【主持人】：丁先生的观点很鲜明，就是物流地产以后是天津地产的热点。这一点希望对在座的开发商和朋友们有所借鉴。

　　接下来有请刘玉录先生发言，刘先生是天津市房地产研究会副秘书长，经济学博士。下面有请刘博士。

　　【刘玉录】：刚才丁先生对天津房地产市场的发展现状和前景做了分析。我的发言就不跟他重复了。说一些比较抽象的问题。

　　第一说一说对房地产产业整体的看法，结合序列化做一个观点；第二就拐点的争论谈一下；第三对未来中国房地产整个的发展趋势以及市场走向谈一些看法。

　　当前，中国房地产市场最具争议的话题莫过于“拐点”。这也是我们今天主题会场二的主题词。实际上从一开始这个讨论就缺乏一个建设的平台，以至于陷入了近年来一直贯穿于楼市的哑意识形态之博弈，所以倘若我们从大背景、远视角出发，采用一种技术性的分析方法，而不是以道德判断，先入为主的发现态度，对拐点以至当今整个房地产市场的判断可能会更接近其客观实际。

　　当今，房地产新时期确实需要一个分析方法，或者说观察理念的变革。第一个问题就是关于现代房地产范畴。

　　我认为现在中国房地产最缺的不是钱抑或金融，而是金融观念。潘石屹在王石拐点之后，提出“诸子百日巨变”的主要依据是房地产公司进入前所未有的融资艰难期。简单说就是缺钱。这是处在第一线的人在项目运作层面提出的实际问题，如果从洞察房地产业的本质来说，现在中国房地产最缺的不是钱抑或金融，而是金融观念。如果说在发展的初期，房地产业运行基本表现为实际的经济活动的话，那么在已经充分发展的产业阶段及其所在的宏观经济进入现代增长的背景下，尤其在不动产置业、投资性比例不断增长，且占据一定比例的情况下，房地产已经包含了金融虚拟化的因素。这正是在西方经济学中把不动产视为广义金融范畴的原因。

经济学博士刘玉录

　　在涉及市场评估的房价预测上，人们通常采用微观经济学、价格理论中供求原理决定的均衡价格分析方法，这是属于普遍的古典经济学的分析技术，一般来说，特别是在房地产业发展的初级阶段，采用供求基本方法可以基本说明房价的大部分问题的。但是今天的中国经济以加入WTO为标志，已汇入世界经济大家庭，今天的中国房地产业在国民经济中的影响力已经非常重大。在这种情况下，仅仅使用供求关系原理已经不能完全准确地解释房价的形成和市场变化规律。与上一个周期处于货币紧缩背景下的中国房价上涨有所不同的是，本轮房价上涨正处于流动性过剩，从而导致资产价格评估，资产泡沫迅速扩大，并逐渐传递到生产部门，引起成本的增加，最终使产品价格上调，从而形成全局的通货膨胀，这是从三部门经济，也就是国内范围分析。如果再加上外贸，从私部门来分析，目前我们经受的通货膨胀，还有国际上原油和大米价格上涨因素的推动，也就是说，2008年第一季度，全国CPI平均增幅为8.1%，是平均的国内商品通货膨胀率与进口的商品通货膨胀率之和。

　　以货币横数为杠杆的金融加速器强化着房地产虚拟化。2007年前三季度，全国各大商业银行新增贷款7.28万亿元，十月份达到3.5万亿元，同比增长17.7%。货币额增长18.2%，大量贷款增加后，大部分过剩的流动性从行政体系流向资本市场，从而推动股市、房地产价格不断上涨。这还仅仅是一个资金流进入口，还有人民币升值预期吸引的外国资金流入，对于平衡外汇储备增发的人民币以及不动产的坐地升值等因素，如郎咸平教授说的虚拟资金等，都在推动房地产价格的快速长。截至2007年9月末，全国商业性房地产贷款余额为4.62万亿元，比年初增加9410亿元，同比增长29.6%，同上年相比快了5.2个百分点，其中居民购房贷款余额2.86万亿元，比年初增加5924亿元，同比增长31.4%，比去年同期增加13.5个百分点。

