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2007年9月28日，远洋地产控股有限公司（3377.HK）股票在香港联交所主板市场成功挂牌。募资创下全球地产企业募资额第三、中国第二的排名：在全球路演及公开发售阶段，远洋地产共向全球发行15.512亿股，香港公开发售1.5512亿股，国际配售13.9608亿股。其中，香港公开发售部分超额认购达206倍，国际配售部分认购金额逾1000亿美元，约合7800亿港元。
自此，远洋地产这个从北京起家的地方企业，成功转型成为上市公司。业内评论远洋地产上市赶上了最好的时候：2007年9月底正好是国内房价暴涨的顶点，而后随着二套房新政和随即而来的市场波动，“拐点”争论背后反应出的不确定市场走势让地产企业的的融资行为不再是一边倒的青睐。那么上市对远洋意味着什么，对于其领航者李明(李明博客,李明新闻,李明说吧)来说，华丽转身背后还在思量什么新问题呢？
为此，焦点房地产网高端访谈栏目本期采访了远洋地产控股有限公司执行董事长兼行政总裁李明先生。
◆采访实录◆
【焦点房地产网】：还是先来谈谈不敏感的话题吧，您对拐点是怎么看的？您预期房价走势是向上还是向下？介绍一下远洋的开发布局和土地储备情况。
【李明】：（笑）应该是慢慢涨吧。现在远洋地产的开发布局，大概有2/3在北京，天津，大连这些地方。我们都是每一个新建的项目，股权关系并不见得是上来都是统一，这个跟投资结构有关系，但是从一个可控的角度来说，每一个地区都是不一样的。
我们的土地储备量上算是适中吧，如果讲土地集中的程度来说，跟我们发展策略还是相吻合的。现在我们的土地是1500万平方米左右，主要是集中在北京、天津、沈阳、大连、中山，主要集中在这五个城市。现在平均每一个城市也都是300万平方米左右。国内其他土地储备靠前的企业，总量可能是2000、3000、5000万平方米左右，大概是分布在十几个城市，还有就是在二线、三线城市，我们在一线城市的集中度比较高，因为这个跟公司的发展战略有关系。所以说远洋的总量上是适中的。
【焦点房地产网】：但是从市值上来看，远洋也应该是北京最大的企业了？
【李明】：港股和A股之间市盈率本身就有差距，即便是这样的话，要讲市值的话，在北京的市值应该我们最大，所以市值大储备土地多也是很正常的。相对来说北京的上市公司多，但是大多数都是五六年以前的，不管是在香港市场，还是在国内市场市值都是比较小的。去年SOHO和远洋上市以后，资本市场的这些地位还是有一点体现的。
【焦点房地产网】：目前您现在考虑最多的是哪方面的问题？是土地，金融的，还是管理？
【李明】：我现在最担心的就是两个问题：一个是管理的问题。企业的资本实力通过上市以后迅速增加，从公司发展长远的发展战略来看是很好的，但是目前突出的一个挑战就是自身的管理水平跟不上去，因为进入资本市场以后，不光是资本增加，现在转变成一个上市公司，公众的公司；远洋从过去一个国内企业变成一个合资企业；过去是单一股东，现在是很多的股东——那么所有的都归结到企业的内部。而且随着宏观调控的加深，企业间的竞争慢慢会向企业内部的管理转变，因为现在从土地、资源、信贷、资金、税收等等这些外部因素慢慢都趋同了，企业的竞争关系都公平了，而竞争就更显激烈。但是恰恰解决管理问题是一个最难的问题，因为你的企业发生了很多的变化，但是你人员管理的思想、内部管理机制，不可能几个月就发生很大的变化，需要不断调整。
还有一个问题就是今年的一个特殊情况，就是对市场的担忧。其实大家都非常的关心拐点也好、没拐点也好，继续刚性需求——不管是怎么样，就是很现实的问题摆在眼前，就是这是特定的调整期，那么这个调整期多长？这个预期都是非常关键的。所谓的调整期，就是起码短期内市场是不乐观的，但是你是上市公司，是公众公司，你要向投资者每年给一定的回报，你每年要有一定的业绩，你不是一个民营企业，不是一个私人企业。如果是一个私人企业来说，这个项目我能挣2亿，我做5年挣2亿，那我就做5年。那么相对于公众企业来说，你做5年挣2亿，那么你做3年可以挣1.5亿，那么毫不犹豫会选择做3年的。所以说市场的调整期是非常敏感的，虽然我们现在大多数的项目都是在环渤海区域，相对来说要好一些，因为中国的经济增长都在这些区域，相对于一线城市来说，它的市场还是更乐观一些。即便是这样我们还是高度关注市场的，特别是这次宏观调控和这次市场表现，在货币政策的需求上有很多的措施。前不久人大会议当中，银监会的领导在讲要修订个人住房信贷的管理办法，要是真正动这个东西的话，那是动到了很敏感的部位，所以说这两个问题不得不关注，一个是市场的问题，还有一个是管理的问题。
