最新面世的京城别墅项目辰翰府 (论坛 像册 户型 样板间 新闻)（ 查看地图），端坐于素有“皇城第一行宫”之称的团河行宫公园处。西临京开高速路，北接南五环，兼达三、四环。与金融街仅距15公里。东到亦庄，北至长安街，密集便利的交通网络，顺畅通行半小时可抵。依交通枢纽之便，辐射全城，城市独栋价值由此开启。
项目共计182套独栋别墅，其“独门独院独栋”的城市别墅形态，融入原生自然情态，构筑城市居住享受空间。
4月15日，辰翰府代表首次在媒体露面，做客焦点演播室，为大家解开辰翰府的神秘面纱。焦点别墅网对访谈进行图文实录。
时间：2008年4月15日上午10:00-11：00
地点：搜狐网络大厦12层大演播室
嘉宾：
辰翰府销售总监 李理
▲以下为焦点别墅网将对此次访谈进行的图文实录
【主持人】：各位网友大家好，欢迎来到我们的搜狐嘉宾聊天室。今天到我们聊天室做客的项目是辰翰府。辰翰府可能很多网友是初次接触，它位于大兴区南五环，在现在别墅用地受限，别墅产品日益稀缺的今天，应该说五环的城市独栋新品的出现对于置业者来说是一份惊喜。今天到我们现场作客的嘉宾是辰翰府的销售总监李理先生。请跟我们的网友打一个招呼。
【李理】：大家好，非常感谢关注辰翰府这个项目。
【主持人】：辰翰府项目对我们是一个新鲜的面孔。今天我们希望请李先生给我们介绍一下这个项目，对我们对南城项目比较感谢的置业者揭开辰翰府的面纱。请您简单介绍一下辰翰府这个项目的概括。
【李理】：辰翰府项目位于南五环京开高速的东侧，占地近15万平方米，我们总共建设了182栋别墅，项目07年开工，预计09年交房，目前基本全部封顶，预计到08年的5月份我们推入市场。
【主持人】：从辰翰府这个名字可以感觉出汉风古韵，这个名字是有什么由来吗？
 | | 辰翰府销售总监 李理 |
【李理】：案名我们有这样的考虑，首先希望案名是我们项目唯一的，其次能够充分反映项目的特点。我们这个项目南邻团河行宫公园，是乾隆使用时间最长的，规模最大的行宫。在地域的选择上，该块地属于龙脉之地吧，无论是居家等等各方面风水很好，为充分体现这一地域特征，所以选择了该案名。
【主持人】：辰翰府这个案名给人们的期待是中式风格的建筑，但我们看项目介绍中的外立面形式是西式的，你选择了什么样的风格建筑呈现给大家呢？
【李理】：在我们拿这块地非常幸运，项目的南侧是行宫公园，西侧是大片的绿地，而北侧是原生果园，东侧有岭地与道路相隔。无论从整个区域的小环境来讲，还是从人文景观这块来讲是非常理想的别墅用地。至于为什么选择西式的产品我们有几个理由：第一个就是从别墅居住的生活动线来看，西式产品更符合现代人的居住习惯，第二、在设计当时也借鉴了大量的中式产品，比如圆明园。在这些经典的古代的建筑里面亦融合了大量的西式元素，非常漂亮。由此，我们从这两点选择了融合多种风格的西式立面的别墅设计。
【主持人】：辰翰府带中式意味着的名字就是因为地理环境和风水条件，从这个着眼点取出来的名字？
【李理】：对。
【主持人】：其实这个项目刚才介绍过了，对于网友非常的陌生。像我一样很多人初次接触这个项目是因为网络广告。我们关注到它的广告用语有两句，第一句是我们耗时300年，第二句是京城内高养分城市独栋。有很多网友对这两句口号表示有些好奇，可不可以请李先生谈一下这两句话的含义？
【李理】：第一句话我们强调项目无可比拟的位置。这里，我给大家介绍一下行宫公园，这个行宫在1777年建成的，至今有300余年。这个行宫是当时规模最大的四大行宫之一，而且从我们所查到的历史文献来看，行宫的整体规划和建筑令人向往。我们想，既然乾隆300年前便选址在此，我们没有理由不加以继承。
【主持人】：城市独栋我们比较好理解，是现在市场上非常稀缺的建筑形态。高养分怎么理解？
【李理】：这是从另外一个角度再次强调土地的价值，因为我们认为这块土地对于别墅产品是天然的适合。我认为每块土地都有天命，而这块土地是最合适做别墅的。无论从历史、现在还是未来，这是一块高养分的土地，可以给客户更大的价值，所以我们使用了高养分比较直白这样的话。
【主持人】：您提到团河行宫，他现在的保存状态是什么样子？
【李理】：虽然里面的建筑经过八国联军和日本侵略者的破坏，有些已经毁坏了。但是整个行宫的规模、园林和水域基本上是完整的保留下来。从目前来看，在北京的别墅项目里面，靠着这样的大公园的项目十分稀少，在未来可以给消费者很多的实用性。
【主持人】：现在等于说处于一种遗址公园的状态了？
【李理】：类似吧。
辰翰府交通图
