|
【主持人】：今天非常高兴能够采访禹洲·金桥国际企划总监彭勇先生，我也代表搜狐网、焦点房地产网、和广大的网友，特别是我们的购房者，像彭总了解禹洲·金桥国际这个项目，了解它的一些特色、前景和它能够带给我们的生活方式。非常高兴能够请到彭总来跟我们广大的网友来谈这些问题。
第一个问题，上海市金桥是国务院批准设立国家级重点开发区和出口加工区，主要发展现代工业，现代生活跟现代商务。由于地理位置的关系，我们对于金桥板块的关注，在进阶段随着市场发展逐渐密切起来，现在请彭总，从开发商的角度去介绍一下我们金桥的一个发展。
【彭勇】：首先，金桥是属于浦东的中心，这个中心可以这样理解：第一，它距张江高科15公里，外高桥19公里，去虹桥机场是25公里，浦东机场38公里。金桥是属于外环与中环的中间，地理位置是非常的优越，这边目前开通了轨道6号线，规划有9号线，交通是非常适合商务办公和居住。
金桥往西差不多3公里就是目前上海非常知名的碧云国际社区，和古北社区并列为上海两大顶级高尚居住社区。再往东比较有比较成熟的张桥镇。金桥处于碧云板块和张桥板块之间，并且现在这两个板块都已经很成熟了。金桥正在崛起，它的崛起是有很大的一个动力，主要是来自于世界500强企业的支持，据官方数据统计，差不多有76家世界500强企业将进驻金桥。世界500强企业进驻以后，国际顶级的一些白领级、金领级人物，新的工作方式、模式，生活模式，都将进驻这个板块。世界500强企业进驻以后，它会创造很多的机遇和需求。比如说在两年以前，北京提出建造新的中央电视大楼，投资差不多是100亿左右，据业内权威人士评估分析，新的电视大楼落成以后，需要1万家的中小企业配套服务，我们金桥有76家世界500个强企业进驻，你可以想一下，它需要有多少的中小型企业配套服务，提供住房、商务、休闲空间，金桥这个区域的前景应该说是随着世界500强企业进驻逐渐凸显出来。
【主持人】：76家世界500强企业陆续的能够到金桥这边入驻，能够带动这个区域的一个发展，这是一个非常大的利好消息。关于金桥板块，外部的一个大环境，简单的谈到这里，现在我们请彭总谈一下禹洲•金桥国际项目本身的定位，以及项目主要的特色。
【彭勇】：项目本身的定位在最开始，我们集团拿到土地并没有盲目的去开发，也是做了多次的市场论证分析，也请了一些专家、评审团进行了专业的论证，结合金桥当地的地域特色，还有世界500强企业本身的需求，我们对拿到的4.2万平方米的土地进行了有效的整合；在产品这一块，我们基本上做的都是挑高5.3米的立体空间。对于项目的特色和其他目前在上海的一些楼盘比起来，有它的一个独特之处：第一，每个户型建筑面积不是很大，40-82平方米之间，这是它的一大特点。第二，如果你觉得小，可以多套打通，进行多方面考虑。第三，土地性质是商办、居住，这给许多中小企业提供便利。
【主持人】：可以注册吗？
【彭勇】：可以注册。第四，产品总价不是很高，一般在一百万左右，对于资产保值、增值来讲都是比较好的避风港湾，而且现在股市比较低迷，通胀压力比较大，对于很多人来讲，对于资产保值来讲，房地产还是非常好，我们的产品就是契合这个时机。第五，我们有1.7万的商业配套，除了能够满足本社区的业主需求以外，还辐射周边的区域，比如说一些加工区和企业园区的白领或者是员工，能够为他们提供便利。第六，我们社区的绿化这一块也是做的比较到位，差不多有将近2万平米的绿化、水景等，可以让人们的工作和休闲结合起来。第七，物业管理方面，我们既提供办公的需求，也提供居家的服务，针对不同年龄层次和需求的人提供他们所想要的服务。
我们的物业公司是集团自己的公司，在物业运作和管理经营这一块，我们也是力求塑造禹洲·金桥国际的品牌，在成本这一块不去考虑，先要做到客户满意，这个项目也是我们在上海的第一个项目，我们力求做的完美。
【主持人】：由于我们的项目时是商办和居住结合在一起的，业主的需求是不一样的，如何来避免互相干扰呢？
【彭勇】：如何避免商住混杂的现象，我们在二期已经考虑这个问题了，比如我们的三栋建筑，一栋楼是整体办公，居家有精装修是二号楼，我们还有第三号楼可以自由发挥。对于整个社区的规划问题，一期在市场反映良好的情况下，我们打出家用办公室的概念，一期受到了市场的追捧，推出了500套产品全部销售一空，二期是在一期的基础上，一个升级版，挑高仍然是在5.3米，但是更加的趋于合理，可以在办公和住家可以得到有效的分离。第三点，我们这边的二期配合了管道煤气。
【主持人】：都配套了管道煤气吗？
【彭勇】：是的，不管是办公还是住家都提供了管道煤气。
【主持人】：办公和住宅的话，物业费有不一样的地方吗？
