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【主持人】：感谢范总的精彩演讲，范总深入浅出的介绍了自己的观点，他介绍了自己的非控股直营模式，我想这种模式也是对房地产行业一种探索。接下来有请五合国际的刘力博士就房地产产品方面做精彩演讲。
【刘力】：大家下午好！前面几位专家讲得比较宏观，因为五合国际是做产品规划设计的，所以我就讲得微观一些，给大家先给大家放松一下。
2008年出了很多的事情，所以大家今天才会讨论拐点的问题，整个行业才会面临巨大的整合和洗牌，大家未来一百天以内肯定会能够看到结果。
所谓洗牌就会剩下一些人，剩下就是有地的有钱的，具有规模的，具有品牌的，特别是广东来的这些大的财团，这是我们在天津宝坻区做的中国最大的别墅区，占地2500亩地。其中包括一个京津新城凯悦酒店，是当地的地标，去年九月份开业。旁边还有一个中国最大的日本式的温泉度假村，有26000多平米，还有两所大学、两个博物馆、一个大庙等等，可以真正说是一个新城了。
今天我不是想介绍项目，主要还是想讲三个方面的话题。如果开发商没有这么大的规模，没有这么多的土地储备，没有这么多现金，不能土地为王、不能现金为王了，还能做什么？我的建议有两个方面，就是精度升级和科技升级。
首先讲一下产品精度的升级。大家都是开发商，卖什么商品呢？就是住宅商品房。现在卖房和以前卖房有什么不一样，遍地都是楼盘，我们自己的楼盘和别人的楼盘如何拉开差距，这是每个开发商和前期的营销策划单位最关心的问题。短期之内我们如何能够拉开差距，可能大多集中在建筑的外观、造型、地标性和外面的园林景观设计上面，像这样的做法短期内可能有新的空间，比如说我们做的长虹国际城，不是做一些简单的贴面，在形体方面进行了大的突破。有人说建筑像美女，形体好看了，穿什么衣服也都好看了。这是我们短期内有可能创新的。
长线来看，我们不可能再做表面的所谓金玉其外的文章了。我们需要在产品内部，需要在大家看不见的地方做一些深度的设计。多深呢？要超越传统设计院提供的设计图纸的深度。为什么要这么做？
（PPT）这样的户型大家见过很多。70、90政策以后，中国的户型没有什么可以创新的地方了，你要想卖楼，挑几个比较好卖户型做做就可以，我们统计过90平米以下的楼型也就是20多种空间设计，没有什么大空间了。我们必须要做深化的设计，包括两大方面，第一方面打破建筑师做的平面设计。大家知道平面都是建筑师做的，可是建筑师更像一个工程师，建筑师画一个平面图主要考虑轴线、面宽等等，太像个科学家，或者太像一个工程师，可是我们的用户买房更像个艺术家，更像个诗人，他才不管楼上楼下是不是对齐，他带一个室内装修设计师来砸、能砸都砸，全部来一遍，我们看诗人的作品，“采菊东篱下，悠然见南山”，为什么悠然见南山，而不是悠然见东山呢？人们装修房子的时候不会考虑哪儿对得齐，所以说建筑师设计的平面不一定是人们想要的平面，我们现在的做法就在建筑师做完平面的基础上，找室内设计师来做，要把建筑设计和室内设计结合起来，我们在国内有几个项目做了比较好的尝试。
这是是在沈阳做的项目，就是小户型，小户型必须和精度结合起来。为什么呢？中国说执行70、90政策大家觉得很难做，这还不是最严酷的，日本60平米以下的小户型占市场的72%，香港也差不多是这样，五六十平米占70%左右，如何把空间丰富了。日本做的精度最高，都是进行的整合设计。做小户型的设计我们开始把它和建筑、装修和效果结合起来做，效果还不错。
