主持人：各位嘉宾大家好，很感谢大家能坚持在现在，上两个环节大家一直听和看，这个环节希望台上和台下互动起来，我们会邀请一些嘉宾上台，台下我们交给赵总和和周总，希望你们调动大家的思想。下面有请论坛嘉宾：

　　广东省政策发展研究中心副主任汪一洋

　　广东省政府参事王则楚

　　广州市政府参事室参事全国政协委员张嘉极

　　合富辉煌市场研究部首席分析师黎文江

　　DTZ戴德梁行综合住宅服务部华南区主管刘彦 

　　主持人：请大家将今年楼市的走势图以及对楼市上涨和下降的百分比和数字写在纸上，台下的同学们如果有兴趣以及在座的嘉宾都可以画一下。今年老百姓已经到了对楼价承受不起的情况，现场进行一个调查，有多少人认为房价已经上涨到老百姓不能承受的地步，请大家举手，你们可以承受的价格是多少？

　　同学：如果在广州的话，我承受的价格是8000元/平方米—10000元/平方米，

　　同学：我是中山市的，2007年上涨到了7000元/平方米，过年前是3000元/平方米，过年后想看房的时候，一下子就4000元/平方米，一下子又5000元/平方米，最后到了7000元/平方米，如果在中山的话，我认为4000元/平方米是比较合理的。

　　张嘉极：今年会降5%—10%。

　　王则楚：1—12月份房价的均价从9000元/平方米下降到6500元/平方米。

　　刘彦：低于9000元的价格。刚才蔡会长也说了，做预测是危险的事情，按照我的本意是不愿意做预测的，因为我认为预测是不具备操作意义的，我们应该提供具有操作意义的指标，更值得大家判断，从目前的情况来讲，地产和楼市是有下降的空间，但是下调后，是往上还是往下就要关注成交量的变化，成交量的变化到目前是看不到的，在多方博弈的市场，市场是在试探的过程中寻找结果的，在没有结果出来之前，过多的谈预测意义是不大的。

　　黎文江：年底就会上升到8500元/平方米。

　　主持人：现在给各位嘉宾一分钟的时间，大家可以畅谈自己的看法。

　　黎文江：刚才刘先生说不能预测，他是站在学者的角度，我以市场的角度来看，以代理商的角度要进行预测，就意味着我要朝着这个方向努力，我努力的方向是，五月份的时候成交量会回升，经过几个月的回升，房价就会上升，而且成交量上升，房价也有上升的空间。

　　刘彦：实际上市场的专家的职责就是预测，预测是否具备指导和操作性是很重要的，王石(王石博客,王石新闻,王石说吧)当时在预测拐点的时候，说要出现拐点，他的词用的很好，拐点因为这不是平滑上升或者是下跌，可能是平的也可能是锐角，词用的很好，但是大家误读了他的观点，大家看到了拐点，但是没有预测到背后的理论。我认为万科和王石之所以做了预测，因为他们从去年到现在看到了万科的现金流出现了瓶颈，他作为企业的代言人，告诉大家要降价了，当价格下降到20%—30%的时候，市场有支撑的时候，就不再讲市场是快速下降的市场，近期万科的策略发生了改变，他们的理论逻辑是，试探才可以出操作意义说的信号，纯粹的预测是没有操作新的。

　　汪一洋：房地产的泡沫偏大，我认为会在国家宏观调控和居民的消费受到抑制后出现调整。

　　王则楚：房地产市场在政府调整后出现了调整，尤其是限价房、经济适用房的推出后更加的明显，商品房因为购买环节的限制，量是有限的，投放量和储备空置都是比较高的，此时要坚持原来高位的价格，想解决问题的话，就比较困难，我认为这段时间商品房的价格会逐步的回落到跟限价房差不多的价格，维持比较高的商品房确实是高档的楼盘或者是比较好的楼盘。