【焦点房地产网】：有人说房地产的税负太高了，应该给减负，如果降了税赋会不会降房价？
【李明】：这个事首先来说，应该讲税赋我不认为是高，应该是讲税费，就是把税和费加起来，在目前房地产开发成本当中还是一个很重要的内容。
【焦点房地产网】：超过了50%了吗？
【李明】：这个看哪个主体，这个是有一个口径的问题，如果对一个单一的房地产企业本身来说，没有50%。但是你要把设计到房地产开发所有的主体都算起来，可能就超过了。流转当中的营业税算不算，增值税等算不算？但是我个人认为主要的问题还是不在税费高低的问题，我觉得还是在税费结构问题，因为按道理来说，既然有了营业税、有了增值税和所得税，取消其他的收费，我觉得这个是对的。因为你税收是调节你的收益，现在税费分家是一个大问题，税费一分家，这个税调节的问题就不灵敏了。但是这个问题涉及到很多咱们国家的财税体制等等，这个是比较复杂的。现在简单的讲降税负就可以降房价，只能说是降低了成本，降低成本并不见得降房价，因为这个价格是由市场来决定的，并不是由成本来决定的。所以不能简单的这样说。
【焦点房地产网】：远洋现在还准备拿地吗？
【李明】：我们拿地的速度还是与取决于我们开发的速度、销售的速度。我们目前掌握土地的开发周期在3到4年，目前远洋的开发量是在300万到400万平方米，简单算一下，正常的土地储备按极限来说，就是1600万平方米，这应当是一个合理的。或者是有一个差异系数，不可能你买这块地全部在开发，要保持适当的规模，今年的开发量保持在这个速度。
【焦点房地产网】：那要是加快开发周期呢？
【李明】：开发周期加快这个是很多的因素，有市场的原因，还有每个区域的市政，这个由不得你。
【焦点房地产网】：基本上还是这个周期？
【李明】：对，也就是这样。其实很简单，你看报道一看就可以看出来，财务报告有一个总资产周转率，大概平均水平就是0.3左右吧，这个是全国的平均水平，周转率就是营业税除上总资产，总资产就是你占有的资金，一除就是0.3左右。
【焦点房地产网】：年初远洋做了一个“可靠的伙伴”客户答谢会，做这个客户年答谢会是不是也是应对压力？
【李明】：做客户年的活动有两个方面的原因，最主要的原因就是我们在2005年，公司制定了一个发展战略，这个发展战略核心有5个指标，其中有4个指标我认为能达到就不错了，其中有一个指标就是关于客户的。我们觉得我们的发展战略当中，客户这个指标，相对于其他的4个指标来说是有欠帐的，第一个指标我们要求我们自己的净资产回报率到第三年、第四年的时候达到20%；第二个指标是把我们公司变成一个上市公司；另外我们要重新一个树立新的品牌，就是树立一个品牌新的形象出来，我们从中远房地产转化为远洋房地产；还有一个定位就是给自己的管理要向客户专家来转变。所以我们今年想拿出一定的时间来放在客户的身上。
还有市场有压力，我不能对市场进行赌博，说我们说这个地方好、那个地方好。唯独可以做的事情，就是我们做好自己的工作，而做好自己工作的标准，所有的问题，找来找去最后归纳到客户的身上，你只要让客户满意。那么客户不满意的地方就是我们要改进的地方，这个是非常简单的道理，所以我们今年做了两个月的准备，集中在我们所有问题上，对客户的态度、对客户的效率以及对客户服务的体系，我们去年年底做了一个大的机构调整，其中很重要的一点就是要建立客户服务体系，就是整个集团的服务体系，当然还有你要优惠的话，要去做市场优惠也好，做回馈也好，那你首先要回馈现有的客户人群。如果你不是回馈到现有的客户，那就不是回报客户了那就是做营销了，而是我们现在是实实在在的为客户做一些事情，这个是应付市场变化最大的一个方式。
【焦点房地产网】：今年远洋有多少预算回报客户？
【李明】：这个我没有具体列出来，我整体的想法就是把我们所有的优惠通过我们合作伙伴、通过我们现有的客户去传达出去，或者是从这个渠道出去，不是说无的放矢的去做。
【焦点房地产网】：类似回报这样客户的一些活动，投资者会理解吗？
