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现在的广州楼市确实难以定义。说买家在集体观望，但几个月来又实实在在出现了几个“日光盘”；说楼市已经全面回暖，但总体成交量仍难以与高峰时期相比。但可以确定的是，上周起恒大公开宣布7折售楼，已将一直遮遮掩掩的广州楼价调整期直接拉入“攻坚”阶段，而且经过这一轮调整，在一些旺销的“日光盘”带动下，广州楼市已明显呈现了旺销盘决定片区价格、旺销盘带动旺销板块的局面。
跟风盘也旺销了一把
广州作为全国最早刮起楼市折扣风的城市，楼价调整的步伐也是比较快的。调整期已经进行了半年，广州楼市也出现了一些新现象，像去年年底凤凰城 (论坛 像册 户型 样板间 新闻)美寓、万科金色康苑 (论坛 像册 户型 样板间 新闻)（ 查看地图）等开盘售罄后，对周边在售楼盘的“撬动”作用是不明显的，大多楼盘都采取等待观望、以静制动的做法。但从今年2月份开始，区域指标性楼盘的带动作用已相当明显，一个楼盘率先叫出符合买家心理价位的价格并取得旺销后，区域其他楼盘也纷纷“跟风”，可喜的是，这些“跟风”楼盘也取得不错的销售业绩。
像碧桂园凤凰城 (论坛 像册 户型 样板间 新闻)（查看地图）美寓，在持续多次批量推货都维持4800元/平方米价格后，东部板块其他发展商也坐不住了，万象新都 (论坛 像册 户型 样板间 新闻)（查看地图）开盘价4888元/平方米起，金地荔湖城 (论坛 像册 户型 样板间 新闻)（查看地图）竖别墅最低价4600元/平方米起，广州海伦堡 (论坛 像册 户型 样板间 新闻)起价甚至低于美寓100元/平方米，而与凤凰城最近的翡翠绿洲 (论坛 像册 户型 样板间 新闻)（查看地图）第三期也能找到5000多元/平方米的单位，而且上述“跟风”楼盘也都跟着旺销了一把。从发展商预告看，4800－6000元/平方米已经成为东部板块持续到“五一”的指标价格。类似的情况也出现在金沙洲、天河区北部、老城区等区域。
对此，中原地产项目部总经理黄韬(黄韬博客,黄韬新闻,黄韬说吧)认为，在目前各大集团都主动出击的情况下，除非不缺资金或者只推尾货，否则“一定要跟风”，不然中小楼盘难有出路。
指标盘多出自大集团
记者调查发现，作为目前几个旺销板块的指标性楼盘，往往都出自大集团，像万科金色康苑、碧桂园凤凰城、保利心语花园 (论坛 像册 户型 样板间 新闻)（查看地图）。而且旺销板块形成的规律是：大集团推出定价比区内其他在售楼盘低数百甚至数千元/平方米的单位，一下子取得“日光”的业绩，逼迫区域其他楼盘和新盘新货“跟风”调整至与这个指标性价格相当的价位，价位调整合理后便引发市民争相购买，形成旺销板块。当然，除了老城区、天河、东部板块出现这些旺销盘外，金沙洲、萝岗区也因为有限价房的出现，引发了“跟风”盘聚集形成旺销的现象。
业内人士分析，实际上区域指标性楼盘的出现早于限价房，因此形成目前旺销盘决定片区价格的局面，有限价房的“功劳”，也有大集团推出低价盘的原因。从去年年底，万科、碧桂园等集团纷纷推出大大低于区域价格的新盘新货，合富辉煌市场研究部首席分析师黎文江指出，这根本上是集团面对市场低成交量的“自救行动”，通过推出低价单位拉动成交、提高集团资金周转。据了解，包括万科、碧桂园、金地等大集团在今年都纷纷强调了要追求快速开发、快速销售的经营策略，而与这些经营策略配合的，是上述集团在全国各地的项目都掀起了低价推盘、折扣推售的风潮。
■影响
楼市调整期不会延续太长
总结起来，形成目前旺销楼盘决定片区价格的局面，大集团资金紧张、需要调低价格增大成交量来“自救”是关键原因。黎文江指出，如今大集团急切需要资金回流是有原因的，去年多数大集团都疯狂买地，如今国家对交付地价和地块开发期限都有严格的限制，大集团为付清去年累计的土地储备地价和赶上地块开发流程，都需要大量现金支持，因此出现了各大集团在年初就开始下调价格拉动成交量，带动市场气氛。