　　张嘉极：国际国内的情况，次贷危机会愈演愈烈，一定会影响到中国的产品出口，也会对中国经济进行重新的评估，大家认为奥运会会带动和刺激经济，目前出现政策上的情况，或多或少的会降低奥运的预期。今年广交会就可以看得出经济受到了大环境的影响，两会期间政府的报告中提到了廉租房和经济适用房，政策在短期内要得到消化，也起到了调节楼市的作用。

　　我不认为楼市会出现急剧的下降，理由是地产和股票是不同的，股票是数字，不行大家就抛售，不然手上拿的就是数字，地产是不同的，如果是投资性的，大家就不会紧迫的抛售，房屋无论是上涨还是下跌都是存在的，大家要慎重的作出反映，抛售的速度不会很快。2008年楼市不会急剧的下滑，广州的楼市一直是比较理性的，上涨是最迟的，速度也是缓慢的，下降的空间跟其他城市相比也是比较小的，我认为价格在七、八千元波动。房屋上涨是在2005年开始这几年拆迁、原材料都上涨了，因此我认为房价会在七、八千元左右，也不会出现大幅度的下滑，因此我作出的判断是房价下调5%—10%。

　　赵卓文(赵卓文博客,赵卓文新闻,赵卓文说吧)：刚才听了几位的发言很有启发，我有几个疑问。宏观经济面好楼价是否一定上涨，广州1998年到2003年是稳重下降的，平均一年的下降是5%，1998年—2003年广州的经济形势是非常好的，是否意味着经济面好不一定可以支撑房价上升。

　　预测是很重要的，不仅仅是对行业、开发商的需要，普通的市民也是很需要的，现在的房屋也不是有资格购买限价房人的事情，对于所有有产阶级都会产生影响，希望各位专家给多一些意见。

　　主持人：赵总谈到的是宏观经济，下面请汪主任谈一下看法。

　　汪一洋：楼市和股市不是一一对应的，宏观经济好，对向上发展有支撑，股市楼市在投资的吸引上就会比较稳定，宏观经济形势发生变化，投资行为也会发生变化，并不是宏观经济面好了，股市一定好的，宏观经济这十几年一直很好，但是股市却出现了下跌。亚洲经济危机后楼市和股市下跌，经济好转后楼市和股市的上涨也不是对应的，并不意味着股市好了后，赚钱后购买房屋，或者是房屋好了以后，卖了房屋炒股，实际上买楼是投资，买股票是投机。这是两个不同的行为，如果经济形势恶化或者是宏观调控下去年的经济增长是10.4%，后来国家将GDP的增长调整为11.9%，想在今年是否可以下降到9%，实际上还是会有所出入的，相对于去年11.9%而言是显著的下降。政府就是希望可以显著的下降，带来的问题就是通货膨胀，在此情况下，政府通过抑制投资降低经济的速度，达到抑制通货膨胀的目标，如果通货膨胀的目标控制不住，此时房价不是降而是上升。如果通货膨胀达到了10%或者是12%，房价会上升不是下降，因为钱越来越不值钱，而房屋是实物资产会越来越值钱，今年的重点就是控制通货膨胀，一旦老百姓认为政府控制不住通货膨胀，发生了心里恐慌就会将存款拿出来购买房屋，因此今年中央的宏观调控的目标就是抑制通货膨胀，我认为这是着力点，抓住这一点，哪怕经济发展的慢一点，不要紧，明年可以快一点，一旦心里崩溃的话，局面就不可收拾。

　　主持人：汪主任讲了通货膨胀的问题，您在演讲中也提到了，如果生活成本提高了，是否还会考虑购买房屋。今天邀请了广东省政府和广州市政府的两位参事，因为你们代表了民意，在这里，两位长者将民意的事情反应一下。