　　在房地产市场交易面积并没有增长甚至萎缩的情况下，房地产贷款余额明显的增加，只能用资产价格膨胀也就是虚拟化才能解释。从大背景、长时间说，房地产价格超常增长的动力不仅仅是上面论据的通货膨胀下的资产评估周期性因素。例如中国经济进入现代经济的转型，城市化在人均国民收入达到一定水平时的加速度，金融体系改革的逐步深化，从而引起自由化程度加强等等，这才是中国房地产虚拟化的根本原因。

　　正因此，现时期，我们不能再仅仅沿用以前阶段使用的理论方法来分析市场和价格问题。简言之，应该引入适应虚拟经济的房地产资本化定价方法，也就是以盈利回报，而不是成本效用来决定需求，从而整合我们的房价和房地产市场分析技术。实践表明，房地产虚拟化的主要动力来自预期和金融。经济因素对房地产的推动则是房地产的实际发展。

　　预期和金融概念在现代经济学思潮中均属于发生于现代货币主义的新自由主义学派，如非弗里德曼、弗雷卡斯，因此要科学的理解方兴未艾的现代中国房地产范畴需要一个金融观念的普照之光。

　　以上的观点形成于对近年来金融工程、虚拟经济和房地产等研究的总和，如果想进一步讨论，各位朋友可以进一步参阅这一期出版的《中国经济报告》。在网上可以查到，中心意思就是说，如果单纯的用供求关系分析房地产市场，解释价格上涨，已经不能完全准确的预测市场，应该引入资本化定向，因为房地产投资比重越来越大。

　　第二个就是关于楼市拐点问题。拐点之意是一个边际概念。中国楼市已经进入了调整期，2007至2008之交，对于万科来说，其最大的兴奋点不是刚刚过去一年的喜人业绩，也不是他们倡导的企业社会责任得到普遍共鸣，而王石陷入了“拐点门”。北京有的学者说“王石卖拐不亚于一次宏观调控”，确实王石的拐点顶得上一沓红头文件。问题还不在于两会期间前建设部长汪光焘所讲的拐点规为学术问题，而是从一开始由于缺乏一个坚实的楼市拐点讨论平台，就陷入了环绕于楼市的哑意识形态当中，把一个本来是技术性的问题，拖入了道德观念的领域，而后者正是几千年来儒家学说熏陶下中国社会判断思维的标准。这个标准就是中国落后于西方社会的根本原因。

　　楼市拐点争论的前提，科学平台就是何为拐点的问题？拐点的概念，如果以世俗的说法确实有拐弯的意思，这也是王石有口难辩的地方，但是如果我们静下心来，排除以线划政的局限，以技术的方法看待规范的拐点之意，就不会上来就理解为价格曲线绝对的下降。但是在一般情况下，它只是表示事物运动曲线编辑性调整，比如房地产价格增幅已经放缓，坐标上的价格曲线方向虽然没有变，大家偏向了原来的轨道，出现了并行甚至向下弯曲的形状。这不是就是经济学上的拐点的内涵。我想这应该是常识性的问题，而不应该为我所用的进行片面的曲解。

　　在场的朋友们，如果学过西方经济学和微观经济学的话应该知道，就是生产总成本、编辑成本上有一张图，那上面有一个拐点，上面既是图示，也有说明，这好象没有太多的技术含量。

　　既然拐点说引起如此大的分歧，容易陷入认识的误区，我们可以不使用拐点概念。但是中国楼市确实已经进入了调整期。据媒体报道，楼市打折、降价现象都在房地产一线城市，而且前一段时间，许多中介老板卷款逃跑的事件也大都发生在这些城市。自从十七大召开以后，民生必然列入政府工作重点当中。

　　此外，去年宏观调控政策不断趋紧，而且越来越紧密，越来越精确。在这些种种因素下，楼市发生了一些变化。因此，我们应该承认，包括开发商购房者、地方政府金融银行等一切与不动产有关的房地产市场主体的预期开始减退。不光是对市场结构和稳定价格的预期，实际上还包含着政府对解决中低收入价格住房的预期。因为政策性住房作为政府的一项承诺，可以说是对当前城市住房政策产生了一定的影响，如近十年来住房基本上采用以市场手段来解决，如今又回到房改初期政策设计的出发点。

　　一旦保障性住房逐步面市以后，达到一定的比重，对今后的市场交易量和价格都将产生影响，正是这些因素的累计，政策的累计和预期影响的累计，使得房价和交易面积已经在一些重要城市开始发生了变化，这标志着中国房地产已经进入了调整期。