【彭勇】：物业费都是一样的。
【主持人】：刚才彭总提到了项目的很多特色。还有一个问题关于我们客户群的定位，其实彭总刚才已经谈到一点，现在一个金融市场不是特别好，可能会有一部分的投资或者说是想要做资产保值的客户群体，由于我们禹洲·金桥国际在产品的总价上面对他们来说有一个吸引的程度，所以这部分的客户可以成为我们的客户。那么从其它层面，如从职业、年龄、购买力上面如何定位我们的客户群体？
【彭勇】：禹洲•金桥国际的客户群体比较丰富。第一个，从全国的范围来看，比如江浙一带，他们占我们整个销售比例的10%，我们的主力群体还是在上海，30-40岁之间的人群购买我们的物业多一点，他们购买的用途有做投资、有办公用，而作为年轻人来说，26-30岁的年轻人，他们主要首选是做婚房考虑。我们毕竟是20多万平方米的大型社区，我们的社区层次比较高，交房以后社区的文化氛围也不一样。
【主持人】：从客户群的分布区域看，有没有比较集中在哪些板块呢？
【彭勇】：集中在浦东。可能还是地缘关系，我们的项目也是在浦东，里面有将近60%的客户是在浦东。
【主持人】：新上海人在这边置业有比较高的比例吗？
【彭勇】：新上海也有一定的比例。我们定义的一些白领，月收入可以达到一定的数目，他们有稳定的经济来源，他们也会来到我们这边，我们这边可以住、可以办公，如果以后有新的物业，这个物业出租的话也是不错的选择。
【主持人】：刚才请彭总谈了很多关于我们项目的情况，有外部的大环境，谈到我们金桥的一个区域发展和前景，谈到我们项目的本身特色，现在我们也可以了解到，现在金桥有一个得天独厚的地段优势，但同时现在又面临很多的挑战，市场上有很多酒店式公寓系列的产品，你对于现在的竞争态势是如何看的，我们有一个什么样核心竞争力可以脱颖而出呢？
【彭勇】：其实在其他领域我不敢多说，但是在房产领域，竞争其实也是一种合作，一种非主动的合作，为什么这样说呢？因为你这个类型的产品出来，与我们竞争的产品，我们可以达成一个盟友，他也可以通过自己的资源、媒体、核心的价格来宣传类似的产品，我不觉得同类产品跟我们是竞争，每一个产品都有自己独特的卖点，有自己独特的优势。我们这个产品应该说，它的区域、地段和其他的产品有一定的相似性，但是同时也有绝对的独特性。
【主持人】：主要体现在哪里？价格优势、地段等一些优势，在这几个特色里面，最能代表自己核心竞争力是哪几个？还是说综合起来呢？
【彭勇】：在网上可以查到很多与禹洲·金桥国际相关的东西，可以说它的优点最主要的有这么两点：第一个它的挑高5.3米，这是最核心的。第二个，这个区域价值，上海只有一个金桥，上海也只有一个Office Park，在碧云旁边有一个Office Park一期，它是为世界500强企业服务的商务办公中心。而我们禹洲·金桥国际这个项目是属于Office Park二期的必要补充，因为他们的园区在企业进驻以后，需要拓展空间和配套服务设施。现在仅仅与我们有一条马路之隔的GE在去年的10月28日与政府签署了土地转让协议，投入将近5亿美金，将其用做科技研发基地，里面的业态也比较的丰富，有科研、办公、娱乐中心，所以二期全部完工之后，进驻的人会在1900多人左右。
【主持人】：现在公寓式酒店和酒店式公寓这样类似的产品，确实也比较多，同质化的情况也比较严重，彭总您能不能从您自己的操盘角度和经验去帮我们展望一下，我们这一类房地产产品它以后的发展趋势是什么样的？
【彭勇】：公寓式的酒店，酒店式公寓他们的概念是有区别的，我们酒店式公寓的产权是50年，市场上也有同类的产品，这种业态的产品，对一个区域楼市迅速发展有一个补充。碧云的总价比较高，他们是为社会上游提供服务，但是这些毕竟是少数。而对于一些中层的客户，他们一般都会选择纯粹住宅，像我们这样的产品，它是契合市场的空缺，结合投资自住这两者，这就是我们自己的位置。
【主持人】：现在市场上“9070”的产品如雨后春笋般冒出，万科等一些大的开发商，早已带头推出这样的产品。如果这些房子大量的上市，会不会给酒店式公寓这样的小户型房子带来冲击呢？
【彭勇】：“9070”它的性质是住宅，它不能作为酒店去经营，而我们的项目是可以灵活的拓展，它的功能也是多变的。竞争可能在一定程度会有，对于客户来讲可选择的产品会比较多，但是从最终的产品附加值或者是以后的升值潜力来说，各有各的好处。
【主持人】：我们今天非常感谢彭总抽出时间，回答了我们广大的网友这么多的问题，也为我们想购买禹洲·金桥国际的一些网友提供了很多的建议和帮助，再次感谢彭总接受搜狐网、焦点房地产网的采访。（编辑：一扬） | 
搜狐房产 