　　王则楚：经济好了，不等于说老百姓手中的收益就惠及到老百姓，收入主要还是在政府和企业中，正因为这样，导致需求房屋的人得到明显的收益，就出现了刚才讲的1998年—2003年虽然经济发展很好，但是房价一直下跌。现在已经重视将收益让老百姓得到实惠，同样是宏观调控，为什么将抑制通货膨胀和增加老百姓的收入作为本次宏观经济的主要目标，惠及的是原来买不起房屋的人，财富倍增计划不是惠及有钱的人，调控是解决低收入人群。刚才说的房价跌，跌到跟限价房差不多，主要是指为一般老百姓而建造的面积比较小的房屋。真正大面积的房屋价格不会下跌的。例如像别墅和大面积的住房，尤其是楼盘水平比较高的住宅，配置各方面都搞的比较好，房价水平会维持的比较好，不见得会下降的。总体而言，要是达不到这个水平，假如通货膨胀抑制补助的话，房价会上升的，流动的资金会重新转到楼市，老百姓存款积极性降低，投资加快，我们就不希望投资加快。

　　今年所谓困难就困难在这里，是不是可以调控到既能够抑制房价又可以增加一般老百姓的收入，使得大家能够真正的享受到改革开放的好处。这是非常重要的，而且跟政局的稳定有关的。

　　张嘉极：最后从长远来看，他还是取决于大众的消费理念，能够进行炒房投资的还是少数，最后还是要落实到有人去买，持续的时间很长。我觉得整个市场要在生产者和顾客之间爱建立一个互相的双赢。如果不是这样的情况，也是对发展商产生不良影响，看到工作报告里头就提到了象限价房等，我当时产生第一个反应是什么，地产商把楼价价格抬高。如果赚钱了，那么算是功德圆满，假如不是的话，我就感觉一般这种政策一出台是很难再取消，他一存在就是10年-20年，这10年-20年抑制了房地产的价格，很多这个阶层的人，他就把希望都盯在了这个上面了，把政府的政策压住了，总之世界总是在变化之中，一方面有利，一方面就失去利益了

　　主持人：通货膨胀得不到遏制的情况下，大家生活的成本增加了，楼市投资的前景请各位分析一下。

　　黎文江：两位的观点给我很大的启发，我不知道通货膨胀抑制后楼市价格是上升还是下降，通过两位的观点后得到了明确的意见，我是很高兴的，同意他们的观点。  

　　刘彦：关于通货膨胀，我认为对楼市和市场的走向是很大的，我国目前的居民消费取决于财产性的收入，渠道并不是很多的，过去的半年居民的财产一直不断的缩水，在这样的情况下加上CPI比较高，用于自住需求的住房还是比较有限的，我国有这样的现象，大家可能不太愿意做更多的消费，但是大家愿意去投资，看到很多的老年人平时省吃俭用，一旦进入股票市场和地产市场都是一次性的购买，而且表现出来很高的姿态。

　　主持人：当大家的生活水平降低的时候，大家是否会考虑购买房屋，请举手，请孟浩委员发表看法。

　　孟浩：短时间不会购买房屋的。

　　同学：所谓的生活成本就是衣食住行，住是我们生活的成本，算一笔经济帐，毕业我们的年薪是10万元的，如果我购买1万平方米的房屋，如果购买80平方米的小两房，也不算小两房的，这是可以满足三口之家的，我的首期要付24万元左右，目前的消费水平现在都是独生子女，实际上购买房屋的都是两个家庭购买的，或者是两个家庭加两个个体，首付是负没有问题的，问题就是月付，我拿自己的一半月供另外一半用于开支，而且还有先生的收入，生活水平也是富裕的，没有影响的，这种情况下为什么不购买房屋。

　　主持人：我们探讨一下房地产金融的问题，最近媒体报道房地产的资金很紧张，从港股和国内股市的情况负债的企业高达80%，银行界的人士预测房地产周期和经济的周期是一致的，如果放缓的话，不良贷款都回大幅度攀升，今天台上在座分析一下房地产金融的问题。

　　汪一洋：从1997年亚洲金融风波的情况来看，很多贷款购买房屋的香港居民最后都成为负资产，很多人不供楼还要偿还银行的钱，如果我们的楼价继续的下跌，很多在去年下半年购买房屋的人，也会成为负资产，这样的情况，对经济和银行、老百姓都是不利的。房价过高，房地产绑架了银行业，银行绑架了中国经济也是非常危险的，我们还是发展中国家，还处于初级阶段，土地、人口和商务成本都没有像发达国家百年後的发展情况，如果我们还没有富起来成本就如此之高，我们的发展就面临很大的问题。个别的大城市，例如北京、上海、广州已经国际化了，成本就会高一点，现在面临的房价高，不仅仅是北京、上海，而是中小城市包括县城涨幅都是非常之高的，对中国未来的经济发展也是非常大的负担。如果将未来二十年的收入都用于购买房屋，这样的生活水平就不是很好的。一方面除了购买房屋后还有其他的能力进行消费，既刺激了经济的发展，也使自己的生活质量得到了提高。