【主持人】：您前面简单介绍了这个项目在南五环，它的交通便利状况如何？
【李理】：非常非常便利，京开高速大兴工业区出口，第一个红绿灯往东，公安大学的南侧。如选择南五环，从金星出口出去，然后向南400米就到了，到金融街正常情况下约20分钟车程。即便到国贸也就30分钟车程吧。
【主持人】：刚才前面您就交通和地理介绍了一下，您前面说到了这个项目周围的自然环境是很大的优势。前面你介绍了团河公园，它西边是临河，北边靠一个果园，能不能把其他的果园和这条河的状况介绍一下？
【李理】：河叫凤河，我们投入了相当多的资源进行重新整改，我们相信消费者可以看到非常漂亮的四季流水的小河。
【主持人】：初步的计划应该在哪年可以完成？
【李理】：在开盘以前就可以完成，也就是今年的5月份吧。北面的果园是传统的果园，里面有很多果树，从春到秋都非常的漂亮。
【主持人】：下面我想请李先生给我们介绍一下这个项目的产品特色。你前面提到了是西式风格，具体是哪种风格，在设计上有什么特点给我们大家介绍一下？
【李理】：首先在立面风格的选择上我们非常慎重，我们基本上是在西班牙风格的基础上，为适合北京的自然环境，在外立面的设计、选材、颜色等方面都加以改进，我个人感觉非常具有品质感和实用性。
辰翰府D户型别墅效果图
【主持人】：下面李先生给我们介绍一下户型情况，您可以谈一下面积，地上几层，地下几层。
【李理】：我们产品面积是300-480平方米，我们的产品形式 “前二后三”，（步出式）庭院形式，在未来客户的使用过程当中，给大家带来极大的便利。整体上从户型的来讲，我认为是集合了前期别墅产品的优点，以消费者为核心，做了这么一个可以说是经典、实用的别墅的产品。
【主持人】：有没有阁楼？
【李理】：没有阁楼。
【主持人】：您这个项目地下室是赠送的还是？
【李理】：严格说地下室已经不是在地下了，是可以直接步入庭院的，含在产权面积里的。
【主持人】：就是这个地下室的采光条件还是很好的。
【李理】：非常好。
【主持人】：像很多人购买别墅是购买庭院式的，很多网友对这个产品的庭院情况非常关心，您给我们介绍一下您这个产品在庭院方面怎么设计的？
【李理】：一方面我们花了巨大的投入在项目东西两侧和中心区域建设了大片的绿地，西侧沿河景观非常壮观，东侧通过微地形的处理形成了园区和外部道路的有效区隔，另一方面在私家庭院的处理上，我们尽最大可能给予了客户最大的面积，毫不夸张的说，在周边已有的项目中，我们独栋的私家庭院是最大的。
【主持人】：我们现在很多网友对这种项目配套设施非常的关心，包括一些会所、购物场所之类的。下面可不可以介绍一下该项目的配套状况？
【李理】：从配套来讲，我们主要是为了考虑别墅生活的便利性，做一个3000平米的会所，这个会所首先满足未来客户别墅生活的一些基本的功能，比如说健身、游泳池、餐饮、多功能厅。其次，项目的南侧会做有一个商业区，这个商业区会涵盖更多的商业、美容、美发、小超市，这样给未来的业主打造一个便利的生活条件。
【主持人】：除了小区自建的配套之外，你这个项目有没有原有的大型区域配套？
【李理】：我们项目到黄村也就几公里，而黄村现有的配套已非常成熟，居家十分方便。
【主持人】：您介绍交通位置的时候，我看见你是在地铁四号线和地铁九号线，这两个地铁离您的项目近吗？
【李理】：比较近。
【主持人】：我们发现有些消费者，他们有自己开车的，中国购买别墅的人，很可能有的老人出去购物，探亲访友选择其他交通。
【李理】：这个看从什么角度讲，首先对于购买者来说，最重要还是地块、物业本身的保值增值能力。你刚才讲的轨道交通对其他使用者的便利性，那是很显然的。
【主持人】：现在大家购买别墅的时候，有自住的范围，高端消费者看中物业的保值增值。据市场的经验表明，物业管理决定别墅未来价值的时候占据了相当大的份量。李先生给我们解释一下您这个项目在物业管理方面的状况。
【李理】：首先我非常认同一个理念，我们做一个产品是把整个产品做好，但是真正消费者购买以后，是这个产品所配套的相应服务，服务本身对保值增值可以说起到决定性的作用。这块我们高度重视，我们相信按照小区的规模和我们未来的投入程度，相信一定可以给客户一个满意的别墅服务品牌。
【主持人】：您的项目可以说是位于我们北京八大别墅的城南别墅，而且是大兴区域。您觉得相比同区域的其他别墅项目，您这个项目主要竞争优势在什么地方？
【李理】：很简单，唯一的、稀缺的城市独栋！我们周边没有这样的项目，据我了解未来若干年也没有。
