需要40%到50%。
【主持人】：其他客群有多少可以选择的空间？
【杨曈】：就销售情况我简单介绍一下。我们这个项目从开盘到现在，没有做大规模推广，前期我们成交的客户基本上是雅宝路区域的商户，70%、80%都是他们的群体，我们没有做很大规模的宣传。大家也可以看到从我们的售价，并没有把像常规项目的广告费用，很多广告费用省下来了，优惠给我们的投资客，给我们的客户。从售价方面来看，大家看性价比是周边最优的。很多区域外的客户认识到我们项目的价值，从近期来讲，从春节期间，大家对房地产投资方面是稍微有一些观望，从进入三月中下旬以后，我们这个项目很多区域外的客户都在密切关注，而且近期也是纷纷出售。于总谈到了这一周的销售情况非常好，这些客人非常从容，非常果断地就出手了。这个房子是准现房，应该在今年7、8月份交房。在奥运会期间会让这些客户拿到钥匙。
【主持人】：物业费的情况是商业中心、品牌中心和国际公寓三部分也不一样吗？
【于福生】：物业费不一样，品牌中心是14元，酒店式公寓是7.87元，商业是22元。停车位有426个。
【主持人】：公寓部分也不够吗？
【杨曈】：我们做了科学合理划分，公寓肯定将来作为酒店的经营。酒店对车位的需求并不是很高，酒店来讲不像尊贵公寓，一户都得配备一个车位，作为酒店来讲不需要的。我们几百间客房可能需要不到一百个车位就可以满足了，包括我们品牌中心，虽然有88席，从现在的客户积累来看，很多客户都需要三五百。我估计到时候也就是在雅宝路区域内最尊贵的四五十家公司入住。
【主持人】：你们车位是卖还是租？
【于福生】：现在不卖。前段时间我们对雅宝路进行摸底，我提出一个概念是雅宝路精神，相当于市场调研。当时发布问卷近一千份，收回来的结果反馈，让客户回答现在雅宝路最缺的是什么？其中两个是最缺的，第一是专业的经营管理公司，第二是缺车位。如果你到雅宝路，现在最缺的，你看路上堵的全是车。缺车位，现阶段，我们的车位我们之所以不能卖就在这里，如果你卖的话，更没有办法满足业主需求了。
【主持人】：关于项目情况也说了很多，今天很难得于总来到现场，问一个跟项目没关系的问题。从去年9月27号开发商新政策出来以后，到现在五个月时间了，对过去五个月发生的事情怎么看？或者将来怎么看？
【于福生】：这个事情前段时间，媒体都谈了很多。
【主持人】：作为一线的管理者结合我们自己的项目呢？
【于福生】：结合我自己的项目，我这个项目也跟整个大气候基本上是吻合的，比如在去年10月份、11月份，乃至到12月份，我们销售比较好，到了元月份和二月份包括三月份，销售业绩不是很好，但进到4月份，就是三月中旬以后到现在，一下子买了十套的这种客户，应该区域回暖。就像王石(王石博客,王石新闻,王石说吧)曾经谈的拐点，大家来道路。王石在开完两代会之后，网上又说大陆的房价短期内不会降很多。大家在北京有一个基本共识，北京的需求是刚性的。
【主持人】：现在挤压的是投资需求。
【于福生】：刚性需求一定在，特别是北京，二手房对于投资性的打压是有的，在北京，特别针对我们这种项目。
【主持人】：我们这种项目投资性需求很旺盛，不能单纯作为住宅来看，很难定义是什么。
【于福生】：我们说白了就是一个投资产品，不是住宅，在某种情况下就是投资性产品。
【杨曈】：于总谈到这个问题，最近接触很多成交客户有很多感想，政府一直在讲调控房价，主要是房价这两个词很笼统，房子包含很多，得看什么样的房子。你说老百姓的住房保障是通过经济适用房、两限房、廉租房来保障的，并不是高端产品，需要调控它的价格来保证老百姓的住房，这是两类东西。希望广大的房地产投资客也要把这个分清楚，不要把普通住宅和高端产品混淆在一起。你从个案来看，各个项目可能又不一样了，同在同一个区域，都是高端公寓，从后期的保值升值来看，要看经营情况，经营得好，这个楼的将来租金包括将来再往外销售的话，它的价格都是非常可观的。如果经营不好，将来租金会下滑，售价也不会很高。这是个案，会具体问题具体分析的。
【主持人】：今天关于项目大家比较关心的问题，谈得差不多了。于总还有没有什么需要补充的？
【于福生】：对我们新金山项目，很多网友有很多的关注，在网上大家看了，对这个项目很关注，网友们要看清现在的行市，该出手的时候就出手，不要等待。像东二环我们这个项目，这是不可复制，错过这次机会，可能以后再也没有。
【杨曈】：我作为销售部门的负责人，只想对广大投资客说一句话，我们这个项目从销售来讲就是八个字，诚信至上，合理定价。
【主持人】：今天非常荣幸请到新金山项目的总经理于福生先生与销售经理杨曈先生，来到焦点网直播室和广大网友和对新金山项目感兴趣的人进行交流。在不长的时间内把项目三大产品线，给大家做了交流，包括雅宝路目前的现状和将来可能会有的投资前景。希望看到直播的网友，到现场看一下，还是面对面接触，更符合理性投资谨慎的原则。从刚才销售经理说到目前价格上还是比较有诱惑力的，感谢广大杨曈，感谢广大网友，本次访谈到此结束。 | 
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