　　王则楚：金融和房地产是仅仅捆绑在一起的。金融的问题我同意汪主任的观点，例如货币和实物要对应，金融就不会虚的，同样房地产也是这样的。刚才同学讲可以购买房屋，而且衣食住行是基本的生活必需品，这种情况下这是消费不是投资，有的人将房地产作为投资，有的将房地产作为消费，有人认为租赁房屋是消费，购买房屋是投资。谈房地产的时候，一定要注意市场的情况，如果真正的出现了通货膨胀，原来想购买廉价房或者经济适用房或者是低价格房屋的时候，希望维持在8000元/平方米的人，恐怕连购买房屋的能力都受到制约。如果面对通货膨胀的时候，加上股市的降低，本来有余钱的人，就会转向实物投资，因此房地产还是要针对不同的市场。我之所以预测房地产市场不断的下降，虽然土地每年以5平方公里供应的，但是有明确的规定，例如70%用于住宅用地，而且70%中必须要有70%是90平方米以下的户型，注意了这个问题后，房屋的价格就会跟着市场调整，供应量多了，大了就要价格下调，才可以保证大部分老百姓的衣食住行问题可以解决，价格就会跟限价房的价格大体相同。

　　主持人：刘总和黎主任，目前广州的开发商中，他们在银行的负债率是怎样的。

　　黎文江：大家可以从股市的公告中了解到，目前开发商紧张的就是现金流，手上有很多的土地和房屋，就象手上的股票一样，如果不拿出来兑现的话，价值很难说是多少，如果开发商紧张的话，将房屋卖了出去就不紧张了。去年说的地王今年要交钱了，政府要求开发商在一定期限内将土地出让金交了，现在面临的问题是土地的地价要交，很多的开发商要降价卖房屋主要是希望成交量回升，现金流就会多，就会有钱向政府支付地价。万科很聪明的，第一季度卖了100亿元房屋，就有钱继续投资。其他的开发商都是跟着万科的步伐走，只要如此努力下去，融资还是可以解决的问题。刚才陈会长说了，大风大浪都过来了，一月份的严冬也挺过去了，春天就要来了，我们希望五月份是收获的季节，问题不会很大的。

　　刚才那位同学说的很好，他还是要买房，给我很大的支持。这位同学说的很有道理，广州市的恩格尔系数中的吃和住占了32%，68%可以用于娱乐、旅行和购买房屋，广州是小康的状态，汪主任说五年内收入翻一番，五年内还是有能力按揭的，听了汪主任的话我们还是很受鼓舞的。

　　刘彦：陈会长说房地产是金融的一部分，这是很有道理的。目前，房地产的资金来源负债率是比较高的，银行的贷款中有多少是贷给地产企业的，全国的平均水平是30%左右。个人按揭贷款占了20%左右，房地产贷款占了银行系统的50%，各个银行的情况是有所不同的，四大银行的比例可能会小一点，但是中小银行的比例会高一些，这说明地产市场对金融的依赖性是很大的，目前IPO走不出去，贷款拿不到，最难受的就是发展商，我认为发展商要采取主动的姿态调价，这对开发商是有百利无一害的，是否可以向万科一样扩大交量。去年开发商看透了消费者对价格的敏感性，所以不断的拉高价格，现在消费者看透了开发商对资金的需求。万科一季度卖了多少房屋，还有多少企业从一季度到现在手上没有卖出房屋，这个差别是有多大的，越晚越被动，越早越主动，现在的金融形势就是这样的。

