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会议主题：房地产市场前景判断与应对策略专场——楼市拐点之辩
会议时间：2008年4月11日下午14：30
会议地点：天津•万丽泰达酒店
会议内容
三大主题演讲：
●演讲一：2008年天津楼市走向判断与解析
●演讲二：顺应产业变化趋势，房地产企业拿地、融资新策略
●演讲二：中国房地产市场未来走向/或者市场疲软下的产品研发新策略和营销新策略
两大精彩对话
●对话一：当前阶段房企拿地策略
●对话二：新形势下，房地产投资需要提前考虑哪些因素？
直播内容：
【主持人】：各位领导、各位嘉宾，大家下午好！第二届天津地产年会下午场——《房地产前景判断与应对策略楼市拐点之辩》专场现在开始，我是思源经纪公司的丁武，今天下午由我和《新地产》的秦松龄先生共同主持。
楼市拐点，这个话题这几个月应该说是很热门的话题，很多知名人士有各种各样的观点，今天也有相应的专业人士站在这里会场上向大家发表见解。
首先有请中信证券投资银行部房地产金融行业组行业专家丁勇才先生做演讲。题目是《天津楼市走向判断与解析》。
【丁勇才】：谢谢主持人，也谢谢大家参加这个会议。我讲的题目是《天津房地产市场未来的走势》，拿到这个题目的时候感觉这个题目是很大，说未来走向是对未来的预判。站在这个时点来说未来的事情本身就有主观因素在里面，我现在把自己的观点拿出来给大家作一个分享，供大家交流和讨论。
我分四个部分演讲。第一是对近年来天津房地产市场做一个简单的解析。整体上来看，天津房地产市场规模相对其他直辖市或者一线城市来说，规模还是相对较小的，只不过投资增速比较快，年均能够维持在20%左右的增速水平，从整体的市场来看，基本上还有供过与求。
（PPT）左边的柱子代表竣工面积，基本上可以衡量市场的供求状况，右面是销售面积，可以衡量市场需求状况。从近几年市场需求来看，天津供过于求。但是有一个现象，房价在逐年上涨，2007年接近于平均六千元每平米的水平。
看市场细分，住宅市场基本上维持平衡。住宅价格近三四年出现加速上升的状况。我们再看写字楼的市场状况。写字楼市场是明显的供过于求，这个市场相对比较成熟了，这个价格在供过于求的情况下，波动是比较大的，折线是代表价格的水平，可以看出波动是比较大的。
再看商业与营业用房的市场，也是供过于求的状况，而且还是比较明显的，但是在2005年、2006年、2007年出现加速上涨的事态。
从上面对市场的解析来看，天津的房地产市场发展水平和城市的定位实际上还是不相符合的，存在相对落后的状态，供过与求是最主要的特征。为什么价格在近几年呈现明显的上升事态，这说明是对未来的期盼和预期。
再看天津房地产市场基本支撑。其中之一就是有一个不可替代的区位优势。我们知道，中国经济的发展每一个时代都有一个热点，八十年代是珠三角，九十年代是长三角，到现在就慢慢转移到环渤海地区了。天津作为环渤海地区的重要城市，在新的发展圈里也面临着很好的发展机遇。天津拥有北方最大的综合性港口，是环渤海交通的核心枢纽，天津是连接华北、西北等十四个省市、自治区的、陆海大通道的桥头堡，它所能辐射的面积近500万平方公里，占整个国土面积的52%。
再看天津的交通方面的优势。天津已经开通了班轮航线达一百多条，具有北方最大的完整的陆海空物流体系，必将成为国际资源配置的重要节点，这几方面有不可替代的区位优势。
近年来房地产市场发展状况，未来天津市场要发展，必须要追求差异化的发展方向。天津房地产特征就取决于天津特定的城市定位。它独特的地理位置以及作为北方现代物流中心的定位，将促进城市房地产市场的工业化发展。建立在这个基础上的物流地产应该会成为天津未来房地产市场的主流或者热点。
