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巴菲特有一句经典名言，退潮时，我们才知道谁在裸泳。这句话套用在近两年疯狂上涨的房价方面一点也不为过。
买房人沦为负首付者
近期，由深圳出现的一些业主因为房价大幅下跌而要求房地产开发商退房的“团退”现象正似乎有向全国蔓延之势。
本报驻深圳记者在中粮地产股东大会现场看到，在股东大会结束后，公司高管竟然从会场的后门跑了，因为前门有些业主正在打着横幅等着他们。
对此，有人认为这些业主是咎由自取，自不量力。或许人们的评论从法律的角度来看似乎是对的，因为签约的双方是“平等自愿的”。然而，经本报记者深入了解，真实情况似乎并不止于此，一些房地产开发商和银行为了其经济利益，在其中推波助澜的“不恰当行为”甚至是相互勾结、一丘之貉的行为也是值得广大购房者深思和警醒的，也是值得有关当事人和监管当局注意的。
4月18日，深圳一位购房者发邮件给《证券日报》投资者维权邮箱，讲述自己买了深圳一家明星地产公司的房后，摇身一变成为“负首付者”的过程，提到自己“买房两天后，房地产开发商大幅下调价格，我的房子瞬间缩水35万，短短两天，我的贷款还没有下来，首付才31万，两天就这样跌成了负首付。”
深圳一家房产中介商讲道，由于近几来房价的不断上涨，特别是去年和前年，房价上涨的速度越来越快，给人的心理压力也是越来越大。段女士就在这样的背景下于2008年2月19日前去看房的。
段女士在邮件中介绍道，当时的销售人员称他们公司优惠活动2月21日截止。21号以后这么优惠的活动就没有了，而且近期也不可能有更优惠的活动了，现在买是挺合适的。于是，段女士在26号签了购房合同。可是29号房地产开发商大幅调价，“我的房子由原来的148万变成了113万，两天缩水35万，还不算他们当时的买一套送两万，买二套送四万的活动。”
地产商变相违反90/70政策
段女士买的房子非常特殊，虽然是“一套房子”，但有两个房产证，因为这两套房子是打通的。
段女士在4月18日接受记者的电话采访时表示，当时她也觉得奇怪，开发商告诉她这是为了规避国家的90/70政策。90/70政策是指2007年8月7日《国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》，其中要求“城市新审批、新开工的住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上。”
对此，一位曾担任过湖北某市房管局新闻发言人现为该局信访负责人表示，他认为房地产开发商把“两套房子打通算做一套出售”的行为违反了国家90/70政策。
段女士的两套房子都是首付2成购买的，其余房款是向两家银行借贷的。段女士向记者透露，她在房地产开发商提供的1个房间里同时与2家上市银行签订了借款合同，首付比例皆是2成。
早在2007年9月27日，央行与银监会便联合下发了关于加强商业性房地产信贷管理的通知。通知要求“对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以下的，贷款首付款比例（包括本外币贷款，下同）不得低于20%；对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的，贷款首付款比例不得低于30%；对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含）以上住房的，贷款首付款比例不得低于40%”。
由此可以看出，房地产开发商通过聪明的运作，成功地归避了国家住房的信贷政策。而二家经办银行对此也是睁一只眼闭一只眼，明知借款人购买了“二套住房”，却仍然为其办理了首付20%的按揭贷款。
银行强行发放按揭贷款
更让段女士伤心的是两家银行不顾其利益而强行发放贷款的粗暴行为。当房价下跌后，段女士打电话给银行的工作人员，要他们不要放贷款，放款一定要通知她，可一家银行告诉她：没有办法，房地产开发商让他们放他们就放，并称他们跟房地产开发商是签了协议，一定要放的。另一家银行同意放缓（发放）贷款。可是后一家银行第二天在没有通知她的情况下就放款了，紧跟着前家银行也放了。虽然事隔多日，段女士在电话中谈及此事时仍然非常激动，记者明显感觉到她欲哭无泪的感觉。
对此，一位银行资深信贷经理对记者表示，虽然借款人提前签订了借款合同，但银行也不能据此强行发放贷款，因为这违背了借款人的真实贷款意愿和贷款需求。在实际操作中，房地产开发商和购房人为了省事，在签订购房合同的同时（或稍后的几天）也签订了借款合同。但只要贷款没有发放，当借款人要求银行暂不要发放该笔贷款时，银行就应该不予放贷，因为这违背了借款人的意志，借款人此时已经没有或者说暂时没有借贷的需求了。贷款暂停发放后，由房地产开发商与购房人来商议他们之间的事。