现在做建筑设计，要考虑以前很多建筑师根本不考虑的东西。比如说我们做的户型就是个餐厅、卧室等等，现在一进门有一个玄关，不大四平米就可以，时间长了以后是不是可以把以前的手触式的灯的开关变成感应式的。因为时间长了周围的灯会被你摸黑的，我们现在物业进来查电表，电表水标都在什么地方，可能在厨房或者走廊里，也可能在煤气罐后面，很难找到，所有的表都应该设在一进门玄关的位置。举这么一个例子，四平米的空间很多考虑都要做，这就是高精度的考虑。
高精度还体现在建筑界面，过去建筑都是用砖瓦混沙石，跟农民盖猪圈的时候差不多，但是我们的精度做得高，现在加进去很多的科技手段。
这是广州一个十几年的烂尾楼，叫保华大厦，是一个超高层建筑，就是现在的样子。我们改造了建筑的外立面，看起来非常整洁，建筑的细度和电子产品差不多，建筑的入口跟手机差不多，像滑盖的、翻盖的。
第二个方案从工业设计开始。大家看现在的高档轿车都没有平面，几乎找不出来直线，完全在三维的软件进行设计的，都是数控进行加工的，但是你看一眼都复述不出来的，太复杂了。大家仔细看一下这些界面，也没有平面，很少的直线，看起来像一个生物体一样，很多都是在三维状况进行的设计，几乎没有平面。
这类的精度设计体现了一个变化，就是地产品牌从地产行业从电脑行业到汽车行业的过渡，以前房地产行业更像电脑行业，芯片是额外的，所谓电脑只不过是把各种品牌的元器件组合起来，组合成一台新的电脑，起一个别的名字就把它卖了，没有自己系统的技术含量，特征也是模糊的。现在很多开发商都开始有自己的技术专长，再加上企业的内涵，形成了新宝马、奔驰，像国内的，像万科、风尚、新河湾就有了自己的产品。
第二点讲高舒适度和节能方面的升级。大家知道，市面上有很多的所谓高科技节能住宅，到底用了多少技术，为什么要用这些技术？可能在座的没有人能说清楚，大家参观过风尚，为什么要盖这样的项目，今天给大家详细介绍一下。
我们五合国际是五家公司在中国的联合企业，每一家都有不同的特长，这是世界上第一个零污染、零排放的住宅，这是德国住宅，这是现在世界上最新的，在阿布扎比（位于阿联酋）是世界上最大规模的生态区。我们在国内做了几个高科技项目，包括北京深圳招商地产的，还有上海的资源大厦，还有北京的TBD大家知道是谁做的设计呢？就是做给鸟巢做设计的那家公司做的。
下面介绍一下南京锋尚，这个项目很小，只有六万平米，有两类产品一个Townhouse和还有别墅零能耗，什么叫做零能耗，北京一平米能耗是40瓦，北京锋尚第一个降到30瓦左右，所以叫第一个微能耗住宅，后面要做的别墅在冬季采暖、通风、照明、就不用电，没有暖气、没有空调，所以叫中国第一代零能耗住宅。
这是它的会所全部是太阳能自给自足的，大家看用的全部是外遮阳。不仅是一套高科技、高舒适度的住宅，这还是一个高精度的设计品，所有的电开关、门把手，疑虑在1米05的高度，里面除了家居不送以外，灯具、厨具、照具、卫生具都是送的，而且是整套的德国品牌。
这是卧室墙上的调墙，看出去正好可以看到明城墙的遗址。