　　投资性的需求，前两年表现的很充分，我们知道投资性的需求和购买能力往往是经过金融杠杆放大的，一旦市场开始调整的时候，承受能力是非常低的。亏损的时候是成倍增长的，从这个角度反过来想一想，告诉我们一个怎样的道理，楼市的需求一定是自主需求，投机需求只是某一个阶段，最终的需求和最终决定楼市的走向还是自住需求，所以开发商要解决资金和金融的问题，要采取主动的方式调整，这是有好处的。

　　主持人：台下的嘉宾谁会同意刘总的意见。

　　韩世同(韩世同博客,韩世同新闻,韩世同说吧)：我很赞同刘先生的见解，刚才陈会长讲了万科，他在市场上是先知先觉的，抢占了市场的先机，我们知道碧桂园锁定的主流客户群体，如果背离了市场的主流客户群体，就不会健康的，广州也经历了这样的情况，香港人将广州楼价炒得很高的时候，楼价就跟广州人没有关系的，因为无法购买得起，目前的市场也是这样的状况，我观察到所有的嘉宾给出的答案都是降，只有黎先生最乐观的，先降后升，如果在半年前我相信大家打死都不会这样写的，因此不要预测楼市，因为预测楼市是不准确的，现在很难说半年后会出现怎样的情况，总的来看，我认为今年的市场部乐观。即使出现楼价下降，出现1997年的下降通道，对房地产有怎样的影响，那个时期有很多大型的房地产企业都发展起来了，例如碧桂园和富力，这种转变对于一些企业就是处于生死阶段，对于高位买房的人，就要忍受巨额资产损失的痛苦和代价，这是没有办法的事情。

　　我跟汪主任有一点不同的意见，通货膨胀是否会导致大家都会购买房屋，常理是对的，通货膨胀应该在房价上涨之前全面的上涨才会导致这样的现象。目前，整体的经济结构变成了房价先涨，而且很快很高，如果用CPI的方式衡量房价的话，已经上涨了30%—50%，楼市的泡沫实际上是很大的。很多穷人在高位的时候将钱放在楼市和股市，我认为这是一般舆论的误导造成的现象，只是个人的看法，谢谢大家。

　　MBA学员：我本人是很赞同汪老师的观点，房地产是结构性的问题。韩先生认为所有的房地产商都价格下调，我就不同意。例如我们的衣服有上万元的，也有二、三十元的价格，不能因为纺织品价格的上涨或者是关税的调整让所有的纺织品生产厂家降价，应该是因时因势而宜的，房地产商因为自身结构的不同选择自己的策略。

　　蔡穗声：大家讨论房价的问题，我也来说两句话，有几个问题要说一下。通胀和房价在理论上有关系的，通胀上涨到一定的高度，要用利率调整，通胀就说明货币供应过量或者是货币贬值了，通胀每个国家都是用提高利率收紧流动性解决问题，压抑经济过热，因为收紧流动性提高利率实际上就是货币升值，此时房价开始走低了，也就说利率上涨房价上涨的，租金是走高的，租金跟房价不成比例关系，而是跟利率成关系的。当利率上涨的时候，我作为房屋的所有者就要提高租金，如果紧缩的时候，通胀很低的时候，国家也会降低利率，刺激消费和投资，此时就有更多的人购买房屋，租金是和利率对等的，跟房价是没有对等关系的。赵总提出的问题给我们很多的思考，从1999—2002年广州连续几年下跌，因为广州的经济不断的向上，但是房价是不断的下跌。

　　我们知道1998年中国为了应付金融危机降低利率，鼓励更多的资金流动性，鼓励更多的投资和消费。另一方面，经济跟房价的关系，经济好百业兴旺，每个行业有自身的运行规律，除了取决于经济问题之外，还要看本身的供求关系，我们知道1999—2002年的时候，广州市的供求供求关系是供大与求，在九十年代中期的时候，大量的生产房屋，挤压了很多的房屋，1999年开始空置率开始上升，到了2004年开始下跌，市场的供求关系从2000—2003年都是供大与求，2004年发生了逆转，因为需求上升快，而且土地供应减少。通胀和房价、利率是相对的，也有特殊的例外并不排除，但是有一定的规律性。