上述银行人士介绍，银行与房地产开发商之间的确是有协议的，但一般内容都是房地产开发商向银行推荐合适的购房人（借款人），银行给予审查是否同意发放这笔住房按揭贷款。但肯定不会有房地产开发商要求银行发放贷款，银行就必须放款的条款，否则银行岂不成为房地产开发商的附庸？
在了解到这位段女士所购买的房屋是深圳一大型地产商开发商后，这位银行人士笑道，上述两家银行肯定是为了拉住这个大客户而为之的。银行从自身利益的角度来考虑，肯定会得罪她也不会得罪这家大型房地产开发商。
对于段女士这样的普通老百姓，既不精通经济学，也不长于法律，更不懂银行业务，如何适当保护处于弱势的单个个体和家庭的权益是值得大家深思的，而不要仅仅一味地指责他们，更重要的是要理清房产商和银行在里面该扮演什么样的角色。
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成都住房保障体系逐步完善 首付低才好轻松入住
（来源：成都商报 ）
2008年，“民生”成为房地产产业的关键词。成都的住房保障体系进一步扩大覆盖范围，将大学毕业生、进城务工人员等住房困难群体也纳入其中。与此同时，面对商品房市场中出现的庞大“首次置业群体”，房地产企业也适时捧出大量价廉物美的产品，用低总价、低首付、灵活的还款方式和各种优惠政策，帮助越来越多的人完成安居成都的梦想。
脱离父母拥有一个完全自我的空间，意味着独立、挑战；只身打拼，通过努力终于在陌生的城市买房，意味着安定、被认可和融入。一套房子，带来的不仅是生活的改变，更是精神的稳定，所以很多人在第一套住房上投入的时间、精力，远胜于第二套，甚至第三套房子。
庞大的首次置业群体中，事业处于发展上升期的年轻人占多数。第一套住房或许是外地来蓉工作者的立脚之处，或许是两个年轻人结婚的婚房。大部分购房者收入中等，存款不多，所以安居房的经济性成为他们首先要考虑的因素。其次，一套好的安居房必须具有实用性，离工作单位近，有效节约交通时间和费用等居住成本，能根据个人兴趣爱好自由改造房间功能，户型面积多不大，必须能设计合理，使空间得到有效利用，没有大面积的奢侈、浪费等。第三，随着未来家庭结构变化，安居房是否可以适应变化，满足新需求，成为判断其优良的必要条件，此外是否具备升值潜力等，都是购买第一套安居住房时需要注意的问题。
安居指数
经济性
安居房的“经济性”，是指房屋成为商品后，要购买它的消费者必须考虑自身经济实力，衡量自己是否有足够的金钱支付它。消费者的收入水平、消费水平直接决定将要购买的商品房类型。
“70/90”政策从去年开始初显成效，大批90平方米以下的房源推向市场，与大户型的房屋相比，这类户型的房子总价较低，面积不大，多为两房或三房。既在消费者的支付范围内，又可以满足其居住需求。如每平方米5000元的90平方米住宅，总价45万元，首付三成需15万元。如果向银行贷款20年，按照2008年执行的最新利率，首次购房者可以享受15%的利率优惠，月供2000余元。对于有稳定工作的小两口来讲，这样的首付和月供可以承受，如果今后有足够的积蓄，还可以选择提前还款的方式减轻压力。但如果总价太高，首付需要20万元以上，这一类购房者很多便难以承受。
安居指数
实用性
住房的实用性和楼盘所在地段、小区周边规划、小区内部规划、建筑设计、空间构架等方面都有密切联系。安居型住房的总价往往比较便宜，或许没有大面积、高尺度的空间享受，或许周边没有成规模的商业，或许小区绿化率不是特别高，但是每一项经济指标、建筑的每一个细节设计都能让居住者感到“刚刚好”，生活的各项需求都可以满足，实用性则能得到最好的体现。
安居指数
延展性
由于价格不菲，一套商品房或许要耗尽一个家庭一生的积蓄、时间、精力，不少人从工作、结婚、生子到老，也许都会与第一套住房相伴。所以，好房子也会随着主人年龄的增长而日益成熟，满足主人各个人生阶段的生活需求，同时它会不断适应所在城市区域环境的改变，具有成长性，这就是延展性。因为没有人可以预料未来自己的事业发展方向，无法预料在几年内是否能有足够的钱换置一套面积更大的房子，所以第一套住房往往被寄予厚望，能承担家庭结构变化带来的压力。
如果没有实力购买改善性住房，这套房子所在的区域现状、区域发展前景也显得非常重要。如果发现区域是市政规划中的宜居区或者高品质居住区，则意味着未来这里的交通会非常顺畅，有足够的商业配套和优质的环境。这个区域的房子的品质不会走低、居住的舒适程度会更好，同时，周边的环境提升会带动整个区域内的房产升值。在大环境带动下，所购买的商品房大幅升值是购房者最希望看到的情况。
安居指数
居住成本