【主持人】：感觉这个位置非常符合高端消费者的私密性和宁静环境的要求。从目前对这个项目，比如说来访有意向的购买者，您觉得辰翰府主要的消费群体是哪类人？
【李理】：我想首先是金融街和西部的知富阶层客户，我们前期积累和我们前期做过沟通的很多金融街的客户，他们考虑交通的便利性和一个合适的产品。
【主持人】：我们当时以前访问过一些在南边的项目，他们有很多一部分人是艺术工作者，他们对上班时间要求不是很高，因为原来南边院子很大，可能相对环境比较安静，有很多从事艺术者的人在这方面住。
【李理】：你说的实际上是一些远郊的产品，但我们非常欢迎广大艺术工作者选择辰翰府，选择城市独栋的生活方式。
【主持人】：您这个项目所在的城南别墅区，城南别墅区在北京的几个别墅区发展比较晚的，但是也出了很多引人注目的项目，您是怎么看待这个区域的发展？
【李理】：城南别墅区从传统观念大家认为这是城南阳光别墅，大家有印象都是小户型，或者说一些经济型的别墅，实际上大多数都是一些联排、双拼甚至是叠拼的。单从北京市政府未来的规划来讲，我们认为城南是一个价值洼地。据我们了解的信息，首都第二机场和南水北调的大水库都会放在大兴区域，这对整个大兴区域未来的发展，或者它的价值提升起到本质的作用。因此，我们认为在各个别墅区里面城南别墅区在未来市场是跑得最快的区域。从目前来讲，其长线增值前景显然被消费者所低估了。未来随着机场、水库的建设，机场带来是人文环境的变化，水库带来是生态环境的变化，这些变化赋予了整个区域更大的价值。所以我们认为未来城南别墅区是最具增值前景的区域。
【主持人】：前面我们可以感觉到这个项目的卖点就是市场为数不多的城市独栋的产品，城市独栋非常适合给业主作为第一居所使用。您觉得居住在城市独栋，给置业者的生活带来一个什么样的感受和改变呢？
【李理】：在城市中享受田园别墅的生活，其价值不言而喻。
【主持人】：感觉城市独栋大家经常会说是“离尘不离城”，可以在居住和工作中随时切换，既可以享受到便利，也可以享受生活中独门独院、有天有地的环境。城市公寓的便利和郊区别墅的环境，城市独栋就是两者兼而有之。
【主持人】：我们再聊聊市场。我们前面聊了聊项目和所在的区域。下面，您作为业内人士，我们想听听您对市场的看法。可以说现在受到央行紧缩、房地产信贷政策的影响，今年1月份北京楼市交易量萎缩。整个市场处于观望状态，有些专家认为高端房产抗跌性非常好，您对此有什么样的看法？
【李理】：我对此非常赞同。我研究过韩国98年经济危机以后整体房地产市场走势，到2002年、2003年整个危机过去以后，实际上它的独栋和郊区别墅的产品，在整个市场浮出最快的，还有它也是最保值的。如果市场有些不利的变化，我始终认为：第一，独栋别墅这个产品具备最强的保值功能；第二，南城这个区域刚才也谈到了，目前是一个价值洼地。
【主持人】：尤其这两个月中国的股市可以说非常惨淡，你是不是认为尤其作为这种独栋，其稀缺的产品形态是很好的投资手段？
【李理】：当然。
【主持人】：最后我们有一点儿时间，我们回答一下网友的问题。我们有网友对车位比较关心，购买别墅的人都有私家车的，想关心一下车位的比例怎么样？
【李理】：原则上我们可以保证每套房两个车位。
【主持人】：这个车库是室外的还是？
【李理】：一个室外的，一个室内的。
【主持人】：有网友想问一下物业费的问题，您的物业费是多少？
【李理】：我们目前初步定的是3.8元每平方米。
【主持人】：都是属于市政供水吗？现在的项目用地源热泵不是很多，对地源热供能耗率大概是多少，每年的花费有一个基本的预算吗？
【李理】：市政供水。至于地源热泵，首先其最主要的价值在于舒适性，这是早已得到高端消费者认可。其次才是节能环保，我们测算能耗比市政供暖至少便宜一半。
【主持人】：我们有些网友提问，您这个项目在5月份开盘，首期推出的多少栋，面积具体是多少，总价现在有一个大概的范围吗？
【李理】：我们按照预售许可证的批准数量推出市场。
【主持人】：户型是300-480平米？
【李理】：对。
【主持人】：总价没有定下来吗？
【李理】：整体上总价我们预计在600万-1200万之间吧，个别产品会有调整。
【主持人】：今天非常感谢您到我们现场作客，最后，我们请李先生送给我们网友一句话，作为我们今天访谈的结束吧。
【李理】：非常感谢大家对辰翰府的关心，我更希望大家都来看看我们的项目，提出批评的意见，让我们加以改进，这是对我们的最大支持。我们最终目的是能够为业主提供一个优秀的产品和贴心的服务。
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