【李明】：投资者的反映非常正面，实际上我们做这个活动，很坦率的说还真不是为了营销或者是为了跟投资者树立形象，这个还真不是我们关注最主要的问题，我们实际上还是对内的，我们还是要告诉我们的员工，要多参加这样的活动。我看了去年焦点房地产网做公益事业的企业排行榜，我们在“老社区新绿色”这项活动当中有形的投入是1000万左右，比起其他企业赞助这个、赞助那个，这个钱是不算多的。但是我们花力气去做，这1000多万，是一个老社区几十万积累起来的，需要一点一点去做调研、发动。其实这不是没有什么大的投入，就是搞一些花草、雨水的收集、举办一些社区的活动，主要是花时间，关键还是对我们自己的员工，除了追求企业的精神价值之外，能够让他知道自己在社会上除了经济以外还有别的事情，只有这个心态好了，你去关心客户的时候，才有可能大部分是发自内心的，要不然的话形式主义一严重，第一回要没有做好以后改起来就很难。
【焦点房地产网】：远洋有没有资金的压力？因为最近市场环境不好？
【李明】：应当说资金的情况现在对于我们来说现在还不是问题，主要是三个方面：第一个是我们刚刚上市，我们公司的规模是18亿，然后还有100多亿的融资规模。
【焦点房地产网】：这个钱都拿地了吗？
【李明】：应该说我们现在80%的钱已经进来了，我们做上市不是一个突发奇想做的，这个是一个战略的安排，所以我们做上市之前，我们那个时候借了很多的外债，借了很多的商业外债，然后提前在支持我这些土地储备。我上市当天，我29号上市，就在29号当天一挂牌、一交割完了以后，我们还了5亿美金的债务，当天就直接把帐还了。毕竟我们现在还是一个净现值的公司，就是我的帐面银行存款，减去我银行的负债，我还是一个净现值的公司。
第二、就是我们自己并没有采取盲目扩张的策略，所以我们在开发的节奏当中，还是在按部就班的，没有一下子扩大开发规模，在建的规模也就是300万平方米，跟前一年的开发规模是一样的，没有一下子涨到300万平方米之上，所以说我们的公司还是比较稳健的。
第三、我们在国内融资的基础还是比较的好，就是几个大的商业银行都跟我们有长期的合作关系，所以我们讲共同成长，我们即便在目前的这种情况下，我们在大多数情况下还是取得基准利率下浮的商业贷款。商业银行一般来说上浮20%、30%的情况，个别的有1000万的也有存在，还有以亿为单位的。我们现在目前还没有上浮超过10%，2%、3%、4%差不多，大多数都是基本利率下浮的情况下取得的。最重要的就是我们跟商业银行合作，你谈授信、额度什么的，这个都是以前已经谈到的，并不是现在才有的。
我们对外跟投资者讲的，先进净借贷比我们是在0.5，我们标准的对投资者讲的，我们是0.5。但是我个人认为0.8到1。
【焦点房地产网】：刚才您也谈到对于市场的变化，根据您也谈到管理的问题。您觉得目前急需要解决的是营销的问题还是资金的问题？
【李明】：当然是营销，肯定不是资金的问题。其实我们现在营销也没有什么，去年相对来说，市场比较乐观，大家预期也都是在拿地、圈钱、扩张，搞企业重组。现在面临的首先是客户，我们公司提的就是一切为了销售，那么销售一切就是为了客户，这个非常简单的。
【焦点房地产网】：刚才您提到去年客户这儿也反映到其他的问题。最突出的是什么？
【李明】：最突出的是客户有三方面的问题：客户第一反映就是你的反映速度，无论在物业也好、销售也好，他得到的信息是不是全面及时，销售得到的信息是不是及时。今天我来之前香港一个客户，我也不认识，不知道怎么着就打到我办公室，我陪他聊天聊了15分钟，就是远洋公馆和远洋花园的事。他知道的信息不全面，他就问你什么时候预售、你内部认购、这个图不清楚，你就问这个事情。这个时候我就说客户服务也是这样，维修、维保的问题，包括一些问题他反映的不对，你要跟他解释，所以第一个就是反映的效率。
第二个就是对产品本身的回报。因为这个牵扯到一些维护、维修效率的问题。第三个就是反映到服务的贴心程度上。你反映问题肯定都给你办了，但是办了以后心里有的时候不是特别的舒服，就是你的服务态度、服务的水平。一般的话就是这样的人笑也是笑了，就是要让人心情愉悦。
【焦点房地产网】：按照国内的统一口径，远洋去年销售额是多少？
【李明】：去年我们报表上的口径是67亿。
【焦点房地产网】：指的是现房？
【李明】：就是也卖完了，也竣工了、也入住了就是这个口径。
【焦点房地产网】：按照国内的口径？
【李明】：去年我们的销售额在80多亿，不到90亿。