我们认为天津的房地产近阶段应该以物流地产为重点，促使天津房地产市场进入快车道。过去几年，天津比较保守，很少看到外地的企业进来，但是近年来，看到越来越多的企业进入天津市场，这也从侧面印证了天津未来的房地产市场是比较看好的。
再看天津独一无二的金融平台。大家知道，最有优势就是滨海新区综合配套试验区的改革实验方案，综合配套试验区是目前最高的保税区，享受与保税港区的功能和税收的政策。综合配套改革的实验方案包括金融改革实验，土地管理体制，城乡规划体制改革等十个方面。这两大事件分解开来，跟天津的资本市场有关，也是和金融是市场分不开的。国务院这两个批复，为天津金融市场的创新带来很大的契机。
我们分四方面来看一下。
一方面在天津设立OTC市场和柜台交易市场获批。深圳有深交所，天津有OTC市场，就有望成为中国经济增长第三极；渤海产业投资基金、滨海创业风险投资引导基金相继成立；还有工商银行金融租赁公司、摩托罗拉财务公司陆续落户滨海新区，说明这种创新业务的延伸点都把机构安排在天津这块；再看泰达国际控股集团也在筹建之中，这些都表明地产市场要发展，肯定是金融先行。
另外也谈到改革方面，比如说土地市场改革，比如说创新了集体土地征收和农用地专用方式，开展城镇建设用地规模扩大与农村建设用地减少挂钩试点，资本市场发展与金融创新奖为房地产提供强大的支撑。
再接下来都可以看到，未来几年天津最大的热点就是物流地产。为什么说物流地产是热点？因为从未来规划可以看出天津物流地产非常旺盛。因为滨海新区定位高水平的现代制造业和研发转化基地，打造以高新技术领航的产业集群，以港口发展为重点支撑点引导全球物流的汇聚与中转，广阔腹地和航线网络确保了集装箱吞吐量的增长，新技术产业集群和现代物流业带来了物流地产的旺盛需求，还有空客A320项目。
天津港吞吐量2007年在全国排第六位，对2008年至2010年进行预测的话，年均可以保持25%左右的增长，这说明了天津未来货物集散地的功能、货物的吞吐量呈现了上升的趋势。货物运到天津的时候，必须要有地方存放，就是保税仓库，与生产活动的厂房以及一些配套设施和企业源头的居住场所，以及住宅项目都存在着需求。
天津实际上也具备发展物流地产的条件，因为天津拥有北方最大的港口，天津港占据海上货物运输和陆上货物运输的结合点，还拥有多项优惠政策，政策倾斜力度也很大。另外，滨海新区的建设将会推动天津这个地区的基础设施的功能升级。一个是地理位置，第二是政策，第三是基础设施，这三个方面正是发展物流地产要具备的条件。
我们看物流地产带来的业务机会有哪些。比如说帮助客户建造仓库、厂房，或者自建商品仓库厂房出租，还有物流商贸区、商务区、生活配套区的地块开发。因为物流地产相当于地产发展的动力，所以会带来一系列的机会。
其实我们还可以举出一些物流地产的成功者，比如说全球最大的工业及物流基础设施提供商和服务商，就是普洛斯（ProLogis）管理面积达到200万平方米，普洛斯在天津有泰达物流园和普洛斯天津空港物流园。说明外国的投资基金和国内相比有洞察的先机。
还有新加坡的丰树物流房地产投资基金，是亚洲第一物流基金，2006年以1.2亿元收购了位于上海浦东空港的欧罗物流园项目，这个项目占地面积8万平方米，总建筑面积3万平方米。国内一些开发商也逐渐进入物流地产的领域。
最后的结束语：天津具有不可替代的区位优势，我们天津有独一无二的金融平台的支撑，我们有物流地产引导推动房地产市场发展的切入点，在这三个因素的共同作用下，必然会推动天津房地产市场在未来有很好的走势。
以上是我的一些观点。谢谢大家！ [1][2][3][4][5][下一页]
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