　　当前楼市正在发生的调整，应该说是一种缓和的、边际的方式在发生变化，是一些能使产业回归到理性发展的因素在起作用。

　　关于拐点问题，我个人的基本观点就是中国楼市进入了调整期，如果想进一步的讨论，可以在网上参阅《中国房地产报》2008年3月10日记者对我的专访，标题是《刘玉录：中国楼市已经进入调整期》。

　　最后一个问题，是关于房地产市场发展趋势，总的趋势是市场结构面临分化改组。未来房地产市场是一个多元化的混合市场。对于未来房地产市场发展前景影响最大，或者说左右今后市场趋势的力量来自于上面讲的调整。这个调整既是指政府、企业市场主体趋于理性的行为变化，也包括市场个体对主体行为变化所作出的机制反映。发展到新时期，不同于过去的十几年来的房地产发展，也可以说，以现在大家说的和谐发展代替冯仑所说的野蛮发展。未来起码说最近几年，中国房地产市场的如下五点变化应该能够在实现当中。

　　第一，从结构价格的自发形成到调整干预的引入。除了很多年前，中央政府对海南、北海等区域房地产投资的严厉打压，到本世纪初这一轮调整政策出台，可以说基本上奉行市场自主调节，商品房的供给结构和交易价格自发形成。市政当局除了在城市发展规划和土地出让上对项目开发进行相关指标控制外，项目的市场定位和价位均由开发商自主确定。在今年两会上，温家宝总理提出，要坚持正确发挥政府和市场作用，坚持加强对房地产市场的调控和监管。

　　第二，从一味考虑扩大需求投资到控制住房消费导向。1996年暑期前后，朱镕基从国务院负责人谈话当中，明确了国家的住房建设和住房消费作为国民经济新的住房增长点和消费热点的政策导向。1998年以后，几年来国家一直把住宅作为扩大内需的重点。从税费、信贷和土地方面提供优惠政策，支持房地产投资和需求的快速增长，事后看来，正是这些措施，使中国免受了亚洲金融风暴之灾，与以往鼓励住房消费相区别，今年的政府工作报告提出，要抑制不合理的住房需求的政策导向。

　　第三，从大力引进房地产外资到控制热钱进入炒房。上世纪八十年代初改革开放时，特别是新世纪以来，随着中国加入世贸组织，再加上地方政府招商引资力度的不断加大，外资进入中国房地产的资本环境经历了一个由相对封闭到逐步宽松的政策变化过程。尤其近几年来，外资大批量买断式炒房愈演愈烈，正是这些现象的出现，导致了国家商业部和外汇总局若干限制外资进入房地产的政策出台。

　　第四，从推进政策商品化向强调社会保障的转变，在全国城镇，全面的改革开始于1992年的城市住房制度改革，以住房商品化为导向。在今年看来，这是必需的，也是正确的选择。但是在近十年的房改过程当中，在住房商品化过程当中，住房保障体系建设没有跟上。因此，温家宝总理提出，要抓紧建立住房保障体系，让人民群众安居乐业。

　　第五，从粗放型的扩张发展向集约协调方式过渡。房地产新时期发展总的指导原则温总理讲话当中已经明确了，就是坚持从人多地少的基本国情，建立科学合理的住房建设和消费模式。房地产已经和即将发生的这一系列的变化，或多或少的会促使现行的市场结构发生蜂拥化进而改组。未来房地产住宅市场很可能形成多元化的混合市场。市场两端一边是最穷的家庭，一边是最富有的家庭，他们分别以不同的价格方式取得居住权，在这二者之间，存在着广泛的过渡期。区域内这些家庭从程度不同的享受政府的住房资助一直到完全靠自己解决住房问题。

　　以上观点的具体展开分析，在座的朋友可以参阅中国房地产2007年第5期，我发表了发表一篇《中国房地产进入新政时期》，还有2007年第8期，《中国房地信息》，邀请我写了一篇《房地产面临新的发展格局》，这都是去年的暑期和秋季时候发表的。

　　朋友们，盛世兴土木，我们正处在中华民族千年不遇的繁荣发展时期，房地产产业的发展也理应在其中，只要我们把握住时机，并能在发展中及时排除不利的因素，就一定会实现房地产业健康、稳定、秩序的发展。

　　谢谢大家！