但黎文江认为楼价调整期不会太长，“既然大集团降价出售是出于自身原因而非市场因素，等地产集团通过快速卖楼回流了楼款、解决了资金问题后，集团规模式的降价行为就会停止，所以楼市调整期不会延续太长”。他表示，“五一”是目前大集团通过调整价格拉高成交量的最好时机，5月份就可以“看见成果”了，因为接下来的6－8月份都是售楼淡季，发展商都会抓紧这个时机催谷成交的，各种营销、促销价格也会相应而出。可以说，接下来的四五月，应该是买家按照片区价格按需买楼的大好时机。
■观点
价格一次调整到位才旺销
总结几个月来旺销盘的“经验”，黎文江表示，楼盘的售价一次调整到位是最有利销售的，像保利心语花园、中海金沙湾 (论坛 像册 户型 样板间 新闻)（查看地图）、万科老城区的两个盘等，都是一下子调整到买家的最低心理价位，让买家觉得再无下降的空间，往往就出现极度旺销的现象。今年1月和3月，万科金色康苑和万科金色荔苑 (论坛 像册 户型 样板间 新闻)（查看地图）开售，以1.3万－1.4万元/平方米的起价开售，与周边楼盘的价差为3000－4000元/平方米，而且金色康苑早前对外宣传售价将参考市场价格，但发售时公布的价格无疑让买家得到巨大“惊喜”，即使当时观望气氛浓重、其他发展商还死守价格，大家照样埋单。而到今年二三月份，中海金沙湾、保利心语花园等楼盘新货，也叫出该区域板块最低的心理价位，从去年10月就开始累积起来的购买需求，一下子得到释放。
相反，部分楼盘采取的是另一种策略，看见滞销就往下调整几百元/平方米，过几周看见效果不明显又往下调几百元/平方米，这种“反复无常”的调整策略容易让买家失去购买信心，带动销售的效果并不明显。
老城区
指标楼盘 户型 价格（元/平方米）
万科金色康苑 70到 100 多平方米 14000
跟风楼盘
万科金色荔苑 80到 135 平方米 13800
万科金色荔苑“新领域” 40－52平方米 9800
富力盛悦居 (论坛 像册 户型 样板间 新闻)（查看地图） 2－5房 14500
美荔心筑（查看地图） 59－138 平方米 特价13330
越秀上品轩 (论坛 像册 户型 样板间 新闻)（查看地图） 35－137 平方米 15000 起
珠江新城(新城博客,新城新闻,新城说吧)
指标楼盘 户型 价格（元/平方米）
保利心语花园 78－135 平方米 18000
跟风楼盘
珠江太阳城广场 (论坛 像册 户型 样板间 新闻)（查看地图） 60－170平方米 17000
嘉裕君玥公馆 (论坛 像册 户型 样板间 新闻)（查看地图） 特惠单位130-190平方米 19500
天河区北部
指标楼盘 户型 价格（元/平方米）
华南御景园 (论坛 像册 户型 样板间 新闻) 86－107 平方米 7000 毛坯
跟风楼盘
保利林海山庄 (论坛 像册 户型 样板间 新闻)（查看地图） 90平方米左右 7500起，均价 8800
君林天下 (论坛 像册 户型 样板间 新闻)（查看地图） 45－52 平方米公寓 9000
瑜翠园 (论坛 像册 户型 样板间 新闻)（查看地图） 90平方米三房 8000－9000
东部
指标楼盘 户型 价格（元/平方米）
凤凰城 90平方米 4800
跟风楼盘
万象新都 83-170 平方米 4888 起
广州海伦堡 75－90平方米 4700 起
金地荔湖城 竖别墅 6000－7000，开盘起价 4999
翡翠绿洲 90平方米 6500
合生湖山国际 (论坛 像册 户型 样板间 新闻)（查看地图） 138－147 平方米 现7500，开盘6000 起
萝岗区
指标楼盘 户型 价格（元/平方米）
万科新里程 90平方米以下 6000
跟风楼盘
保利林语山庄 (论坛 像册 户型 样板间 新闻)（查看地图） 87－133 平方米 7000 起
金沙洲
指标楼盘 户型 价格（元/平方米）
保利西子湾 (论坛 像册 户型 样板间 新闻)（查看地图） 70－90平方米 6500
跟风楼盘
中海金沙湾 98－131 平方米 6800
时代糖果 (论坛 像册 户型 样板间 新闻)（查看地图） 50－90 平方米 4980－5980
恒大御景半岛 (论坛 像册 户型 样板间 新闻)（查看地图） 97-308 平方米 7980－9380 | 
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