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当前的别墅市场，在宏观调控之下，正在经历着这样一个“悲喜交加”的命运，幸运与不幸都表现得十分显眼。
幸运表现在已有的存量别墅和已经获批的别墅项目上，它的业主和开发者将获得远远高于其他住宅种类的回报。不幸则表现为未来一段时间绝大多数开发商根本无法进入这个市场，一些想购买别墅的富裕阶层也只能从二手别墅市场上“淘宝”，而且必然付出很高的代价。
近10年来，随着国家经济的快速发展和居民可支配收入的提升，特别是高收入人群的增加，以及高速路和轻轨系统的快速建设，城市居民对居住质量的追求意愿被大大强化，而郊区低密度别墅区的兴起正好迎合了这种需求。中国别墅发展始于2005年的这一轮宏观调控时，已经呈现出多层面的丰富内容。在此期间别墅的风格、定位、品质、运作手法等特征都表现出日益清晰、趋向成熟的特点。但是，由于中国人多地少的特殊国情以及因为国家政治制度原因而被强化的粮食安全问题，别墅尽管在民间存在着巨大的市场、追求的热情不断高涨，但上层政府一直对此心存担忧和调控。
从2003年2月开始，国家多次出台政策叫停别墅用地供应。这些宏观调控政策导致国内的别墅供应从2004年起就呈现出整体下滑趋势。毫无疑问，近期及未来可预期的一段时期内，实际的别墅供应仍将保持快速收缩态势。
从政策上看，别墅供应已经不是笔者过去所主张的“提高门槛”的问题，可以说供应渠道已经被卡死，尽管在实际执行中可能会有所变通。这几年别墅用地的开发，主要依靠宏观调控前出让的城市土地和农村集体土地（开发“小产权别墅”），也有以公寓立项的土地，后改作别墅开发，以及以建低密度住宅之名拿地，再修改规划建别墅的。现在，“小产权别墅”已经被严厉的行政法规叫停，估计这条路已经基本被堵死。以公寓立项再改作别墅开发以及以低密度住宅立项再改为别墅的，随着法规建设的完善以及执法力度的不断加大，也基本会被杜绝。
虽然市场有一种与生俱来的逃避调控措施的能力，可能在逐利意识的驱动下产生一些变通的方式，但未来7年别墅的供应急剧减少将是一个不争的事实。
不过，别墅需求却在不断上升。
改革开放以来，我国GDP年平均增长速度接近10%，我国人均可支配收入增长速度更快，年均增长速度超过10%。只要不发生战争，估计我国的高速增长再持续20年没有问题。这就意味着人均可支配收入增长速度还将保持很高水平，高收入人群会继续增加，财富会高速积累，高档消费特别是高档住宅消费将非常强劲，“享受成为有意义的事”。
但是，增量别墅越来越少了，只能是竞争那点过去批的还没有开发的有限别墅用地。特别是在一些直辖市、省会城市和计划单列市，原本可利用的建设用地就少，大城市管得又要严一些，大量需求的集聚将大大抬升别墅的价格，得不到实现的需求可能跑到另外一些沿海宜居城市参与竞买。所以，没有别墅用地的开发商，若调整发展战略，到沿海其他宜居城市收购别墅等低密度用地，回报一定是非常可观的。
除了结构调整、供应减少外，另一个对别墅价格具有重要推动作用的因素就是不断膨胀的理财需求。
从全世界范围来看，房地产都是最大众、最稳定的理财产品，中国的居住文化又强化了这种产品的投资属性。目前，房产理财需求受到了一定的抑制。但理财是受到物权法保护的一种权利。由于贷款首付和利率的提升，买房需求受到抑制，这样租房的需求就会增加，出租收益上升，这会间接推升投资性需求，一些有钱人还是倾向于进入此领域。而别墅供应的急剧减少，使得别墅更加稀缺，更多人会看好别墅的升值潜力，这样投资会加大对别墅的追逐，甚至使其涂上了“收藏品”的色彩。
另外，未来股市会有大的波动，下行的压力很大。最近股市正经历着调整，如果调整幅度再加大，不管是什么事件发生，都可能成为压垮骆驼的最后一根稻草，彻底打破股市造富的神话效应。很多投资性资金会因此重新回到房地产市场上来，不管我们愿意还是不愿意看到。
除此之外，还有一个对别墅市场具有重要影响的因素就是对物业税的猜测。
如果征物业税，显然会影响别墅价格预期，影响投资需求。但笔者认为，试点是可能的，但物业税征收在两年甚至五年以内根本没有办法全面实施。首先，将来这个立法建议案真正提出来后，会有很多人反对；其次，我们要把全国房地产的产权产籍关系搞清楚没有两三年是办不到的；第三，目前尚没有一个可以操作的征税思路；第四，全民性财产税的征收是很难的，这是和中国文化相联系的。
（作者系民革中央委员，北京师范大学房地产研究中心主任） | 
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