　　黎文江：我同意蔡会长的观点，1999年房改结束后，64万套4000万平方米的房屋卖给职工，在此阶段，很多人的住房问题解决了。新的需求还是比较少的，因此造成了供大与求。1999年房改就要结束，很多的公务员和单位都购买商品房作为房改房，1998年上的商品房和住宅比较多，到了1999年后，这些商品房就变成了空置房，因为房改结束了，所以价格下跌。

　　当时出现了大量的小高层，成本比较低，也没有地下室，成本比较低，而且毛坯房盛行，因此价格上不去，例如骏景花园 (论坛 像册 户型 样板间 新闻)（查看地图）就是典型的例子。

　　主持人：前几天任志强(任志强博客,任志强新闻,任志强说吧)又放出了狠话，如果论企业的生死问题，一定是银行先死的，焦点访谈最近推出了“狠楼市”，请各位嘉宾评论一下房地产企业先死还是银行先死。

　　黎文江：我说谁也不会死的，因为和谐社会是彼此共生的。

　　刘彦：无论是银行还是开发商都是利的，房地产企业在银行的贷款下是赚钱的，虽然有一定的影响，但是伤害不大的。房地产企业手上有很多的房产，还是有调整的空间，关键看如何调整，大家都?叶加博客,叶加新闻,叶加说吧)杏嗟夭换崴赖摹?

　　汪一洋：银行是属于国有企业的，而且是政府支撑的，几万亿的坏帐都由政府承担的，银行汇死的，但是快死的时候，政府会帮助的。我们的房地产企业都是国有企业的话也是这样的，但是房地产企业大部分是民营企业，要跟大的国有企业拼的话会吃亏的，前些年几万亿的坏帐都是由政府买单的。而且要上市的时候，资本金不足，政府拿了4700亿美元包装上市。

　　主持人：银行不死，在座的各位都有贡献。

　　王则楚：我们毕竟还是发展中国家，我们的发展速度虽然尽可能的希望低下来，目前来说还是比较高的，目前的发展速度是让其他的国家很羡慕的，这样的情况下如果说谁死还是比较难的，都是可以活的，如果只是讲房地产和银行的话，房地产是民营和外资的，他们不是圈养的，不是野生的，银行是圈养的斗不过野生动物的，但是野生动物也无法吃到银行的。

　　张嘉极：以前的情况来说银行业不会死的，就算银行是民营的，政府也会救市的，例如美国也拿出了1000多亿元救市。金融是国家的命脉，真的出现问题的时候，政府会出手帮助的，也不能说房地产会死的，我认为广州还是比较理性的，上升和下滑的幅度不会太大，我相信很多的房地产商还是可以挺得住的。

　　赵卓文：2008年对于开发商来说是一个卖房年，也是资金短缺的一年，广州房地产行业面临宏观政策也是十年来最严峻的，包括限价房、廉租房和经济适用房连续的推出也是过去十年没有见过的，目前开发商的压力也是十年来也是难度最大的，因此卖房的压力也是比较大的。

　　如果房价价格波动，很多的银行会收回负资产的房屋，也面临拍卖房屋的压力，我记得1998年广州部分银行业出现了断供的房屋，是否会出现，这也是压力的问题。

　　目前关注的是增量的房屋，就是开发商开发的房屋，广州市绝大多数都是存量的房屋，有的是拿到二手市场买卖，这样的房屋也可能在2008年拿出来卖，很多的聪明投资者是有多套物业的，目前的高位作为理性的投资者而言应该卖出去，2008年不应该是入货的时候，而应该是将多余的房屋卖出去，广州的房价还是处于高位的，聪明的投资者应该存在卖房的动力和压力，因此2008年是卖房年。

　　主持人：今天的论坛接入尾声，论坛的主题是判断2008年楼市的方向，我们的主题是探索碰撞思辨述论解惑，希望参加会议的各位听了嘉宾的演讲，探讨后有所收获，今天特论坛到此结束，感谢各位嘉宾的参与。（编辑：小米）