居住成本，涉及到搬进新居后，在交通、时间、能耗等方面的消费。购买安居房的消费者由于经济上不是特别充裕，买房支出占据了消费的主要部分后更要精打细算。每个月在供房压力下，势必会计算居住成本是否在可承受范围内。离单位有多远，每月在交通费用上的支出，房屋的物管费、水电气消费、每天消耗在路上的时间，都会被列入成本中。
在“全域成都”的理念下，大成都范围内的公路、轨道交通投入使用，时间成本将会被逐渐减少，但购房者必须考虑使用各种交通工具的费用，以合理计算收入支出。不少开发商致力于推动绿色建筑、节能建筑建设，这类建筑在使用时，会将能耗减少到最低，搬入居住后，购房者会发现在水、电、气等方面的费用将大大降低。
三居调查
居住状况
不到四成人自购商品房
成都市场研究有限公司进行的成都主城区居住状况调查表明,住房消费仍以需求为主
不管是买房的还是卖房的，今天成都楼市整体需求的真实情况都是两者共同关心的话题。本周，成都市场研究有限公司公布了最新一期成都主城区市民居住状况的抽样调查报告。结果显示，尽管接受调查的家庭中，拥有产权住房的家庭占到了87%，但成都仍然处于以住房消费需求为主的住房短缺阶段。
此次调查对成都市六城区的上千个家庭进行了电话访问，最终采取到有效样本600个。电话抽样使用国际先进软件，从成都市180万个电话号码中按随机原则进行抽取。有效地解决了入户访问因拒访率不断提高对原始数据收集造成的障碍。尤其是在某些高尚住宅区，通过电话进入住户群体，访问结果更有代表性。此外，由于电话访问是集中作业，专业调查人员可以通过现场督导、监听，对访问员的质量控制更为有效，更进一步确保了问卷的质量。
住房消费仍处“短缺”阶段
本次调查结果发现，成都市尚处于高速建设和稳步发展阶段，每百户家庭的户均产权住房成套率为93.4%，介于深圳(95%)和上海(93%)之间。根据国际住房成套率指标：户均住房成套率小于1时，说明尚未解决最基本的家庭住房问题，仍处于以住房消费需求为主的住房短缺阶段。国际经验同时表明，各国在户均住房成套率满足于1之前尚未出现过房地产泡沫，且以解决居住为主流。在87%有产权房屋的被访者中，有92.22%的被访者有一套产权房，6.23%有两套，三套和四套产权房各占1.17%和0.39%。
据此专业人士指出，93.4%的户均住房成套率反映出成都的房地产市场处于真实的需求阶段。户均住房成套率接近于1，表明成都解决住房短缺与改善居住条件正处于交织和并举阶段。目前，成都市房地产开发处于由增量开发向存量开发的过渡阶段，这就决定了解决住房短缺和改善居住条件两种需求的并存。从各个开发商和在售项目了解的情况也表明，初次置业的“安居”群体和追求更舒适居住条件的“优居”群体，在置业群体当中占据了绝对主流。
租赁居住群体成“安居”置业主力
调查结果表明，目前有94%的被访者已居住在有独立的厨房、独立的卫生间、独立的卧室、独立的客厅的成套住房中。但在租赁房中，非成套住房的比例较大。对于大量存在的租房者来说，房屋功能空间的缺失，不同程度地对生活质量和便捷性造成影响。因此，需要改善居住条件、从“无房”到“有房”的租赁户在潜在的置业群体中占有相当大的比重。无产权居住家庭的置业需求是刚性和现实的。成都正处于城市化的快速发展阶段，潜在和新增的置业群体相当庞大。此外，凭借创业宜居和休闲生活产生的强大魅力，成都对国内其他城市原住民的吸引正与日俱增。站在中长期的角度，旺盛的需求在相当一段时间里仍将是成都房地产市场的基本特征。
老房有产权欠品质带动“优居”需求
稍微全面了解一下成都拥有产权住房家庭的居住状况，你便可以发现不少家庭之所以需要买房或者“换房”的原因所在。
在本次调查涉及的家庭里，拥有产权住房的比例占87%，而无产权居住的家庭占13%。在私有产权住房中，单位房改房、集资建房占到了40%，自购商品房仅占39%。从上述数据不难看出，虽然成都市民拥有产权住房的比例较高，但自购商品房的比例不足四成。随着收入水平的稳步提高，改善居住环境是人们共同的追求。居住时间超过十年以上的房屋占到了七成的比例，因此，在现有基础上提升居住品质成为相当一部分成都市民迫切需要解决的问题。
据调查统计，众多的房屋套型中，两居室占到了54%，其中两室一厅独立厨卫的比例最高，占38%。虽然如此，但居住类型比较单一是当下住房的主要问题。接受调查的家庭目前居住房屋多为普通多层，达88%；其次为电梯公寓，占9%；此外，还有少量被访者居住在老式住房甚至平房中。由于70%的房屋修建于十年前房地产发展初期，住宅在社区环境、功能配套、外立面风格、户型设计等方面，与现在相比都显得相对落后。这些客观因素也从根本上成为了有房一族渴望“优居”的源动力。 | 
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