【焦点房地产网】：和太古合作的事情可以说一下吗？另外像做商业地产是很多上市公司的想法，您感觉上市公司做商业地产有哪些困难，需要合作的方式？另外您对商业地产有一个什么样的预期？
【李明】：这个不一样，这个是我们既定的策略。现在对于开发商来说，他遇到的两个最大的问题，实际上是两个问题，第一个对商业本身的认识。第二个就是他本身对持有物业的经营能力。这个是两个最大的问题，但是这只是对开发公司。
但是对那些商业公司来说，遇到的问题就是核对物业开发能力的体现。我跟华茂的老总房超(房超博客,房超新闻,房超说吧)，我们俩在一起聊天对待不同地块的态度是截然相反的。同样拍一块，有商业、也有住宅，我第一个想法就是我们俩联合竞拍，我把住宅给我，我把商业给你。但是他拿下来以后商业给你、住宅留给我，因为他对商业地产很在行。我们跟太古合作，现在公布出来只是按照上市公司的规则公布出来了，其实这个合作我们一年半之前早已经开始了。
【焦点房地产网】：远洋山水是远洋地产早年间的作品，但是在商业、配套这块你觉得有什么可反思的吗？
【李明】：应该讲从设计的时候，当时山水是150万平方米的建设规模，我们当时是安排30万平方米体量的商业。其中5万平米是安排的是西区的商业，剩下的25万平方米安排的是东区。今年1月份我们刚刚招标了，这个区域就是考虑商业。另外就是从总的来说，现在看来这当中也有政策的变化，原来都是协议出让，所以无所谓规划。那么考虑到东面这边商业的地理位置和交通位置的问题，比西区要好。现在回过头来看，可能相对来说西区的开发节奏有差异。第二个需要总结的是，对于底商的业态在规划的时候，还是应该采取一种适度持有、整体业态分布开发商能够主导的强项，可能有助于发展的战略。
【焦点房地产网】：之前有媒体报道说咱们的土地储备大概在一半的左右，就是通过兼并等等的方式，那在这样的环境下有很多小的开发企业有经营的问题，这样对于我们是非常有利的机会。那您兼并的思路有没有新的变化？
【李明】：没错，在过往的历史当中是40%的项目是通过兼并收购，这个比例在近期之内还会维持。兼并收购是作为一个基础，这个是对所有的企业都适合的，我们通过对企业的调查，或者是对企业的控制、团队的整合、文化的整合，这么多年以来有这种整合的能力。
附：李明简历
李明，现任远洋地产控股有限公司执行董事长兼行政总裁，1963年出生。先后毕业于吉林大学、中国社会科学院研究生院和中欧国际工商学院，获硕士学位，EMBA，高级工程师。北京市第十届政协委员，北京市朝阳区第十三届人大代表，中国房地产协会理事，北京城建投资发展股份有限公司独立董事。
1985.12~1995.12，任中国汽车运输总公司副处长、处长、副总经理
1996.1~1997.6，中远国际货运有限公司副总经理
1997.7~2002.1.29，中远房地产开发公司总经理
2002.1.30~至今，中远房地产开发有限公司（远洋地产前身）董事总经理，兼任中远房地产下属10家控股企业董事长或董事总经理
在担任中远房地产开发有限公司总经理期间，李明先生在北京、天津、上海、广州、大连等地开发了二十余个知名项目，并创立了以"远洋"为名称的房地产品牌。其中北京远洋大厦、远洋天地、远洋风景、上海国际航运金融大厦、广州颐和山庄等知名项目，先后获"鲁班奖"、"白玉兰杯"、"全国住宅小区环境特别金奖"、"国家优质工程（银奖）"、"长城杯"、北京10大"畅销楼盘"、"明星楼盘"、全国30大"名盘"等荣誉称号。在李明先生的大力倡导下，中远房地产与北京市朝阳区政府联合组建了北京商务中心区（CBD）开发建设有限公司，全面负责北京CBD区域土地开发、整体规划、核心区及基础设施建设等工作，为北京市朝着国际化都市迈进做出了巨大贡献。
主要荣誉：
2002年，被评选为"中国房地产卓越贡献100人"；
2003年，被评选为"北京房地产10大创新人物"、"中国房地产10大品牌人物"、"北京地产10大影响力人物"等；
2004年，被评为"中国地产十大英雄"、"北京地产先锋人物"、"北京楼市2004年度影响力人物"、"2004年度地产风云人物"、"2004北京地产年度影响力人物"等；
2005年，被评为"中国地产十五年最具影响力人物"、"中国房地产年度人物"、"中国房地产品牌建设贡献人物"。 | 
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