这是一个地下室，根本不像地下室，上面有玻璃层。所有的面砖，包括墙墙上的面砖和地砖，没有一块是半砖，全是整砖。我们设计两条轴线，除了装修轴线还有尺寸轴线，所有的设计符合建材模式，也符合装修模式。卫生间不是地漏式的。我自己家的住宅我现在已经取消这套东西，空调全部换掉了，为什么要做小的卫生间？因为所有的面砖都是整块的。为什么要这么做？我们用的18项技术，包括第一次把工业用的除湿系统坐在民用住宅当中，在夏天没雨季节都可以保持高舒适度。现在都说高科技住宅、环保住宅等等都是骗人的，所卖的都是技术本身、成本提高以后专家到消费者头上，如果消费者聪明的话请问舒适度什么提高，能否做到冬暖夏凉，四季如春，恒温恒湿？节能就问房子的瓦数是多少，能耗、电费是多少？这两个问题很少有人可以回答出来，关键是实现两个目标，第一是房子一系列的舒适指标，第二个是能耗指标，温度和湿度控制住了，一年四季在22度至26度，正负2度之间，不需要空调。
做到这么好的指标，既有舒适度指标，也有能耗指标，这两个指标是住宅的最大卖点。比如说买宝马车，你最关心就是三个问题，第一是排量，第二是速度，第三是百公里的油耗，你不会问它用几项专利技术，哪些跟你无关。
高层住宅每平米成本增加500元至800元左右，别墅类每平米增加1500元左右。我要说明两点，500-800元全部是国内，其实这些技术国内都有，中国开发商太土，只不过没有应用在中国住宅当中。第二这个价格没有包括国家还给你的补贴，今年至少有三个部门可以申请，建设部、科技部和环保部。我们的承诺至少是200块钱给他的回报。
我们做的这种高科技项目可以分成三代，第一批是北京峰尚，北京MOMA，概念炒作为主，中国第一批的领头羊，是中国第一个吃螃蟹的人。第二批在杭州、在上海做的，是比较务实的，比较解决的问题。第三个是广东找我们做的梅沙湾花园，一平米就是20万，现在广州房价太高了，缺少技术支撑。现在天津房价最高的是一万八一平米，消化千八块钱的高科技成本，我预计天津应该是第四个采用高科技的城市。
前面讲了高精度和高科技两个建议，目标就是高舒适度。
后面给大家一些参考，这只是作为顶级产品。前面讲的两点都是做一般的产品，如果你想做顶级的豪宅，至少要知道一下，中国现在顶级豪宅已经做到什么水平了。这是梅沙湾花园，还有上海紫园别墅，单价最贵了，一栋楼是1.3个亿，作为别墅我认为这个价格每平米不可能比这个价格更贵了。再往下做只能是庄园和城堡，原型找了三个城堡，放在很窄的地里面，大家看这边是大水库，还有27洞的高尔夫球场的起点。里面的平面都是按照欧洲古老的方式做的，包括里面的装修。
前面这些是指中国的别墅类豪宅的程度。
下面讲一下公寓，北京卖得最贵的柏悦府，卖八万一平米，上海卖十四万最贵的一平米的是汤臣一品，这里面有仆人专用的电梯，但是为了这一点牺牲了主人客厅与餐厅的采光，这是中国卖得最贵的豪宅。
这是我们主讲新城当中最后一块地，这是珠江公园，有360度景观，这块地本来可以建四栋楼，我们觉得档次不够高，就做了两栋，平面是方的，每一层有两个阳台，是椭圆形的阳台，每个斜角都是五度。
刚才范总讲了很多业内的变化和竞争，开发商面临很严峻的形势。未来无非是包括资本、品牌产品这三个层面。可以看一下，这三条当中资本和品牌不是一朝一夕可以获得的，需要多年的积累才能达到，只有一条，就是产品可以使你一夜翻身。全中国有两个例子，一个是锋尚，一个是星河湾。两个都是小开发商，四年前有一个口号叫”北看峰尚，南看星河湾”，现在倒过来了。峰尚的老板是第一个民营设计院的院长，是技术设计出身，设计了北京锋尚，因为它有技术，把锋尚做成了中国人很熟悉的品牌。他先做的品牌，做到全国的品牌，所以这条道路可能对在座的有些启发。 谢谢大家！ [上一页][1][2][3][4][5][下一页]
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